1、商業(yè)項目市場分析與產(chǎn)品定位報告,1,PPT學(xué)習(xí)交流,項目遇到的最大難題,項 目 寫 作 思 路 框 架 推 導(dǎo),區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差,區(qū)域人氣不足，人流量少,如何解決上述難題,吸引區(qū)域外客源,引進(jìn)目的性消費(fèi),引進(jìn)廣受歡迎的商業(yè)業(yè)態(tài),餐飲、娛樂業(yè)態(tài)最容易集聚人氣,時尚休閑業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充業(yè)態(tài),宜興餐飲、娛樂業(yè)容易存活,營造什么樣的消費(fèi)環(huán)境,生活方式中心,強(qiáng)調(diào)餐飲與娛樂,餐飲是宜興成活率最高的業(yè)態(tài),宜興缺乏吃喝玩樂于一體的綜合性商業(yè),業(yè)態(tài) 能否被市場接受,餐飲、娛樂是成長性高的行業(yè),北面地塊以塊狀單體建筑為主，滿足餐飲需求,四層以上建筑規(guī)劃住宅產(chǎn)品,規(guī)避高層商業(yè)價值不高的難題,如何使產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密融合,南面

2、地塊以連續(xù)性建筑為主，大小商鋪面積結(jié)合,餐飲、娛樂成為首選業(yè)態(tài),精確包裝，促進(jìn)產(chǎn)品銷售,準(zhǔn)確價格定位，確保投資回報,樹立形象，招商先行,如何取得銷售成功,注重舒適與休閑,2,PPT學(xué)習(xí)交流,PART 1 項目地塊微觀市場分析,3,PPT學(xué)習(xí)交流,一、項目基本信息 1、項目基本信息,用地范圍：南至謝橋路及村民住宅，西至氿濱大道，東至人民南路，北至河流。 用地面積：設(shè)計用地面積為3.9公頃，其中公共綠地面積為0.62公頃。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。,4,PPT學(xué)習(xí)交流,2、地塊規(guī)劃要求,容積率：1.6 建筑密度：不大于35% 綠地率：不小于30% 停車指標(biāo)：商業(yè)按0.5輛/100平米計 建筑退線：沿永

3、安路建筑投影線后退道路中心線不得小于24米；沿人民南路建筑投影線后退道路中心線不得小于30米；建筑投影線后退河岸線不小于15米。 道路控制：永安路道路紅線寬度為36米；人民南路道路紅線寬度為36米。,5,PPT學(xué)習(xí)交流,3、規(guī)劃解讀,原規(guī)劃要求有局限性規(guī)劃要求是基于原設(shè)計方案而定，給項目整體規(guī)劃帶來很大的局限性； 商業(yè)街布局成首選35%的建筑密度，將直接影響本項目的整體布局，使得項目排除了整體大體塊商業(yè)布局，更多只能從商業(yè)街的形式去考慮規(guī)劃布局； 停車數(shù)不足按0.5/100的比例設(shè)計車位，難以滿足餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)對停車位的大量需求，需要增加車位配置； 進(jìn)深短，不利于建筑排布南部地塊中間部分進(jìn)深

4、較短，不利于建筑的排布，規(guī)劃起來難度比較大； 建筑高度制約產(chǎn)品規(guī)劃原規(guī)劃方案24米的建筑限高，會對項目的產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生很大的影響。如果能夠突破限高，則無論在產(chǎn)品規(guī)劃還是經(jīng)濟(jì)效益方面，都會有很大的想像空間。,6,PPT學(xué)習(xí)交流,二、項目宗地分析 1、地塊基本情況,地塊平整，臨街面大，使得沿永安路、人民路的商業(yè)價值較大； 南地塊靠近人民路方向，進(jìn)深逐漸加大，可以布置中庭廣場等，以便進(jìn)一步增加項目的商業(yè)價值。,謝 園 路,7,PPT學(xué)習(xí)交流,2、地塊周邊狀況,南側(cè)：兩棟舊建筑阻隔，形象不好，并減少了本案沿街面，不過謝園路及附近居民會為項目帶來人氣。,北側(cè)：水景不好整治，較難變成景觀，但至少保證水面整潔

5、干凈；靠近民宅，要控制相關(guān)業(yè)態(tài)。,東側(cè)：廣電局、實驗小學(xué)，形象好，人民路帶來商業(yè)人流。,西側(cè)：兩個綠化景觀帶可以把南北地塊連成一片，可以和樂購商業(yè)互動，共同發(fā)展。,規(guī)劃綠地（未建，若能與 項目融為一體，能進(jìn)一步 加大項目的商業(yè)價值）,8,PPT學(xué)習(xí)交流,3、南面建筑對地塊的影響分析,影響項目形象、檔次兩棟舊建筑阻隔，形象不好，底層為商鋪，整體檔次較低，與本項目的形象不符，影響較大； 降低項目商業(yè)價值原來三面沿街的三角地，將失去一面臨街面，降低了地塊的商業(yè)價值； 影響未來項目規(guī)劃兩棟建筑位于項目腰上，使得此部位進(jìn)深進(jìn)一步縮短，影響南地塊中間部位建筑的規(guī)劃；同時不利于項目的交通組織以及人流動線的布

6、置； 影響項目未來業(yè)態(tài)布置舊建筑上2、3層為居民用房，對本案娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的布置有較大影響。,建議對舊建筑置換或者拆一還一，此舉將大大提高項目的商業(yè)價值。,9,PPT學(xué)習(xí)交流,4、地塊交通條件分析,周邊道路形象較好地塊為多條道路包圍或穿越，其中氿濱大道、人民路、永安路形象較好，便于展示項目形象; 交通便捷項目擁有便捷的交通條件，連通宜興城市南北，輻射區(qū)域范圍廣，便于客源的導(dǎo)入。,10,PPT學(xué)習(xí)交流,5、區(qū)域居住人口分析,11,PPT學(xué)習(xí)交流,地塊周邊小區(qū)居住人口統(tǒng)計,12,PPT學(xué)習(xí)交流,區(qū)域規(guī)劃人口較少，不足以支撐項目的商業(yè)體量項目周邊有澤福苑、龍背山莊、金色年華家園、富康家園、城南新村等

7、10多個居住小區(qū)，但目前一些小區(qū)的入住率還不高，區(qū)域內(nèi)常住人口偏少，只有1萬人左右，未來區(qū)域規(guī)劃人口會超過2萬人。但是這些人口不足以支撐項目的商業(yè)體量； 項目必須擴(kuò)大客源輻射范圍，吸引其他區(qū)域客源項目核心區(qū)域人口規(guī)模難以支撐本項目的商業(yè)體量，而且城南區(qū)域整體商業(yè)體量較大，本項目必須突破本區(qū)域，擴(kuò)大客源輻射半徑，從宜興全市吸引目標(biāo)消費(fèi)客源。,居住人口統(tǒng)計分析,13,PPT學(xué)習(xí)交流,周邊配套圖,14,PPT學(xué)習(xí)交流,6、項目周邊區(qū)域重點(diǎn)設(shè)施分析,（1）政府機(jī)關(guān) 周邊政府機(jī)關(guān)眾多：項目周邊有廣電局、檢察院、海關(guān)、公安局、行政服務(wù)中心等政府機(jī)關(guān),另外還有移動公司、證券公司、郵政等大企業(yè)在此辦公，會對項

8、目產(chǎn)生很大支撐； 公務(wù)或商務(wù)消費(fèi)多：項目周邊眾多企事業(yè)單位的存在，會產(chǎn)生大量的公務(wù)及商業(yè)消費(fèi)，為項目帶來很多高質(zhì)量的商業(yè)人流； 催生中高端消費(fèi)：大量政府公務(wù)員及企業(yè)管理人員的存在，催生了許多對餐飲、娛樂等中高端業(yè)態(tài)的消費(fèi)需求。 （2）學(xué)校 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源：項目附近有兩所學(xué)校，共4500人左右，可以為項目提供穩(wěn)定的消費(fèi)客源； 擴(kuò)大項目的影響區(qū)域：實驗小學(xué)、試驗中學(xué)是宜興市最好的兩所學(xué)校，面向全市招生，覆蓋面廣，其學(xué)生家長中，中高端消費(fèi)者較多；隨著生源不斷更新，每年不斷更新的學(xué)生和家長，在不斷帶來消費(fèi)者的同時，將擴(kuò)大本項目的輻射和影響。,15,PPT學(xué)習(xí)交流,（3）君悅商業(yè)廣場 大部分銷售完畢

9、：去年建成并且大部分銷售完畢， 1-3層均價7000-8000元/平米。從其銷售成功的原因看，一方面是項目的入市時機(jī)較好，另一方面，作為當(dāng)?shù)刈钪拈_發(fā)商，項目有效吸引了當(dāng)?shù)馗邫n客戶資源；君悅商業(yè)廣場的銷售成功說明宜興投資者的購買力強(qiáng)，總價承受能力較高。另外，項目的建筑美觀，也是銷售成功的原因之一； 項目單個店面體量太大：項目單個店面體量較大，單個店面的面積從400-1000多平米，面積過大； 項目業(yè)態(tài)定位不明確：項目的業(yè)態(tài)定位不夠明晰，導(dǎo)致后期的招商不順利，使得目前整個項目的經(jīng)營狀況比較冷清，只有兩家餐飲店在營業(yè)。,16,PPT學(xué)習(xí)交流,（4）現(xiàn)代生活廣場 區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體：現(xiàn)代生活廣

10、場是區(qū)域內(nèi)目前體量最大的商業(yè)綜合體，約6萬平米，包括了樂購及其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)； 銷售較成功，招商不成功：項目的銷售還算比較成功，但是前期招商和經(jīng)營不成功，目前最大的困惑是沒有消費(fèi)人群； 該項目存在的問題： 區(qū)域商業(yè)人群少； 該項目入市時機(jī)不成熟； 業(yè)態(tài)設(shè)置不合理，業(yè)態(tài)混亂； 招商不成功，對后期產(chǎn)生更大影響，后期推廣存在問題。 借鑒： 合理設(shè)置業(yè)態(tài)，實現(xiàn)錯位競爭：項目應(yīng)該克服現(xiàn)代生活廣場存在的問題，努力取得成功。特別是業(yè)態(tài)設(shè)置不能重蹈覆轍，并要和其錯位競爭，聯(lián)手打造宜興城南新的商圈。,17,PPT學(xué)習(xí)交流,（5）龍背山莊附近商業(yè) 業(yè)態(tài)定位于餐飲、娛樂，填補(bǔ)了區(qū)域空白：屬于餐飲娛樂一條街，興起于

11、4、5年前，填補(bǔ)了區(qū)域餐飲娛樂業(yè)的市場空白； 受外圍市場影響，生意在走下坡路：開始的時候生意比較火爆，但現(xiàn)在整體狀況不如從前。究其原因，檔次不高、本地經(jīng)營且特色不足，龍背山景區(qū)沒有取得預(yù)期中的成功，以及區(qū)域外更大、更好的餐飲、娛樂消費(fèi)場所的出現(xiàn)都是導(dǎo)致其走下坡路的原因； 擴(kuò)大客源輻射范圍，提高項目成功幾率：我們應(yīng)該規(guī)避其矛盾，大量吸引公務(wù)及家庭就餐，擴(kuò)大客群的輻射范圍，以更好的業(yè)態(tài)與服務(wù)獲得客戶的青睞。,18,PPT學(xué)習(xí)交流,（6）澤福苑 沿街商鋪為主，面積不大：澤福苑的商鋪大多以沿街商鋪為主，1-3F面積在360平米左右。銷售均價在6800元/平米左右，目前的銷售率在65%左右； 缺少特色，

12、市場接受度一般：澤福苑沿街的標(biāo)準(zhǔn)小商鋪并沒有去化完，說明沿街的小面積商鋪不一定會成功；況且項目建筑沒有特色，說明商鋪不是面積小就可以賣出去。必須要考慮到后期經(jīng)營，同時也說明宜興人對商業(yè)比較成熟了才肯進(jìn)行投資。 （7）汽車南站及火車站 是未來的交通樞紐，但目前作用不大：汽車南站規(guī)模較大，但目前人流量不多。不過汽車南站是連接市區(qū)、城南地區(qū)、丁屬鎮(zhèn)的重要交通樞紐，未來如果充分利用的話，會發(fā)揮很大作用； 規(guī)劃長期是利好：火車站目前正處于規(guī)劃中，對項目長遠(yuǎn)來講是一個利好； 對本項目的利好有限：我們要充分認(rèn)識到，火車站和汽車站對項目的影響是遠(yuǎn)期的，近期不要報太大的指望。此種利好對外地投資客會產(chǎn)生一定的影響

13、，但對本地投資客本沒有什么促進(jìn)作用。,19,PPT學(xué)習(xí)交流,7、地塊周邊商業(yè)配套分析,現(xiàn)有商業(yè)總體量約13-15萬平米,20,PPT學(xué)習(xí)交流,區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差項目周邊區(qū)域，除一些沿街商鋪外，大多為新建商業(yè)，空置率高，租金水平低，經(jīng)營情況大多不夠理想; 餐飲等生活配套型商業(yè)為主項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要是餐飲業(yè)態(tài)以及一些社區(qū)配套型商業(yè)； 區(qū)域商業(yè)體量較大區(qū)域目前已有君悅、樂購、龍背山等體量較大的商業(yè)項目，再加上其他沿街商鋪，區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)體量很大，與區(qū)域居住人口不多形成了很鮮明的矛盾； 區(qū)域商業(yè)價值不高，投資回報較低目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大多不太景氣，空置率較高，租金較低，使得商業(yè)的投資回報率不高，嚴(yán)重影響了

14、投資者的信心。,周邊商業(yè)配套分析,21,PPT學(xué)習(xí)交流,三、項目SWOT分析,S優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢：聯(lián)想控股融科智地的品牌； 區(qū)位優(yōu)勢：城南商圈的核心位置，連接宜城與丁屬的樞紐； 交通優(yōu)勢：項目為三條城市主干道所環(huán)繞，交通便利； 規(guī)模優(yōu)勢：近6萬平米的商業(yè)體量； 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)勢：龍背山商業(yè)區(qū)、君悅商業(yè)廣場、現(xiàn)代生活廣場的定位檔次都較高，整體商業(yè)定位環(huán)境較好。 W劣勢 人口數(shù)量少：區(qū)域居住人口不多，人氣不足； 商業(yè)基礎(chǔ)較差：區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，商業(yè)氛圍不濃厚； 舊建筑影響項目形象：項目南面有舊建筑，影響項目品質(zhì)與形象； 大體量建筑去化難度大：項目有部分大體量建筑，去化難度較大。,22,PPT學(xué)習(xí)交流,

15、O機(jī)會 經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)：宜興城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展； 項目具備區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖氣質(zhì)：城南商圈缺少一個商業(yè)領(lǐng)頭羊，本項目具備此項潛力與品質(zhì)； 市場供應(yīng)出現(xiàn)空檔：宜興現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量不多，股市不景氣，本案給投資者帶來機(jī)會； 商業(yè)模式在發(fā)生變化：商業(yè)發(fā)展模式正在向新的模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。 T威脅 其他項目會產(chǎn)生競爭：部分市場競爭項目產(chǎn)生威脅； 宏觀調(diào)控政策帶來市場風(fēng)險：宏觀政策的不確定性增加了項目的威脅。 項目綜合評價 項目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：本項目發(fā)展商業(yè)具有品牌優(yōu)勢、交通便利、規(guī)模優(yōu)勢、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢，而且宜興整體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)競爭、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向等都為項目帶來一定機(jī)會，但同時項目所在

16、區(qū) 域人口不多、商業(yè)基礎(chǔ)差、項目邊上舊建筑影響項目形象的不利因素，在市場競爭激烈的現(xiàn)實條件下，發(fā)展商業(yè)又具有一定的風(fēng)險，因此本項目商業(yè)只有在有效的開發(fā)戰(zhàn)略支持下才能取得市場競爭優(yōu)勢。,23,PPT學(xué)習(xí)交流,綜合分析,地塊條件：地塊位置較好（居城南中心）、臨街面較長； 周邊配套：環(huán)境好、道路條件好、政府機(jī)構(gòu)多； 周邊商業(yè)環(huán)境：項目周邊人口少、商業(yè)基礎(chǔ)差、商業(yè)總體量大。,區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差，必須對項目進(jìn)行精確定位，找到合適的市場切入點(diǎn)； 區(qū)域人口少，必須面向全市，擴(kuò)大項目人口輻射半徑； 地塊臨街面長，必須充分利用其臨街面，發(fā)揮出其最大的商業(yè)價值。,24,PPT學(xué)習(xí)交流,PART 2 項目政策環(huán)境分析,

17、25,PPT學(xué)習(xí)交流,一、近一年半影響房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,2007年3月16日 通過物權(quán)法 10月1日起執(zhí)行 2007年3月 央行2007年首度次加息 2007年5月19日 央行再次加息 2007年7月20日 央行第三次加息 2007年8月 國發(fā)200724號 回歸保障 2007年8月 央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息） 2007年9月 央行年內(nèi)第五次加息 2007年9月27日，央行出臺新政 購買第二套住房首付比例不得低于50% 2007年11月10日 央行年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 創(chuàng)近年歷史新高 2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布土地儲備管理辦法

18、 2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008年1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率.個百分點(diǎn) 2008年3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn) 2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn) 2008年5月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn) 中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點(diǎn)繳款,26,PPT學(xué)習(xí)交流,二、宏觀政策走勢分析,政策偏緊，調(diào)控力度前所未有：從2007年第四季度開始，針對房地產(chǎn)市場

19、的宏觀調(diào)控政策就頻繁出臺，有效抑制了房價的上漲，但同時也造成很多城市房地產(chǎn)市場的成交量急劇萎縮，個別城市房價也出現(xiàn)了松動。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了盤整期，觀望氛圍濃厚，波及范圍較廣。但是一些三線城市的房地產(chǎn)市場由于市場供應(yīng)不多，受政策影響相對較少。,27,PPT學(xué)習(xí)交流,三、宏觀調(diào)控政策對本案的影響及對策,1、宏觀調(diào)控政策對本案的影響 宏觀調(diào)控政策增大項目的風(fēng)險和不確定性： 部分需要貸款的商戶貸款難度有所增加; 開發(fā)商從銀行的貸款難度增加; 當(dāng)前股市、樓市都很不景氣，但是對商業(yè)地產(chǎn)有可能是一個機(jī)會； 現(xiàn)在的投資者更為理性，投資決策更為慎重。,28,PPT學(xué)習(xí)交流,2、對策建議 政策環(huán)境不明朗，項目需要

20、選準(zhǔn)入市時機(jī)，對價格的制定需要更加慎重； 快速去化，回籠現(xiàn)金，減少資金壓力； 同時做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，重視項目未來的經(jīng)營； 重視產(chǎn)品力的塑造，進(jìn)一步加大產(chǎn)品的性價比； 重視客戶資源的積累，特別對一些開發(fā)、代理公司的已有客戶資源的收集。,29,PPT學(xué)習(xí)交流,綜合分析,目前政策環(huán)境嚴(yán)峻 未來政策走勢不明朗 快速去化、回籠現(xiàn)金 做好攻堅準(zhǔn)備，注重項目經(jīng)營,30,PPT學(xué)習(xí)交流,PART 3 宜興城市介紹及未來發(fā)展規(guī)劃,31,PPT學(xué)習(xí)交流,一、宜興概況 1、區(qū)域位置,長江三角中心地帶 位于江蘇省南端、太湖西岸 與浙江、安徽兩省交界 東距上海180公里 西距南京135公里 南距杭州125公里,32,

21、PPT學(xué)習(xí)交流,2、面積人口,市域總面積2038平方公里，陸域1582平方公里，太湖水域456.7平方公里，建成區(qū)面積55平方公里； 轄宜城、丁蜀等19個鎮(zhèn)、2個街道辦事處，有259個行政村、96個社區(qū)居委； 2007年末全市戶籍總?cè)丝?06.05萬人，與2006年基本持平。其中城鎮(zhèn)人口52.21萬，鄉(xiāng)村人口53.84萬； 2007年末常住人口123.67萬人。 外來人口16.4萬。,33,PPT學(xué)習(xí)交流,3、城市經(jīng)濟(jì),經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長：2007年全市GDP總量505.06億元，比上年增長15.9%,全市人均GDP47625元，比上年增長15.7； 財政收入穩(wěn)步增加：2007年宜興財政收入69

22、億元，實現(xiàn)穩(wěn)步增加，財政支出為37億元。,34,PPT學(xué)習(xí)交流,3、城市經(jīng)濟(jì),城鎮(zhèn)職工收入穩(wěn)步增長：2007年宜興城鎮(zhèn)職工平均收入超過25000元，平穩(wěn)增長； 城鄉(xiāng)居民存款達(dá)到270億元：2007年宜興城鎮(zhèn)居民儲蓄存款總額為270億元，比上年有所增長。,35,PPT學(xué)習(xí)交流,3、城市經(jīng)濟(jì),社會消費(fèi)品零售總額高：2007年全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到170億元，其中零售業(yè)達(dá)到144億元，餐飲業(yè)達(dá)到21.78億元。意味著宜興的零售業(yè)特別是餐飲業(yè)的消費(fèi)能力強(qiáng)。 固定資產(chǎn)投資增長迅猛：2007年固定資產(chǎn)投資達(dá)到208億元，比上年有較大增加。 旅游人數(shù)增速較快：2007年接待境內(nèi)外旅游人數(shù)354萬人，比上

23、年增長64萬人。旅游總收入為51.25億元； 宜興主要支柱產(chǎn)業(yè)：電線電纜、化纖織造、環(huán)保機(jī)械、陶瓷、服裝服飾、精細(xì)化工、機(jī)械鑄件是宜興的主要支柱產(chǎn)業(yè)。,城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，為項目發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,36,PPT學(xué)習(xí)交流,4、城市歷史文化,以紫砂為重點(diǎn)的陶瓷文化：“陶文化”是宜興文化中最深邃、最獨(dú)特的一張金字名片，具有惟一性和排他性； “教授之鄉(xiāng)”、“書畫之鄉(xiāng)”等名人文化：宜興是全國聞名的“教授之鄉(xiāng)”和“書畫之鄉(xiāng)”，從古至今，這里走出了一大批文化名人，他們讓宜興聲名遠(yuǎn)播。擁有如此之多的名人，是宜興獨(dú)特的文化資源； 梁祝文化、茶竹文化：梁祝的故事已經(jīng)流傳了上千年，芬芳冠世的“陽羨茶”是宜興的又

24、一個文化品牌。文化是任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展的靈魂，與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。茶葉在形式上看是一種產(chǎn)業(yè)，但它滲透著濃厚的文化。,37,PPT學(xué)習(xí)交流,二、城市發(fā)展規(guī)劃,城市性質(zhì),我國著名陶都、長江三角洲生態(tài)旅游城市，蘇浙皖三省交界地區(qū)重要的工業(yè)和商貿(mào)城市。,宜興城市主要特色為“中國陶都、江南水城”。,城市特色,38,PPT學(xué)習(xí)交流,1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 “一心兩城”其中“一心”為龍背山，“雙城”為宜城和丁蜀。 2、城市發(fā)展方向 宜城：東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控； 丁蜀：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展城市形態(tài)。 3、未來規(guī)劃對本項目的影響 宜興未來的城市發(fā)展重心在城市東部，南部區(qū)域要控制發(fā)展，這對項目明顯是利空；但項目附近的龍

25、背山是“一心”，起到連接宜城和丁蜀兩個板塊的作用。,宜城區(qū),東山區(qū),專業(yè)市場區(qū),城北工業(yè)區(qū),環(huán)科園,站前區(qū),丁山區(qū),開發(fā)區(qū),洑東區(qū),龍背山,39,PPT學(xué)習(xí)交流,4、城市形態(tài) 市區(qū)形成“ 一核三組團(tuán)” 的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。其中，“一核”為以龍背山、東氿公園為綠核；“三組團(tuán)”為宜城、丁蜀、濱湖新城。 5、城市功能分區(qū) 宜城 （五區(qū)） 宜城中心區(qū)：包括宜城老城區(qū)和城東新區(qū)，全市商業(yè)、文化、服務(wù)中心及旅游服務(wù)基地，是宜城的主要生活用地； 東山區(qū)：行政辦公區(qū)； 專業(yè)市場區(qū)：位于宜城北部區(qū)域，是以建筑材料、裝潢材料、金屬材料市場、汽車交易市場、化工交易市場為主要特色的專業(yè)市場區(qū)； 環(huán)科園：國家級科技工業(yè)園，

26、集生產(chǎn)、生活和公共服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)區(qū)； 城北工業(yè)園（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：位于蕪申運(yùn)河以北，是以精細(xì)化工、高科技產(chǎn)業(yè)為主要特色的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。,無論是一心兩城、還是一核三組團(tuán)，城南商圈都處于地域中心位置,40,PPT學(xué)習(xí)交流,6、龍背山生態(tài)保護(hù)區(qū)規(guī)劃 道路交通規(guī)劃 規(guī)劃在用地東側(cè)建一條南北向的東外環(huán)，連接宜城和丁蜀。使區(qū)內(nèi)形成“二橫三縱”的道路骨架； 村民居住點(diǎn)規(guī)劃 現(xiàn)狀自然村比較散落，用地面積小，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。為了節(jié)約用地，合理使用公共設(shè)施，規(guī)劃按行政村區(qū)劃合并成7個居民點(diǎn)，從而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和鄰里交往空間。,洑東區(qū),41,PPT學(xué)習(xí)交流,7、宜興市城東新區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃總用地5.9平方公里

27、，是城市居住用地發(fā)展主要備用地，規(guī)劃居住人口約7萬人。 城市未來發(fā)展方向； 未來城市土地供應(yīng)主要集中此區(qū)域； 未來城市房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場； 1-2年之后開始大規(guī)模啟動。,42,PPT學(xué)習(xí)交流,經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項目成功提供有力保證：經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項目的成功提供了很好的宏觀環(huán)境； 城市居民收入較高，有能力投資：市民比較富裕，他們當(dāng)中的一部分人有能力投資房地產(chǎn)進(jìn)行保值或者增值； 城南不是城市發(fā)展的重點(diǎn)方向：城市未來向東發(fā)展，使得本區(qū)域的房地產(chǎn)項目未來在本區(qū)域的競爭雖然不大，但投資者對區(qū)域的發(fā)展預(yù)期會打一定的折扣； 城南有發(fā)展?jié)摿Γ撼悄想m然不是宜興城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但是位于宜興城市的中心位置，能有效輻射

28、其他區(qū)域的消費(fèi)人口。如果經(jīng)過深度發(fā)掘，將會有很大的潛力。,綜合分析,43,PPT學(xué)習(xí)交流,PART 4 商業(yè)及商圈調(diào)研,44,PPT學(xué)習(xí)交流,第一節(jié) 商圈調(diào)研,45,PPT學(xué)習(xí)交流,宜興商業(yè)歷來比較發(fā)達(dá)，加上近幾年城市發(fā)展速度較快，已經(jīng)形成了各具特色的五大商圈，本項目如何才能在這五大商圈找準(zhǔn)自己的定位，將成為項目成敗的關(guān)鍵。,46,PPT學(xué)習(xí)交流,宜興商圈分布圖,人民路商圈,城南商圈,金三角商圈,大潤發(fā)商圈,環(huán)科園商圈,47,PPT學(xué)習(xí)交流,各商圈業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn),48,PPT學(xué)習(xí)交流,一、人民路中心商圈,1、 位置 位于宜興最為重要的主干道人民路上，以人民路與解放路交界處的三大百貨為中心區(qū)域，

29、向四周輻射，包含蛟橋河步行街、新天地、新蘇南等眾多與人民路相連的商業(yè)體。,49,PPT學(xué)習(xí)交流,2、 商圈特征,綜合性的 以購物功能為主的 覆蓋高、中、低端消費(fèi)的 傳統(tǒng)中心商圈,50,PPT學(xué)習(xí)交流,3、商圈規(guī)模,人民路中心商圈是宜興商業(yè)最為集中，商業(yè)體量最大的商圈，總規(guī)模達(dá)到26萬平米左右。,51,PPT學(xué)習(xí)交流,4、輻射范圍 位居城市中心、輻射整個宜興 5、人流狀況 主要從人民路兩端導(dǎo)入人流，另外通過解放路、太隔路（東虹路）等東西向道路導(dǎo)入部分環(huán)?？萍紙@及城東區(qū)人流； 由于本項目與人民路中心商圈共享人民路這條城市主干道，而且與氿濱路連通，從交通狀況看，本項目具備與人民路分享部分客源的可能。

30、,52,PPT學(xué)習(xí)交流,6、主要業(yè)態(tài)組成,53,PPT學(xué)習(xí)交流,四 大 百 貨,54,PPT學(xué)習(xí)交流,人民路商圈是全市的核心商圈：人民路商圈是宜興傳統(tǒng)的購物中心，也是宜興消費(fèi)者購物的首選之地，其他商圈難以與其競爭； 百貨公司為主，各類業(yè)態(tài)齊全：以四大百貨為中心，聚集了新天地購物中心、勸業(yè)小商品市場，以及眾多家電、數(shù)碼賣場； 商業(yè)體量大，城市人口難以支撐：中心商圈商業(yè)體量很大，宜興城區(qū)人口不到40萬，難以再支撐另外一個大體量購物商業(yè)中心； 大型購物中心已經(jīng)飽和：新天地購物中心的商業(yè)發(fā)展不理想，說明購物類型業(yè)態(tài)在宜興已經(jīng)相對飽和； 業(yè)態(tài)大而全，缺乏應(yīng)有的特色：區(qū)域以購物為主要業(yè)態(tài)，休閑、餐飲、娛樂

31、等其它業(yè)態(tài)發(fā)展相對較弱，并缺乏相應(yīng)的特色；,7、商圈分析,55,PPT學(xué)習(xí)交流,數(shù)碼、家電產(chǎn)品經(jīng)營一般：專業(yè)數(shù)碼、家電賣場多聚集于此，但因為地段、規(guī)模以及宜興消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等因素，經(jīng)營情況并不理想； 影城經(jīng)營狀況尚可，但軟、硬件較為落后：人民影劇院在英皇附近新開的影城，重新吸引了一些青年消費(fèi)者前往消費(fèi)，但設(shè)施以及環(huán)境布置比一般二線城市還有很大差距； 電玩城生意普遍不錯、但檔次不高：商圈內(nèi)以豪雅為代表的幾家電玩城生意都比較不錯，不過檔次不高，新穎道具較少；這兩種業(yè)態(tài)都有著較大的發(fā)展機(jī)遇，本項目可適當(dāng)引入； 停車位大多不足：由于身處鬧市區(qū)，一些規(guī)模餐飲、大型娛樂場所，停車位面臨很大困難，影響了商業(yè)

32、項目的人氣；,56,PPT學(xué)習(xí)交流,發(fā)展已經(jīng)飽和，很難形成新的規(guī)模商業(yè)街；中心商圈的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，基本不可能再形成新的商業(yè)，未來商業(yè)只能向外圍發(fā)展； 流動人口多，居住人口少，進(jìn)一步發(fā)展空間不大：中心商圈主要依靠流動人口提升商業(yè)人氣，進(jìn)一步的發(fā)展空間已經(jīng)不大，并且可能會被其它新興商圈分流部分消費(fèi)者； 繁榮的背后是環(huán)境嘈雜，難以打造中高檔的消費(fèi)環(huán)境；中心商圈雖然很繁榮，但是人多環(huán)境嘈雜，很難打造比較高檔的消費(fèi)環(huán)境； 業(yè)態(tài)類型以及產(chǎn)品類型非常全，但難以形成細(xì)分市場：中心商圈的業(yè)態(tài)非常齊全，但難以形成細(xì)分市場，在某一類或者某些業(yè)態(tài)方面很難做得很專。,57,PPT學(xué)習(xí)交流,8、項目機(jī)遇借鑒,錯位競爭

33、 特色經(jīng)營 細(xì)分市場,避其鋒芒在人民路已經(jīng)成為宜興消費(fèi)者購物首選之地的形勢下，本項目只有與其錯位經(jīng)營，才能開拓一個廣闊的發(fā)展空間； 打造特色人民路商圈除購物之外，還有休閑、娛樂等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，整體呈現(xiàn)一種大而全的格局，但很難從中尋找到一種特色商業(yè)； 找準(zhǔn)細(xì)分市場人民路商圈的客群涵蓋了高、中、低三種檔次，本項目可找準(zhǔn)其中一類客群，以精細(xì)化的服務(wù)致勝。,一個城市只有一個中心，中心商圈的地位難以撼動 避其鋒芒、錯位競爭。,58,PPT學(xué)習(xí)交流,二、金三角商圈,1、 位置 以陽泉路、氿濱大道交叉處為中心，依托宜興汽車站形成金三角商圈。,59,PPT學(xué)習(xí)交流,2、 商圈特征,茶文化 副食城 五金機(jī)電 專

34、業(yè)市場,60,PPT學(xué)習(xí)交流,3、商圈規(guī)模,金三角是宜興專業(yè)市場的聚集地，總規(guī)模約7.3萬平米。,61,PPT學(xué)習(xí)交流,4、輻射范圍 輻射宜興全市，并對周邊城市有一定影響 5、人流狀況 專業(yè)市場主要依托車站，及城市干道的車流、人流，而金三角在交通上非常便捷，依托宜興汽車站聚集了大量人氣。,62,PPT學(xué)習(xí)交流,6、主要業(yè)態(tài)組成,63,PPT學(xué)習(xí)交流,64,PPT學(xué)習(xí)交流,7、商圈分析 宜興專業(yè)市場聚集地茶文化一條街、五金機(jī)電市場、副食城都聚集在這里； 茶文化一條街的生意一般宜興人買茶壺、茶葉都早已有了習(xí)慣之地，如茶葉到老茶葉公司一條街，茶壺到丁山，在沒有統(tǒng)一引導(dǎo)，花大力氣宣傳的情況下，很難吸引

35、消費(fèi)者過來，另外其它區(qū)域有實力的經(jīng)營戶即使給他再低的租金也不想過來經(jīng)營； 停車位制約這里的名人匯茶樓成為了拉動茶文化的一大特色，但車位缺乏的問題將嚴(yán)重制約它的發(fā)展，整個金三角也普遍受這一情況困擾。,65,PPT學(xué)習(xí)交流,8、對本項目的借鑒,專業(yè)市場難行,專業(yè)市場一般是依托交通要道，以及車站等能帶來大量車流、人流的地方而形成，本項目的交通便捷，但整體人流、車流并不多，所以在交通條件上本項目不適應(yīng)做專業(yè)市場； 一般專業(yè)市場都要經(jīng)過很長的培育期，培育內(nèi)所帶來的租金收入并不高，這對迫切需要回籠資金的投資商來說是難以承受的； 專業(yè)市場的培育需要投入大量的宣傳資金才有取得成功的可能性，否則就會與現(xiàn)在的茶文

36、化街一樣，無法真正地去沖擊市場。,66,PPT學(xué)習(xí)交流,9、項目機(jī)遇借鑒,局部 特色 茶文化,局部特色的引入雖然茶文化一條街整體不行，但名人匯茶樓還是受到不少消費(fèi)者歡迎，茶文化的專業(yè)市場本項目難以引入，但茶館、茶樓這些能代表宜興特色的業(yè)態(tài)，本項目可適當(dāng)引入，并在項目加入一些茶文化的景觀小品，將其作為一個文化載體，將本項目與宜興文化做一定的結(jié)合。,67,PPT學(xué)習(xí)交流,三、大潤發(fā)商圈,1、 位置 城東大潤發(fā)商圈位于陽羨東路，屬于城東板塊人氣最旺的商業(yè)中心。,68,PPT學(xué)習(xí)交流,2、 商圈特征,以超市為主力 以餐飲為特色 定位社區(qū)商業(yè) 輻射城東片區(qū),69,PPT學(xué)習(xí)交流,3、商圈規(guī)模,大潤發(fā)商圈

37、依托今日星城、東方明珠兩大社區(qū)，以超市為主力加上兩大社區(qū)的沿街商鋪，總規(guī)模達(dá)到5萬平米左右。,70,PPT學(xué)習(xí)交流,4、輻射范圍 以社區(qū)為核心，輻射整個城東片區(qū) 5、人流狀況 依托兩個大規(guī)模社區(qū)，核心商圈內(nèi)人口規(guī)模達(dá)到5萬人左右，加上整個城東片區(qū)的人流導(dǎo)入，組成支撐大潤發(fā)商圈的基礎(chǔ)。,71,PPT學(xué)習(xí)交流,6、背景分析 商業(yè)面積較為適中，今日星城的商業(yè)面積有3萬平米左右； 商業(yè)有龍頭帶動，大潤發(fā)超市的引進(jìn)，以主力店帶動了其他商鋪的興旺； 面積比較合適，兼顧了前期的銷售與后期的經(jīng)營； 業(yè)態(tài)方面，餐飲比例較大，并考慮當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣； 項目形象設(shè)計好，市場推廣好； 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確； 區(qū)域人口有一定

38、規(guī)模。,72,PPT學(xué)習(xí)交流,7、主要業(yè)態(tài)組成,73,PPT學(xué)習(xí)交流,74,PPT學(xué)習(xí)交流,8、商圈分析 由社區(qū)商業(yè)升級為片區(qū)商業(yè)；大潤發(fā)商圈原來是今日星城（40萬平米）與東方明珠花園（30萬平米）兩大樓盤的社區(qū)配套商業(yè)，由于周邊大量的居民和拆遷小區(qū)的存在，以及城東發(fā)展的新勢頭，人口支撐在5萬人以上，商圈由社區(qū)商圈升級為片區(qū)商圈是發(fā)展的必然；今日星城的商業(yè)較好地迎合并把握了這一點(diǎn)，并從產(chǎn)品設(shè)計和營銷上進(jìn)行較好的組織，取得成功是水到渠成的事情（詳見安騰公司今日星城商業(yè)街策劃報告）； 商鋪面積規(guī)模適中；今日星城在商鋪的規(guī)模設(shè)置和商鋪的面積規(guī)劃上都根據(jù)市場實際設(shè)計，取得了好良的市場效果； 餐飲業(yè)態(tài)占

39、到一定的比例：今日星城的餐飲業(yè)態(tài)占了總面積的三成左右，這一規(guī)模符合宜興人的消費(fèi)習(xí)慣，而且餐飲業(yè)屬于目的性消費(fèi)比較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，在一個新商圈中起到了很好的聚集人氣的作用；餐飲規(guī)模的設(shè)置對本案是一個重要的借鑒； 與競爭對手競爭合作，一起打造區(qū)域商圈：今日星城與東方明珠花園存在競爭，但兩者更多的是合作，一起把區(qū)域商圈營造起來，兩者都從中獲利； 設(shè)置商業(yè)檔次，改善人們生活方式：今日星城在商業(yè)檔次上以中檔及中高檔為主，比較符合人們改善生活方式的發(fā)展趨勢。,75,PPT學(xué)習(xí)交流,9、對本項目的借鑒,結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品； 餐飲業(yè)成功的幾率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他業(yè)態(tài)； 商鋪面積結(jié)合經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃； 注重項目形象與市

40、場推廣； 銷售與經(jīng)營緊密結(jié)合。,76,PPT學(xué)習(xí)交流,三、環(huán)科園商圈,1、 位置 城東環(huán)科園商圈位于環(huán)科園新城路北段，附近有龍澤苑、水岸豪庭等規(guī)模小區(qū)，區(qū)域內(nèi)人氣較旺。,新城路,77,PPT學(xué)習(xí)交流,2、 商圈特征,以社區(qū)配套為基礎(chǔ) 以餐飲為特色 定位社區(qū)商業(yè) 輻射城西片區(qū),78,PPT學(xué)習(xí)交流,3、商圈規(guī)模,環(huán)科園商圈主要依托水岸豪庭、龍澤苑等社區(qū)，總規(guī)模約3萬平米。,79,PPT學(xué)習(xí)交流,4、輻射范圍 以社區(qū)為核心，輻射整個城西片區(qū) 5、人流狀況 依托環(huán)科園內(nèi)幾大社區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較大，并且餐飲業(yè)吸引了不少環(huán)科園以外的客群前來消費(fèi)。,80,PPT學(xué)習(xí)交流,6、主要業(yè)態(tài)組成,81,PPT學(xué)

41、習(xí)交流,7、組成分析 環(huán)科園商圈由超市加社區(qū)沿街鋪組成，沿街鋪的主營業(yè)態(tài)以餐飲為主； 大統(tǒng)華是本土知名超市，而大潤發(fā)是外來品牌超市，在規(guī)模上大潤發(fā)要大于大統(tǒng)華，雖然兩者經(jīng)營狀況都比較不錯，但大潤發(fā)在商圈中所起到的領(lǐng)軍作用要明顯大于大統(tǒng)華； 今日星城、東方明珠沿街鋪的餐飲以特色餐飲為主，面向社區(qū)、片區(qū)為主，而水岸豪庭沿街鋪的餐飲以規(guī)模餐飲為主，面向客群主要以片區(qū)、及整個宜城為主。,82,PPT學(xué)習(xí)交流,8、對本項目的借鑒,環(huán)科園商圈檔次較高：環(huán)科園商圈區(qū)域規(guī)模較大，是省級開發(fā)區(qū)，環(huán)境較好，檔次較高，人口規(guī)模、小區(qū)數(shù)量和質(zhì)量較高； 環(huán)科園商圈發(fā)展質(zhì)量不高：與大潤發(fā)商圈一樣，環(huán)科園商圈缺乏政府規(guī)劃和

42、引導(dǎo)，為片區(qū)自發(fā)形成，但各自為戰(zhàn)，沒有抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，整體而言，無論檔次、品牌、銷售率，出租率、入住率、租售價格都無法和大潤發(fā)商圈相比； 商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏亮點(diǎn)：業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，缺乏科學(xué)的定位和規(guī)劃，雖有凱悅、盛世桃源等一些亮點(diǎn)，但到目前為止，在銷售和經(jīng)營上都取得成功的項目基本沒有； 環(huán)科園的不成功給本項目提供了難得的機(jī)遇：環(huán)科園商圈整體的不成功，給本案提供了機(jī)遇，項目可以吸引該區(qū)域的客源，彌補(bǔ)自身區(qū)域客源不足的難題。,83,PPT學(xué)習(xí)交流,五、城南商圈,1、 位置 由位于氿濱路的現(xiàn)代生活廣場以及位于人民路的君悅商業(yè)廣場，龍背山商業(yè)，加上未來本項目，這幾大商業(yè)體將構(gòu)成一個大城南商圈。,樂購,君悅,

43、龍背山,本案,84,PPT學(xué)習(xí)交流,2、現(xiàn)有主力商業(yè)情況,城南商圈總規(guī)模達(dá)到近15萬平米，是僅次于人民商圈的第二大規(guī)模商圈。,85,PPT學(xué)習(xí)交流,3、主要業(yè)態(tài)組成,86,PPT學(xué)習(xí)交流,87,PPT學(xué)習(xí)交流,4、商業(yè)特點(diǎn)及定位分析 商業(yè)規(guī)模較大，市場經(jīng)營比較困難：城南商圈主要由現(xiàn)代生活廣場、龍背山商業(yè)、君悅商業(yè)廣場三部分組成，人均商業(yè)面積已經(jīng)很大，商業(yè)經(jīng)營非常艱難; 區(qū)域人口稀少，必須吸引其他區(qū)域客源：區(qū)域人口少，必須吸引區(qū)域外人群，尤其是市政府區(qū)域、環(huán)科園區(qū)域消費(fèi)群體，必須吸引南北兩個區(qū)域的人群； 交通便利，便于人流導(dǎo)入：區(qū)域地處交通要道，具備輻射全宜興的交通條件，方便商業(yè)人流的導(dǎo)入； 為

44、餐飲業(yè)態(tài)提供發(fā)展空間：君悅商業(yè)廣場目前已經(jīng)有了老地方、新大陸兩家酒店，未來有還將有餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)入的可能，但后續(xù)容量不大，我們可以吸引其他的一些過來； 龍背山餐飲業(yè)發(fā)展在走下坡路：龍背山商圈當(dāng)初也是建立在一片沒有商業(yè)基礎(chǔ)的土地上，依靠自身的餐飲娛樂特色，曾經(jīng)紅過一段時間，即使現(xiàn)在新芙蓉、天天福等幾家還是在宜興市場比較受消費(fèi)者歡迎，但龍背山的景區(qū)經(jīng)營不好，使得該處商業(yè)失去一個優(yōu)勢資源； 商圈發(fā)展需領(lǐng)頭羊進(jìn)行整合：商圈缺乏領(lǐng)頭羊，原來各自為政，現(xiàn)在要聯(lián)合，共同做大做強(qiáng)城南商圈； 項目要做出自身的特色：我們要吸取教訓(xùn)，借鑒成功的經(jīng)驗，與城南商圈的其他商業(yè)拉開差距，以取得成功。,88,PPT學(xué)習(xí)交流,5、

45、對本項目的借鑒,餐飲、娛樂比較好經(jīng)營； 招租現(xiàn)行，重視商業(yè)經(jīng)營； 重視項目形象與市場口碑的樹立； 立足本地客源的同時，大力吸引次核心區(qū)域及周邊區(qū)域的消費(fèi)人群。,89,PPT學(xué)習(xí)交流,6、項目機(jī)遇借鑒,整合 代表 品牌 多樣化,商圈需要整合：城南商圈處于各自為營的狀態(tài)，這正是給本項目整合這些資源，成為區(qū)域代表的機(jī)會； 引進(jìn)品牌商家，增加競爭能力：從眾多主打餐飲、娛樂商業(yè)項目的經(jīng)驗來看，要想成為這類業(yè)態(tài)的典型代表，必須注重品牌商家的引入，特別是外來高檔品牌的引入（結(jié)合宜興消費(fèi)者實際消費(fèi)能力） ，能迅速占領(lǐng)市場； 特色餐飲發(fā)展空間大：城南商圈的餐飲大多是規(guī)模餐飲，而且基本都是本地品牌，這也給本項目引

46、進(jìn)外來餐飲品牌留下機(jī)會，而餐飲業(yè)態(tài)的多樣則是本項目的另一大機(jī)會。,90,PPT學(xué)習(xí)交流,商圈分析總結(jié),模式空間 行業(yè)機(jī)遇 業(yè)態(tài)空白 資源整合,模式空間商業(yè)街區(qū)目前宜興商業(yè)街發(fā)展水平不高（真正商業(yè)街就蛟橋河一個），而購物中心、百貨發(fā)展空間已經(jīng)不大，發(fā)展商業(yè)街區(qū)為最佳選擇； 行業(yè)機(jī)遇餐飲、休閑、娛樂這幾大業(yè)態(tài)在宜興市場經(jīng)營較好，存在一定發(fā)展空間，比較適合在新興商業(yè)圈發(fā)展的空間，本項目可以作為主力適當(dāng)引進(jìn)； 業(yè)態(tài)空白特色餐飲、新型娛樂、兒童商業(yè)等在宜興市場尚屬于新型業(yè)態(tài)，存在一定市場空白，而參照行業(yè)及一些二線城市的發(fā)展，這些業(yè)態(tài)的發(fā)展空間較大，本項目也將其作為次主力引入； 資源整合打造大城南商圈城南

47、商圈商業(yè)體量已經(jīng)有了一定規(guī)模，餐飲娛樂業(yè)也已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，不過整體來說，還是處于各自為營的階段，本項目可以抓住這一機(jī)會，整合整個城南商圈商業(yè)資源，打造大城南商圈氛圍，并將自身推向城南商圈的領(lǐng)軍地位。,91,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié) 主要業(yè)態(tài)分析,92,PPT學(xué)習(xí)交流,通過對項目地塊、周邊環(huán)境以及現(xiàn)有商圈等因素的分析，我們認(rèn)為餐飲、娛樂、運(yùn)動休閑等業(yè)態(tài)可能是本項目今后重點(diǎn)引入的業(yè)態(tài)，故本節(jié)主要對這幾類業(yè)態(tài)做進(jìn)一步分析，以考量這些業(yè)態(tài)引入本項目的可行性。,93,PPT學(xué)習(xí)交流,一、規(guī)模餐飲商業(yè)統(tǒng)計,94,PPT學(xué)習(xí)交流,95,PPT學(xué)習(xí)交流,規(guī)模餐飲分析,外出就餐比例高從宜興人消費(fèi)習(xí)慣看，他們外出

48、就餐的比例就高于一般二、三線城市，而且社交活動較多，這也造就了宜興餐飲業(yè)的繁榮； 規(guī)模餐飲不斷涌現(xiàn)，市場存在機(jī)會因為宜興高端群體較多，而且習(xí)慣于求新、求大、求高檔，所以規(guī)模餐飲還在不斷出現(xiàn)，而且呈現(xiàn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷拉升的趨勢，這也給本項目制造了市場進(jìn)入機(jī)會； 尚未出現(xiàn)真正的餐飲領(lǐng)頭商圈龍背山商業(yè)是宜興目前餐飲比較集中的地區(qū)，由于自身一些商家經(jīng)營能力不強(qiáng)，生意已經(jīng)大不如從前，商業(yè)面臨升級換代，車位不足也是制約。這也給本項目重新樹立地區(qū)餐飲業(yè)領(lǐng)袖的機(jī)會； 需注重商家品牌實力宜興消費(fèi)者一方面在求新，求大，求高檔，另一面只要形成品牌效應(yīng)，也都往往能有著持久的繁榮，這也提示本項目，在引入規(guī)模餐飲業(yè)

49、的同時要注重商家能力以及品牌； 項目有引進(jìn)品牌商家的機(jī)會：有一些規(guī)模餐飲店客觀上有拓店需求，給項目帶來機(jī)會； 外地經(jīng)驗給項目提供成功范例：外來規(guī)模餐飲有進(jìn)入需求，蘇州一些新興商業(yè)圈的例子可以生動說明這一點(diǎn)。,96,PPT學(xué)習(xí)交流,項目引入可能性,市場發(fā)展空間消費(fèi)需求旺盛、存活率高、規(guī)模檔次不斷拉升，市場發(fā)展空間較大； 市場現(xiàn)有缺陷很多規(guī)模餐飲消費(fèi)環(huán)境一般、停車位不夠、整體經(jīng)營能力不強(qiáng)、競爭力一般； 城南規(guī)模餐飲基礎(chǔ)好從龍背山商圈到君悅商業(yè)廣場，城南已經(jīng)有了較好的規(guī)模餐飲消費(fèi)基礎(chǔ)； 項目附近消費(fèi)群體大除周邊居民外、周圍眾多行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，將為項目帶來大量規(guī)模餐飲消費(fèi)。,機(jī)會,威脅,消費(fèi)者喜

50、新厭舊、市場競爭對手較多。,綜合考量：機(jī)會較多，威脅可通過引入實力較強(qiáng)的品牌商家化解。 故：強(qiáng)烈建議引入。,97,PPT學(xué)習(xí)交流,本地品牌推薦： 天天福、凱悅、凱富門、宜興賓館、華亭國際、電力賓館、新芙蓉 外地品牌推薦： 德月樓、北門飯店、萬家燈火、長興樓、福記、水天堂 規(guī)模建議： 單店10002500平米，建議 引進(jìn)5家以上，總面積規(guī)模在700010000平米。,98,PPT學(xué)習(xí)交流,二、休閑、特色餐飲類商業(yè)統(tǒng)計,99,PPT學(xué)習(xí)交流,100,PPT學(xué)習(xí)交流,茶樓特色相比較規(guī)模餐飲在宜興市場的紅火，休閑餐飲在宜興市場呈現(xiàn)兩種狀況，西餐式休閑餐飲在宜興尚未能真正立足，而傳統(tǒng)的本地茶樓卻在市場上

51、被廣泛的接受，這與宜興的消費(fèi)傳統(tǒng)有著一定的關(guān)系，需要商家不斷引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為習(xí)慣； 文化結(jié)合茶樓的受歡迎提示本項目可以適當(dāng)引入這類業(yè)態(tài)，以聚集人氣，并通過引入宜興的傳統(tǒng)，加強(qiáng)與宜興本土的商業(yè)文化溝通； 特色餐飲熱特色餐飲在宜興屬于剛起步的階段，不過在市場的受歡迎程度較高，像傣妹、戰(zhàn)鍋策、澳門豆?jié)尺@些特色餐飲的經(jīng)營狀況都比較不錯，這也給本項目帶來機(jī)會； 特色餐飲是其他城市最熱鬧和最火爆的餐飲類型：在一些一、二線城市，特色餐飲已經(jīng)成為最為火爆的餐飲類型，發(fā)展?jié)摿ψ畲螅?特色餐飲品種口味眾多：特色餐飲內(nèi)容包括國內(nèi)外各種花色品種和各種口味，很受消費(fèi)者青睞； 特色餐飲在宜興的發(fā)展空間廣闊：特色餐飲在

52、宜興只有個別店有，生意好，沒有專門的街區(qū)。調(diào)研了解，市民對這方面的需求很大； 品牌加盟的特色餐飲發(fā)展最為迅速；特色餐飲的發(fā)展主要以品牌連鎖的形式，發(fā)展快且容易獲得成功； 休閑餐飲和廣場結(jié)合可以成為項目的亮點(diǎn)：項目有廣場綠地，休閑餐飲和廣場有機(jī)結(jié)合起來更容易取得成功。,休閑、特色餐飲業(yè)態(tài)分析,101,PPT學(xué)習(xí)交流,項目引入可能性,市場發(fā)展空間特色餐飲雖然剛起步，但發(fā)展較好，而且起步階段存在大量商機(jī)； 市場現(xiàn)有缺陷特色餐飲不夠集中，沒有一個主題商圈出現(xiàn)，現(xiàn)有特色餐飲以火鍋為主，地方以及國外特色餐飲在宜興出現(xiàn)較少； 商業(yè)與文化的結(jié)合可通過茶樓以及景觀小品的引入，加強(qiáng)宜興傳統(tǒng)茶文化與項目的結(jié)合。,機(jī)

53、會,威脅,休閑餐飲中，茶樓引入難度大，咖啡等休閑餐飲市場接受度不高； 消費(fèi)者口味習(xí)慣將可能決定部分特色餐飲的存活。,綜合考量：有較大機(jī)會（特色餐飲與茶樓），威脅部分可通過加大招商力度，控制規(guī)模，更有針對性引入業(yè)態(tài)來控制。 故：強(qiáng)烈推薦,102,PPT學(xué)習(xí)交流,規(guī)模建議： 特色餐飲： 單店規(guī)模：200500平米，共2030家，共50008000平米，要做到室內(nèi)外相結(jié)合，充分利用室外空間營造商業(yè)氛圍。 休閑餐飲： 24家，單店規(guī)模5001000平米，共10002000平米，環(huán)境優(yōu)美，且營業(yè)時間比較長。,103,PPT學(xué)習(xí)交流,特色餐飲種類及介紹 特色餐飲近幾年興起于全國各大城市，泛指一些異國風(fēng)味餐

54、飲以及地方特色餐飲，這里主要收集一些目前在國內(nèi)以及江蘇一些城市比較流行的風(fēng)味各異，各具地方特色的餐飲的進(jìn)行相關(guān)的介紹。 國外風(fēng)味 韓國燒烤同樣是烤肉,韓餐卻與中餐有很大不同。中餐中的烤肉是將事先煨好的肉放在炙子（鐵條釘成的平板）上,下面燒柴烤；而韓餐的燒烤嚴(yán)格講應(yīng)算一種“煎肉”,它用的是電磁灶或厚鐵鍋服務(wù)小姐先在上面刷薄薄的一層油,然后再把牛排、牛舌、牛腰及海鮮、生魚片等放在上面進(jìn)行燒烤。韓國燒烤主要以牛肉為主,牛里脊、牛排、牛舌、牛腰,還有海鮮、生魚片等都是韓國燒烤的美味,尤以烤牛里脊和烤牛排最有名。 推薦商家：韓膳閣、權(quán)金城、百品坊等,104,PPT學(xué)習(xí)交流,日本料理日本菜按日本人的習(xí)慣稱

55、為“日本料理”。按照字面的含義來講，就是把料配好的意思。日本菜是當(dāng)前世界上一個重要烹調(diào)流派，有它特有的烹調(diào)方式和格調(diào)，在不少國家和地區(qū)都有日餐菜館和日菜烹調(diào)技術(shù)，其影響僅次于中餐和西餐。日本料理具有很久的歷史，以其在精細(xì)精制的選材、特別的調(diào)料、他們有獨(dú)到的烹調(diào)方式，加之雅致的器皿、怡人的就餐格調(diào)征服食客?？芍^小有小的道理，大有大的特色，各自各精彩。日本料理的特色：生、冷、油脂少、種類多、注重賣相。日本料理又稱“五味、五色、五法”料理。五味是甘、酸、辛、苦、咸；五色是白、黃、青、赤、黑；五法就是生、煮、烤、炸、蒸。 推薦商家：水之都、竹生、江織田等,105,PPT學(xué)習(xí)交流,國內(nèi)地方風(fēng)味 粵系主要

56、由廣州菜、潮汕菜、東江菜組成。其中廣州菜是粵菜的主體和代表，廣州菜以炒、煎、燜、炸、煲、燉、扣等見長，注重色、香、味、形。 推薦商家：潤記、采蝶軒、東方漁港、百悅香港茶餐廳等,106,PPT學(xué)習(xí)交流,川菜川菜風(fēng)味包括重慶、成都和樂山、內(nèi)江，自貢等地方菜的特色。主要特點(diǎn)在于味型多樣。辣椒、胡椒、花椒、豆瓣醬等是主要調(diào)味品，不同的配比，化出了麻辣、酸辣、椒麻、麻醬、蒜泥、芥末、紅油、糖醋、魚香、怪味等各種味型，無不厚實醇濃，具有“一菜一格”、“百菜百味”的特殊風(fēng)味。 推薦商家：重慶雞公煲、天府之樂、巴蜀傳香、川福樓、海納川等,107,PPT學(xué)習(xí)交流,湘菜以長沙、衡陽、湘潭為中心，是湖南菜系的主要代

57、表。它制作精細(xì)，用料廣泛，口味多變，品種繁多。其特點(diǎn)是：油重色濃，講求實惠，在品味上注重酸辣、香鮮、軟嫩。在制法上以煨、燉、臘、蒸、炒諸法見稱。 推薦商家：同潤湘菜館、金湘閣等,108,PPT學(xué)習(xí)交流,浙江菜浙菜體系，具有悠久歷史的浙江菜品種豐富，菜式小巧玲瓏，菜品鮮美滑嫩、脆軟清爽，其特點(diǎn)是清、香、脆、嫩、爽、鮮，在中國眾多的地方風(fēng)味中占有重要的地位。浙菜主要有杭州、寧波、紹興、溫州四個流派所組成，各自帶有濃厚的地方特色。 推薦商家：錢塘人家川浙匯、麒麟軒、浙味館等,109,PPT學(xué)習(xí)交流,江蘇菜主要以南京、揚(yáng)州、蘇州三種地方菜組成。早在二千多年前，吳人即善制炙魚、蒸魚和魚片。一千多年前，鴨

58、已為金陵美食。南宋時，蘇菜和浙菜同為“南食”的兩大臺柱。蘇菜擅長燉、燜、蒸、炒，重視調(diào)湯，保持原汁，風(fēng)味清鮮，濃而不膩，淡而不薄，酥松脫骨而不失其形，滑嫩爽脆而不失其味。 推薦商家：通天府酒樓、義昌福、得月樓、北門飯店、老東吳、香雪海、狀元樓、地鍋居等,110,PPT學(xué)習(xí)交流,三、娛樂類商業(yè)統(tǒng)計 1、KTV或飆歌城,111,PPT學(xué)習(xí)交流,市場現(xiàn)狀及市場機(jī)會分析,宜興娛樂業(yè)現(xiàn)狀 娛樂業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂業(yè)發(fā)展相對滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求； 本土品牌龍頭娛樂產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂業(yè)發(fā)展處于初級升級階段，品牌

59、龍頭尚未出現(xiàn)； KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對KTV的需要，并促使其加快發(fā)展； 現(xiàn)有娛樂場所存在一定缺陷：宜興現(xiàn)有KTV多分布在中心城區(qū)各大商圈商業(yè)中心內(nèi)，規(guī)模一般，停車位不足。,112,PPT學(xué)習(xí)交流,宜興娛樂業(yè)機(jī)會分析 私營老板多，對娛樂業(yè)的需求旺盛：宜興私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，催生了眾多的私營老板，產(chǎn)生了大量的娛樂消費(fèi)需求； 娛樂業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展矛盾日漸突顯：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)的崛起，帶來大量高收入人群，在物質(zhì)滿足的當(dāng)下，娛樂業(yè)發(fā)展相對滯后，已經(jīng)不能滿足人們消費(fèi)需求； 本土品牌龍頭娛樂產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)：娛樂業(yè)發(fā)展處于初級升級階段，品牌龍頭尚未出現(xiàn)； KTV發(fā)展較好，分布在各大商圈：老板商務(wù)及社交需求催生了對KTV的需要，并促使其加快發(fā)展； 潛在消費(fèi)人群多：周邊居民及政府機(jī)關(guān)較多，消費(fèi)人群較多，為本案提供了充足客源； 市場各大KTV運(yùn)