1、第一章 總 論11 項(xiàng)目背景111 項(xiàng)目名稱(chēng)珩生*領(lǐng)袖城112 項(xiàng)目建設(shè)單位公司名稱(chēng)： 注冊(cè)地點(diǎn)：法人代表： 113 報(bào)告編制單位注冊(cè)地點(diǎn)：法人代表： 114 報(bào)告編制依據(jù)（1）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃（2）武漢市城市總體規(guī)劃（3）盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃（4）珩生*領(lǐng)袖城項(xiàng)目資料115 研究工作的范圍（1）項(xiàng)目背景及概況（2）市場(chǎng)需求分析與預(yù)測(cè)（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件（4）項(xiàng)目建設(shè)方案（5）投資估算（6）產(chǎn)業(yè)投資分析（7）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（8）還貸能力分析（9）不確定性分析（10）風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施12 項(xiàng)目概況121 擬建地點(diǎn) 珩生*領(lǐng)袖城位于盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，地處武漢市

2、北效、黃陂區(qū)西南部，外環(huán)線(xiàn)與中環(huán)線(xiàn)之間，與市區(qū)隔府河相望，距新華下路僅10分鐘車(chē)程。南距漢口火車(chē)站6公里、武漢港15公里，東距陽(yáng)邏深水港20公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)3公里：陽(yáng)邏深水港、漢口火車(chē)站、天河機(jī)場(chǎng)這個(gè)“黃金三角”將其圍之于中，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。122 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目建筑用地面積.15，總建筑面積。規(guī)劃建筑性質(zhì)為小高層、高層及商業(yè)用戶(hù)綜合高尚住宅區(qū)。123 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）建筑用地面積：.15（2）總建筑面積：，其中11層住宅面積，18層住宅面積，28層住宅面積94000，商業(yè)面積70000，會(huì)所、幼兒園5868。（3）建筑容積率：3.12（4）建筑密度：30%以?xún)?nèi)（

3、5）綠化率：40%（6）建筑戶(hù)型比：7585 10% 8595 30% 105120 45% 120135 15%124 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1、盤(pán)龍城中央?yún)^(qū)位經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府四大超前功能規(guī)劃，明日的“華南版塊”，交通軌道日益暢達(dá)。2、150萬(wàn)方超級(jí)大盤(pán)盤(pán)龍城中央?yún)^(qū)位最大規(guī)模樓盤(pán)3、3萬(wàn)方中央大湖景觀人工中央大湖，綠島景觀4、巨型商業(yè)規(guī)模22萬(wàn)方商業(yè)建筑群，5大主題商場(chǎng)，6大主題風(fēng)情街5、高檔次服務(wù)配套5000方6星級(jí)水晶會(huì)所6、戴德梁行知名物業(yè)顧問(wèn)7、版塊投資潛力8、高性?xún)r(jià)比全裝修第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究21 武漢投資環(huán)境研究211 地理優(yōu)勢(shì)明顯、投資環(huán)境優(yōu)越武漢是華中重鎮(zhèn)、九省通衢，地理位

4、置得天獨(dú)厚，是華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。武漢城鎮(zhèn)人口831萬(wàn)人，流動(dòng)人口200萬(wàn)人，國(guó)土面積8400平方公里。滬蓉高速公路、京廣鐵路干線(xiàn)、京珠高速公路的交匯處。近年來(lái)，武漢堅(jiān)持開(kāi)放先導(dǎo)戰(zhàn)略，大力推進(jìn)環(huán)境創(chuàng)新，投資環(huán)境日益改善。過(guò)江橋梁共有7條，已通車(chē)的有5條，通江遂道2條，已通車(chē)的1條，地鐵及連接周邊城市的輕軌、高速公路正在建設(shè)中。212 區(qū)域性?xún)?yōu)勢(shì)內(nèi)陸最大的流通中心和貨物集散地，輻射湖南、江西、安徽、河南、四川周邊五省近四億人口。2007年12月7日，武漢市城市圈獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。這為武漢市的發(fā)展，打造中部崛起戰(zhàn)略支撐點(diǎn)提供了難得

5、發(fā)展機(jī)遇。溫家寶總理明確指出，中部崛起要“開(kāi)拓中部地區(qū)大市場(chǎng)，發(fā)展大流通”，因此，發(fā)展中部地區(qū)物流業(yè)是推動(dòng)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、體現(xiàn)中部地區(qū)各種優(yōu)勢(shì)的必然選擇。213 武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈建立武漢城市圈即“1+8”，武漢及其周邊100公里范圍以?xún)?nèi)的黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)8市，該圈域占全省33%的土地約61,000多平方公里和51.6%的人口約2,900多萬(wàn)人，是湖北省乃至長(zhǎng)江中游最大的城市圈。胡錦濤總書(shū)記來(lái)漢指示：中部崛起，湖北武漢要成為基礎(chǔ)。武漢城市圈總體規(guī)劃已獲省政府常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)，規(guī)劃以每5年為一個(gè)階段，提出了未來(lái)十五年的總體發(fā)展目標(biāo)，要在武漢城市圈中實(shí)現(xiàn)“五個(gè)一

6、體化”，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局一體化，城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)建設(shè)一體化，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化，區(qū)域市場(chǎng)一體化，生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)一體化。“1+8”城市圈將成為中部崛起的突破點(diǎn)，武漢城市圈建設(shè)將成為我國(guó)內(nèi)陸地區(qū)最具實(shí)力、最富活力的增長(zhǎng)極之一。22 盤(pán)龍城投資環(huán)境分析221 地理位置盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的前身是灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，2003年更名為盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)位于武漢市北、外環(huán)線(xiàn)與中環(huán)線(xiàn)之間及漢口以北黃陂區(qū)以西南，開(kāi)發(fā)區(qū)北面為小土崗，東西南三面環(huán)水為盤(pán)龍湖，前臨府河，轄區(qū)規(guī)劃面積88平方公里，目前已建成16平方公里。盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂西南部，外環(huán)線(xiàn)與中環(huán)線(xiàn)之間，與市區(qū)隔府河相望，南距漢口火車(chē)站6

7、公里、武漢港15公里，東距陽(yáng)邏深水港20公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)3公里；陽(yáng)邏深水港、漢口火車(chē)站、天河機(jī)場(chǎng)這個(gè)“黃金三角線(xiàn)”將其圍于之中。222 交通狀況開(kāi)發(fā)區(qū)地處黃陂最南端，臨漢口北最近郊，扼北進(jìn)南下之咽喉，隔府河與漢口相望。境內(nèi)岱山府河橋、岱黃公路府河橋、機(jī)場(chǎng)南線(xiàn)路府河橋、外環(huán)線(xiàn)府河橋和盤(pán)龍城府河橋直接與漢口城市主干道相連。新建的盤(pán)龍大道由盤(pán)龍城大橋與市區(qū)相連，開(kāi)發(fā)區(qū)到市中心新華下路僅7分鐘車(chē)程，由開(kāi)發(fā)區(qū)東邊走岱黃公路到市區(qū)黃浦路8分鐘車(chē)程，西邊走機(jī)場(chǎng)高速路到市區(qū)青年路9分鐘車(chē)程。繼連接盤(pán)龍大橋和武漢中環(huán)線(xiàn)的盤(pán)龍城立交橋后，盤(pán)龍城和中環(huán)線(xiàn)的另兩個(gè)節(jié)點(diǎn)機(jī)場(chǎng)高速立交橋和三金潭立交橋都在火熱建設(shè)中，

8、將分別于今年上半年和明年上半年竣工通車(chē)。中環(huán)線(xiàn)貫通后，從盤(pán)龍城上中環(huán)駛向武漢各個(gè)角度將更加暢行無(wú)阻。另外，2007年岱黃高速收費(fèi)站后移,來(lái)往盤(pán)龍城車(chē)輛將不再收費(fèi)。223 交通發(fā)展規(guī)劃輕軌二期工程?hào)|段近7公里，從輕軌黃浦路站向東延伸，下穿長(zhǎng)江二橋引橋，上跨江岸鐵路貨場(chǎng)，在頭道街轉(zhuǎn)至解放大道中線(xiàn)，經(jīng)二七路、徐洲新村、丹水池至后湖堤角。屆時(shí)，從漢口中心城區(qū)至盤(pán)龍城將會(huì)更快捷。224 投資發(fā)展?fàn)顩r盤(pán)龍城道路建設(shè)同時(shí)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，將更大程度促進(jìn)著盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。黃陂政府在開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃上方針明確，堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流

9、產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城、武漢第四鎮(zhèn)?，F(xiàn)代制造區(qū)搶抓武漢積極振興現(xiàn)代制造業(yè)的機(jī)遇，因地制宜明確發(fā)展重點(diǎn)，做大做強(qiáng)現(xiàn)代制造業(yè)。一是因勢(shì)利導(dǎo)，積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)；二是乘勢(shì)而上，積極發(fā)展食品加工業(yè)，形成扎堆效應(yīng)。三是擴(kuò)大引進(jìn)，加快發(fā)展汽車(chē)工業(yè)及建工機(jī)械。四是借勢(shì)造勢(shì)，發(fā)展建筑建材業(yè)。五是重點(diǎn)突破，加快精細(xì)化工、電子產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)盤(pán)龍城的建設(shè)目標(biāo)是集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國(guó)際性空港城。在建的有武漢北鐵路編組站，規(guī)劃中的有盤(pán)龍國(guó)際輕紡

10、工業(yè)城、90平公里航空城等。 武漢北鐵路編組站：是亞洲規(guī)模最大、技術(shù)最復(fù)雜的鐵路編組站，2006年4月動(dòng)工，總工期兩年半，投資23億元，2008年9月將與天興洲長(zhǎng)江大橋同時(shí)建成。建成后，武漢鐵路樞紐內(nèi)將形成一主二輔的貨運(yùn)格局。即：一主為武漢北編組站，兩輔為武昌南、武昌東編組站。日編組能力將達(dá)到22000輛，直接助推武漢躋身全國(guó)四大鐵路樞紐之列，并與陽(yáng)邏港的港口物流、天河機(jī)場(chǎng)的航空物流一起，形成現(xiàn)代國(guó)際物流平臺(tái)，帶動(dòng)盤(pán)龍城乃至武漢的工業(yè)、商貿(mào)發(fā)展。盤(pán)龍國(guó)際輕紡工業(yè)城：去年9月，盤(pán)龍國(guó)際輕紡工業(yè)城可行性及規(guī)劃方案通過(guò)專(zhuān)家組論證。這個(gè)總投資60億元的項(xiàng)目若建成，以盤(pán)龍城為發(fā)展龍頭的黃陂區(qū)將成為中西部

11、地區(qū)最大的輕紡工業(yè)基地，年產(chǎn)值將達(dá)到100億元，年創(chuàng)稅收逾5億元，安排5萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 90平方公里航空城：計(jì)劃位于黃陂區(qū)優(yōu)先開(kāi)發(fā)的南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。今年底竣工并投入使用的天河機(jī)場(chǎng)第二航站樓和明年啟動(dòng)建設(shè)的第三航站樓為這一宏偉規(guī)劃奠定了基礎(chǔ)。旅游度假區(qū)具有3500年歷史的盤(pán)龍城，是中國(guó)目前在長(zhǎng)江流域發(fā)掘的唯一一座保存較為完整的商代早期城市遺址。再將投資5億元進(jìn)行環(huán)境改造，建設(shè)盤(pán)龍湖（后湖）風(fēng)景區(qū)，進(jìn)一步帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。225 投資環(huán)境評(píng)價(jià)1、文化積淀濃厚，武漢文化名片一個(gè)城市最重要的就是城市文化，而文化則是歷史的沉淀。文化、歷史，讓人能有安全感和歸屬感，在居住的同時(shí)，產(chǎn)生對(duì)居住的認(rèn)同感。

12、位于區(qū)域內(nèi)的盤(pán)龍城遺址被譽(yù)為“武漢城市文明之根”，早在3500年前商朝人就選址在這里繁衍生息。隨著盤(pán)龍城風(fēng)景區(qū)的開(kāi)發(fā)，這里將成為聞名國(guó)內(nèi)外的旅游勝地，成為武漢市的又一張名片。2、自然無(wú)限，環(huán)境清幽作為商代青銅文化的中心，擁有豐富的天然資源，豐荷山、甲寶山、銅管山等眾多山峰相連，盤(pán)龍湖、湯仁湖、新教湖等多個(gè)湖泊相依。其中，水體面積最大的盤(pán)龍湖，將投資5億元進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，使其成為一處新的游覽勝地。武漢市政府將投資十億元建設(shè)盤(pán)龍城名勝風(fēng)景區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)基本保持了比較原始的生態(tài)環(huán)境：有風(fēng)光如畫(huà)的后湖，有舒緩延展的山坡，大大小小的池塘，山澗流水，森林茂密。在整個(gè)垂直的等高線(xiàn)上生長(zhǎng)有植物群落，形成有層次的自然

13、景觀。后湖的平頂山是數(shù)千只白鷺和其他鳥(niǎo)類(lèi)棲息地，傍晚鳥(niǎo)類(lèi)歸巢形成美麗動(dòng)人的風(fēng)景畫(huà)。這對(duì)于向往回歸自然的城市人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最大的亮點(diǎn)。盤(pán)龍城為人類(lèi)居住提供的高品質(zhì)禮物自然鮮氧。當(dāng)?shù)氐目諝猸h(huán)境指標(biāo)S02、N02、PN10的日平均值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于武漢市區(qū)。根據(jù)國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)要求，盤(pán)龍城的大氣環(huán)境監(jiān)測(cè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家二級(jí)標(biāo)，盤(pán)龍城的環(huán)境空氣質(zhì)量狀況為優(yōu)。3、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完善，吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資建設(shè)，房地產(chǎn)投資增值空間巨大開(kāi)發(fā)區(qū)成立以來(lái)，已投入數(shù)億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)形成了供水、供電、供氣、通訊、排水、排污等完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。為該區(qū)做規(guī)劃的上海同濟(jì)大學(xué)習(xí)博士這樣評(píng)價(jià)：盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)具有城

14、、港、田、湖“四字”優(yōu)勢(shì)。府河上現(xiàn)有4座老橋：岱山府河橋、岱黃公路府河橋、機(jī)場(chǎng)南線(xiàn)路府河橋和京廣鐵路府河橋；2座新橋：盤(pán)龍大橋和外環(huán)線(xiàn)府河橋。盤(pán)龍城大橋橫跨府河，連接盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢江岸區(qū)車(chē)行直接距離，交通網(wǎng)絡(luò)四面發(fā)達(dá)。魯能集團(tuán)參與該開(kāi)發(fā)區(qū)的西部開(kāi)發(fā)，將聯(lián)合中國(guó)華力控股集團(tuán)與深圳科盈集團(tuán)，共同對(duì)西區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并與開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)合招商，吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)投資建設(shè)。盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將在近幾年內(nèi)著手進(jìn)行商業(yè)街的建設(shè)，還將相繼引進(jìn)兩家五星級(jí)酒店、三家大型連鎖超市，形成一個(gè)完善的商業(yè)網(wǎng)。在醫(yī)療上，武漢市衛(wèi)生局將在盤(pán)龍城建設(shè)一座大型醫(yī)院，該醫(yī)院的規(guī)模將遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院。在

15、教育方面，光華國(guó)際學(xué)?？偛繉⒁浦繁P(pán)龍城；另外在這里還將規(guī)劃建設(shè)1所省內(nèi)一流高中、2所初中和3所小學(xué)。隨著周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的改善，政府對(duì)盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的盡心引導(dǎo)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套的逐漸完善，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，盤(pán)龍城未來(lái)發(fā)展前景看好，必將極大提升該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。第三章 盤(pán)龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析31 盤(pán)龍城房地產(chǎn)市場(chǎng)概況311 發(fā)展概況盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自成立以來(lái)，其較好的自然環(huán)境和投資優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高。首個(gè)別墅項(xiàng)目F天下的開(kāi)發(fā)，為盤(pán)龍城區(qū)域奠定高檔住宅新區(qū)的良好市場(chǎng)形象。盤(pán)龍區(qū)良好的生態(tài)風(fēng)光相繼吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的目光，城開(kāi)

16、、寶安、名流、三江航天等知名企業(yè)的進(jìn)駐使盤(pán)龍城的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái)。目前，該區(qū)域的樓盤(pán)規(guī)模普遍較大，同時(shí)景觀資源較為豐富，品質(zhì)較好，樓盤(pán)多以中高檔為主，建筑形態(tài)則以別墅為主，輔以少量的洋房、TOWNHOUSE及多層建筑。目前在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目有F天下、山水龍城，人和天地、未來(lái)海岸、巢別墅、二十八街等。 盤(pán)龍城樓盤(pán)分布圖312 發(fā)展趨勢(shì)1、多層、小高層所占市場(chǎng)份額將會(huì)逐步增加盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品最初以別墅類(lèi)型產(chǎn)品為主體，到目前出現(xiàn)了別墅與多層、小高層并存的市場(chǎng)格局。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，多層、小高層建筑的供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)增大，所占市場(chǎng)份額也會(huì)逐步增加。普通住宅以32戶(hù)型為主力戶(hù)型2、盤(pán)龍城

17、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)普通住宅產(chǎn)品的主力戶(hù)型多為32戶(hù)型，如名流人和天地及宏宇未來(lái)海岸所推出的普通住宅，其主力面積普遍偏大，多在120160左右。3、建筑風(fēng)格多樣化盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的建筑風(fēng)格較多樣化，包括中式、歐式及地中海式等多種不同風(fēng)格。其中，又以中式及歐式兩種風(fēng)格較為突出， 如名流人和天地、恒達(dá)盤(pán)龍灣的建筑特色為純中式風(fēng)格，而宏宇未來(lái)海岸、F天的建筑風(fēng)格則顯示出濃郁的歐式風(fēng)情。4、別墅銷(xiāo)售情況平穩(wěn)，中高層、多層受到消費(fèi)者的追捧目前，盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的別墅銷(xiāo)售情況較為平穩(wěn)，而多層因價(jià)格及產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)而受到消費(fèi)者的追捧，如宏宇未來(lái)海岸的一期，一經(jīng)推出，銷(xiāo)售極快，而名流人和天地推出以后，也

18、較受消費(fèi)者歡迎，銷(xiāo)售情況良好。313 盤(pán)龍城房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)根據(jù)以上區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分析，盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：1、規(guī)模大區(qū)域內(nèi)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，自然環(huán)境較好，景觀資源豐富，品質(zhì)較好，物業(yè)檔次以中高檔為主。2、品質(zhì)高建筑形態(tài)以別墅為主，輔以少量的花園洋房、TOWNHOUSE及多層建筑，建筑風(fēng)格則分為中式及歐式兩種。3、營(yíng)銷(xiāo)特色鮮明營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)基本圍繞各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格、園林景觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)、居住氛圍等來(lái)進(jìn)行宣傳。4、開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)如冰晶、城開(kāi)、寶安、名流、三江航天等，它們的進(jìn)駐，使盤(pán)龍城的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。32 珩生領(lǐng)袖城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)321 高起點(diǎn)、高品位

19、、高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)武漢市總體規(guī)劃要求和盤(pán)龍城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，珩生領(lǐng)袖城項(xiàng)目規(guī)劃立足于高起點(diǎn)、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持以人為本，打造全新的人居環(huán)境，從而營(yíng)造出“美的空間”和“人的樂(lè)園”，達(dá)到人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)盤(pán)龍城面向未來(lái)的居住方式。2006年8月27日，“珩生領(lǐng)袖城”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在人民大會(huì)堂榮獲全國(guó)人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建筑、環(huán)境雙金獎(jiǎng)。322 絕佳的項(xiàng)目選址位于黃陂區(qū)盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)川龍大道與楚天大道兩條主干道的交匯處，是開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地段。同時(shí)，該項(xiàng)目緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，自然環(huán)境優(yōu)美，交通尤其便利。323 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位目前盤(pán)龍城開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以別墅為主，輔以少量的花園洋

20、房、TOWNHOUSE及多層建筑。珩生領(lǐng)袖城項(xiàng)目經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，從項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)就開(kāi)始確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位，為避免低層次、同質(zhì)化的惡性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。該項(xiàng)目除兩棟別墅外，以11、18層的小高層和高層為主，堅(jiān)持物美價(jià)廉、高品質(zhì)是貫穿整體設(shè)計(jì)方案的一個(gè)基本理念。324 強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力珩生領(lǐng)袖城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商-湖北珩生投資有限公司是由湖北冰晶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資設(shè)立的，注冊(cè)資本2.6億元人民幣。公司具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，同時(shí)承襲湖北冰晶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多年以來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的人才、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)，綜合實(shí)力突出，這是珩生領(lǐng)袖城項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的有力保障。目前，冰晶房地產(chǎn)已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)冰晶城堡、冰晶玫瑰苑、冰晶江

21、城、冰晶蘭馨苑、冰晶天興城等項(xiàng)目。大部分樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就實(shí)現(xiàn)40%以上的銷(xiāo)售率，三個(gè)月內(nèi)近乎售罄，其中冰晶天興城當(dāng)日實(shí)現(xiàn)70%以上的銷(xiāo)售率。33 消費(fèi)者調(diào)研根據(jù)2006年10月對(duì)盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的潛在消費(fèi)者的調(diào)查顯示，盤(pán)龍城商品住宅具有較大的市場(chǎng)潛力。331 潛在消費(fèi)者未來(lái)幾年購(gòu)房可能性分析 潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的年限比例圖以上圖表顯示，約64%的潛在消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)商品房的需求和計(jì)劃，其中主要計(jì)劃在3年或以上購(gòu)買(mǎi)商品房（45%），2年內(nèi)購(gòu)房的占12%，而不打算購(gòu)買(mǎi)商品房的占36%。332、潛在消費(fèi)者在盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房意愿分析n 圖9 潛在消費(fèi)者在盤(pán)龍城購(gòu)房意愿比例圖調(diào)查顯示，本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)

22、者主要來(lái)自漢口（35%）、青山（20%）和黃陂（20%），而武昌（9%）、漢陽(yáng)（7%）和其他（9%）區(qū)域的相對(duì)較少。這表明，地域因素對(duì)選房起著至關(guān)重要的作用。相比而言，漢口北部的消費(fèi)者在盤(pán)龍城購(gòu)房的意向更為明顯。這部分消費(fèi)者基數(shù)比較大，成為本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者的主要構(gòu)成成分。而青山、黃陂離盤(pán)龍城也比較近，也有部分消費(fèi)者將盤(pán)龍城作為置業(yè)的首選。333 潛在消費(fèi)者在盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房的主要原因分析n 圖 10 潛在消費(fèi)者在盤(pán)龍城購(gòu)房的主要原因分析雷達(dá)圖同時(shí)，受訪(fǎng)者在盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房的主要原因是投資升值潛力大（30%）、環(huán)境好（22%）和價(jià)格較低（20%），而認(rèn)為交通便利（10%）、小區(qū)品質(zhì)高（8

23、%）、其他（7%）和開(kāi)發(fā)商因素（3%）也都占有一定的比例。本研究主題對(duì)本案的啟示：約64%的潛在消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)商品房的需求和計(jì)劃，而計(jì)劃在盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房的約有31%。消費(fèi)者在盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房的主要原因是投資升值潛力大、環(huán)境好和價(jià)格較低。本案提示開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要注重把投資升值潛力、環(huán)境、價(jià)格和交通作為主要賣(mài)點(diǎn)。334 購(gòu)買(mǎi)目的的分析圖13 潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)目的分析圖在受訪(fǎng)者對(duì)購(gòu)房目的的選擇中，屬于首次置業(yè)，滿(mǎn)足居住需求的占41%，屬于二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的占29%，屬于給自己子女購(gòu)買(mǎi)的占15%，屬于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，投資升值的占10%，屬于給父母購(gòu)買(mǎi)的占4%，屬于其它的占1%。本研究主題對(duì)本案

24、的啟示：潛在消費(fèi)者能夠承受的總房?jī)r(jià)在3060萬(wàn)，能夠承受的單價(jià)在50007000元/平方米，這表明消費(fèi)者具有比較強(qiáng)的層次性，開(kāi)發(fā)時(shí)要注重多元化的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要注重采用多種營(yíng)銷(xiāo)手段吸引不同購(gòu)買(mǎi)層次的消費(fèi)者。同時(shí)表明本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，預(yù)期本項(xiàng)目銷(xiāo)售比較順利，投資回收期比較短。在購(gòu)房目的上，潛在消費(fèi)者主要還是以滿(mǎn)足居住為主，因此應(yīng)該在建筑性質(zhì)上尋求與需求的切合點(diǎn)。另外二次置業(yè)，以改善居住環(huán)境為目的的也不在少數(shù)，這點(diǎn)在住宅的經(jīng)營(yíng)類(lèi)型上也應(yīng)得到體現(xiàn)，應(yīng)加大此方面的經(jīng)營(yíng)訴求。335 小結(jié)通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，可以得出如下結(jié)論：1、本項(xiàng)目的核心目標(biāo)消費(fèi)者是：目標(biāo)顧客群主要呈現(xiàn)如下特征

25、：一是年齡在3040歲；二是家庭月收入在4000元以上；三是工作單位距離盤(pán)龍60分鐘以?xún)?nèi)公交車(chē)程。2、消費(fèi)者普遍上對(duì)盤(pán)龍城房地產(chǎn)的發(fā)展并不了解，即使有所了解的，也比較膚淺。3、在價(jià)格上，潛在消費(fèi)者可接受的房產(chǎn)單價(jià)為50007000元/平方米，總價(jià)保持在3060萬(wàn)。4、由于盤(pán)龍城房產(chǎn)價(jià)格較之武漢市區(qū)偏低，而較之其他郊區(qū)，交通也更方便，所以該地區(qū)成了漢口北部人，青山地區(qū)和黃陂地區(qū)人的首選。34 項(xiàng)目SWOT分析341 S（strength）：優(yōu)勢(shì)1、地段絕好處在盤(pán)龍城地理中心、行政中心和商業(yè)中心“三元合一”的絕好地段；2、自身配套豐富7萬(wàn)方商業(yè)巨無(wú)霸+5000平米6星級(jí)奢華會(huì)所+幼兒園+托兒所+網(wǎng)

26、球場(chǎng)3、景觀大手筆3萬(wàn)平米中央大湖+氣派入口廣場(chǎng)4、戶(hù)型高規(guī)格小戶(hù)型精裝修，大戶(hù)型獨(dú)有入戶(hù)花園、工人房衣帽間小結(jié)：在項(xiàng)目策劃、推廣中要突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，在銷(xiāo)售過(guò)程中根據(jù)不同客戶(hù)的需求進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的重點(diǎn)推介。342 W(weakness):劣勢(shì)1、周邊私房有礙形象周邊有較多的私房及簡(jiǎn)易樓房，形象不佳，對(duì)項(xiàng)目有一定影響；2、鄰街噪音灰塵影響銷(xiāo)售楚天大道車(chē)流量較大，大貨車(chē)經(jīng)過(guò)頻繁，有一定噪音和灰塵對(duì)沿街住宅銷(xiāo)售有一定影響；3、高層點(diǎn)式銷(xiāo)售抗性不容小覷項(xiàng)目18-28層高層點(diǎn)式為主的產(chǎn)品和區(qū)域以板式、多層、小高層為供應(yīng)主流的產(chǎn)品明顯有較大偏差，將存在一個(gè)市場(chǎng)接受度問(wèn)題。 小結(jié)：區(qū)域市場(chǎng)在發(fā)展初期會(huì)面臨一些

27、環(huán)境改造的問(wèn)題，但后期隨著區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)不斷發(fā)展，區(qū)域環(huán)境將不斷得到改善，同時(shí)物業(yè)將會(huì)不斷得到升值，因此，本項(xiàng)目的升值潛力巨大；本項(xiàng)目由于產(chǎn)品差別存在一定程度上的市場(chǎng)接受問(wèn)題，但本項(xiàng)目由于整體層數(shù)較高，同時(shí)又處在交通要道的交匯位置，后期將會(huì)形成區(qū)域性的地標(biāo)建筑。因此，在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)此需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，在項(xiàng)目推介的過(guò)程中將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。343 O（opportunity）：機(jī)會(huì)1、盤(pán)龍城規(guī)劃利好盤(pán)龍城四大功能定位以及打造武漢新城組群中心的規(guī)劃利好，發(fā)展前景看好；2、規(guī)劃項(xiàng)目已陸續(xù)動(dòng)工盤(pán)龍工業(yè)園、北漢口國(guó)際商品交易中心、極地海洋公園等已陸續(xù)動(dòng)工興建，未來(lái)人氣將會(huì)大增，“第四鎮(zhèn)”崛起指日可待；3、

28、交通環(huán)境逐步改善今年11月1日岱黃公路收費(fèi)站后移，使購(gòu)房者對(duì)盤(pán)龍城的心理距離逐漸縮減；4、項(xiàng)目將成為盤(pán)龍城超越之作項(xiàng)目的地段、規(guī)模、園林、配套等在區(qū)域內(nèi)都屬于一流，將成為盤(pán)龍城劃時(shí)代作品，住在這里將成為身份的象征。 小結(jié)：區(qū)域性的發(fā)展將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的提升機(jī)遇，將會(huì)在一定程度上抵抗項(xiàng)目所面臨的劣勢(shì)與威脅，因此，本項(xiàng)目應(yīng)以在區(qū)域性的發(fā)展機(jī)遇結(jié)合項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行組合性推廣，最大程度上提高項(xiàng)目的附加值能力。344 T(threats）:威脅1、宏觀政策的打擊由于前期受宏觀政策的調(diào)控，樓市陷入低迷，前景不容樂(lè)觀，盤(pán)龍城受影響較大；2、對(duì)區(qū)域的不認(rèn)同盤(pán)龍城至今在市民心目中仍是一個(gè)很偏遠(yuǎn)的地方；3、競(jìng)爭(zhēng)

29、樓盤(pán)的分流普通樓盤(pán)對(duì)小戶(hù)型的分流以及別墅樓盤(pán)中低端產(chǎn)品對(duì)大戶(hù)型的分流；小結(jié)：目前國(guó)家執(zhí)行較為寬松的宏觀政策，市場(chǎng)已出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，后期市場(chǎng)壓力有所緩解；區(qū)域性的發(fā)展是有一個(gè)過(guò)程的，后期隨著交通的規(guī)劃與發(fā)展，將會(huì)與市中心連聯(lián)得更加緊密而不斷提高認(rèn)同度；項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分流問(wèn)題需要通過(guò)積極的營(yíng)銷(xiāo)推廣來(lái)加強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知度。因此，需要通過(guò)組合營(yíng)銷(xiāo)與推廣方式來(lái)避免或減小項(xiàng)目所面臨的威脅。第四章 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案41 營(yíng)銷(xiāo)策略411 整體營(yíng)銷(xiāo)工作的階段劃分及工作目標(biāo)確定階段工作目標(biāo)前期準(zhǔn)備道具、文件準(zhǔn)備到位，保證隨時(shí)可進(jìn)行客戶(hù)接待；蓄客大批量積累意向客戶(hù)；開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)保證開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)；承上啟下調(diào)整對(duì)前期銷(xiāo)售工作進(jìn)

30、行總結(jié)，對(duì)后期工作進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整；旺銷(xiāo)推進(jìn)年度第二次熱銷(xiāo)；總結(jié)年度工作總結(jié)，對(duì)后續(xù)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。412 整體戰(zhàn)略1、多種類(lèi)的媒體互補(bǔ)使用2、多層次的事件活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)3、多網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售組織413 推廣策略 1、開(kāi)盤(pán)前高密度的大眾媒體投放，持銷(xiāo)期小眾媒體跟進(jìn)。 2、占領(lǐng)盤(pán)龍城、后湖等區(qū)域及漢口主要干道的戶(hù)外陣地。 3、主題活動(dòng)統(tǒng)籌下的事件營(yíng)銷(xiāo)炒作。414 媒體總納 三大類(lèi)媒體，互補(bǔ)推進(jìn)。 1、持續(xù)型媒體以戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)等為代表，可持續(xù)進(jìn)行刊發(fā)使用，信息更換效率高，便于項(xiàng)目最新信息的發(fā)布。 2、節(jié)點(diǎn)型媒體 以報(bào)紙廣告為代表，其傳播面廣主，但持續(xù)性差，適于重要結(jié)點(diǎn)、重要事件的信息發(fā)布。3、定向型媒體以小區(qū)短信

31、、夾報(bào)、直投為主，可鎖定目標(biāo)人群，適于促銷(xiāo)信息的發(fā)布與跟進(jìn)。42 推盤(pán)策略 根據(jù)樓棟的戶(hù)型配比情況、及后期提價(jià)的需要，考慮推售樓棟順序。 多批、小體量推盤(pán)，每次推量中保證產(chǎn)品的完整性。 對(duì)于位置相對(duì)占優(yōu)勢(shì)的樓棟，延后加推確保利潤(rùn)最大化。 將小面積、受眾面大的戶(hù)型先行推出，從而吸引客戶(hù)，打開(kāi)市場(chǎng)。43 定價(jià)原則根據(jù)項(xiàng)目整體的特點(diǎn)，推盤(pán)量較大，以低價(jià)入市，積聚人氣，再進(jìn)行穩(wěn)步上揚(yáng)的做法，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)。根據(jù)本案產(chǎn)品的特點(diǎn)，以精裝修小戶(hù)型和大戶(hù)型為主力，中間存在面積斷層，故將精裝修小戶(hù)型產(chǎn)品作為單價(jià)標(biāo)桿，掩護(hù)大戶(hù)型的去化；充分考慮景觀因素，將產(chǎn)品價(jià)值最大化；整體根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)別、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、景觀、朝向、

32、位置、戶(hù)型、樓層、裝修附加值八大因素為綜合標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，具體如下：樓棟優(yōu)勢(shì)乙-6#樓產(chǎn)品面積為小戶(hù)型，帶精裝修位于小區(qū)中心丙-6#樓位于小區(qū)中心，北向中心景觀丙-7#樓產(chǎn)品面積主力為小戶(hù)型，帶精裝修丁-1#樓位于小區(qū)中心，西南向中心景觀， 帶入戶(hù)花園丁-2#樓位于小區(qū)中心丁-3#樓位于小區(qū)中心，西南向中心景觀， 帶入戶(hù)花園丁-4#樓產(chǎn)品面積主力為小戶(hù)型，帶精裝修丁-5#樓位于小區(qū)主入口，可觀入口主題景觀丁-6#樓產(chǎn)品面積主力為小戶(hù)型，帶精裝修，位于小區(qū)中心丁-7#樓產(chǎn)品面積為小戶(hù)型，帶精裝修中-3#樓位于小區(qū)中心景觀區(qū)44 定價(jià)方案價(jià)格定位緊貼市場(chǎng)。平開(kāi)高走，小步快跑。營(yíng)造良好的口碑，為后期打

33、下基礎(chǔ)。住宅項(xiàng)目定價(jià)在均價(jià)3800元/。 商業(yè)街項(xiàng)目定價(jià)在均價(jià)8000元/。第五章 領(lǐng)袖城商業(yè)項(xiàng)目概述51 7.8萬(wàn)方商業(yè)建筑群萬(wàn)商匯整體商業(yè)建筑面積7.8萬(wàn)平方米，將打造成集合奧特萊斯、主題商業(yè)、傳統(tǒng)社區(qū)配套商業(yè)、星級(jí)酒店于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目萬(wàn)商匯五大主題商場(chǎng)：“時(shí)尚匯”地處盤(pán)龍大道與楚天大道交界，將以生活大賣(mài)場(chǎng)作為主力商家，同時(shí)引進(jìn)各類(lèi)年輕化、精品化小店，從藥妝超市到服飾鐘表，應(yīng)有盡有。“食尚匯”地處楚天大道與規(guī)劃道路交界處，將以海鮮酒樓、特色餐飲、異國(guó)美食等大中型餐飲為主，給消費(fèi)者提供良好的味覺(jué)享受?！皧蕵?lè)匯”地處盤(pán)龍大道與北側(cè)道路交界處，將以中檔大眾化的夜總會(huì)與洗浴中心為主，休閑酒吧

34、、桑拿、SPA等?！皾O樂(lè)匯”地處北側(cè)道路與東側(cè)規(guī)劃道路交界處，將主打新穎時(shí)尚的海釣特色?！懊穮R”地處項(xiàng)目二期，盤(pán)龍大道西側(cè)，將主打奧特萊斯特色，并將力爭(zhēng)成為盤(pán)龍乃至武漢首家品牌折扣店，為武漢奢侈品消費(fèi)者提供理想的消費(fèi)場(chǎng)所。六大主題風(fēng)情街：女人街 盡顯伊人風(fēng)采盤(pán)龍大道及楚天大道沿街。包括服裝、配飾、箱包、女鞋、婚紗等各類(lèi)產(chǎn)品。家飾街 個(gè)性裝點(diǎn)生活位于北側(cè)道路沿街。各類(lèi)家居小飾品、裝飾壁畫(huà)、布藝、軟體家居等。歡樂(lè)街 歡樂(lè)盡情享受位于楚天大道沿街。各類(lèi)年輕化、大眾化的娛樂(lè)設(shè)施，桌球房、KTV、網(wǎng)吧、游藝城、娛樂(lè)室等。美食街 薈萃休閑美食位于東側(cè)規(guī)劃道路沿街。各類(lèi)茶坊、咖啡吧、快餐、甜品店等。文化街

35、 蘊(yùn)涵濃郁學(xué)味位于北側(cè)道路沿街。書(shū)店、音像店、琴行、進(jìn)修學(xué)院、啟蒙中心等。運(yùn)動(dòng)街 充滿(mǎn)年輕活力位于東側(cè)規(guī)劃道路沿街。以各類(lèi)體育用品專(zhuān)賣(mài)、相關(guān)高球?qū)Ｙu(mài)和戶(hù)外用品專(zhuān)賣(mài)。52 會(huì)所配套521 會(huì)所經(jīng)營(yíng)特色 冰晶會(huì)所將成為一個(gè)以水療、健身為特色的, 以餐飲為主營(yíng)收入的具有健康新文化的會(huì)員制高檔休閑會(huì)所。會(huì)所整體設(shè)計(jì)典雅、華貴, 大氣而不失精致與獨(dú)特, 坐落于被譽(yù)為武漢古文明的端口, 被追溯為 “華夏文化南方之源,九省通衢武漢之根 ” 的盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，其極致品質(zhì)，源自于湖北珩生投資有限公司2008年的精心雕琢，是一家可媲美中國(guó)一流的頂級(jí)休閑會(huì)所。冰晶會(huì)所，三面翠波環(huán)繞，寧?kù)o矜貴。在整個(gè)會(huì)所近800

36、0平方米的空間中，可謂是一應(yīng)俱全，各項(xiàng)設(shè)施領(lǐng)銜國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，其匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)盡顯奢華與品位。這兒擁有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華客房、頂層花園總統(tǒng)套房、帶有恒溫玻璃酒庫(kù)的紅酒吧、支支純屬珍品典藏的哈瓦那雪茄、時(shí)尚雅致的中西餐廳、國(guó)際一流的SPA、頂級(jí)室內(nèi)全天候私人健身俱樂(lè)部、大型室外景觀泳池、超豪華視聽(tīng)中心與影音中心等一流硬件設(shè)施。522 會(huì)所設(shè)施1、餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、紅酒吧、風(fēng)味各異，薈萃中外美食2、康體設(shè)施：健身房、 SPA、網(wǎng)球場(chǎng)、室外景觀游泳池等3、健身俱樂(lè)部頂級(jí)室內(nèi)全天候私人健身俱樂(lè)部，集健身、跳操、形體塑造、健康咨詢(xún)、高檔洗浴等多項(xiàng)專(zhuān)業(yè)健身服務(wù)項(xiàng)目為一體，內(nèi)設(shè)有器械訓(xùn)練區(qū)、有氧操房、乒乓球

37、室、棋牌室、網(wǎng)球場(chǎng)、室外景觀游泳池等。容集管理精英、資深教練，全部采用國(guó)際高檔健身設(shè)備及國(guó)際流行的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，以滿(mǎn)足不同人群的健身需求。 4、SPA水療世界遠(yuǎn)離市井塵囂，在細(xì)膩溫軟的眷顧中，在曼妙的音樂(lè)里，在有浮動(dòng)的暗香中，感受從大自然中提煉的精華浸入心脾。這里匯聚著當(dāng)今最時(shí)尚的潮流經(jīng)典及頂級(jí)護(hù)理設(shè)施，融合世界美容科技的最新理念及東方古法調(diào)理方式。由來(lái)自經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)技師培訓(xùn)的理療師，為您度身訂做香熏、纖體、美容、排毒、水療等護(hù)理療程，讓您在完全自我的世界里，和諧身心，體驗(yàn)悠然。5、會(huì)議設(shè)施會(huì)議廳擁有最先進(jìn)的多媒體電腦投影、視聽(tīng)等先進(jìn)的設(shè)備，特別適合小規(guī)模的高檔接待，董事會(huì)和座談會(huì)議，并且擁有無(wú)可

38、挑剔的專(zhuān)業(yè)會(huì)議服務(wù)。 53 物業(yè)管理1、物業(yè)公司花重金聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行作物業(yè)顧問(wèn)；2、物業(yè)公司嚴(yán)格按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理體系運(yùn)作，實(shí)行 24小時(shí)全天候服務(wù)，有高品質(zhì)的技防設(shè)備設(shè)施如：紅外線(xiàn)報(bào)警設(shè)施、家庭緊急呼叫，可視對(duì)講直接連接控制中心。3、提供多樣化適應(yīng)不同需求的客戶(hù)服務(wù)如設(shè)商務(wù)中心、提供代訂報(bào)紙、牛奶、代請(qǐng)家政服務(wù)等多層次的個(gè)性化服務(wù)；4、物業(yè)管理費(fèi)：估計(jì)物業(yè)費(fèi)為1.5元-1.8元/平方米，最終以物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)格確定；5、物業(yè)管理用房：確定在J5號(hào)樓，在出入口的右側(cè)。第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件與建設(shè)方案61 項(xiàng)目現(xiàn)狀概況611 地理位置位于黃陂區(qū)盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)川龍大道與楚天大道交匯處。61

39、2 土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積本地塊凈用地面積165,305.15,容積率3.12，該地塊可建總面積515,868。規(guī)劃用地性質(zhì)：商住用地，土地使用權(quán)出讓年限為：商業(yè)用地40年，住宅用地70年。62 項(xiàng)目建設(shè)條件621 經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件由于武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低，以及存在大量供應(yīng)的廉價(jià)勞力，較低的交通、物流、商貿(mào)交易成本，使得武漢市整體房地產(chǎn)價(jià)格較全國(guó)其它同類(lèi)大城市同比價(jià)格為低。另外重價(jià)格、輕質(zhì)量，重廣告、輕服務(wù)的低層次房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象，也制約著武漢房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。近兩年來(lái)隨著一批沿海專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)商的悄然進(jìn)入，帶來(lái)了新的企業(yè)理念、新的市場(chǎng)觀念、新的運(yùn)作模式，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)新的需求和

40、發(fā)展?？傮w而言，目前武漢房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展的時(shí)期。622 地質(zhì)地貌條件經(jīng)過(guò)勘察探測(cè)，本地塊適合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。623 環(huán)境條件本項(xiàng)目位于盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，自然環(huán)境優(yōu)美。624 交通狀況本項(xiàng)目交通極為便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，市區(qū)交通方便。625 施工條件本案地處城郊，開(kāi)發(fā)面積大，存在著大量前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作和政策協(xié)調(diào)工作。施工前準(zhǔn)備工作基本完畢。63 項(xiàng)目建設(shè)方案631 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則根據(jù)項(xiàng)目的總體城市規(guī)劃控制要求，本項(xiàng)目規(guī)劃建筑性質(zhì)為小高層、高層及商業(yè)用房綜合高尚住宅區(qū)。本項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)基本構(gòu)思要以四周環(huán)境景觀為主，精心設(shè)計(jì)新穎靈活的居住空間，配套健身、餐飲、娛樂(lè)、休閑

41、、美容等功能齊全的高級(jí)會(huì)所，配置消防、安防、供水、供電等智能建筑系統(tǒng)，為客戶(hù)創(chuàng)造品質(zhì)卓越的建筑精品和完善的全程服務(wù)。632 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案建筑用地面積：165,305.15總建筑面積：515,868，其中：11層住宅面積146,000，18層住宅面積200,000，28層住宅面積94,000，商業(yè)面積70,000，會(huì)所、幼兒園5,868。建筑容積率：3.12建筑密度：30%以?xún)?nèi)綠化率：40%建筑戶(hù)型比： 7585 10 8595 30 105120 45 120135 1564 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本案地處城郊，開(kāi) 發(fā)面積大，存在著大量前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作和政策協(xié)調(diào)工作。項(xiàng)目計(jì)劃分三期實(shí)施，開(kāi)發(fā)周期相應(yīng)

42、較長(zhǎng)。預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作周期4年時(shí)間。第七章 產(chǎn)業(yè)投資效益分析71 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)711 商業(yè)項(xiàng)目建筑面積：23000712 項(xiàng)目建設(shè)期：12個(gè)月713 經(jīng)營(yíng)方式：商鋪銷(xiāo)售+代理租賃+統(tǒng)一物管714 項(xiàng)目銷(xiāo)售期：第一年：建設(shè) 第二年：銷(xiāo)售比例：30% 第三年：銷(xiāo)售比例：40% 第四年：銷(xiāo)售比例：30%715 商鋪銷(xiāo)售均價(jià)：8000元/716 項(xiàng)目貸款及利率： 1、貸款額：項(xiàng)目一期貸款額為20000萬(wàn)元，分?jǐn)偟缴虡I(yè)項(xiàng)目為2600萬(wàn)元。2、利率（1-3年期）：5.4%3、還款方式：按銷(xiāo)售比例還款72 建設(shè)投資估算 商業(yè)項(xiàng)目總投資額：4600萬(wàn)元 均價(jià)：2000元/1、建筑安裝工程費(fèi)：2725.5萬(wàn)元

43、均價(jià)：1185元/ 2、工程建設(shè)其它費(fèi)：1526.39萬(wàn)元 均價(jià)：663.65元/ 其中：土地：1326.64萬(wàn)元 樓面地價(jià)：576.8元/ 配套及其它：199.75萬(wàn)元 均價(jià)：86.84元/ 3、基本預(yù)備費(fèi)：207.71萬(wàn)元 均價(jià)：90.3元/ 4、建設(shè)期利息：140.4萬(wàn)元 均價(jià)：61.0元/附：工程建設(shè)設(shè)備安裝估算表/建設(shè)其他費(fèi)估算表/資金投入及借款償還計(jì)劃表73 項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)731 收入及稅金預(yù)測(cè) 經(jīng)營(yíng)期24年銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)：18400萬(wàn)元 552073605520萬(wàn)元附：銷(xiāo)售收入估算表/稅金估算表732 費(fèi)用預(yù)測(cè)1、 銷(xiāo)售費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)算。2、 管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的2%

44、計(jì)算。3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按銀行貸款金額及利率計(jì)算。附：費(fèi)用估算表74 預(yù)估財(cái)務(wù)報(bào)表的編制1、預(yù)測(cè)利潤(rùn)匯總表2、損益不確定性分析/盈虧平衡測(cè)算3、預(yù)估現(xiàn)金流量表（靜態(tài)）4、預(yù)估現(xiàn)金流量表（動(dòng)態(tài)）5、預(yù)估4年期資產(chǎn)負(fù)債表75 產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)1、投資收益率（靜態(tài)）：(平均/年) 3501.24/4600=76%2、投資回收期（靜態(tài)）：（含建設(shè)期） Pt = 1.02年3、投資回收期（動(dòng)態(tài)）：折現(xiàn)率/收益率（Ic）的取值根據(jù)不同投融資主體的不同需求進(jìn)行假定，可以為基準(zhǔn)收益率/投資主體期望收益率/融資主體期望收益率/投資機(jī)會(huì)成本收益率/存貸利率等。IC取值回收期（年）凈現(xiàn)值(萬(wàn))凈現(xiàn)值比率IC=8

45、%1.088364.38181.83%IC=10%1.107903.90171.82%IC=12%1.127478.31162.57%IC=14%1.147067.92153.65%IC=15%1.156880.11149.57%IC=18%1.186322.96137.46%4、內(nèi)部收益率 ： IRR= 92.5 %5、敏感性分析凈利潤(rùn)敏感性因素分析表：考慮到該項(xiàng)目第2年后步入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，因此采用該年預(yù)估數(shù)據(jù)作為參考。以經(jīng)營(yíng)期3計(jì)算收入變化率費(fèi)用變化率5%5%營(yíng)業(yè)收入7360.00 7728.00 7360.00 營(yíng)業(yè)稅金469.84 493.21 469.84 銷(xiāo)售成本1840.00 18

46、40.00 1840.00 期間費(fèi)用466.28 466.28 489.59 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)4583.88 4928.51 4560.57 所得部368.00 386.40 368.00 凈利潤(rùn)4215.88 4542.11 4192.57 凈利潤(rùn)變化率7.74%0.55%敏感系數(shù)1.55 0.11 敏感性排序12盈虧平衡率36%1000%76 財(cái)務(wù)分析1、利潤(rùn)率分析 測(cè)算公式： 毛利率 = 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/總收入 凈利率 = 凈利潤(rùn)/總收入 項(xiàng)目建設(shè)1 經(jīng)營(yíng)2經(jīng)營(yíng)3經(jīng)營(yíng)4毛利率61.04%62.28%62.87%凈利率56.04%57.28%57.87%2、盈利能力分析 測(cè)算公式： 總資產(chǎn)報(bào)酬率 = 息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)平均額 總資產(chǎn)平均額 = （總資產(chǎn)期初數(shù)+總資產(chǎn)期未數(shù)）/2 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 = 息稅前利潤(rùn)/凈資產(chǎn)平均額 凈資產(chǎn)平均額 = （權(quán)益資本期初數(shù)+權(quán)益資本期未數(shù)）/2項(xiàng)目建設(shè)1經(jīng)營(yíng)2經(jīng)營(yíng)3經(jīng)營(yíng)4總資產(chǎn)報(bào)酬率60.97%55.07%31.09%凈資產(chǎn)報(bào)酬率98.96%65.02%32.20%3、償債能力分析 測(cè)算公式： 資產(chǎn)負(fù)債率 = 當(dāng)期總負(fù)債/當(dāng)期總資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)1經(jīng)營(yíng)2經(jīng)營(yíng)3經(jīng)營(yíng)4資產(chǎn)負(fù)債率