1、 目錄前 言一、競爭樓盤綜合分析二、競爭樓盤個案分析個案分析一：漢口北一號公館個案分析二：現(xiàn)代工業(yè)園配套工程金寓 個案分析三：金馬家居CBD精英公館三、總結(jié)前 言前 言本次市場調(diào)查，主要針對目前武漢市黃陂漢口北區(qū)部分在售樓盤進(jìn)行的調(diào)查。通過對這些樓盤的分析研究，為本案的產(chǎn)品定位、價格定位等方面提供相應(yīng)的參考依據(jù)。 一、競爭樓盤總體分析 競爭樓盤總體分析一一、調(diào)查說明、調(diào)查區(qū)域本次競爭樓盤的調(diào)查，主要選取“漢口北地區(qū)部分樓盤”進(jìn)行調(diào)查。在調(diào)查過程中，樣本項目的采樣主要以商用住宅為主，涵蓋SOHO和LOFT等。、調(diào)查對象及數(shù)量本次調(diào)查，共調(diào)查競爭樓盤3個，其中SOHO項目2個、LOFT項目1個。、

2、調(diào)查時間4月20日4月23日 二、綜合分析（一）綜合分析：本次主要針對“漢口北商務(wù)區(qū)的三個樓盤”進(jìn)行了全面調(diào)查，總開發(fā)面積近 萬，總套數(shù)在 套左右，現(xiàn)已銷售近95%。第一公館： 萬 576套金寓1-3期：5萬 3000套金馬家居CBD： 11萬方【住宅】：本次調(diào)查的住宅項目戶型主要以二房一廳一衛(wèi)為主，銷售價格為3500元/5500元/。產(chǎn)品囊括：精裝SOHO、毛坯LOFT和SOHO產(chǎn)權(quán)普遍為40年。從銷售情況看：精裝SOHO銷售情況較好；LOFT戶型價格賣得比較高可以到5500元/。所調(diào)查的三個樓盤銷售情況都十分的好。樓盤表單價銷售率漢口北第一公館3800-4400元/99%金寓1期5500元

3、/98%金寓2期4400元/96%金寓3期4000元/以下開始認(rèn)購（1000抵10000）金馬家居CBD精英公館4800元/95%（二）借鑒及失誤分析：本次調(diào)查的一個重要內(nèi)容就是了解目前市場上住宅產(chǎn)品在設(shè)計、推廣方面值得借鑒之處，同時了解應(yīng)該避免的一些失誤。1、值得借鑒之處 建筑設(shè)計方面：金寓1、2期 營銷推廣方面：金馬家居CBD精英公館2、失誤分析 樣板房、看房通道普遍都無 銷售人員著裝及銷講技巧一般 銷售中心包裝及現(xiàn)場氣氛營造普遍一般 競爭樓盤個案分析二二、競爭樓盤個案分析個案分析一：漢口北一號公館一、樓盤概況案 名漢口北一號公館建筑風(fēng)格高層公寓開發(fā)商漢口北商貿(mào)城投資有限公司表單價3600

4、-4200元/物業(yè)位置盤龍城劉店村交房日期2010年10月建筑類型精裝SOHO物業(yè)公司漢口北物業(yè)管理公司樓棟數(shù)2棟物業(yè)費1.2元/占地面積銷售率100建筑面積11萬主力戶型兩房層 數(shù)28層主力面積40、60總套數(shù)約余套交房標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率2.30工程進(jìn)度交付使用二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345一房一廳485770二房一廳637320三房一廳8210特點分析： 一房房戶型；面積實用，半明設(shè)計；二房送露臺，兩面朝陽，光線不錯；三房戶型，布局緊湊，客廳與房間面積較大，相對衛(wèi)生間與廚房面積較小。四、價格分最高價： 4500 元/平米，層數(shù)： 10-18層 最低價： 33

5、00 元/平米，層數(shù)：3-7層、頂層 分析： 按照銷售量定價格，輔以加層加價手法。 五、銷售狀況分析：隨著漢口北商貿(mào)城商戶逐步進(jìn)駐和大量的投資客涌入，在眾多商業(yè)區(qū)域里面僅有的公寓住宅在2年內(nèi)銷售一空。六、小區(qū)配套分析：(1)雙氣入戶供熱水；（2）有線電視、電信寬帶等智能化系統(tǒng)；（3）有約100的入戶大廳；（4）車位不足僅30位。 七、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢分析：（1）交通優(yōu)勢：緊鄰巨龍大道，漢口北商貿(mào)城正門口，交通便利；（2）建筑優(yōu)勢：全框架結(jié)構(gòu)，外墻保溫技術(shù)；（3）戶型緊湊，空間利用率高，頗受投資客與商戶喜愛。 劣勢分析：周邊配套少，整個地塊周邊生活氛圍不足，小區(qū)物業(yè)太差，安防設(shè)施配套不齊全，電梯

6、等物業(yè)設(shè)施少并且缺乏管理。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）銷售部布局、格調(diào)包裝均有獨到之處，品質(zhì)感強(qiáng)；（2）建筑品質(zhì)方面：多重智能安防；（3）銷售人員著裝統(tǒng)一，技巧及講解水平不錯。 九、失誤及問題方面（1）無樣板房，無看房通道；（2）銷售部與物業(yè)公司管理散漫，沒有同意的接待流程；（3）銷售部設(shè)計敞亮，現(xiàn)場氣氛不錯，雖然在目前已無房促銷時比較活躍。 十、樓盤分析1、 從平面圖看該樓盤可以感覺出諸多設(shè)計不足之處，4間暗房以及戶型緊湊以至于生活空間質(zhì)量不高；2、 實地踩盤感覺，目前該樓盤以租戶居多，租金在15-20元/月之間，按照先前3500元/，價格，年回報率在6%不到，低于銀行理財利息，目前增值空間在2

7、500元/，二手房價格5500元/，但是有價無市；3、 隨著漢口北市場的完善，如果在目前的周邊的居住樓盤不飽和的情況下，該樓盤投資收益會逐漸加大；4、 其周邊配套設(shè)施及物業(yè)管理水平還亟待提高，這些已經(jīng)影響了該樓盤的居住條件。5、 未來G2區(qū)要開始建設(shè)，并且卓爾集團(tuán)在開始預(yù)售卓爾生活城，可預(yù)計待這些項目啟動后會帶動該區(qū)域的房地產(chǎn)價格上揚(yáng)的趨勢。個案分析二：金寓3期一、樓盤概況案 名金寓3期建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代風(fēng)開發(fā)商六指集團(tuán)表單價3800-5500元/物業(yè)位置武漢漢口北現(xiàn)代工業(yè)園開發(fā)有限公司公開日期2010年10月建筑類型高層LOFT交房日期2010年8月樓棟數(shù)1、2期各一棟3期4棟物業(yè)公司武漢文豐

8、物業(yè)管理有限公司占地面積余畝物業(yè)費1.5元/月建筑面積5萬銷售率金寓1-2期售完3期待售層 數(shù)16層主力戶型三房/兩房總套數(shù)390套主力面積40、63、87工程進(jìn)度3期主體封頂交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、雙氣二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）戶型比例1234一房一廳384020%二房二廳657530%三房二廳879050%特點分析：戶型面積利用率普遍較高。兩房設(shè)計較緊湊；三房面積配比合理，實用率高，全明設(shè)計雙陽臺，采光，通風(fēng)效果好。 四、價格分析最高價： 5800 元/平米，層數(shù)： 16層 最低價：3800元/平米，層數(shù)：8層分析： 目前推出的為4棟高層，價格在周邊高層市場屬于中高價位，市場接

9、受度一般。 五、銷售狀況分析：該項目已1、2期已售完，3期開始登記銷售，主要是借助該地區(qū)企業(yè)入駐及周邊商戶住宿需求及投資客投資。六、小區(qū)配套分析：（1）雙氣入戶；（2）歐式高層建筑，項目臨大道茂密樹木成林七、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：（1）環(huán)境優(yōu)勢周邊眾多工業(yè)區(qū)，以及相關(guān)漁具和體育用品市場的陸續(xù)建成可帶動銷售；（2）3期戶型要優(yōu)于1、2期，空間布置比較合理，可選房型眾多。 劣勢：（1）地塊離主干道要還有一定距離，進(jìn)出社區(qū)還是欠方便；（2）左側(cè)緊河，在工業(yè)區(qū)內(nèi)，環(huán)境較差。 八、學(xué)習(xí)借鑒方面（1）建筑風(fēng)格：歐式建筑在該地區(qū)鶴立雞群，十分顯眼，不僅很好的消除了項目不臨主干道的劣勢還成立吸引眼球和投資客目光的

10、亮點；（2）形象：銷售代表形象良好，普通話講解，物料宣傳，包裝有品位。（3）戶型合理，利用精裝以及高層送面等實用政策。 九、失誤及問題方面推盤力度有一而再再而三偃旗息鼓之勢，3期項目較之1、2期不論從建筑風(fēng)格和內(nèi)部裝飾都差些，以及政策優(yōu)惠力度都大大減退，吸引力不足，唯獨打出價格優(yōu)勢，在目前的市場環(huán)境下吸引力估計不大 十、樓盤分析1、雖然該樓盤離漢口北大道有近1000米距離，由華中工業(yè)園支干道進(jìn)去，但是金寓1、2期賣的十分火爆，究其原因兩點：一是綠化帶豐富，在經(jīng)過該樓盤的時候，映入眼簾的先是長達(dá)2000米的綠化林，給人一種十分清新的綠色環(huán)境，與周邊工業(yè)和商業(yè)氣氛濃厚的區(qū)域隔離開來，讓人耳目一新，

11、檔次瞬間提高；二是建筑風(fēng)格，歐式建筑群，在外部看起來就是別樹一格，整個小區(qū)顯得高檔時尚，又不失簡約實用，讓人們感覺出一個世外桃園里的高端生活區(qū)。2、金寓3期銷售預(yù)測，金寓項目雖然間隔在金馬CBD與四季美農(nóng)莊之間而且也有近2000米的距離，而且3期風(fēng)格和格調(diào)大大打折，僅僅做出價格低廉的售房政策，看似沒有什么競爭力，但是經(jīng)過實盤踩點發(fā)現(xiàn)，其優(yōu)勢在于，后期的漁具和體育用品市場，而且前期的工業(yè)園招商工作已經(jīng)完成，該區(qū)域已經(jīng)有成熟的商業(yè)工業(yè)體，這樣會給投資者有一定吸引力，同時入駐后期兩個市場的商戶也會有購買意愿。綜合評價，如果后期漁具和體育用品市場招商順利，以及后期運營良好，金寓3期銷售完成預(yù)期目標(biāo)不是

12、問題。個案分析三：精英公館一、樓盤概況案 名金馬家居CBD精英公館建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商香港金馬凱旋集團(tuán)表單價5500元/物業(yè)位置黃陂漢口北大道21號交房日期4月底建筑類型高層物業(yè)公司金馬管理物業(yè)樓棟數(shù)2棟物業(yè)費2元/月占地面積30000平方米銷售率96建筑面積主力戶型二房層 數(shù)5層主力面積總套數(shù)110套交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯/雙氣容積率1.44工程進(jìn)度現(xiàn)房二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）銷售狀況12345一房一廳36（40%）100二房一廳64（30%）78（30%）100%特點分析： （1）半明設(shè)計，正南北通向，采光較好，無明顯暗房；（2）干濕分離；（3）多個采光陽臺。 四、價格分析最高

13、價：5500元/平米，層數(shù)：3層最低價：4000元/平米，層數(shù)：5層分析： 多層住宅，三四層最貴，頂層最便宜。 五、銷售狀況分析： 目前全部售完，并且是針對之前老業(yè)主以及家具城內(nèi)經(jīng)營戶。 六、小區(qū)配套分析： 天然氣、車庫以及儲藏室。 七、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：（1）價格優(yōu)勢：4800均價元/，精裝高檔SOHO，性價比優(yōu)于周邊樓盤；（2）地理位置優(yōu)勢，該項目位于金馬CBD項目中，300萬方的商業(yè)體中目前唯一的商業(yè)住宅，而且位于CBD后期會展商務(wù)區(qū)的核心位置 劣勢：銷售模式單一，需要已買商鋪人士或者在CBD經(jīng)營人員 八、學(xué)習(xí)借鑒方面低價入市的市場策略 九、失誤及問題方面目前暫無，感覺其各方面良好十、樓

14、盤分析經(jīng)過實地踩盤，該精英公館為5-26層，1-4層為華中紅木家具博覽中心，該模式與漢口北第一公館類似，目前該項目商業(yè)住宅已經(jīng)銷售一空，在同樣是精裝SOHO的前提下，雖然價格比第一公館高出1000元/，不過依舊售完，可見該區(qū)域?qū)τ谏虡I(yè)住宅的需求量還是很客觀的。 個性化總結(jié)三三、個性化總結(jié)1、先來說說個人對于盤龍城發(fā)展的看法：整個盤龍城地區(qū)共由四個板塊構(gòu)成一是以天河國際機(jī)場為核心的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。武漢市委、市政府對此高度重視，在政府工作報告中多次強(qiáng)調(diào)要搶抓機(jī)遇，把天河機(jī)場建成為“全國六大門戶樞紐機(jī)場”。二是空港配套服務(wù)的航空城。規(guī)劃總面積90平方公里，建有會展中心、星級酒店群、國際辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)等。

15、三是國際性的生態(tài)社區(qū)。盤龍城與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，是武漢市重點建設(shè)的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)高端別墅和精品住宅項目林立，宜居指數(shù)非常高。四是現(xiàn)代制造。后湖大橋?qū)Π?，?guī)劃的制造業(yè)工業(yè)園是目前湖北省最大的集中成片的工業(yè)園。盤龍城未來的這四大板塊會使盤龍城成為門類齊全、生活舒適、各種配套完善的一個新城區(qū)?，F(xiàn)在，盤龍城正以漢口北批發(fā)第一城、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國家俱CBD、五洲建材城、華泰農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)園、長江金屬交易中心等十大專業(yè)市場群為抓手，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)。2、對于該區(qū)域住宅地產(chǎn)的幾點想法A、目前在該區(qū)域沿巨龍大道兩端分布著多個商業(yè)及工業(yè)項目，隨著前期少量的住宅項目火爆售完，預(yù)想后期應(yīng)該會有大

16、量的住宅項目會蜂擁而至，比如：卓爾集團(tuán)的生活城，金馬CBD的商務(wù)區(qū)等，但目前就土地供應(yīng)狀況和招拍掛文件，近期漢口北這邊的靠近盤龍城四大板塊的住宅用地不多；B、該區(qū)域需求住宅的用戶多集中在投資客、在該區(qū)域辦公的工作人員，這些潛在客戶的特性是對于住宅的舒適性要求不太高，面積要求不太大，環(huán)境要求不太好，價格要求比較低。所以建議在該區(qū)域建設(shè)樓盤戶型最好是二房，帶精裝修最好，面積在60-80左右最適宜，建設(shè)成本要降低，以迎合投資者的投資意向和相關(guān)剛需人員的購房水平。C、伴隨著盤龍城未來的發(fā)展趨勢，如果在武漢市整體規(guī)劃前提下穩(wěn)步進(jìn)展，相信這塊區(qū)域的潛力十分巨大，相關(guān)產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)期預(yù)計5-10年，在下一個5年

17、，相信一個新的“光谷”，會孕育而生。 以上內(nèi)容僅供參考，相應(yīng)的數(shù)據(jù)落實還不夠準(zhǔn)確希望諒解，個人建議部分有不足之初還請包涵，請各位領(lǐng)導(dǎo)多多指正。提要：9月30日，44公里的武漢大道全線貫通，從武昌的雙湖橋到天河機(jī)場只要43分鐘；同日，約12公里長二環(huán)線漢口段貫通，從江漢二橋到竹葉山只要10分鐘。無論你在漢口中心還是在武昌中心，盤龍城都觸手可及。盤龍城在區(qū)位交通、自然條件、歷史底蘊(yùn)、建設(shè)規(guī)劃等方面優(yōu)勢明顯，但盤龍城遠(yuǎn)景如何呢？今天，我們將對這一困惑作出解答。 千般寵愛集于一身 盤龍城是中國目前在長江流域發(fā)掘的唯一一座保存較為完整的商代早期城市遺址，它不僅擁有豐富的歷史人文底蘊(yùn)，而且作為武漢城市之根

18、，它在區(qū)位交通、自然條件、發(fā)展機(jī)遇等方面的優(yōu)勢也高人一籌。 區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯。盤龍城地處漢口火車站、陽邏深水灣、天河飛機(jī)場的“金三角區(qū)域”，附近的武漢北貨運列車編組站是亞洲最大貨車編組站，陽邏港是長江中游最大的樞紐港，天河機(jī)場、武漢北編組站、陽邏港是規(guī)劃成銜接配套的中部三大交通樞紐設(shè)施。處于其中的盤龍城，武漢僅此一家，華中地區(qū)少有。隨著武漢大道和二環(huán)線漢口段的開通，通過天興洲大橋、二七長江大橋及無障礙高架橋，三鎮(zhèn)均可快速直達(dá)，盤龍城的立體交通優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。 名副其實的“后花園”。地理學(xué)家發(fā)現(xiàn)，在地球北緯30度附近，由于氣候濕潤，溫度適宜，是最適合人類居住的地區(qū)。而盤龍城所處位置正好位于北緯

19、30度，它地處木蘭山黃金旅游線路的咽喉要道，區(qū)內(nèi)有投資十億元的盤龍城名勝風(fēng)景區(qū)。開發(fā)區(qū)基本保持了比較原始的生態(tài)環(huán)境：有風(fēng)光如畫的盤龍湖，有延續(xù)的山脈，大大小小的池塘，山澗流水，茂密的森林。在整個垂直的等高線上生長有植物群落，形成有層次的自然景觀。盤龍湖的平頂山是數(shù)千只白鷺和其他鳥類棲息地，傍晚鳥類歸巢形成美麗動人的風(fēng)景畫。這里自然無限、環(huán)境清幽，為武漢近郊少有。 發(fā)展機(jī)遇良好。從漢口城區(qū)的整個發(fā)展軌跡來看，目前正值盤龍城發(fā)展的最佳時期。自古漢口城區(qū)是從長江沿邊開始發(fā)展，由東南方逐漸向北，從發(fā)展大道再到后來的江岸區(qū)，從中環(huán)線逐漸向外環(huán)線擴(kuò)展，從整個規(guī)律來看，盤龍城位于漢口的北方，正是漢口主城區(qū)外擴(kuò)的發(fā)展重點。 有專家稱，未來的盤龍城將是武漢最國際、最時尚、最現(xiàn)代的區(qū)域。 商賈云集、萬貨集散，這就是盤龍城的未來 和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等一樣，盤龍城也是從一片空白開始發(fā)展，整個開發(fā)區(qū)的布局、道路的規(guī)劃與建設(shè)、配套設(shè)施的引進(jìn)與完善等都有一個整體的把握。根據(jù)武漢市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將建設(shè)成集現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)