1、.,1,第二章資產(chǎn)評估的基本方法（重）,成本法,市場法,收益法,.,2,成本法,成本法的概念是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測扣除被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。,.,3,確定重置成本,扣除各種貶值,資產(chǎn)評估價(jià)值,實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值,成本法的基本思路,.,4,1、資產(chǎn)的重置成本2、實(shí)體性貶值3、資產(chǎn)的功能性貶值4、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,成本法的基本要素,成本法的四個(gè)基本要素：,.,5,1.資產(chǎn)的重置成本,重置成本（重置全價(jià)）是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新的被估資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。（與歷史成本的關(guān)系）。重置成本分為復(fù)原重置成本和

2、更新重置成本：復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)新的材料、新的工藝、設(shè)計(jì)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。,.,6,重置成本的估算,（一）重置核算法,也稱細(xì)節(jié)分析法、直接估算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，按現(xiàn)行市價(jià)逐項(xiàng)計(jì)算的全部購建支出，然后累加得到資產(chǎn)成本的重置成本。-化整為零如購買方式重置與自行建造方式重置。,.,7,CASE,某工廠一生產(chǎn)車間被外資兼并，現(xiàn)對該生產(chǎn)線進(jìn)行單項(xiàng)評估，據(jù)資料查實(shí)，該生產(chǎn)線歷史總成本為300萬元

3、。其他數(shù)據(jù)包括：通過細(xì)節(jié)分析，如按現(xiàn)在市場價(jià)格重置該生產(chǎn)線，需材料費(fèi)14萬元，人工費(fèi)2.8萬元，零部件1.9萬元，施工管理費(fèi)1.1萬元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1.2萬元，機(jī)器設(shè)備費(fèi)581萬元。計(jì)算該生產(chǎn)線的重置成本。,.,8,參考答案,重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602萬元,.,9,（二）物價(jià)指數(shù)法,這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計(jì)算公式為：重置成本=被估資產(chǎn)的賬面原值物價(jià)變動(dòng)指數(shù),.,10,物價(jià)指數(shù)法舉例,某被估資產(chǎn)購建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95%，評估時(shí)該類資產(chǎn)的

4、定基價(jià)格指數(shù)為160%，被評估資產(chǎn)的重置成本為多少？被評估資產(chǎn)重置成本=50000（160%/95%）=84210元,.,11,（二）物價(jià)指數(shù)法P36,2.環(huán)比物價(jià)指數(shù)=（1+a1）（1+a2）（1+a3）（1+an）100%式中：an第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，n=1、2、3、4、n,.,12,價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的比較（補(bǔ)）,物價(jià)指數(shù)法和重置核算法都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上，但兩者存在以下不同：（1）計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同：物價(jià)指數(shù)法建立歷史成本基礎(chǔ)上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。（2）估算的重置成本不同：物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置

5、成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變動(dòng)化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。,.,13,思考：,一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會（）A、偏高B、偏底C、與實(shí)際一致,A,.,14,CASE,某機(jī)器設(shè)備，2010年購置，評估基準(zhǔn)日為2013年，該設(shè)備帳面原價(jià)為100萬元，其中：設(shè)備購價(jià)92萬元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)7萬元，運(yùn)雜費(fèi)1萬元，已知2010和2013年該類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)分別是120%和180%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的環(huán)比物價(jià)指數(shù)為150%，按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重置，運(yùn)雜費(fèi)為1.5萬元。要求：計(jì)算該機(jī)床的重置成本。,.,15,參考答案

6、,機(jī)床的重置成本=92（180%/120%）+7150%+1.5=150萬元,.,16,（三）功能價(jià)值法,：A、功能價(jià)值法前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的重置成本與其功能（生產(chǎn)能力-年產(chǎn)量）成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，重置成本越高，而且是成正比例變化。計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本,.,17,CASE5已知重置全新機(jī)器設(shè)備一臺，其價(jià)值為5萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，其重置成本應(yīng)為（）。A、4萬元B、5萬元C、45萬元D、無法確定CASE6P41例4,（三）功能成本法,A,.,18,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,被評估資

7、產(chǎn)年產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量,資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不成線形關(guān)系,x,由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，即功能與成本成非線性正相關(guān)。,x是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般介于0.41之間。,.,19,實(shí)體性貶值的估算,觀察法,使用年限法（重）,.,20,（一）觀察法是指由專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員對被估資產(chǎn)的主要實(shí)體部分進(jìn)行技術(shù)鑒定來確定其損耗程度，從而估算實(shí)體性貶值的方法。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=1-成新率=實(shí)體性貶值額/重置成本,觀察法-資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本（1成新率）,實(shí)體性貶值的估算,.,21

8、,（二）使用年限法（重）,該方法通過確定已使用年限占資產(chǎn)總使用年限的比值來確定實(shí)體性貶值的一種方法。,公式計(jì)算法(記住公式),實(shí)體性貶值額=重置成本實(shí)際已使用年限/總使用年限,實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率,截至評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截至評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,.,22,1、總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限2、實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率3、資產(chǎn)利用率=截至評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100%（時(shí)間換算為小時(shí)）4、實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/總使用年限名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時(shí)的正常年限。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)

9、在使用中實(shí)際損耗的年限。,注：（熟記以下公式）,.,23,CASE,某廠有一臺機(jī)器設(shè)備，2008年購進(jìn)，賬面原值為50萬元，評估基準(zhǔn)日為2013年，估計(jì)尚可使用10年。該設(shè)備規(guī)定每天使用8小時(shí)，實(shí)際使用12小時(shí)，另一年有兩個(gè)月季節(jié)性停工。計(jì)算該設(shè)備的資產(chǎn)利用率、實(shí)際使用年限、總使用年限、實(shí)體性貶值率。,.,24,參考答案,1、資產(chǎn)利用率=(51012)/(5128)100%=125%2、實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率=5125%=6.25（年）3、總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限=6.25+10=16.254、實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/總使用年限=6.25/（6.25+1

10、0）=38.46%,.,25,功能性貶值估算（重難點(diǎn)）,（一）功能性貶值的分類A、超額投資成本引起的功能性貶值超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本（購置成本）降低。超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本,.,26,（一）功能性貶值的分類,B、超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在使用過程中運(yùn)營費(fèi)用低于老設(shè)備。如人耗、能耗、物耗、維修費(fèi)、生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。注：一般功能性貶值指超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值,.,27,CASE：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值,

11、1.分析比較被評估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營成本因素；經(jīng)分析比較，被評估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度。2.確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，如每度電按0.5元計(jì)算，則每年的超額運(yùn)營成本為：每年的超額運(yùn)營成本=60000.5=3000元,.,28,3計(jì)算凈超額運(yùn)營成本,所得稅稅率按25%計(jì)算：每年凈超額運(yùn)營成本=稅前超額運(yùn)營成本（1-所得稅稅率）=3000（125%）=22504確定折現(xiàn)率10%，評估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年。5.故該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營成本引起的功

12、能性貶值=2250（P/A，10%，10）=22506.145=13826元,.,29,CASE10,某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)計(jì)錄，該資產(chǎn)截至評估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每

13、年多支出營運(yùn)成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。,.,30,續(xù),要求：根據(jù)上述資料，采用成本法評估該資產(chǎn)（1）資產(chǎn)利用率、實(shí)際使用年限（2）成新率、實(shí)體性貶值率（3）功能性貶值（4）資產(chǎn)評估值（不考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，已知（P/A，10%，8）=5.3349）,.,31,參考答案,（1）資產(chǎn)利用率：50400/57600100%=87.5%實(shí)際使用年限：2087.5%=17.5年（2）確定成新率：成新率=8/（2087.5%+8）100%=31.37%實(shí)體性貶值率=1-31.37%=68.63%（3）確定功能性貶值：功能性貶值=3（1-25%）（P/A，10%，8）=2.

14、015.3349=12.00（萬元）（4）評估值=48031.37%-12.00=138.58,.,32,十一、成本法的優(yōu)缺點(diǎn)（補(bǔ)）,優(yōu)點(diǎn),缺點(diǎn),考慮了資產(chǎn)損耗,工作量大,歷史資料局限,經(jīng)濟(jì)性貶值的不準(zhǔn)確性,公平真實(shí)：單項(xiàng)資產(chǎn)；應(yīng)用廣泛。,.,33,第二節(jié)市場法,一、概念市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。二、理論依據(jù)：替代性原則,.,34,三、市場法中的影響因素,參照物交易價(jià)格,差異調(diào)整,時(shí)間差異,地域差異,功能差異,參照物,.,35,四、現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件P,前提條件,市場上存在參照物（3個(gè)及其以上）,在公開市場條

15、件下交易,影響價(jià)格的差異因素能夠量化,.,36,五、現(xiàn)行市價(jià)法的運(yùn)用程序P,評估程序,明確對象,尋找參照物,選擇參照物（不少于3個(gè)）,調(diào)整差異,得出評估值,.,37,六、現(xiàn)行市場法的計(jì)算方法P,（一）直接比較法-適用于參照物與被估資產(chǎn)完全相同或除資產(chǎn)使用時(shí)間因素外，其他因素相同的資產(chǎn)。被估資產(chǎn)評估值=參照物交易價(jià)格被估資產(chǎn)成新率,.,38,六、現(xiàn)行市場法的計(jì)算方法P,（二）類比調(diào)整法-適用于參照物與被估資產(chǎn)類似的資產(chǎn)。被估資產(chǎn)評估值=參照物交易價(jià)格（1+/-綜合調(diào)整系數(shù)）被估資產(chǎn)成新率注意加減符號的運(yùn)用CASEP31,.,39,七、現(xiàn)行市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn)P,優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)：評估價(jià)更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格

16、。評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用無市價(jià)的資產(chǎn)評估，如專用機(jī)械設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。,.,40,第三節(jié)收益法P43（重、難點(diǎn)）,一、收益法的概念是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中“以利求本”的思路。基本公式為：Rt未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額；n收益期限；r折現(xiàn)率,.,41,二、收益法的基本要素,收益法中的基本要素有三個(gè)，即收益額、收益期限、折現(xiàn)率或本金化率。（一）收益額Rt收益額是指資產(chǎn)在正常情況下所能獲得預(yù)

17、期年收益額。特點(diǎn)：1.收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；2.用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的正常條件下的收益額客觀收益。（二）收益期限n收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。,.,42,（三）折現(xiàn)率和本金化率（資本化率）rP1.從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是對投資所期望的回報(bào)率。2.從構(gòu)成來講，它由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般指同期國庫券利率；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。3.本金化率（P）與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。只是使用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來無限期收益

18、折算成現(xiàn)值的比率。,二、收益法的基本要素,.,43,三、收益現(xiàn)值法的前提條件P,前提條件,未來收益可以預(yù)測,未來收益承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測,預(yù)期獲利年限可以預(yù)測,繼續(xù)使用,.,44,四、收益法評估的程序P,1.未來預(yù)期收益預(yù)測；2.確定折現(xiàn)率或本金化率；3.將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值；4.確定評估結(jié)果。,.,45,五、收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)P,優(yōu)點(diǎn)：能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，易為買賣雙方所接受。缺點(diǎn)：（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)的評估。,.,46,有關(guān)資金時(shí)間價(jià)值公式（補(bǔ)）

19、,有關(guān)資金時(shí)間價(jià)值公式,.,47,六、收益現(xiàn)值法的計(jì)算公式應(yīng)用形式P44(重),應(yīng)用形式,資產(chǎn)未來收益期有限,資產(chǎn)未來收益無限期,未來收益相等,未來收益不相等,.,48,六、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用形式,1.每年收益相同，未來收益有限資產(chǎn)評估值=A（P/A，i,n）CASEP46例10,.,49,六、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用形式,2.每年收益相同，未來收益無限資產(chǎn)評估值=A/iCASEP45例9,.,50,六、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用形式,3、每年收益不同，未來收益有限（1）相鄰每年收益均不相等=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+Rt/(1+i)t=R1（P/F，i，1）+R2P/F，i，2）+Rt（P/F，i，

20、t）CASEP46例12,.,51,3、每年收益不同，未來收益有限（重）（2）僅指如下情況：開始未來m年內(nèi)的各年預(yù)期收益額不相等，以后n年每年收益相等。（遞延年金現(xiàn)值）資產(chǎn)評估值=+A（P/A，i，n）（P/F，i，m）=+A（P/A，i，n+m）-（P/A，i，m）,六、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用形式,.,52,評估對象在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬元，第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)值約為120萬元。假定折現(xiàn)率為10%，確定估測資產(chǎn)的價(jià)值。已知（P/F，10%，1）=0.9091，（P/F，10%，2）=0.8264，（P/F，10%，3）=0.7513，（P/F，10%，4）=0.6830，（P/F，10%，5）=0.6209，（P/A，10%，5）=6.1051，（P/F，10%，10）=0.3855,CASE,.,53,1）前5年收益現(xiàn)值P1=20（P/F，10%，1）+22（P/F，10%，2）+24（P/F，10%，3）+25（P/F，10%，4）+26（P/F，10%，5）2）第6年到第10年每年的收益現(xiàn)值P2=27(P/A,10%,5)（P/F，10%，5）3）第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)值P3=120（P/F，10%，10）4）資產(chǎn)的評估值P=P1+P2+P