1、住房公積金知識解說,（注意：部分數(shù)據(jù)會隨著時間的推移而發(fā)生變化，請以實際情況為準）,小陸在上海一家國有企業(yè)工作三年時間，最近小兩口看中了一套商品房，他們都覺得戶型和位置否非常適合自己，總價120萬，可他們只能籌措到70萬，剩余的50萬如何籌集，開發(fā)商建議可以申請住房貸款。于是，小陸開始為買房的事煩惱起來了,選擇商業(yè)貸款好還是公積金貸款好？,公積金貸款要怎么辦理？,可以辦理住房公積金貸款的銀行有哪些？,到底能貸多少年？,最高能貸多少錢？,公積金貸款有哪幾個步驟，要什么材料？,那還款要怎樣還？,公積金賬戶里面的余額還能有什么用？,目錄,住房公積金概述,住房公積金的繳存和提取,住房貸款,住房公積金還

2、款,常見問題解答,住房公積金概述,住房公積金的定義,住房公積金的構(gòu)成,住房公積金的好處,住房公積金的效益分析,住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。,住房公積金的定義,住房公積金的構(gòu)成,員工個人賬戶,個人繳存部分和公司繳存部分均進入員工個人公積金賬戶；一般都是由住房公積金管理中心委托銀行代為管理。,個人繳存部分,每月從個人工資中扣除,公司繳存部分,每月從公司賬戶中扣除,住房公積金的好處,購房時符合條件者可以申請住房公積金低息貸款；,租

3、房時可以提取住房公積金；,公司及個人繳存金額全部歸個人所有，相當于公司額外為每個員工投入了一筆住房 基金，個人總收益增加；,符合政府政策(退休、出國等）也可以一次性提取。,個人繳存住房公積金部分，免征個人所得稅；,采用商業(yè)貸款購買的住房可以提取住房公積金；,住房公積金的效果分析,例：假設(shè)我司員工A,參加上海社會保險和公積金。上一年度平均應(yīng)發(fā)工資6000元，每月社保個人繳納660元，每月公積金個人繳存420元，公司繳存420元，全部入個人公積金賬戶。對該員工是否繳存公積金，每月最終獲得的收益做如下分析：,該員工通過繳存公積金每個月的收益可比不繳存公積金的收益多456.4元，并且繳存公積金還可享受

4、購房低息貸款的優(yōu)惠。,住房公積金的繳存和提取,住房公積金的繳存,住房公積金的提取,住房公積金的轉(zhuǎn)移,住房公積金的繳存,繳存范圍,繳存基數(shù),繳存比例,市行政區(qū)域范圍內(nèi)的企業(yè)、民辦非企業(yè)以及社會團體的在職職工及個體工商戶,職工本人上一年度月平均工資，繳存基數(shù)上下限根據(jù)地方政策要求確定，每年調(diào)整一次。,具體繳存比例根據(jù)各地方政策執(zhí)行，一般個人與單位繳存比例一致，個別地方有例外。,以北京、上海、廣州、深圳、沈陽、蘇州、成都、武漢八個城市為例。,住房公積金的繳存,各地繳存政策,中心審核,單位申請,全部入個人賬戶,單位經(jīng)辦人,繳存銀行,設(shè)立單位、職工個人公積金賬戶,每月辦理繳存,攜帶住房公積金繳存登記表、

5、住房公積金個人賬戶設(shè)立清冊、住房公積金補繳計算表等相關(guān)資料,發(fā)送住房公積金繳存登記表，確定繳存基數(shù)、比例、匯繳銀行,公積金繳存流程圖,住房公積金的提取,各地提取政策共同點,各地提取政策不同點,中心/銀行審核,提交申請,申請人,繳存銀行,申請表、提取證明材料、身份證明材料,同意申請的憑證,提取憑證,員工指定的賬戶,將資金轉(zhuǎn)入,提取流程,住房公積金的轉(zhuǎn)移,員工需異動到外地的，個人公積金賬戶余額可以異地轉(zhuǎn)移，具體轉(zhuǎn)移情況如下表：,各地轉(zhuǎn)移對比,職工向轉(zhuǎn)入地單位申請轉(zhuǎn)移,轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心,轉(zhuǎn)出地住房公積金管理中心,轉(zhuǎn)入地單位開立員工個人賬戶,遞交員工申請書、員工身份證復印件,發(fā)送員工申請書、身

6、份證復印件、公積金繳存憑證復印件、住房公積金異地轉(zhuǎn)移聯(lián)系函,資金轉(zhuǎn)賬至轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心、發(fā)送住房公積金異地轉(zhuǎn)移辦結(jié)單、轉(zhuǎn)賬證明,轉(zhuǎn)入地住房公積金管理中心,公司賬戶,將該資金轉(zhuǎn)入,轉(zhuǎn)入地單位,個人賬戶,轉(zhuǎn)移流程圖,公積金貸款,商業(yè)貸款,組合貸款,公積金貸款與商業(yè)貸款的比較,住房公積金貸款,目前，深圳住房公積金貸款政策尚未出臺，因各地相關(guān)貸款政策都不盡相同，現(xiàn)對其他七個城市貸款政策進行逐一說明。（注：以下舉例均不考慮貸款人的還款能力以及信用等其他參考信息）,住房公積金貸款,公積金首套房貸款：認定第二套及以上住房公積金貸款只看借款申請人是否辦理過住房公積金貸款，暫時不包括辦理過商業(yè)性個人住房

7、貸款的記錄,二手房：已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)(上海以房齡在5年以上的房子認定為二手房),房齡：自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限,名詞釋義：,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù)為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500。目前，甲公積金賬戶余額為6000元，乙為5000元，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們可貸額度為（6000+5000）*40=44萬元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2335.2元，30年后總共產(chǎn)生40.07萬元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計32.43萬元）,可貸額度=共同貸款人公

8、積金賬戶余額之和*40,上海貸款政策,1、定義：補充公積金是指公司在為員工在繳足普通公積金后，愿意再額外出一筆錢用于公積金，員工自己也要同比例繳存公積金，存入員工個人補充公積金賬戶，屬于公司給員工的一項福利。 2、繳存政策：補充住房公積金單位和個人的繳存比例在1%-8%之間，由單位自行確定，繳存基數(shù)沒有上、下限，但是當員工和單位繳存比例各超過5%后，超過部分需繳納個稅。 3、貸款優(yōu)惠：個人使用補充公積金貸款最高可貸10萬元。,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù),為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500。目前，甲公積金賬戶余額為6000元，乙為5000元，補充公積金賬戶都有3000元，現(xiàn)購買首

9、套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們可貸額度為（6000+5000）*40+（3000+3000）*20=56萬元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2972.07元，30年后總共產(chǎn)生50.99萬元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計41.27萬元）,可貸額度=共同貸款人公積金賬戶余額之和*40+補充公積金賬戶余額*20,上海貸款政策-補充公積金,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲月公積金繳存基數(shù)3000元，乙月繳存基數(shù)2500元，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款期限30年，滿足其他貸款條件，則該夫婦可貸額度為（3000+2500-400）53.07=96.1萬元，所以該夫婦最高可貸80萬元

10、。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還4245.81元，30年后產(chǎn)生的利息共計72.8萬元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計58.96萬元）,可貸額度=（共同貸款人月繳存基數(shù)之和-400）萬元貸款月均還款額,北京貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù),為3000，乙公積金繳存基數(shù)2500，繳存比例都為5%，甲公積金余額10000元，乙公積金賬戶余額8000元，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則他們的可貸額度=(10000+3000*0.05*2*2*360)*2+（8000+2500*0.05*2*2*360）*2=82.8萬元80萬， 所以該戶可貸額度是80萬。 （

11、采用等額本息還款每月應(yīng)還4245.81元，30年后產(chǎn)生的利息共計72.8萬元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計58.96萬元）,可貸額度=(公積金賬戶余額+公積金月繳存額2至法定退休月數(shù))2,廣州貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲公積金繳存基數(shù)3000元，繳存比例8%；乙繳存基數(shù)2500元，繳存比例10%，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000*0.08*2+2500*0.1*2）/0.1*0.45*12*30=158.76萬元40萬元，所以該戶最高可貸40萬元。 (采用等額本息還款每月應(yīng)還2122.91元，30年后產(chǎn)生的利息共計36.4萬元；采用等額本

12、金貸款產(chǎn)生的利息共計29.48萬元),可貸額度=共同貸款人月繳存額之和實際繳存比例 12（月）0.45貸款期限（實際繳存比例選取較高的）,成都貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲繳存基數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.45*12*30=89.1萬60萬，則該家庭可貸60萬元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還3184.36元，30年后總共產(chǎn)生54.64萬元利息；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計44.22萬元）,可貸額度共同貸款人繳存基數(shù)之和4512（月）貸款期限,武漢貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，甲繳存基

13、數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.5*12*30=99萬40萬，所以他們可貸額度為40萬元。 (采用等額本息還款每月應(yīng)還2122.91元，產(chǎn)生的利息共計36.4萬元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計29.48萬元),可貸額度=共同貸款人繳存基數(shù)之和50%12個月貸款年限,沈陽貸款政策,舉例：甲、乙二人為夫婦，使用純公積金貸款，甲繳存基數(shù)3000，乙繳存基數(shù)2500，現(xiàn)購買首套一手房采用公積金貸款30年，滿足其他貸款條件，則可貸額度=（3000+2500）*0.35*12*30=69.3萬50萬，所以該夫

14、妻最高可貸50萬元。 （采用等額本息還款每月應(yīng)還2653.63元，產(chǎn)生的利息共計45.53萬元；采用等額本金還款產(chǎn)生的利息共計36.85萬元）,可貸額度=共同貸款人繳存基數(shù)之和35%12貸款年限,蘇州貸款政策,前提條件： 1、單個人貸款、貸款期限30年； 2、繳存比例取當?shù)刈畹鸵罄U存比例； 3、不考慮貸款人的還款能力以及信用等其他參考信息。,最高貸款額度條件,個人申請,銀行初審,銀行復審,擔保公司審批,抵押登記,中心復審,銀行發(fā)放貸款,無擔保公司的,有擔保公司的,簽訂借款合同,住房公積金貸款流程圖,1、 具有合法有效的身份證明。 2、 必須有穩(wěn)定合法的經(jīng)濟收入，能夠提供相應(yīng)的收入和資產(chǎn)證明。

15、 3、 具有完全民事行為能力的自然人，無不良信用記錄。 4、 與賣方簽定有效的購房合同或購房協(xié)議。 5、 支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購房屋總價的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款。 6、 貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同。 7、 貸款銀行規(guī)定的其他條件。,商業(yè)貸款,最高可貸額度即為房價的70%,商業(yè)貸款條件,借款人申請,銀行審核,銀行發(fā)放貸款,抵押登記,簽訂借款合同,首付款支付證明，買賣合同，身份證明，收入證明，發(fā)展商已簽名保證的貸款申請審批表,在國土局進行產(chǎn)權(quán)登記、公證部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記,售房單位賬戶,出具付清房款證明,商業(yè)貸款流程圖,

16、組合貸款,組合貸款是住房資金管理部門運用政策性住房資金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的貸款，是公積金貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。同時滿足商貸和公積金貸款條件的，即可申請組合貸款。其中商貸部分按照商貸利率執(zhí)行，公積金貸款部分按照公積金貸款利率執(zhí)行。,提交申請,公積金管理中心初審,公積金管理中心對公積金貸款部分復審,經(jīng)辦銀行對商貸部分復審,中心合并資料并通知貸款人公積金貸款部分面簽,貸款人公積金貸款部分面簽,通知銀行領(lǐng)取審核通知單,組合貸款流程圖,發(fā)放貸款,商業(yè)貸款與公積金貸款的差異,住房公積金還款方式,一年期以內(nèi)的公積金個貸，應(yīng)當于到期時一次還本付息；一年期以上的公積金個貸，應(yīng)當按月或者

17、按年償還貸款本息。 住房公積金貸款的按月還款方法有：等額本息還款法和等額本金還款法兩種。,假設(shè)使用公積金貸款30萬元，貸款期限30年，采用等額本息還款法和等額本金還款法每月應(yīng)還款額如下表：,采用等額本金還款法的前期還款壓力比較大，但是總的貸款利息相對等額本息還款法低，個人申請貸款時可根據(jù)當前還款能力采取最適合的還款方法。,舉例說明,公積金貸款還款主要有兩個途徑，一是每月定期向還款賬戶里存入不少于當月的應(yīng)還款金額；另一種是委托公積金管理中心扣除公積金賬戶余額以償還貸款，當余額不足時再向還款賬戶里補足還款額進行還款。,還款途徑,常見問題解答,1、問：公積金賬戶余額可否作為購房首付？,答：公積金的使用前提是建立在已經(jīng)產(chǎn)生消費情況下，所以不可以。,2、問：工作調(diào)動到異地能提公積金現(xiàn)金嗎？,答：一般情況下，到異地工作，如戶口遷移或外地戶籍