1、基于蜘蛛網(wǎng)模型的房價構(gòu)成模擬分析王特郭一龍李健(長江大學(xué)計算機科學(xué)學(xué)院，湖北荊州)【摘要】2009年房價出現(xiàn)拐點，開始急劇上升，房價大幅超過了中國一般百姓的購買力。 房價也在2010年成為中國最受歡迎的話題之一。 舉國上下都非常關(guān)注房價，政府對此提出了一系列相關(guān)的限制措施。 但是，效果不太好，房價仍然很高，有時也有沒有市場的現(xiàn)象。本文分析了房價的構(gòu)成要素，使用蜘蛛網(wǎng)迭代模型從地價、利潤、建設(shè)成本三個方面分析了國內(nèi)房價高的原因，并用Matlab對模型進行了模擬分析。 通過分析模擬結(jié)果，可以得到以下結(jié)論。在某個時間段，提高住宅的保障比例，但其他相關(guān)因素不變的話，房價會下降。 在上漲比例越高房價下降

2、幅度越大的某個時間內(nèi)，銀行提高監(jiān)管力度，減少住房貸款發(fā)行，其他相關(guān)因素不變的話，房價也就下降，監(jiān)管力度越大，房價下降幅度越大的某個時間段提高住房保障比例，提高銀行和監(jiān)管力度在考慮到模型和現(xiàn)實情況的接近度，模擬的時間推進過程中，我們于2010年3月，開始提高銀行的監(jiān)督力，減少住房貸款的支付，但是其他因素沒有變化，得到了模擬結(jié)果，與現(xiàn)實情況相比，本模型和現(xiàn)實情況比較合適為了讓模擬具有靈活性和再現(xiàn)性，利用Matlab的GUI工具箱作為平臺，構(gòu)建了顯示模擬動態(tài)效果的友好界面。 在一定范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié)參數(shù)可以顯示一段時間內(nèi)介入政府控制后房價的動向。最后我們對模型的模擬結(jié)果，對處理中國房價高問題的措施提出了

3、合理的建議。 希望中國的房價盡快恢復(fù)正常。關(guān)鍵詞：房價構(gòu)成、房價高、蜘蛛網(wǎng)模型、住房保障比例、銀行監(jiān)督力、GUI目錄一.問題背景31.1房價的構(gòu)成31.2房價高的理由42 .基于蜘蛛網(wǎng)模型的房價高的原因62.1蜘蛛網(wǎng)模型62.2蜘蛛網(wǎng)模型與高房價的關(guān)聯(lián)性72.3模型的建立82.3.1模型的相關(guān)符號說明82.3.2模型9的建立3 .模型模擬和結(jié)果分析143.1模型復(fù)雜性分析的特征變量143.3干預(yù)政府干預(yù)機制的模擬分析173.3.1政府增加住房保障比例的模擬結(jié)果分析173.3.2銀行加強監(jiān)管，分析模擬結(jié)果194.GUI接口設(shè)計和實例22五.結(jié)論266 .參考文獻271 .問題的背景1.1房價的構(gòu)

4、成這里的房價是房價，不考慮其他類型的房地產(chǎn)。 房子作為一種商品，和其他商品一樣有正常的房價構(gòu)成，主要有地價成本、建筑安裝成本(簡稱建安成本)、推進成本、稅收成本、管理費用、利潤的一部分構(gòu)成。因為推進成本和管理費用與其他因素相比，占房價的比例較小，所以為了簡化模型，在這里可以忽略。1.2房價高的理由房子作為商品，如何給他定價通常主要取決于其成本和開發(fā)者的利益。 兩者加在一起就成了房價。 也就是說房價=成本利潤。 當(dāng)然這是理想的狀態(tài)。 但是在現(xiàn)實中，房子是一種特別的商品。 這和我們現(xiàn)實中的其他商品不同，對人們來說是剛性的需要，作為正常的社會人，他必須住在某個地方。 住在什么地方也不能離開家。 同時

5、，可以作為投資和投機產(chǎn)品租賃，獲得租金。 也可以通過房價上漲獲得巨額利潤。所以投資投機是高房價中不可避免的因素，目前投資投機的需求在市場需求中占了很大比例。 那是因為投資投機需求的擴大拉動了整個市場需求的增加。 房地產(chǎn)市場變熱了。 房地產(chǎn)業(yè)者提高市場前景，增強對市場的期待，商業(yè)上也追求利益的本質(zhì)，他們會設(shè)定很高的房價。 房價不會降低。房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中占了很大比例，讓房地產(chǎn)業(yè)有可能持續(xù)高價，認(rèn)為房價大幅度下降，行業(yè)變得不穩(wěn)定，政府一定要拯救市。 增強保持高價的自信，不想降價。此外，市場有潛在的需求，很多消費者如果房價太高，就要望貨幣，等到今后的某個時間，房價下降后再購買。 但是，綜合這一

6、兩年的情況，房價經(jīng)常上漲，一點也沒有下降的傾向，隨著投資投機需求的擴大，拉動了需求的增加。 形成市場，形成羊群效果，有很多觀望態(tài)度的人，會產(chǎn)生恐慌的心理，也會買房子。 他們擔(dān)心手頭的錢的購買能力會隨著房價的上升而減少，能買的平方米的數(shù)量會越來越少。 這種追隨現(xiàn)象釋放了部分潛在需求，進一步加劇了市場整體需求的增加。 讓房地產(chǎn)商有不降價的信心，提高房價。從2009年到2010年國家沒有限制的這個房價上升期間，從幾個統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，雖然房價在上升，但產(chǎn)量并沒有下降，反而在上升。房地產(chǎn)商的定價主要參考市場前期的交易量(市場整體需求)，前期的市場需求比較好，給房地產(chǎn)商樂觀的期望，相應(yīng)地把房價設(shè)定得很

7、高。 另一方面，消費者、投機家也參考前期的房價，與現(xiàn)在的房價相比，房價一上漲，很多人就認(rèn)為房地產(chǎn)有很大的上升空間，是有利的。 另外，有剛性需求的人現(xiàn)在不買，今后買的話比較高，這兩種想法是最近房價上漲，交易量反而上升的原因之一。 由于需求增加，房地產(chǎn)商很常見。 房價不易下跌。下圖顯示，由于前期房價上漲，下次住宅需求和投資投機需求增加，總需求增加。 需求的增加使房地產(chǎn)經(jīng)營者的期待樂觀，提高房價。 因此，現(xiàn)在的房價相對于前期的房價有一定的上升。 進入下一個循環(huán)。房價即使上漲也不會下降讓有觀望態(tài)度的人買房子來釋放需求。 認(rèn)為投資投機有利，加入投資投機需求中需求提高房地產(chǎn)經(jīng)營者有樂觀的期望更有自信房價即

8、使上漲也不會下降圖1由房價和需求量構(gòu)成的蜘蛛網(wǎng)循環(huán)2 .基于蜘蛛網(wǎng)模型的房價高的原因2.1蜘蛛網(wǎng)模型蜘蛛網(wǎng)模型主要描述市場經(jīng)濟中商品的數(shù)量和價格的變化規(guī)律。這主要從兩個相關(guān)函數(shù)的聯(lián)合中得到相關(guān)迭代和遞歸過程。Y=f(X) (1)X=h(Y) (2)x表示商品的數(shù)量，即商品的供給量y表示商品的價格。第k個桶的商品數(shù)量(產(chǎn)量)第k個時段商品的價格函數(shù)(1)中消費者的需求關(guān)系得到要求函數(shù)=f() (3)該函數(shù)是減法函數(shù)，商品數(shù)量越多，價格越低根據(jù)函數(shù)(2)中生產(chǎn)者的供給關(guān)系得到第k 1個期間內(nèi)的供給函數(shù)=h() (4)從需求函數(shù)(3)和供給函數(shù)(4)可知，前期的價格影響后期的產(chǎn)量(商品數(shù))，另外前期

9、的產(chǎn)量(商品數(shù))影響下一次的價格。即_ _ _ _ _ _ _ _(1)和(2)的函數(shù)可能包含其他要素，如果變更這些要素，函數(shù)就會變更，需求或供給關(guān)系也會變更。 作為控制這些因素的措施，可以加強對市場的干預(yù)力。2.2蜘蛛網(wǎng)模型與高房價的關(guān)聯(lián)性對前一個房地產(chǎn)價格高的原因的分析表明，房地產(chǎn)商的定價主要參考了市場前期的交易量(市場整體需求)，前期的市場需求比較好，讓房地產(chǎn)商有樂觀的期望，并相應(yīng)地把房價設(shè)定得很高。 另一方面，消費者、投機者買房子也參考前期的房價，和現(xiàn)在的房價相比，房價一上升，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)有很大的上升空間，是有利的。 另外，有剛性需求的人，現(xiàn)在不買，以后買的話比較高，所以會增加需求

10、量。 房地產(chǎn)經(jīng)營者期待未來，把房價設(shè)定得很高。 提高房價。 從中可以找到一定的規(guī)律，前期市場需求量影響下期房地產(chǎn)價格。 現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格影響下一期的需求量。 進入循環(huán)。 因為這很適合蜘蛛網(wǎng)模型，所以在這里使用蜘蛛網(wǎng)模型最合適。另外，市場需求組合了很多因素，如投資投機、自營等。 改變某個因素會影響市場的需求。 前期市場需求影響后期房價，因此需求有變動，房價一定也有變動。 這與蜘蛛網(wǎng)模型的市場干預(yù)機制很相似。 本次模擬模型主要在某個時間段通過政府干預(yù)措施，主要增大住房保障的比例，銀行加大監(jiān)督力度，調(diào)節(jié)需求量，模擬了需求變動引起的房價變動。 這一點也最好和蜘蛛網(wǎng)模型結(jié)合起來。2.3模型的建立2.3.

11、1模型相關(guān)符號的說明bz :住房保障系數(shù)是用來反映住房保障比率的。r :現(xiàn)在的總住戶數(shù)不是一定的，是動態(tài)的，隨著時間的推移而增加(具體的因素是經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的加速)。r :現(xiàn)在住宅的剛性需求，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的交易量中，只有來自住宅的交易量。jg:銀行的監(jiān)督力。s :現(xiàn)在有投資投機需求的人。s :投資投機的需求是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的交易量中用于投資和投機的交易量的一部分。:房價對投資投機影響的相關(guān)系數(shù)。X:現(xiàn)在市場的總需求量是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的交易量。p :建設(shè)(建筑和設(shè)置)的成本。dj:的地價上漲幅度。p :現(xiàn)在的土地價格。P:目前開發(fā)者獲得的利益。aX:當(dāng)前時段上一時段的平均需求量。p :

12、現(xiàn)在時間段的房價。2.3.2模型的建立(1) .住宅保障的比例影響人們對住宅的剛性需求。 住房保障的比例越高，人們這種剛性需求就越小。R=R (1-bz) (5)由于擬合參數(shù)，該參數(shù)與房價有關(guān)，如果房價超過人們的期望值，房價持續(xù)上漲，有些人就會改變態(tài)度，釋放部分需求，增加住宅的剛性需求。(2) .銀行監(jiān)督力越大，投資投機的需求越小。受銀行監(jiān)督無法取得貸款等理由無法實現(xiàn)投資投機需求的人，記為S=S jg在總需求中投資投機的需求S=S-S=S-Sjg=S (1-jg) (6)(3) .總需求=自住需求、投資和投機需求住宅需求和投資投機需求的變動，使需求合計變動。 由(1)、(2)可知，銀行監(jiān)管力和

13、住宅保障比率間接作用于總需求，對總需求產(chǎn)生影響。X=R S=R (1-bz) S (1-jg) (7)現(xiàn)在r和s穩(wěn)定的情況下，bz和jg的變動也會使x產(chǎn)生變動。(4) .房價=地價建設(shè)成本效益表1近幾年全國的建價指數(shù)年20022003200420052006200720082009建安價格指數(shù)101.0104.2108.2101.8101.3105.1105.7107.2從數(shù)據(jù)可以看出，近幾年的建設(shè)成本p的變化幅度很小，相對于近幾年的房價的上升幅度，這個變化幅度幾乎可以忽略，所以可以認(rèn)為是固定成本。圖21998-2007年全國平均土地價格根據(jù)幾年前的地價推移，地價的上升對房價的上升有一定的推進

14、作用。 因此，地價可以認(rèn)為是影響房價變動的因素。根據(jù)上圖幾年前的地價，可以擬合地價上漲幅度的變化參數(shù)。目前期間n前期的地價P(n-1 )現(xiàn)在的地價P(n)=P(n-1) dj (1 ) (8)(5) .房價的上漲也會對消費者(包括有剛性需求的平民和投資投機者)的購買傾向產(chǎn)生影響，這一點如前所述。 房價對消費者購買趨勢的影響還會進一步傳遞，影響下一期的總需求量。 下期的需求量也會影響下期的利潤，因為下期的利潤和地價的影響，住宅價格會變動。 下一期需求量越大，房地產(chǎn)經(jīng)營者就越有樂觀的期望，相應(yīng)地利潤就越高，房價就越高。 房價一上升，就進入蜘蛛網(wǎng)一樣的模型循環(huán)。圖3房價和總需求的循環(huán)構(gòu)成和相關(guān)因素房價有地價、利潤等因素。 影響總需求的間接因素、住房保障比例、銀行監(jiān)管力，這兩個因素影響總需求、影響利潤p，影響房價。 在這個時間經(jīng)過的循環(huán)中，這兩個因子起作用。 如果在某一時間控制這兩個因素，房價就會變動。目前期間n下一個期間的利潤P(n 1 )現(xiàn)在的利潤p(n )當(dāng)前總需求X(n )P(n 1)=P(n)* * (9)是使式(7)接近現(xiàn)實的適合度系數(shù)。房價=地價建設(shè)成本效益P(n)=P(n) P(n)