1、房屋買賣合同無效案例5篇 1 . 一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無效 出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。 案情簡介：xx年，鄒某與孔某簽訂商品房認購權轉讓協(xié)議，約定后者支付86萬余元受讓前者認購的商品房。xx年，孔某訴請繼續(xù)履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭房屋作價125萬元轉讓給陳某并辦理登記?？啄乘焯崞鸪蜂N權訴訟。 法院認為：一審判決確認鄒某有繼續(xù)履行合同義務，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權債務關系，故本案不適用合同法第74條關于撤銷權的規(guī)定。對合同效力認定，屬法院應主動審查范圍，

2、無需當事人明確提出要求確認合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉讓訴爭房屋行為無效的意思表示，故依合同法第52條規(guī)定，法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進行認定。結合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區(qū)位，成交單價明顯低于市場價格；從購房款支付情況看，除轉賬50萬元外，對于剩余75萬元付款方式，陳某陳述為現(xiàn)金，但并不能提供該現(xiàn)金系通過取款或其他人借款的憑據，故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認。另外，鄒某稱xx年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購房協(xié)議前不對該房狀況進行了解，交易后亦未按雙方合同關于在全部房款付清當日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某

3、各項客觀表現(xiàn)均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬合同法第52條第（二）項規(guī)定的惡意串通，故判決確認無效。 實務要點：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項客觀表現(xiàn)均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定惡意串通。 案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同 _”，見孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同 _房屋買賣合同中惡意串通行為的認定（鄭會利），載 _案例選（xx04/86:135）。 2 . 違章建筑所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄 違章建筑所有權及使用權確認糾紛不屬于法院管轄范圍，但權利人對建筑的占有應作

4、為一種事實狀態(tài)受法律保護。 案情簡介：xx年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權為原告所有為由，提起確權之訴。訴訟中變更訴請為使用權確認。訴爭房屋系未取得產權登記的自建房。 法院認為：根據最高 _xx年全國民事審判工作會議紀要規(guī)定，對于未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定內容建設的違法建筑的認可和處理，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于國家有關行政機關的職責范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設用地使用權

5、，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產權證明，在未經主管部門處理并補辦合法手續(xù)之前，建造人雖對建筑物形成事實上占有和使用，亦無法對建筑取得所有權。原告訴請雖在訴訟中曾由所有權確認糾紛變更為使用權確認糾紛，但所有權作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權利，系一種統(tǒng)一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡單相加，使用權系所有權內容之一，與違章建筑所有權確認糾紛一樣，違章建筑使用權確認糾紛亦不屬于法院受案范圍。當事人可待涉案房屋獲得合法有效產權證明時，另行解決，故裁定駁回原告起訴。 實務要點：違章建筑歸屬糾紛包括所有權和使用權確認糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權利人對建筑的占有應

6、作為一種事實狀態(tài)受到法律保護。 案例索引：北京一中院（xx）一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權確認 _”，見馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認 _違章建筑不適用所有權的原始取得（趙志、張磊），載 _案例選（xx03/85:145）。 3 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷 權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。 案情簡介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請將名下房屋售予向某，申請表上加蓋公章亦系虛假。xx年，滕某章父高某以前述房產系夫妻共有房產為由訴請撤銷房產證。 法院認為：房管局作

7、出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當時 _城市城市房屋權屬登記管理辦法第8條規(guī)定，本案房管局具有對轄區(qū)房屋權屬登記的行政職權，故其依當事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權行為。滕某申請權屬轉移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權屬登記機關，在接受申請人房屋轉移登記申請后，對其提交的相關申請材料進行了審核，認定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內作出房屋移轉登記，在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務，但終因虛假的申請材料導致該房屋權屬轉移登記事實上錯誤，理應撤銷，但因向某在購買該房屋時屬于善意取得，且實際占有使用該房屋，故判決確認房管局權

8、屬轉移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權證的訴請。 實務要點：房產登記行政案件中，即便權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人依善意取得房屋所有權情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。 案例索引：四川成都中院（xx）成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”，見高國慶等訴四川省成都市城鄉(xiāng)房產管理局房屋行政登記案行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認定（王佳舟、郭佳），載 _案例選（xx01/87:380）。 4. 轉讓兇宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷 出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。 案情簡

9、介：xx年，洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。后得知該房xx年曾發(fā)生居住三人被殺害事件，王某xx年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。 法院認為：合同法第54條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權請求 _或者仲裁機構變更或者撤銷：?一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求 _或者仲裁機構變更或者撤銷?！北景竿跄秤趚x年購買案涉房屋時價格明顯低于市場價格，而洪某xx年從王某處購買該房價格與當時市場價格相當；王某購房時知曉其中曾發(fā)生兇殺案件，而洪某在購房時并不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立，或訂立

10、條件產生了實質性影響，按誠實信用原則，王某應向洪某披 露該信息，現(xiàn)王某未予披露，并因此取得以幾乎相當于市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應稅費、中介費、辦證費、按揭利息損失等。 實務要點：出賣人對明知且已實際對房屋轉讓價格產生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。 案例索引：浙江杭州中院（xx）浙杭民終字第360號“洪某與王某等房屋買賣合同 _”，見洪某訴王某等房屋買賣合同 _未及時披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由（李駿、睢曉鵬），載 _案例選（xx04/86:1

11、40）。 5 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效 非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反土地管理法等法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合同應為無效。 案情簡介：xx年，杜某購買鄰鄉(xiāng)某村吳某所有的房屋，并交定金8萬元。嗣后，吳某以農村房屋買賣違法訴請確認無效。 法院認為：所有人對自己不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。案涉售房協(xié)議雖屬自愿，協(xié)議中亦約定土地不得轉讓，但根據“地隨房走”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。合同法第132條規(guī)定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或

12、者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！眳悄匙越ǚ侩m屬其所有，但土地屬村集體所有。物權法第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！币劳恋毓芾矸ㄒ?guī)定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。案涉房屋買賣合同標的物不僅是房屋，還包含相應宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可在市場上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區(qū)域內購房權利。吳某將村集體所有土地上建設房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。 實務要點：非本村村民購買村集體土地上所有的房

13、屋，因違反土地管理法等法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合同應認定無效。 案例索引：湖北秭歸法院（xx）鄂秭歸 _00780號“杜某與吳某等農村房屋買賣合同 _”，見杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同 _農村房屋買賣合同的效力（杜云宏），載 _案例選（xx04/86:149）。 6 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失 農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性禁止規(guī)定被認定無效后，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。 案情簡介：1996年，牟某以6000元購買同鎮(zhèn)不同村的鄭某房屋。xx年，因面臨征收，鄭某訴請確認合同無效，獲法院支持。xx年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補償款及附屬

14、設施費、安置費、搬家費、規(guī)定期限搬家獎勵、水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等。 法院認為：因無效合同取得財產應予返還，不能返還則應折價補償，有過錯一方應賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失，該損失應包括因該合同產生的信賴利益損失。本案牟某購買房屋時依循農村購房習俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請村干部作為中人，并取得該村同意，按當時市場價支付了相應對價，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老?，F(xiàn)該房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性禁止規(guī)定而被認定無效，牟某承擔返還該房義務，失去了該房使用權，但其所取回6000元購房款，因物價上漲

15、等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價計算，該房價值為64萬余元，牟某因合同無效而產生了巨大的信賴利益損失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時，依誠信原則，鄭某亦不能從其先過錯行為中獲得巨額利益，故對牟某所產生的巨額信賴利益損失應產生主要責任。結合牟某目前居住情況、當?shù)胤績r實際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。牟某要求鄭某支付附屬設施費用200元及利息6200元訴請，無事實和法律依據；安置費、搬家費、規(guī)定期限搬家獎勵系征收過程中征收方支付給房屋所有人款項，現(xiàn)征收行為尚未發(fā)生，且牟某非房屋所有人，故無權要求鄭某支付上述費用；水電安裝開

16、戶整網、水泥地坪、圍墻、灶臺及裝潢、電話空調移機費等，因牟某未提供相應依據及證據，故不予支持，牟某可待評估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元。 房屋買賣合同 _例分析 近些年，與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產 _件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到，xx年，受理各類民事案件4300余件，其中房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。通過這些年我在房地產領域的關注和學習，結合在地產公司工作時接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產庭）參與的一些案件陪審，現(xiàn)總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同

17、糾紛和二手房買賣合同糾紛。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產開發(fā)商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告引發(fā)的糾紛 眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性的陳述；（3）對商品房使用功能的陳述；（4）對商品房環(huán)境性的陳述；（5）

18、售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等等。而這些往往在購房人簽訂合同后或入往后統(tǒng)統(tǒng)不見蹤影。 案例一，天津某開發(fā)商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區(qū)樓房前后間距有60米，小區(qū)綠化率為50%，并在預售房屋合同中約定， “開發(fā)商不得擅自變更已經與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應當征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權要求開發(fā)商恢復，不能恢復的，開發(fā)商應當向業(yè)主支付總房價款的3%違約金”。該小區(qū)業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。經過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變

19、更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關部門也沒有強制要求變更，據此法院一審判決開發(fā)商向維權業(yè)主承擔總房價款3%的違約金。 案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區(qū)內綜合綠化面積達總占地面 積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環(huán)境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不能兌現(xiàn)，要求開發(fā)商承擔違約責任。一審法院認為，開發(fā)商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的

20、確定產生重要影響，因此對上述幾項開發(fā)公司說明和允諾的內容應當認定為合同內容。最后調解結案，開發(fā)商給予一定經濟補償。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請求。 案例三，貽成尚北新風系統(tǒng)案例。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。 法律分析： 適用法律：實踐當中解決此案件的主要依據是最高 _關于審理商品房買賣合同 _件適用法律若干問題的解釋第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣

21、合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。 通過上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開發(fā)商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合同，并賠償相關損失，損失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規(guī)定，則購房者直接依據合同約定之數(shù)額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發(fā)商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進行了違約責任約定，補充條款是開發(fā)商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困

22、難，法官一般傾向于調解結案；在第二種訴訟請求中，購房者主要是依據合同法第94條之規(guī)定請求解除合同。從法理上來講，購房者能否行使解除權的依據是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第94條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4款之規(guī)定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致 使不能實現(xiàn)合同目的”因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現(xiàn)，根據商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對

23、于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發(fā)商對周邊環(huán)境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。 售樓員的許諾，有無證據是關鍵。 （二）認購糾紛 認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前簽訂文書的行

24、為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認購書”，有叫“訂購協(xié)議”，還有叫“房號保留協(xié)議”的。這方面的案例： 案例一，周某應房產公司要求與其簽訂房產認購協(xié)議書，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于認購協(xié)議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元;并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產公司不愿退還已收取的定金。周

25、某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷房產認購協(xié)議書，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。 開庭后，房產公司辯稱：該房產確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求法院駁回其訴訟請求。 法院審理后認為，由于房產公司在訂立房產認購協(xié)議書時，沒有如實向購房者說明房產已被抵押，根據最高 _關于審理商品房買賣合同 _件適用法律若干問題的 解釋作出判決：撤銷雙方簽訂的房產認購協(xié)議書，房產公司返還周某已付購房定金2萬元，

26、并支付賠償金2萬元。 案例二，陳某與某地產公司簽訂房產定購協(xié)議書，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的商品房買賣合同范本、補充協(xié)議等購房文本的內容。同年4月19日，陳簽訂商品房買賣合同時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 法院審理后認為：該協(xié)議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該商品房買賣合同范本、補充協(xié)議等購房文本的內容，故陳應按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的商品房買賣合同，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。 實踐中，開發(fā)商擬定的訂購協(xié)議往往把自

27、身的責任推的一干二凈，工作時出具的訂購協(xié)議，換簽商品房買賣合同的時間無法確定，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網簽正式商品房買賣合同，這時簽訂正式合同的時間會約定為：自開發(fā)商通知之日起幾日內換簽商品房買賣合同。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。 法律分析： 適用法律：最高 _關于審理商品房買賣合同 _件適用法律若干問題的解釋 第四條“ 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事

28、由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。關于適用若干問題的解釋第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！?這類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協(xié)議的效力問題；第二，定金罰則問題。 1、根據我國法律以及相關司法解釋，效力問題可以分兩種種情況分別分析。 首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協(xié)議不具備商品房

29、銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同十三項（下稱“十三項”）主要內容，（附：商品房銷售管理辦法第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜；

30、（十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。） 那么該協(xié)議不是正式的商品房買賣合同，而是預約合同，是獨立有效的合同。又可細分為開發(fā)商有無取得預售許可證，如果沒有但應認定為無效，但是近些年，房價飛漲，司法實踐中出現(xiàn)了扭轉。 其次，如果該協(xié)議體現(xiàn)了“十三項”內容，并且開發(fā)商已按照約定收受購房款的，購房者可向相關部門查實該房地產的開發(fā)商是否已取得房屋的預售許可證。如果開發(fā)商已取得商品房預售許可證，那么根據最高法的解釋，雖然雙方簽訂的是商品房訂購協(xié)議，但實際上是商品房買賣合同，直接要求交付房屋。 2、定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。使用“定金”直接表述；未使用“定金”，

31、但間接描述。在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區(qū)分以下幾種情形適用定金罰則： 房屋買賣合同 _例分析 近些年，與房地產市場繁榮相伴隨的，則是房地產 _件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到，xx年，受理各類民事案件4300余件，其中房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產的案件占到七成以上。通過這些年我在房地產領域的關注和學習，結合在地產公司工作時接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產庭）參與的一些案件陪審，現(xiàn)總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同

32、，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產開發(fā)商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告引發(fā)的糾紛 眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；（2）對商品房美觀性的陳述；（3）對商品房使用功能的陳述；（4）對商品房環(huán)境性的陳述；（5）售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本

33、地城市的戶口指標等等。而這些往往在購房人簽訂合同后或入往后統(tǒng)統(tǒng)不見蹤影。 案例一，天津某開發(fā)商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區(qū)樓房前后間距有60米，小區(qū)綠化率為50%，并在預售房屋合同中約定， “開發(fā)商不得擅自變更已經與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應當征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權要求開發(fā)商恢復，不能恢復的，開發(fā)商應當向業(yè)主支付總房價款的3%違約金”。該小區(qū)業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。經過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關 部門也沒有強制要求變更，據此

34、法院一審判決開發(fā)商向維權業(yè)主承擔總房價款3%的違約金。 案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區(qū)內綜合綠化面積達總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環(huán)境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不能兌現(xiàn)，要求開發(fā)商承擔違約責任。一審法院認為，開發(fā)商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的確定產生重要影響，因此對上述幾項開發(fā)公司說明和允諾的內容應當認定為

35、合同內容。最后調解結案，開發(fā)商給予一定經濟補償。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請求。 案例三，貽成尚北新風系統(tǒng)案例。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。 法律分析： 適用法律：實踐當中解決此案件的主要依據是最高 _關于審理商品房買賣合同 _件適用法律若干問題的解釋第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。 通過

36、上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開發(fā)商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合同，并賠償相關損失，損失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規(guī)定，則購房者直接依據合同約定之數(shù)額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發(fā)商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進 行了違約責任約定，補充條款是開發(fā)商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調解結案；在第二種訴訟請求中，購房者主要是依據

37、合同法第94條之規(guī)定請求解除合同。從法理上來講，購房者能否行使解除權的依據是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第94條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4款之規(guī)定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現(xiàn)，根據商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事

38、項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發(fā)商對周邊環(huán)境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。 售樓員的許諾，有無證據是關鍵。 （二）認購糾紛 認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有

39、叫“認購書”，有叫“訂購協(xié)議”，還有叫“房號保留協(xié)議”的。這方面的案例： 案例一，周某應房產公司要求與其簽訂房產認購協(xié)議書，并交付了定金2萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅 已于認購協(xié)議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產公司返還定金2萬元;并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷房產認購協(xié)議書，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。 開庭后，房產公司辯稱：該房產確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產被抵押的事實，銀