1、房地產(chǎn)估值-市場比較法,1,第四章 市場比較法,房地產(chǎn)估值-市場比較法,2,第一節(jié) 基本原理,一、概念 比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作出適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法,房地產(chǎn)估值-市場比較法,3,二、理論依據(jù) 替代原理 三、比較法適用的對象 具有交易性的房地產(chǎn) 比較法適用的條件 在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易,房地產(chǎn)估值-市場比較法,4,第二節(jié) 業(yè)務(wù)流程,收集交易實例 選取可比實例 建立價格比較基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期修正 房地產(chǎn)狀況修正 求取比準價格,房地產(chǎn)估值-市場比較法,5,收集交易實例的途徑

2、收集交易實例的內(nèi)容 注意資料的統(tǒng)一性、規(guī)范性、公正性,房地產(chǎn)估值-市場比較法,6,選取可比實例的原則,1、是估價對象的類似房地產(chǎn) 2、交易類型與估價目的吻合 3、成交日期與估價時點接近 4、成交價格為正常價格或可修正為正常價格 5、一般選取3-10個可比實例,房地產(chǎn)估值-市場比較法,7,即對可比實例的成交價格進行換算處理，使其口徑一致、相互可比,1、統(tǒng)一付款方式 2、統(tǒng)一采取單價 3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 5、統(tǒng)一面積單位,房地產(chǎn)估值-市場比較法,8,現(xiàn)有甲、乙兩宗交易實例，甲的建筑面積為200平米，成交總價為80萬，分三期付款，首期付16萬，第二期于半年后付32萬，余款一年后

3、付清，年利率為8%，乙的使用面積為2500平方英尺，成交總價為15萬美元，（1平米下的價格=1平方英尺下的價格10.764，成交當日市場匯價為1美元=8.3 人民幣），成交時一次付清。試建立價格比較基礎(chǔ),房地產(chǎn)估值-市場比較法,9,將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格的過程,造成成交價格產(chǎn)生偏差的原因 1、有利害關(guān)系人之間的交易 2、急于出手或購買 3、交易雙方或某方對市場行情缺乏了解 4、交易雙方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易稅費非正常負擔 7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易,房地產(chǎn)估值-市場比較法,10,交易情況修正的方法 1、百分率法 可比實例

4、的成交價格交易情況修正系數(shù)=正常價格 交易情況修正系數(shù)以正常價格為基準來確定，即可比實例的成交價格比正常價格高低的百分率為S% 2、差額法 可比實例的成交價格交易情況修正額=正常價格,房地產(chǎn)估值-市場比較法,11,某房地產(chǎn)交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費均由買方承擔，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，該房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？,房地產(chǎn)估值-市場比較法,12,正常成交價格應(yīng)由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格 正常成交價格+應(yīng)由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格,房地產(chǎn)估值-市場比較法,1

5、3,即將可比實例在成交日期時的價 格調(diào)整為在估價時點時的價格,交易日期修正的方法 -百分率法 可比實例在成交日期時的價格交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格,房地產(chǎn)估值-市場比較法,14,將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格,修正的內(nèi)容 ： 1、區(qū)位狀況 2、權(quán)益狀況 3、實物狀況,房地產(chǎn)估值-市場比較法,15,修正的方法 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 1、直接比較修正法 即以估價對象的房地產(chǎn)狀況為標準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分，然后將所得分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。,房地產(chǎn)估值-市場比較法,16,2、間接比較修正法 設(shè)想一個標準的房地產(chǎn)狀況，以此為基準，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況與其逐項比較打分，然后將所得分數(shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。,房地產(chǎn)估值-市場比較法,17,1、求取某個可比實例對應(yīng)的比準價 格的方