1、房地產估價報告評審標準（試行）（自2011年6月21日起，在申請一級資質房地產估價機構的估價報告評審中試用）第一條（制定目的） 為了提高房地產估價報告（以下簡稱估價報告）質量，統一估價報告評審內容、要求和方法，保證估價報告評審客觀公平，根據房地產估價規(guī)范和有關估價指導意見，結合估價報告評審工作實際，制定本標準。第二條（適用范圍） 對鑒證性估價報告進行評審，適用本標準。本標準所稱鑒證性估價報告，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進行內部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價報告：（一）房地產抵押貸款；（二）房屋征收補償；（

2、三）人民法院拍賣房地產；（四）房地產稅收；（五）國有建設用地使用權出讓；（六）用房地產作價出資設立公司或者企業(yè)；（七）上市公司關聯交易；（八）投資性房地產公允價值計量。第三條（評審方式） 估價報告評審，采用定量評審與定性評審相結合的方式。第四條（定量評審內容） 估價報告定量評審，采用分項目逐項評分的方式。估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質量，分為4個分項和28個子項（詳見附件）。特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特組成要素或者應當予以描述、分析的獨特內容。其中，房地產抵押估價報告的特殊項目分為6個分項：（1）估價假設和限制條件的

3、特殊要求；（2）估價原則的特殊要求；（3）估價結果披露的特殊要求；（4）估價對象變現能力分析；（5）相關風險提示；（6）附件的特殊要求。第五條（定量評審得分） 估價報告定量評審總分的滿分為100分。不應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，按照下列公式換算得出：一般項目評審總得分特殊項目評審總得分估價報告定量評審總得分100100特殊項目的滿分第六條（各評審子項的評審得分） 被評審的估價報告存在本標準列舉的問題的，從該問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應的扣分值?？鄯种涤幸欢ǚ秶模鶕栴}的輕重程度予以扣分。每個評

4、審子項的評審得分，為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標準分的，僅將該標準分扣完使該評審子項得零分為止。第七條（測算過程評審） 估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：（一）根據估價對象和當地房地產市場狀況，只能選用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。（二）根據估價對象和當地房地產市場狀況，應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分） 鼓勵房地產估

5、價機構和注冊房地產估價師出具在內容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價報告。估價報告在嚴于房地產估價規(guī)范、相應估價指導意見以及本標準的要求且不同其有關內涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應當根據創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加2030分；較突出的，加1020分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加510分。給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應當采用書面形式指出估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處。第九條（定性評審內容） 估價報告定性評審，采用審查估價報告是否有本標準規(guī)定的不合格內容的方式。對于有不合格內容的估價報告，仍然應當進行全面的定量評審，盡量指出估價報告存在的

6、問題，以使房地產估價機構和注冊房地產估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價報告質量。在進行全面的定量評審中，不合格內容所在的評審子項的評審得分為零分。第十條（重要內容缺失的不合格） 估價報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：（一）致估價委托人函；（二）注冊房地產估價師聲明；（三）估價假設和限制條件；（四）附件。估價結果報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：（一）估價委托人；（二）估價機構；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）估價時點；（六）價值類型；（七）估價依據；（八）估價原則；（九）估價方法；（十）估價結果；（十一）估價人員。估價技術報告

7、應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：（一）估價對象實物狀況描述與分析；（二）估價對象權益狀況描述與分析；（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；（五）估價對象最高最佳利用分析（根據估價目的，應當評估估價對象現狀價值的除外）；（六）估價方法適用性分析；（七）估價測算過程；（八）估價結果確定。特定估價目的的估價報告缺少應當具有的獨特組成要素或者缺少應當予以描述、分析的獨特內容的，估價報告為不合格。第十一條（有重大問題的不合格） 估價報告有下列情形之一的，估價報告為不合格：（一）致估價委托人函上無房地產估價機構蓋章；（二）注冊房地產估價師聲明上無兩名以上注冊房

8、地產估價師簽字；（三）估價報告出具日期（致估價委托人函上的落款日期）不在房地產估價機構的資質有效期內；（四）隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設；（五）估價目的表述錯誤或者未對應其經濟行為；（六）根據估價目的對估價對象進行相應處分、但不符合有關法律法規(guī)規(guī)定，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤，遺漏、虛構估價對象；（七）估價時點確定錯誤，與估價目的不適應或者與有關規(guī)定不同且未充分說明理由；（八）價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤；（九）估價依據嚴重錯誤，或者未在“估價依據”中列明估價所必須依據的法律法規(guī)、估價標準和指導意見，或者估價依據運用嚴重錯誤，或者在估價中完全未體現估價依據的要求；

9、（十）估價方法選用錯誤，或者理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由，或者估價技術路線（估價思路）嚴重錯誤；（十一）估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤；（十二）虛構、編造估價基本數據、重要參數或者可比實例；（十三）估價報告中的重要內容前后矛盾或者不一致，包括致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致，估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致。第十二條（其他不合格情形） 估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形，但在評審中發(fā)現存在下列情形之一的，估價報告應當不合格：（一）根據房地產估價機構管理辦法，估價報告對應的估價業(yè)務超出了房地產估價

10、機構的資質等級許可業(yè)務范圍；（二）房地產估價機構或者注冊房地產估價師與估價委托人或者相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系；（三）估價報告對應的估價業(yè)務超出了房地產估價機構或者注冊房地產估價師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說明的除外；（四）被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告內容不一致；（五）估價結果不合理偏高或者偏低。第十三條（評審結論） 估價報告評審結論由定量評審得分和評審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標準規(guī)定的不合格內容

11、之一的估價報告，為評審不合格。前款以外的估價報告，為評審合格。其中，90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。評審意見應當說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。第十四條（參照執(zhí)行） 對非鑒證性估價報告進行評審，參照本標準執(zhí)行。第十五條（解釋權） 本標準由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。第十六條（施行日期） 本標準自發(fā)布之日起施行。附件：房地產估價報告定量評審標準目 錄表1房地產估價報告一般項目評審標準表1-1市場法評審標準表1-2收益法評審標準表1-3-1成本法（房地）評

12、審標準表1-3-2成本法（建筑物）評審標準表1-3-3成本法（土地）評審標準表1-4-1假設開發(fā)法（現金流量折現法）評審標準表1-4-2假設開發(fā)法（傳統方法）評審標準表1-5基準地價修正法評審標準表2房地產抵押估價特殊項目評審標準表1 房地產估價報告一般項目評審標準評審分項序號評審子項評審標準標準分扣分項目分值及說明一、封面、目錄、致函、聲明、假設和限制條件15分1封 面（或者扉頁）要素齊全，表述準確、簡潔。1(1)基本要素包括：估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人（名稱或者姓名）、估價機構（名稱）、注冊房地產估價師（姓名）、估價作業(yè)日期、估價報告編號。每缺少一項，扣0.5分。(2)表述不準

13、確、不簡潔的，扣0.5分。2目 錄內容完整，前后文字、頁碼一致。1(1)基本內容包括：標題（目錄）、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。每缺少一項，扣0.5分。(2)估價結果報告二級標題缺少或者不全的，扣0.5分。(3)估價技術報告二級標題缺少或者不全的，扣0.5分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未標注頁碼或者頁碼前后不一致的，扣0.5分。注：僅向估價委托人提供估價結果報告的，存檔的估價技術報告中應當有單獨的目錄。3*致估價委托人函內容完整，前后內容一致，表述準確、簡潔。5(1)基本內容包括：標題（致估價委托人函）、估價委托

14、人（名稱或者姓名）、估價目的、估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權屬）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結果、估價機構蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽字、落款日期。其中，無房地產估價機構蓋章的，屬于不合格內容；其余的每缺少一項，扣1分。(2)表述不準確、不簡潔的，扣1分。(3)估價結果與估價結果報告或者估價技術報告中的不一致的，屬于不合格內容。(4)落款日期不在房地產估價機構的資質有效期內的，屬于不合格內容。4*注冊房地產估價師聲明內容完整、規(guī)范，針對性強。3(1)聲明內容不完整或者不恰當的，扣1分。(2)未列明實地查勘的注冊房地產估價師姓名或者實地查勘日期的，扣1分。(3)未說

15、明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說明幫助者的姓名和內容的，應當有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣12分。(4)內容上與估價假設和限制條件混淆的，扣1分。(5)未注明注冊房地產估價師姓名、注冊號的，扣1分。(6)無兩名以上注冊房地產估價師簽字的，屬于不合格內容。5*估價假設和限制條件假設和限制條件合法、必要、合理、有依據。5(1)基本內容包括：本次估價的假設前提、估價報告應用的限制條件。缺少相關內容的，扣2分。(2)未披露對估價結果有重大影響的事項或者因素，或者雖然披露但未就其對估價結果的影響進行說明的，扣4分。(3)估價假設針對性不強的，扣12分。(4)估價假設未按照“合法、必要、

16、合理、有依據”要求說明的，扣13分。(5)隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設的，屬于不合格內容。二、估價結果報告25分6*估價委托人基本信息完整。1基本信息包括：估價委托人的名稱或者姓名。缺少的，扣1分。7*估價機構基本信息完整。1基本信息包括：房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人（姓名）、住所、資質等級、資質證書編號。每缺少一項，扣0.5分。8*估價目的表述明確、具體、規(guī)范。2(1)估價目的表述不明確或者不具體的，扣1分。(2)估價目的表述不規(guī)范的，扣1分。(3)估價目的表述錯誤或者未對應其經濟行為的，屬于不合格內容。9*估價對象估價對象范圍界定清楚，基本狀況描述全面、準確。5

17、(1)估價對象范圍（土地、房屋、構筑物、樹木等；包含動產、債權債務、特許經營權等其他財產或者權益的，應說明）界定不清楚的，扣12分。(2)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等。描述不全面、不準確的，扣12分。(3)土地基本狀況中還應當包括：四至、土地使用期限、開發(fā)程度。每缺少一項，扣1分。(4)建筑物基本狀況中還應包括：建成時間、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、維護狀況。每缺少一項，扣1分。(5)根據估價目的對估價對象進行相應處分、但不符合有關法律法規(guī)規(guī)定的，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤的，虛構、編造估價對象狀況的，屬于不合格內容。10*估價時點確定正確，確定理由簡要明確。1(

18、1)估價時點確定依據不足，或者未簡要說明理由的，扣0.5分。(2)估價時點確定錯誤，與估價目的不適應或者與有關規(guī)定不同且未充分說明理由，屬于不合格內容。11*價值類型價值類型明確，價值內涵或者定義準確。3(1)價值類型未明確或者不正確的，扣2分。(2)價值內涵或者定義表述不準確的，扣0.51分。(3)價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤，屬于不合格內容。12*估價依據依據完整、合法有效。2(1)必要的法律法規(guī)、估價標準和指導意見依據未列明的，扣0.51分。(2)法律法規(guī)、估價標準和指導意見名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。(3)所列的估價依據已過時或者失效的，扣0.51分。(4)濫

19、列估價依據的，扣0.51分。(5)估價依據嚴重錯誤的，未在“估價依據”中列明估價所必須依據的法律法規(guī)、估價標準和指導意見的，估價依據運用嚴重錯誤的，在估價中完全未體現估價依據的要求的，屬于不合格內容。13*估價原則原則完整、準確，具有針對性。1(1)列明本次估價應當遵循的估價原則。每缺少一項，扣0.5分。(2)所列估價原則無簡要定義的，扣0.5分。(3)所列估價原則缺乏針對性的，扣0.5分。14*估價方法選用的估價方法正確，方法定義簡明、準確。3(1)理論上適用的估價方法未選用，雖然說明了理由，但理由不夠充分的，扣12分。(2)估價方法定義不準確的，扣0.51分。(3)估價方法選用錯誤的，理論

20、上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，屬于不合格內容。(4)與估價技術報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內容。15*估價結果完整清晰，前后一致。3(1)估價結果（包括幣種、總價及其大寫、單價及其單位；僅表述總價或者單價的，應說明理由）表述不完整的，扣0.51分。(2)估價結果內涵（是否與估價假設和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關費用及稅金等）不清晰的，扣1分。(3)估價結果與致估價委托人函或者估價技術報告中的不一致的，估價結果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內容。16*估價人員基本信息完整，角色明確。1(1)未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產估價師（至少兩名以上）的姓名、注冊號，無簽

21、字的，扣1分。(2)有協助估價而未寫明協助估價的人員的姓名、相關資格或者職稱，無簽字的，扣0.5分。17估價作業(yè)日期表述正確，時間合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)時間上難以保證按質完成的，扣0.5分。18估價報告使用期限表述正確，期限合理。1(1)表述不正確的，扣1分。(2)期限確定不合理的，扣1分。三、估價技術報告50分19*實物狀況描述與分析土地實物狀況描述與分析描述內容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)描述內容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.51分。建筑物實物狀況描述與分

22、析描述內容完整，分析客觀，具有針對性。(1)描述內容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用及維護狀況、完損狀況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.51分。20*權益狀況描述與分析描述內容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)土地權益狀況描述內容包括：土地所有權狀況、土地使用權狀況、他項權利設立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)建筑物權益狀況描述內容包括：房屋所有權狀況、他項權利設立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項，扣0.5分。(3)在建工程權益狀況

23、描述內容包括：建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等的取得情況。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析針對性不強的，扣0.51分。21*區(qū)位狀況描述與分析描述內容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)位置狀況描述內容包括：坐落、方位、與重要場所（設施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣0.5分。(2)交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項，扣0.5分。(3)環(huán)境狀況描述內容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項，扣0.5分。(4)外部配套設施狀況描述內容包括：基礎設施、公共服務設施，每缺少一項，扣0

24、.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。 (6)分析針對性不強的，扣1分。22*市場背景描述與分析描述內容完整，分析客觀，定性和定量相結合，具有針對性。3(1)描述內容包括：宏觀經濟形勢和相關政策簡況、當地房地產市場總體狀況、當地同類房地產市場狀況，每缺少一項，扣1分。(2)缺少分析或者分析結論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對性不強，如分析結論不能為估價測算及估價參數取值提供支持的，扣1分。23*最高最佳利用分析分析內容完整，具有針對性，結論正確。3(1)分析內容包括：合法性、技術可能性、經濟可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項，扣1分。(2)分析針對性不強的，扣12分。(3)分析結論

25、錯誤的，扣3分。24*估價方法適用性分析逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術路線表述正確、清晰。3(1)分析內容包括：各種估價方法的適用性、估價技術路線。每缺少一項，扣2分。(2)估價方法選用錯誤，或者技術路線表述錯誤的，扣3分。(3)應選用的估價方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術路線表述不清晰的，扣0.51分。(8)與估價結果報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內容。25*估價測算過程數據來源依據充分，參數選取客觀、合理，理論表

26、述與實際應用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。30(1)按照表1-1表1-5相應的估價方法評審標準進行評審。(2)理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。(3)應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數為估價測算過程的得分。(4)估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤，屬于不合格內容。26*估價結果確定估價結果確定方式恰當、理由充分。2(1)各種估價方法測算結果權重確定不恰當的，扣2分。(2)未說明權重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價結果與致估價委托人函

27、或者估價結果報告中的不一致的，估價結果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內容。四、附件及外在質量10分27*附 件附件資料齊全、完整、真實。5(1)基本資料包括：估價委托書復印件、估價對象位置圖、內部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權屬證明復印件、房地產估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件、房地產估價機構資質證書復印件、注冊房地產估價師注冊證書復印件。每缺少一項且未充分說明客觀原因，或者每有一項出差錯的，扣1分。(2)估價對象內部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景觀照片難以反映估價對象狀況的，扣13分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)意見復印件的，扣1分。28外在質量用語用詞規(guī)范，文

28、字簡潔、通順、邏輯性強，排版、裝訂規(guī)整。5(1)專業(yè)術語不規(guī)范或者前后表述不一致的，扣12分。(2)報告各部分之間描述相互矛盾的，扣13分。(3)報告各部分之間出現不必要重復的，扣12分。(4)報告文字表述不通順、邏輯性不強、不夠客觀平實的，扣12分。(5)存在病句、錯別字、漏字、標點符號錯誤的，扣12分。(6)序號使用不規(guī)范或者順序錯誤的，扣12分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質量粗糙的，扣12分。合 計100表1-1 市場法評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1可比實例選取數量要求可比實例不少于3個。2(1)可比實例少于3個的，扣2分。(2)未說明可比實例的來源、名稱、位置，無可

29、比實例外觀照片的，每項扣1分。(3)可比實例價格內涵說明不清的，扣12分。(4)可比實例基本狀況描述不完整、不清晰的，扣12分。(5)可比實例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強的，扣12分。(6)虛構、編造可比實例的，屬于不合格內容。真實性可比實例來源真實，價格內涵清晰。2信息完備性可比實例必要信息完備。2可比性可比實例具有可比性。22交易情況修正交易情況說明清晰，修正的方法明確、方向正確、幅度合理。2(1)未說明交易情況的，扣1分。(2)交易情況說明不清晰的，扣0.5分。(3)修正方法不明確的，扣0.51分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2分。3市場狀況調整成交日期表述明確，調整的

30、方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)成交日期表述模糊或者未說明的，扣23分。(2)調整方法不明確的，扣0.51分。(3)調整的方向、幅度與市場背景分析不一致的，扣13分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。4區(qū)位狀況調整比較因素選擇恰當，因素說明清晰，權重合理，調整的方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.53分。(2)比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權重確定不合理的，扣0.53分。(4)調整方法不明確的，扣12分。(5)調整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。5實物狀況調整比較因素選擇恰當，因素說明清晰，權重

31、合理，調整的方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.53分。(2)比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.53分。(3)因素權重確定不合理的，扣0.53分。(4)調整方法不明確的，扣12分。(5)調整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。6權益狀況調整比較因素選擇恰當，因素說明清晰，調整的方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)比較因素選擇不恰當或者錯誤的，扣13分。(2)比較因素說明不清晰或者未說明的，扣13分。(3)調整方法不明確的，扣12分。(4)調整的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。7公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，權重合

32、理，計算正確。4(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)無計算過程的，扣3分。(3)計算過程不清晰、不完整的，扣12分。(4)權重確定不合理的，扣14分。(5)計算錯誤的，扣14分。8小 計30表1-2 收益法評審標準序號評審分項評 審 標 準標準分扣分項目分值及說明1有效毛收入出租型租金水平租金水平確定依據充分，有必要的過程。4(1)租金內涵不一致，或者不清晰的，扣23分。(2)租金水平確定無依據，或者依據不充分的，扣23分。(3)租金水平確定缺少必要的過程的，扣23分。(4)租金水平未在估價對象租金水平和類似房地產租金水平的基礎上合理預測的，扣23分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1

33、)未說明有無租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無理由或者理由不充分的，扣12分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.51分。對租約進行必要的分析說明租賃面積確定租賃面積與租金內涵中的面積一致，依據充分，確定合理。2(1)租賃面積與租金內涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確的，扣2分。(3)可出租面積比率確定依據不充分的，扣0.51分。空置和租金損失空置率（出租率）和租金損失依據充分、確定合理。2(1)未考慮空置率（出租率）或者租金損失，且未說明理由的，扣2分。(2)空置率（出租率）或者租金損失依據不充分，確定不合理的，扣0.52分。自營型經營收入經營業(yè)

34、態(tài)或者生產性質明確；說明近年經營收入；經營收入測算過程清楚、完整，計算正確。10(1)經營業(yè)態(tài)或者生產性質未說明或者不明確的，扣35分。(2)未說明近年經營收入的，扣35分。(3)經營收入測算無過程或者過程不完整的，扣310分。(4)經營收入計算錯誤的，扣35分。2其他收入其他收入項目明確，數據確定正確。1(1)未說明其他收入項目的，扣1分。(2)其他收入項目及數據確定錯誤的，扣1分。3運營費用費用構成正確、完整，取值依據充分，測算過程清楚、完整，計算正確。5(1)運營費用構成不正確、不完整，扣13分。(2)運營費用取值有錯誤的，扣24分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據，或者依據不充分

35、的，扣24分。(4)運營費用（運營費用率）確定缺少必要的過程的，扣24分。(5)按照自營型模式測算，經營利潤未扣除的,扣12分。(6)經營利潤取值無依據，或者依據不充分的，扣12分。(7)運營費用計算錯誤的，扣35分。4凈收益前后一致、計算正確。2計算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析變化趨勢分析依據充分，結論合理。2(1)未進行凈收益（經營收入、運營費用）變化趨勢分析的，扣2分。(2)凈收益（經營收入、運營費用）變化趨勢分析無依據，或者依據不充分的，扣0.51分。(3)凈收益（經營收入、運營費用）變化趨勢分析及結論與市場背景分析不一致的，扣12分。6報酬率(或者資本化率)報酬率（或者資本化率）

36、確定方法正確，依據充分，過程完整，取值合理。4(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程，或者無依據的，扣2分。(2)報酬率（或者資本化率）確定方法不正確的，扣2分。(3)報酬率（或者資本化率）確定過程有錯誤的，扣12分。(4)報酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣2分。7收益期限收益期限確定正確，依據充分。2(1)收益期限確定錯誤的，扣2分。(2)收益期限確定未說明依據，或者依據不充分的，扣1分。8公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，計算正確。4(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)公式中字母的含義未說明或者說明不準確的，扣0.51分。(3)無計算過程或者計算過程不清晰、不完整的，

37、扣13分。(4)計算錯誤的，扣13分。9小 計30表1-3-1 成本法（房地）評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1土地取得成本市場購置土地土地取得途徑明確；土地取得成本構成完整、合理，取值依據充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。4(1)未說明土地取得途徑的，扣1分。(2)土地取得成本構成不完整或者不合理的，扣13分。(3)土地取得成本取值依據不充分的，扣13分。(4)土地取得成本市場狀況調整理由不充分的，扣12分。(5)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體土地征收國有土地上房屋2開發(fā)成本勘察設計和前期工程費計費依據充分，費率合理。2(1)費用構成內

38、容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣1分。(3)費率確定依據不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑安裝工程費（單方造價）的確定依據充分、客觀合理。3(1)建安工程費（單方造價）取值無依據（現行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）的，扣3分。(2)建安工程費（單方造價）取值依據不充分的，扣13分。(3)建安工程費確定錯誤的，扣3分?；A設施建設費費用內容構成完整，費用依據充分，取值合理。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定依據不充分的，扣0.5分。(3)費率確定不合理的，扣2分。公共配套設施建設費費用構成完整，費用依據充分，取

39、值合理。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定依據不充分的，扣0.5分。(3)費率確定不合理的，扣2分。開發(fā)期間稅費稅費構成完整，稅費依據充分，取值合理。1(1)稅費構成內容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費率確定依據不充分的，扣0.5分。(3)稅費率確定不合理的，扣1分。3管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。4銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、

40、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。6銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數不正確的，扣2分。7開發(fā)利潤利潤率內涵清楚，取值客觀、合理。2(1)利潤率內涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值不合理的，扣2分。(4)計算基數不正確的，扣2分。8折 舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。3(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護

41、使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。9公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，計算正確。3(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣2分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)估價基本數據、參數選取出現嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的，扣3分。10小 計30表1-3-2 成本法（建筑物）評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1開發(fā)成本勘察設計和前期工程費費用構成合理；計費依據充分，費率合理。2(1)費用構成內容不完整或

42、者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。6(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）或者依據不充分的，扣14分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣15分?；A設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。公共配套設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成

43、內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的，扣0.5分。開發(fā)期間稅費稅費構成合理，稅費額度依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。(3)稅率確定依據不充分的，扣0.51分。2管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。3銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選

44、擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。5銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數不正確的，扣2分。6開發(fā)利潤利潤率內涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率內涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。(4)計算基數不正確的，扣2分。7建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。3(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。

45、(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.51分。8公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，計算正確。3(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)估價基本數據、參數選取出現嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的，扣3分。小 計30表1-3-3 成本法（土地）評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1土地取得費用市場購置土地取得土地取得方式明晰；土地取得成本構成合理，依據充分；土地取得成本

46、調整符合市場情況。9(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本內容構成不合理的，扣16分。(3)成本取值依據不充分的，扣15分。(4)土地取得成本市場狀況調整理由不充分的，扣13分。征收集體土地取得征收國有土地取得2土地取得稅費稅費構成合理，稅費確定合理。2(1)稅費構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費率不符合規(guī)定的，扣2分。3土地開發(fā)費開發(fā)費用構成完整，依據充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。5(1)土地開發(fā)費用構成不完整的，扣13分。(2)土地開發(fā)費用取值依據不充分的，扣12分。(3)土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。4管理費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費

47、率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。5銷售費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。6投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)計算基數不正確的，扣2分。7銷售稅費稅金內容構成完整，稅率確定正確。2(1)稅金構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數不正確的，扣2分。8開發(fā)利潤利潤率內涵清楚，水平客觀、合理，理由

48、充分。2(1)利潤率內涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。(3)計算基數不正確的，扣2分。9公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，計算正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)估價基本數據、參數選取出現嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的，扣4分。10小 計30表1-4-1 假設開發(fā)法（現金流量折現法）評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1開發(fā)經營方案開發(fā)經營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利

49、用要求。3(1)未說明估價前提（自愿開發(fā)、自愿轉讓或被迫轉讓）的，扣1分。(2)未結合規(guī)劃條件和項目具體情況描述開發(fā)經營方案的，扣4分。(3)開發(fā)經營方案不具體的（如建設內容與規(guī)模、可銷售或者經營內容與規(guī)模），扣0.52分。(4)后續(xù)開發(fā)經營期不明確或者不合理的，扣0.52分。2開發(fā)完成后價值采用市場法、收益法等科學方法求取，進行有依據的預測和分析。5(1)采用成本法等錯誤方法求取的，扣5分。(2)采用市場法求取的，價格依據（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的，扣14分。(3)采用收益法求取的，計算凈收益依據不充分且分析不透徹的，扣14分。(4)未對當前市場狀況進行變化趨勢分析的，扣2分

50、。(5)當前市場狀況變化趨勢分析依據不充分或者不合理的，扣0.51分。3取得稅費稅費構成明確、合理；稅費比率依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費比率不符合規(guī)定的，扣2分。4開發(fā)成本建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。5(1)建安工程費取值無來源依據的，扣13分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣13分。其他成本依據充分，客觀合理。2(1)其他成本構成內容不完整的，扣12分。(2)取值依據不充分的，扣1分。5管理費用費用構成合理，費率確定依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)

51、費率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費用費用構成完整；費率選取合理，依據充分；費用計算正確。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。7銷售稅費稅費構成明確、合理；稅率、費率確定正確。2(1)稅費構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。8折現率構成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現時間正確，理由充分。3(1)折現率構成不完整或者錯誤的，扣13分。(2)折現率取值依據不充分的，扣2分。9公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程清晰、完整，計算正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式

52、中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)折現期取值不合理的，扣2分。(4)估價基本數據、參數選取出現嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的，扣5分。10小 計30表1-4-2 假設開發(fā)法（傳統方法）評審標準序號評審分項評審標準標準分扣分項目分值及說明1開發(fā)經營方案開發(fā)經營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利用要求。3(1)未描述開發(fā)經營方案的，扣3分。(2)開發(fā)經營方案不具體的（如建設內容與規(guī)模、可銷售或者經營內容與規(guī)模），扣0.52分。(3)后續(xù)開發(fā)經營期不明確或者不合理的，扣0.52分。2開發(fā)完成后價值采用市場法、收益法等科學方法求取。4(1)采用成本法等錯誤方法求取的，扣4分。(2)采用市場法求取的，價格依據（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的，扣14分。(3)采用收益法求取的，計算凈收益依據不充分且分析不透徹的，扣14分。3取得稅費稅費構成明