1、任務(wù)九：目前物業(yè)管理市場存在的問題,理想的市場狀態(tài)永遠只存在于經(jīng)濟學(xué)家的理論模型中，物業(yè)管理市場同樣如此。由于體制和機制上深層次的原因，加上物業(yè)管理本身的特殊性，使得物業(yè)管理市場除了具有其他服務(wù)產(chǎn)品市場的共性問題之外，還暴露出一些獨特的個性問題。沿襲上述市場構(gòu)成要素分析的邏輯思路，筆者將當前物業(yè)管理市場存在的主要問題，概況為以下六大基本矛盾：,1.企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾,一個成熟高效的市場必定建立在作為市場主體的賣方和買方的相對均衡和相互促動的基礎(chǔ)之上，當前物業(yè)管理市場的主要弊端之一，便是缺乏買賣雙方之間的均衡和互動。在政府的主導(dǎo)和帶動之下，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在主動推廣和宣

2、傳物業(yè)管理方面表現(xiàn)出空前的熱情，以深圳為例，目前以物業(yè)管理普及和宣傳為主題的“物業(yè)管理周”活動已連續(xù)開展了五個年頭，物業(yè)管理行業(yè)不僅有了行旗、行歌，甚至有了以物業(yè)管理為主題的電視連續(xù)劇與此形成鮮明對比的是，賣方的積極和主動并沒有得到買方的認可和響應(yīng)，大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理的自覺參與意識似乎有待喚醒，他們更多的是被動接受物業(yè)服務(wù)這種交易方式。業(yè)主的被動冷漠，直接導(dǎo)致物業(yè)管理買方主體的缺位和錯位，并容易產(chǎn)生破壞物業(yè)管理市場良性運行的兩種極端現(xiàn)象：一種是通常情況下，公共權(quán)利的淡漠和契約精神的缺失，業(yè)主因缺乏履約能力而無法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行有效監(jiān)督并放任其違約行為；另一種是特殊情況下，公共權(quán)利的濫用和維

3、權(quán)功能的夸大，業(yè)主因不當行使解約權(quán)利而使物業(yè)服務(wù)合同成為一紙空文。均衡和互動的賣方和買房是支撐市場健康運行的左右足，缺乏業(yè)主自覺（右足）的物業(yè)管理市場，即使企業(yè)推動（左足）再強有力，也只能是“跛足的市場”。,2.享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾,作為物業(yè)管理市場客體的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，屬于準公共產(chǎn)品，具有非排他性，容易產(chǎn)生“搭便車”的問題。在物業(yè)管理市場中，享受物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，而交費義務(wù)則是由單個業(yè)主個別履行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法因為個別業(yè)主不履行交費義務(wù)而阻止其享受公共性服務(wù)，當不履行義務(wù)（不交費）的業(yè)主能夠享受與履行義務(wù)（交費）業(yè)主同樣的服務(wù)的時候，人們基于自利

4、本性自然傾向于“搭便車”。由物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的排他性導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)消費“搭便車”現(xiàn)象，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法像一對一的商品買賣那樣將不履行交費義務(wù)的業(yè)主排斥在消費群體之外，產(chǎn)生了物業(yè)管理收費難的問題。長期以來，普通居住物業(yè)收費率偏低現(xiàn)象的普遍存在，使得大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無法實現(xiàn)合理的價值補償出現(xiàn)虧損，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至因此降低服務(wù)質(zhì)量，進而導(dǎo)致更多業(yè)主拒交費用的惡性循環(huán)。收費難這一物業(yè)管理行業(yè)困境，直接制約著物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。,3.服務(wù)成本剛性增加與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾,價格機制問題是當前物業(yè)管理市場面臨的最核心、最根本、最緊迫的問題。以北京為例，一方面，CPI指數(shù)平均每年增幅為35%，最

5、低工資標準每年漲幅為10%，物業(yè)管理生產(chǎn)要素價格上漲推動了物業(yè)服務(wù)成本逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北京房價上漲了58倍，而絕大多數(shù)居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標準并沒有改變，有的小區(qū)甚至不升反降。物業(yè)管理市場中，服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾之所以長期存在而且日益凸顯，其主要原因有二：一是由于物業(yè)服務(wù)合同具有長期性和持續(xù)性的特點，加上業(yè)主團體不成熟導(dǎo)致的買方?jīng)Q策的艱難，造成價格的反應(yīng)遲鈍，物業(yè)服務(wù)價格不能根據(jù)市場供求變化及時做出調(diào)整；二是由于各級政府在物業(yè)管理問題上，過多關(guān)注民生和社會穩(wěn)定的因素，普遍實行保守的價格管理，片面擴大政府調(diào)節(jié)價的適用范圍，有的甚至實行變相的政府定價。近

6、幾年，物業(yè)服務(wù)價格機制存在的矛盾日益突出，在收費標準無法提高的同時，物業(yè)服務(wù)成本上升和物業(yè)服務(wù)收費率下降的結(jié)果，是行業(yè)平均利潤率的不斷下降和虧損面的不斷增大，面對入不敷出的物業(yè)項目，有的企業(yè)選擇了“棄管”，有的企業(yè)不惜侵占業(yè)主的公共利益以求生存。,4.充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量矛盾,為便于分析研究，我們可以參照房地產(chǎn)行業(yè)的做法，以不同時期的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，將物業(yè)服務(wù)市場分為一級市場和二級市場，以前期物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場稱為一級市場，以物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場稱為二級市場。在物業(yè)管理二級市場上，雖然物業(yè)管理行業(yè)實行了市場準入制度，但是現(xiàn)行規(guī)定中各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

7、條件偏低，加上物業(yè)管理師制度尚處于起步階段，相關(guān)主管部門執(zhí)法不嚴等因素，我國物業(yè)管理行業(yè)的準入門檻相對較低，市場開放程度較為充分，產(chǎn)業(yè)集中程度較低。按照2008年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然物業(yè)管理行業(yè)當年總產(chǎn)值超過2000億元，管理總面積超過125億平方米，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量高達58000多家，平均每個企業(yè)的管理面積僅為21萬平方米，平均產(chǎn)值僅345萬元。除少數(shù)與大型的開發(fā)建設(shè)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模實力較強以外，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)均屬于中小型企業(yè)。與此同時，在物業(yè)管理的一級市場，由于開發(fā)建設(shè)單位的優(yōu)勢地位和市場主體之間的信息不對稱，造成買賣雙方力量的嚴重失衡，進而產(chǎn)生非競爭性市場失靈的現(xiàn)象：在

8、前期物業(yè)服務(wù)合同的締約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能接受建設(shè)單位的先決條件，不能自主定價和要約；在前期物業(yè)管理服務(wù)合同的履約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使經(jīng)營虧損，也仍然可以依靠建設(shè)單位的補貼正常運轉(zhuǎn)。,5.優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供應(yīng)與日益增長的服務(wù)需求的矛盾,由于我國物業(yè)管理尚處于初級階段，勞動密集型的行業(yè)特征較為顯著，物業(yè)管理服務(wù)投資少、見效快，簡單的保潔、綠化、秩序維護和維修工作對勞動力素質(zhì)要求不高，較低的行業(yè)進入門檻使得許多企業(yè)紛紛加入物業(yè)管理行業(yè)，造成低端服務(wù)的過度供給，一些地方甚至出現(xiàn)競相壓價的惡性競爭。與此同時，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)卻十分有限，優(yōu)秀的品牌企業(yè)供不應(yīng)求。應(yīng)當引起關(guān)注的是，隨著人們生

9、活水平的提高和財產(chǎn)觀念的增強，許多業(yè)主對物業(yè)管理的需求已經(jīng)不再停留在簡單的方便和實惠，更多的是追求享受和尊重，許多業(yè)主理解物業(yè)管理不再停留在生活消費的層面，更多的是從挖掘和提升物業(yè)資產(chǎn)價值高度認識物業(yè)管理。如何不斷加大優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)以滿足客戶日益增長的需求，是今后我國物業(yè)管理市場長期面臨的一個問題。,6.專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾,專業(yè)分工日益精細是社會經(jīng)濟發(fā)展和進步的標志，與目前集專業(yè)管理和實務(wù)操作于一身的統(tǒng)包統(tǒng)攬型的商業(yè)模式不同，未來物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向是物業(yè)服務(wù)集成商模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力應(yīng)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)要素的選擇、配置和集合上。當前物業(yè)服務(wù)要素市場發(fā)育的相對滯后，在一定程度制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)化進程，具體表現(xiàn)在以下三個方面：一是勞動素質(zhì)的差強人意，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的核心競爭力是人力資源，經(jīng)濟實力和行業(yè)偏見成為高素質(zhì)人才進入物業(yè)服務(wù)行業(yè)的障礙，人力資本無法形成并發(fā)揮作用；二是配套服務(wù)的市場混亂，保潔