1、尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場(chǎng)！ 這個(gè)城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足， 但我們都還存在著對(duì)生活的欲望， 有些我們知道，有些我們不知道。 城市的上空，左沖右突的欲望。 找到了一群人，于是找到了一股欲望。 我們要做的是，透視他們的欲望，引導(dǎo)他們的欲望。,序：,目錄：,第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位找出市場(chǎng)的空白點(diǎn) 第二部分：消費(fèi)者定位透視目標(biāo)消費(fèi)者的欲望 第三部分：營(yíng)銷推廣策略創(chuàng)造并滿足城市的欲望 第四部分：社區(qū)發(fā)展暢想讓科技?xì)w于生活 第五部分：商業(yè)態(tài)勢(shì)規(guī)劃 第六部分：銷售建議 第七部分：大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng),找到一個(gè)空間，在那里，消費(fèi)者的欲望沒(méi)有被滿足， 而那個(gè)空間，也是期待中的市場(chǎng)定

2、位,第一部分 市場(chǎng)定位找出市場(chǎng)的空白點(diǎn),9.7億元意味著可以得到什么？,先天決定著后天 血統(tǒng)影響日后的成長(zhǎng)軌跡 當(dāng)然不僅僅意味著等價(jià)交換 意味著萬(wàn)科必須用心,從事實(shí)出發(fā)，尋找定位的立足點(diǎn) ,等價(jià)交換：位于深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)編號(hào)為G3404-1的土地，該土地總面積為39.7萬(wàn)平方米，建筑容積率小于或等于1.1，總建筑面積43.7萬(wàn)平方米，屬于大型低密度住宅用地，其中包括30000平方米的商業(yè)建筑面積，此項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)整個(gè)坂雪崗片區(qū)居住素質(zhì)的提升都有深遠(yuǎn)的影響！= 9.7億元,關(guān)于數(shù)據(jù)背后的思考：,就在9.7 億拍下這片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身,可比性項(xiàng)目分析,福田區(qū)可比性項(xiàng)目

3、優(yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì),價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。 高純度的高知識(shí)人群。,劣勢(shì),黃埔雅苑的福田中心區(qū)位置，擁有市中心的所有利好：周邊配套、交通等。這是坂雪崗項(xiàng)目無(wú)法比擬。 處在一個(gè)公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。,福田中心區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與黃埔雅苑,優(yōu)勢(shì),價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 社區(qū)面積大，綠化率高。 高純度的高知識(shí)人群。 發(fā)展商更具開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、知名度、美譽(yù)度。,劣勢(shì),市中心的湖是絕版資源。 公認(rèn)集休閑、旅游、度假、美食于一體的高檔片區(qū)。 離市中心不遠(yuǎn)，離自然很近的地段。地鐵的開(kāi)通。,香密湖區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與中旅國(guó)際公館,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置,優(yōu)勢(shì),價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。

4、 社區(qū)面積大，綠化率高，密度低。 高純度的高知識(shí)人群。,劣勢(shì),紅樹(shù)林獨(dú)特資源無(wú)法復(fù)制，海景也是坂雪崗天然欠缺的。 公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域，地鐵口，周圍成熟的高尚生活配套。,紅樹(shù)林區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與碧海云天紅樹(shù)東方,優(yōu)勢(shì),價(jià)格是坂雪崗項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)。 社區(qū)面積大，密度低。 高純度的高知識(shí)人群。,劣勢(shì),小區(qū)內(nèi)、華僑城圈多層次景觀系統(tǒng)，坂雪崗無(wú)法企及。 錦繡中華、歡樂(lè)谷等旅游休閑產(chǎn)業(yè)資源發(fā)達(dá)，旅游地產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)。 處在一個(gè)公認(rèn)的高尚住宅集中的區(qū)域。周邊配套、交通等是坂雪崗無(wú)法比擬的。,華僑城區(qū)：坂雪崗項(xiàng)目與錦繡花園翡翠郡,南山區(qū)可比性項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置,我們面對(duì)的是關(guān)內(nèi)關(guān)外，整個(gè)深圳市場(chǎng)的

5、競(jìng)爭(zhēng)， 放眼整個(gè)深圳，有些資源是本項(xiàng)目不可比擬的， 譬如蛇口、福田片區(qū)海景資源 蓮花山、香密湖片區(qū)環(huán)境資源 華僑城片區(qū)資源優(yōu)勢(shì)等 讓對(duì)比停留在自然資源和地段的層面上， 將很難超越，為此，需要在另一個(gè)的尺度上，建立標(biāo)準(zhǔn) ,建立一個(gè)新的標(biāo)準(zhǔn)，從新的層面上超越,新標(biāo)準(zhǔn)： 除了自然資源與地段之外，以品質(zhì)和性價(jià)比為核心的樓盤(pán)綜合素質(zhì)，是評(píng)判好樓盤(pán)的另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),據(jù)有關(guān)部門(mén)消息， 關(guān)內(nèi)不再有大規(guī)模的住宅用地審批， 坂雪崗項(xiàng)目的面積是關(guān)內(nèi)無(wú)法相比的。 低密度、高品質(zhì)的大型住宅區(qū)的首選； 身處關(guān)外讓我們品質(zhì)高人一等，價(jià)格卻更平易近人 高科技片區(qū)的人文資源和市政利好，為項(xiàng)目發(fā)展注入可持續(xù)的動(dòng)力,在品質(zhì)和性價(jià)比的層

6、面上，做到最好，同樣可以令對(duì)手難以超越,在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下，我們一定是最棒的-,在沒(méi)有產(chǎn)品支持的條件下， 我們從項(xiàng)目天生的資源出發(fā)， 尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位點(diǎn)：,萬(wàn)科的品牌就是一種財(cái)富,高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)提純新一塊高尚空間,品牌知名度與忠誠(chéng)度 物業(yè)管理 產(chǎn)品再創(chuàng)的能力 一流的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn) ,城市發(fā)展提純 交通提純 環(huán)境提純 人文提純 教育提純 市政提純,瀏覽一下項(xiàng)目的財(cái)富,內(nèi)部 基因,外部 環(huán)境,城市發(fā)展提純,高科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，華為、富士康等十幾家高新科技產(chǎn)業(yè)入駐，城市高新科技中心正在形成。,交通提純,高科技產(chǎn)業(yè)園的存在，無(wú)論是依靠市政還是企業(yè)自發(fā)，交通必然會(huì)暢通無(wú)阻。,環(huán)境提純,無(wú)煙化高新科技產(chǎn)業(yè)，推

7、進(jìn)區(qū)域環(huán)境美化，加之整個(gè)項(xiàng)目傍山，生態(tài)必然提升。,高科技產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)提純出一塊高尚空間， 讓這一塊空間有著關(guān)內(nèi)、關(guān)外的集合優(yōu)勢(shì),我們有理由相信，可以用萬(wàn)科的品牌在這里建一個(gè) 深圳從來(lái)沒(méi)有的大型高尚社區(qū)！,大量高素質(zhì)人員的需求必將刺激各種高質(zhì)量配套的衍生。,人文提純,高知識(shí)含量+高修養(yǎng)+高品味+精英化人群，對(duì)生活、格調(diào)、健康的共同需求。,市政提純,教育提純,公立九年一貫制學(xué)校。,南山、羅湖高尚住宅地位深入人心，但價(jià)格高企。,關(guān)外樓盤(pán)低價(jià)格讓人心動(dòng)，但樓盤(pán)品質(zhì)、生活品質(zhì)較差。,萬(wàn)科：依托高科技產(chǎn)業(yè)園的人群構(gòu)成優(yōu)勢(shì)，建關(guān)外從來(lái)沒(méi)有的高尚住宅！,尋找自己的專屬契機(jī),用關(guān)內(nèi)買中檔樓盤(pán)的價(jià)格， 在關(guān)外一個(gè)

8、高尚的地方買高尚住宅。,深圳唯一高性價(jià)比的大型高尚社區(qū),項(xiàng)目市場(chǎng)定位,市場(chǎng)分析總結(jié),僅僅是高性價(jià)比就夠了嗎？ 高科技園區(qū)背后隱藏著什么,在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的樓市，無(wú)論是“性”，還是“價(jià)”，都是很容易被超越的。而停留在這個(gè)層面的“高性價(jià)比”，是不具備持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的。,把“形而下”的高性價(jià)比 上升到“形而上”的心理歸屬層次,高科技產(chǎn)業(yè)園背后隱藏的是什么？想念一個(gè)地方，是因?yàn)橄肽钜粋€(gè)地方的人。 高素質(zhì)人群的高度集中，產(chǎn)生一種核聚效應(yīng)高素質(zhì)人群聚居區(qū)。從而引發(fā)身份優(yōu)越的聯(lián)想：是高素質(zhì)人群，就住在這里，住在這里，就是高素質(zhì)的人。,正是坂雪崗項(xiàng)目最關(guān)鍵的附加值所在。這也是市區(qū)很多豪宅所不具備的資源。,身份優(yōu)越

9、感歸屬感,硅谷為什么能夠成功？,不是地段；不是配套 不是產(chǎn)品；不是,是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！,身份優(yōu)越感，歸屬感。 人群核聚效應(yīng)成就了硅谷傳奇！,昨天是硅谷，今天是坂雪崗！,關(guān)于“高性價(jià)比”的闡述,一句話，僅僅是“形而下”的高性價(jià)比是不夠的，不足以形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。,產(chǎn)品高性價(jià)比+ 毗鄰高科技園 + 天生的心理優(yōu)越感,坂雪崗項(xiàng)目的高性價(jià)比體現(xiàn)在：,第二部分 消費(fèi)者分析透視目標(biāo)消費(fèi)者的欲望 這個(gè)城市有一群人的愿望沒(méi)有得到滿足， 因?yàn)闆](méi)有滿足， 所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費(fèi)動(dòng)能！,尋找自己的專屬契機(jī),用關(guān)內(nèi)買中檔樓盤(pán)的價(jià)格， 在關(guān)外一個(gè)高尚的地方買高尚住宅。,深圳唯一高性價(jià)比的大型高尚社

10、區(qū),項(xiàng)目市場(chǎng)定位,從項(xiàng)目市場(chǎng)定位推導(dǎo)出消費(fèi)群的定位,最有可能接受此種產(chǎn)品的消費(fèi)群是,不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領(lǐng) 他們是典型的深圳社會(huì)中堅(jiān)階層，屬于公司或社會(huì)的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見(jiàn)很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好 可能沒(méi)有足夠的財(cái)富 但擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富 有一定的財(cái)富積累，但還沒(méi)有到可以隨心所欲支配的境界，大多是有車一族，但受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)力承擔(dān)市內(nèi)一流的豪宅，卻始終追求高尚，甚至寧缺毋濫 更有學(xué)識(shí)、見(jiàn)地，相信自己的判斷，追求屬于自己的精神家園 對(duì)于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，在居住地的選擇上，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，并

11、且欣賞自己的眼光，在精神境界上，始終代表一種追求向上的力量,屬于這群人的氣質(zhì),對(duì)于事業(yè)追求向上的動(dòng)力： 他們屬于公司或社會(huì)的中層，能看得見(jiàn)很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好。 對(duì)于生活追求向上的水準(zhǔn)： 夢(mèng)想高尚社區(qū)生活，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)法承擔(dān)市內(nèi)的豪宅，卻不愿意妥協(xié)于中檔的住宅或者說(shuō)中檔的生活。 對(duì)于置業(yè)觀追求向上的滿足： 也許他們?yōu)榱巳松?guī)劃而先選擇了小面積住宅，他們始終是高尚住宅的堅(jiān)強(qiáng)追隨者，如果有符合他們承擔(dān)能力的高尚社區(qū)，一定是他們的不二之選,追求尚上生活的一群,他們是：,深圳，最年輕而又最現(xiàn)代化的一個(gè)城市，天造一半、人造一半，無(wú)論是地理環(huán)境、還是城市氛圍，都仿佛

12、受到上天的特別寵愛(ài)。 深圳的人均GDP已達(dá)5558美元(上海約4500美元，北京約3000余美元)。在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中，深圳已達(dá)24940元，約全國(guó)35個(gè)大中城市平均水平的三倍，廣州僅為13621.83元，上海為11718元，由此推論，在許多方面，深圳已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。,屬于這個(gè)城市的氣質(zhì),飄揚(yáng)在這個(gè)年輕城市上空的氣質(zhì) 不用說(shuō)出來(lái)，用身體的觸覺(jué)就能感受,對(duì)于北京來(lái)說(shuō)， 可能是政治， 對(duì)于成都來(lái)說(shuō)， 可能是風(fēng)月， 對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)， 可能是包容， 對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)， 向上，一定是這個(gè)城市的欲望。,堅(jiān)守尚上 生活觀的一群！,消費(fèi)者定位,在信念與生活觀面前，所謂的性別、年齡、區(qū)域，甚至是階層之分、財(cái)富之

13、差，都失去了意義。以信念為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)群歸結(jié)，可以更好的切合消費(fèi)心理！,基于理性的自信,智慧精英,優(yōu)越感,+,+,這群人是否走向郊區(qū)，有他們自己的理由，只是他們追求高尚社區(qū)生活，不能承擔(dān)市區(qū)高尚住宅的價(jià)格。追求身份，渴望認(rèn)同，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。,在他們這個(gè)階段，價(jià)格是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點(diǎn)而言，因?yàn)橛袑W(xué)識(shí)、有見(jiàn)地，甚至比起財(cái)富上高一層的老板，都會(huì)有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時(shí)會(huì)選擇寧缺毋濫,他們可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了相當(dāng)?shù)某删?。他們是他們的能量，共同筑就了這個(gè)尚上生活。,尚上,目標(biāo)消費(fèi)群心理特征描述,一

14、次置業(yè)者，高性價(jià)比追求者： 經(jīng)濟(jì)能力與置業(yè)目標(biāo)存在差距，但又無(wú)法退而求次 他們或者等待，或者去向關(guān)外,二次置業(yè)者，升級(jí)生活追求者： 經(jīng)濟(jì)能力與樓盤(pán)檔次相當(dāng)，享受萬(wàn)科模式的優(yōu)質(zhì)生活，之前為了事業(yè)或?yàn)榱思胰?，在市區(qū)或關(guān)外選擇了符合經(jīng)濟(jì)能力卻不符合心理追求的房子，他們極度渴望邁入高尚生活圈層，但關(guān)內(nèi)的高價(jià)格始終讓他們難以承受。,目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)心理探討,高尚社區(qū)一次置業(yè)者,市場(chǎng)定位+消費(fèi)者心理定位,高性價(jià)比的高尚住宅,接下來(lái)，我們要把項(xiàng)目定位轉(zhuǎn)化成傳播用語(yǔ)，并與名稱整合,項(xiàng)目定位,尚上生活新天地,屬于尚上人群的高尚生活特區(qū),廣告語(yǔ),項(xiàng)目名稱,市場(chǎng)定位,消費(fèi)者心理定位,項(xiàng)目定位歸結(jié)：,優(yōu)越， 成就生活高

15、度！,它可以在三個(gè)層面上展開(kāi)： 品牌層面的優(yōu)越：建筑無(wú)限生活+相當(dāng)好的口碑 產(chǎn)品層面的層面：萬(wàn)科多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美體現(xiàn) 消費(fèi)者心理優(yōu)越感：給消費(fèi)者一種嘉許：眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越,廣告語(yǔ),與策略相符 的名稱,尚上生活,在都市，有一群人，他們一直在不懈追求，努力向上。在一個(gè)純粹高尚的地方，為他們?cè)煲蛔呱腥宋牡纳畛?，讓他們?cè)谶@里找到自己的家，找到一個(gè)同質(zhì)而居的地方。,樓盤(pán)建議名稱1,都泊林,這是一股高尚尊貴的氣息，流動(dòng)著北愛(ài)爾蘭的風(fēng)情與歐陸建筑的神韻。 都市的一群有地位有眼光的人們，在一個(gè)高尚的地方， 發(fā)現(xiàn)了一個(gè)可以停泊的森林港灣，優(yōu)雅而高尚的享受著生活的本質(zhì)。,樓盤(pán)建議名稱2,四

16、海錦城,以四海的眼光，在一個(gè)有著高尚氛圍的地方， 建一個(gè)屬于都市上流的人文生活之城。 它延續(xù)了四季花城中“城”的概念，很明顯它是一個(gè)大型社區(qū)， 同時(shí)超越了四季花城。,深圳及關(guān)外未來(lái)房地產(chǎn)大致走向,深圳及關(guān)外未來(lái)房地產(chǎn)大致走向,主流戰(zhàn)場(chǎng)沖出關(guān)外。 批地；關(guān)口；業(yè)界動(dòng)態(tài)；市政規(guī)劃 在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，關(guān)外市場(chǎng)以工薪白領(lǐng)為主。 價(jià)格；交通；配套 關(guān)外高檔住宅項(xiàng)目短期內(nèi)不會(huì)多。 關(guān)內(nèi)貨量慢慢消化中。 但萬(wàn)科坂雪崗項(xiàng)目可能是推動(dòng)力。,關(guān)外中低檔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈，而高檔盤(pán)暫時(shí)難成版塊效應(yīng)。,深圳樓市主戰(zhàn)場(chǎng)沖出關(guān)外,關(guān)口： 過(guò)關(guān)手續(xù)弱化，關(guān)口可以說(shuō)是名存實(shí)亡，留下的只是心理上的關(guān)口。而隨著關(guān)外樓盤(pán)大量開(kāi)發(fā)，這

17、種心理關(guān)口也將弱化。最大的問(wèn)題應(yīng)該是交通狀況不會(huì)在短期內(nèi)改觀。,土地： 深圳尚未開(kāi)發(fā)的可建設(shè)用地為535.8平方公里，關(guān)內(nèi)37.6平方公里，其中居住用地僅9.4-11.3平方公里，而關(guān)外寶安289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。,業(yè)界動(dòng)態(tài)： 近幾年關(guān)外各路大盤(pán)涌現(xiàn)，并創(chuàng)下良好銷售記錄，各大知名發(fā)展商紛紛進(jìn)入關(guān)外，比如中海橫崗項(xiàng)目，振業(yè)橫崗項(xiàng)目。,市政規(guī)劃： 深圳八大衛(wèi)星城，龍崗、寶安占其六，市政關(guān)于這些地區(qū)的規(guī)劃，比如地鐵、輕軌等。無(wú)疑是樓市的利好。,深圳及關(guān)外未來(lái)房地產(chǎn)大致走向,關(guān)外市場(chǎng)以工薪白領(lǐng)為主,交通： 交通的問(wèn)題目前已經(jīng)明顯超過(guò)了二線關(guān)，而在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有明顯改觀。關(guān)內(nèi)上班而去

18、關(guān)外買房，大多是以時(shí)間換空間的不富裕一族。,價(jià)格 目前價(jià)格在3500-3800元/平方米左右，四季花城最高，均價(jià)4500元/平方米左右。而目前有意向在關(guān)外買房的，能接受的價(jià)格大多在4000元以下。,配套： 關(guān)外大環(huán)境配套設(shè)施欠缺，尤其是高檔設(shè)施，可以說(shuō)是空白，這就決定在關(guān)外購(gòu)房的人群是為了低價(jià)犧牲配套，犧牲治安，暫時(shí)不考慮孩子教育的一群。,深圳及關(guān)外未來(lái)房地產(chǎn)大致走向,關(guān)外高檔項(xiàng)目暫時(shí)不會(huì)多,萬(wàn)科坂雪崗項(xiàng)目可能是推動(dòng)力。 雖然關(guān)外大環(huán)境差，但萬(wàn)科依托高科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)越的小環(huán)境，發(fā)展高尚住宅有一定優(yōu)勢(shì)。而該項(xiàng)目的成功有可能推動(dòng)關(guān)外高尚住宅的發(fā)展。,關(guān)內(nèi)貨量慢慢消化中 關(guān)內(nèi)雖然再?zèng)]有住宅用地可批，但

19、已經(jīng)在建的項(xiàng)目尚在銷售，需要幾年的消化時(shí)間，高尚住宅的需求暫時(shí)不會(huì)膨脹到關(guān)外。,深圳及關(guān)外未來(lái)房地產(chǎn)大致走向,關(guān)外中低檔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈，而高檔盤(pán)暫時(shí)難成板塊效應(yīng)。,第三部分 營(yíng)銷推廣策略：創(chuàng)造并滿足城市的欲望,我們深知，我們創(chuàng)造的是消費(fèi)者欲望的依歸， 但如何讓消費(fèi)者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同， 其間的紐帶便是我們的營(yíng)銷與推廣,當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個(gè)人，滿足它只能導(dǎo)致一個(gè)人的購(gòu)買， 當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的購(gòu)買， 當(dāng)欲望屬于整個(gè)城市，滿足它必然將帶來(lái)整個(gè)城市的追隨。,推廣目的：,讓社區(qū)生活模式上升為城市的理想模式， 讓整個(gè)城市成為我們的口碑， 讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸

20、,因?yàn)槲覀円淖兩钲谧≌袌?chǎng)的現(xiàn)狀，讓這個(gè)城市接受關(guān)外的高尚生活，讓一群人購(gòu)買關(guān)外的高尚社區(qū)，所以我們必須讓需求提升，直至一個(gè)城市的高度 象飄一代之于人群，第四城市之于成都，銀湖之于深圳豪宅，只有將推廣的概念上升到城市的層面，才能激發(fā)整個(gè)城市或整個(gè)階層的需要或認(rèn)同，并引發(fā)固有觀念與行為的改變,策略核心：,創(chuàng)造城市概念，引導(dǎo)城市的欲望，讓我們的產(chǎn)品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬(wàn)喚，應(yīng)蘊(yùn)而生,第一階段： 挑逗放大欲望：尚上是整個(gè)城市的欲望 時(shí)間：1個(gè)星期 任務(wù)：引起全城話題，讓“尚上”成為一種社會(huì)性的的欲望，讓深圳的人文，衣食住行，環(huán)境，建筑，商務(wù)都整合于這一氣質(zhì)之下。 這個(gè)城市飄蕩著“尚上”

21、的欲望。,坂雪崗項(xiàng)目階段推廣節(jié)奏,第二階段： 引導(dǎo)欲望：尋找深圳人的尚上生活新天地 時(shí)間：2個(gè)星期 任務(wù)：擁有尚上生活觀的城市，卻沒(méi)有屬于大多數(shù)人的尚上生活城。在引發(fā)不滿的同時(shí)，萬(wàn)科由幕后轉(zhuǎn)到前臺(tái)，將這種社會(huì)性的“尚上”的欲望，引導(dǎo)到關(guān)于居住的欲望上來(lái)。 誰(shuí)來(lái)打造尚上一族的理想人居，萬(wàn)科地產(chǎn)應(yīng)聲而出。,第三階段：擴(kuò)大心理差異，滿足欲望， 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月 任務(wù)：全面展示項(xiàng)目，讓消費(fèi)者贊嘆于如此完美的尚上生活的同時(shí)，也驚喜于這里遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于關(guān)內(nèi)高尚社區(qū)的價(jià)格。 深圳唯一屬于尚上一族的大型高尚社區(qū)。,第一階段：塑造城市的欲望尚上生活 時(shí)間：1個(gè)星期 任務(wù)：運(yùn)用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，為深圳定性，引發(fā)

22、全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個(gè)環(huán)節(jié)挑起一種社會(huì)性的“尚上”欲望。 核心：尚上是整個(gè)城市的欲望。,策略思考 為城市定性：從特區(qū)到文化沙漠，深圳，深圳人始終是全國(guó)話題的焦點(diǎn)。然而誰(shuí)也沒(méi)有為深圳人定性！給城市一種欲望，讓我們的推廣上升到一個(gè)別人無(wú)法企及的高度。 給城市留下疑問(wèn)：給城市一種性格，給城市一種欲望，卻也給城市一點(diǎn)遺憾，這個(gè)城市對(duì)于生活的欲望，是否滿足了？ 為推廣建立平臺(tái)：作為最快滿足城市欲望的人居，我們的應(yīng)聲而出讓我們成為最當(dāng)之無(wú)愧的城市人居象征與標(biāo)準(zhǔn)制定者。,策略執(zhí)行：尚上生活概念炒作 由誰(shuí)來(lái)界定，更有權(quán)威性？ 借助媒體的公信力：新周刊城市畫(huà)報(bào)南方都市報(bào)專版有系

23、統(tǒng)炒作概念的優(yōu)勢(shì)，不僅配合度高，而且有第四城市，飄一代等的成功炒作經(jīng)驗(yàn)，具有口碑挑動(dòng)力，也具有一定的公信力。提前三個(gè)月與之進(jìn)行專題炒作準(zhǔn)備，勢(shì)必掀起熱潮。,怎樣界定？ 360度全生活形態(tài)包裝： 整個(gè)城市都有一種尚上的欲望；將每一種社會(huì)行為，社會(huì)構(gòu)成元素都?xì)w結(jié)出尚上性格。 “尚上事業(yè)群”：渴望超越年齡，資歷，人事的界限，迅速躍升至事業(yè)上層，或擁有自己的事業(yè)王國(guó)，因此從城市各個(gè)角落來(lái)到深圳。 “尚上生活觀”：無(wú)論有何種經(jīng)濟(jì)能力，一定要享受足夠有品位的人生，生活內(nèi)容要足夠豐富，旅游，購(gòu)車，生活是有計(jì)劃，但也是充分的享受。 “尚上品牌觀”：曾經(jīng)在買得起的情況下，一定要是名牌，現(xiàn)在在好牌子的基礎(chǔ)上，一定

24、要再加上風(fēng)格，個(gè)性與獨(dú)一無(wú)二。,“尚上環(huán)境論”：對(duì)環(huán)境的要求就象對(duì)自己的要求一樣苛刻，遠(yuǎn)離塵埃，輕易接觸繁華，自得天地，無(wú)論天成或私享的環(huán)境都絕不能遷就。 “尚上圈層觀”：不僅同質(zhì)而居，同質(zhì)相隨，更努力追求接近更高等級(jí)，更上流生活。 “尚上人居觀”：不茍同于無(wú)法滿足自己追求的住宅，寧肯等待，或先靠近城市中心買個(gè)小公寓，那是房子，但決不是家。 “尚上建筑觀”：追求現(xiàn)代，追求時(shí)尚，追求個(gè)性，追求風(fēng)格，但絕對(duì)拒絕流水線上的空白水泥造型。,怎樣造勢(shì)？,尚上生活專題炒作： 由新周刊城市畫(huà)報(bào)之城市32南方都市報(bào)進(jìn)行?？醋?，全面包裝深圳為尚上生活。 懸念廣告的引進(jìn)：多數(shù)人的欲望，少數(shù)人的生活 在一周炒做的

25、尾聲，配合專題報(bào)道投放懸念廣告： “尚上生活，屬于多數(shù)人，還是少數(shù)人？” “尋找深圳人的尚上生活城！”,第二階段：引導(dǎo)城市的欲望 發(fā)現(xiàn)深圳的尚上生活向上，向外 時(shí)間：2個(gè)星期 任務(wù)：通過(guò)輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，引導(dǎo)深圳人認(rèn)同，作為滿足尚上人群需求的生活之城，向外是唯一的方向，向上是唯一的境界，尚上生活新天地坂雪崗項(xiàng)目是唯一的選擇。 核心：哪里才是深圳人的尚上生活城。,策略思考 借助媒體的公信力：深圳商報(bào)南方都市報(bào)、深圳特區(qū)報(bào)房地產(chǎn)專版。 引發(fā)關(guān)注：尚上生活專版通過(guò)各大報(bào)紙地產(chǎn)版，開(kāi)辟尚上生活專版，專門(mén)推薦各高尚住宅版塊通過(guò)版塊大盤(pán)點(diǎn)，推薦各高尚社區(qū)的同時(shí)，以高性價(jià)比大型社區(qū)，為尚上一族度身訂造的生

26、活之城的形式，加以推薦本項(xiàng)目，借勢(shì)提升品牌形象與關(guān)注度。 引發(fā)不滿：在一座追求尚上的城市里，高尚生活隨之而來(lái)的是高價(jià)格，生活的尚上愿望卻只能有少數(shù)人滿足。 探秘式報(bào)道引導(dǎo)眼光，積蓄人潮：通過(guò)新聞的探秘式報(bào)道，話題性報(bào)道，讓深圳最大的高性價(jià)比高尚社區(qū)，選址城市新科技中心，攜手高科技園，萬(wàn)科世紀(jì)工程等具有話題性的信息逐漸散布市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)注，蓄積人潮與看樓動(dòng)能。,第三階段：抬高心理價(jià)格，滿足欲望 時(shí)間：1個(gè)月 任務(wù)：全面展示項(xiàng)目，優(yōu)越高尚社區(qū)滿足“都市尚上一族”在居住方面的欲望。立足于高尚生活，適度拖后價(jià)格面市，拉高消費(fèi)者的心理價(jià)格，直到面市時(shí)，反而能贏得市場(chǎng)的驚喜。 核心：尚上生活，原來(lái)可以輕松擁

27、有,策略思考 經(jīng)過(guò)前期大量的炒作，“尚上”的概念得到很多人的認(rèn)同，萬(wàn)科只要高舉這面大旗，展示方方面面的賣點(diǎn)，就可以把積蓄已久的勢(shì)能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)動(dòng)能。 優(yōu)越，成就生活高度： 這是一個(gè)優(yōu)越的社區(qū)：優(yōu)越的城市未來(lái)、優(yōu)越的交通、優(yōu)越的環(huán)境、優(yōu)越的人文、優(yōu)越的教育，更有優(yōu)越的價(jià)格。最重要的是，他是為優(yōu)越的人打造的高尚生活特區(qū)，因?yàn)檠酃猓拍芟硎艿饺绱藘?yōu)越的人生。,媒體整合戰(zhàn)略： 口碑媒介組合：報(bào)紙硬性廣告，電視形象廣告，電視雜志，雜志刊中刊，報(bào)紙隨刊雜志。全面提升口碑。 途徑媒介組合：關(guān)口戶外等必經(jīng)之路的廣告。 體驗(yàn)式公關(guān)活動(dòng)與高尚沙龍式公關(guān)活動(dòng)： 在開(kāi)售時(shí)的公關(guān)活動(dòng)，以體驗(yàn)生活為核心，精華體驗(yàn)四大高智慧

28、生活體系，加強(qiáng)購(gòu)買的決斷力。定期以高尚藝術(shù)性業(yè)主沙龍保持目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目的高關(guān)注度。 團(tuán)購(gòu)與展覽的附加：高科技園的人更具有同質(zhì)而居的特點(diǎn)，針對(duì)性的?？茝V，度身訂造的酒店式物管模式，特別針對(duì)性的團(tuán)購(gòu)促銷以及在高科技園內(nèi)的定點(diǎn)展覽，都能有效擴(kuò)大購(gòu)買。,第四部分 社區(qū)發(fā)展暢想：讓科技?xì)w于生活,城市在渴求我們的社區(qū) 人們?cè)诳是笪覀兊纳鐓^(qū) 但最終，能讓人們安居于此的理由， 還是這里實(shí)實(shí)在在的創(chuàng)造著一種超越深圳現(xiàn)有人居的高尚生活,關(guān)于新加坡發(fā)展模式的一些思考 1、前瞻性構(gòu)想帶來(lái)的豐厚回報(bào) 新加坡與周邊東南亞國(guó)家同時(shí)起步，如今，新加坡是全東南亞智能化程度最高的工業(yè)國(guó)，其國(guó)家綜合素質(zhì)、國(guó)民教育水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越

29、鄰國(guó)，頗具前瞻性的“生態(tài)城市+高科技”的模式，起到了舉足輕重的作用； 2、自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)資源的互補(bǔ)與轉(zhuǎn)換 新加坡自然資源相當(dāng)匱乏，卻有效利用其唯一強(qiáng)勢(shì)的天然良港，依托高科技產(chǎn)業(yè)鏈接，如把中東石油運(yùn)輸?shù)叫录悠峦鈲u加工提煉，衍生高科技產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而成為一個(gè)國(guó)家的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 3、可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力在哪里 持國(guó)與持家，相似的地方可鑒，在各種資源的互補(bǔ)中，形成可持續(xù)的源動(dòng)力，我們現(xiàn)在操持一個(gè)項(xiàng)目，同樣也需要看清資源。,從國(guó)到家的暢想-,新加坡發(fā)展模式的啟示錄- 深圳新地產(chǎn)模式的暢想,新加坡模式的成功，證明與高科技的復(fù)合是成功的。 是否可以暢想高科技與地產(chǎn)的復(fù)合，還必須看請(qǐng)資源：,從地產(chǎn)界成功經(jīng)驗(yàn)衍生的暢想

30、-,從長(zhǎng)遠(yuǎn)社區(qū)發(fā)展暢想的角度來(lái)看， 復(fù)合總好過(guò)單一 豐富總強(qiáng)過(guò)單純 雙翼總快過(guò)單輪 因?yàn)?，從地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)的復(fù)合中，復(fù)合的過(guò)程，也就是社會(huì) 資源的整合過(guò)程，各種資源可以相輔相成，可以齊頭并進(jìn)。 就地產(chǎn)界的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，有例為證： 1、奧園集團(tuán)的復(fù)合地產(chǎn)；2、深圳華僑城地產(chǎn),基于可鑒經(jīng)驗(yàn)，及地產(chǎn)界的現(xiàn)實(shí)， 依托高科技園的坂雪崗項(xiàng)目，與高科技產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，可以作為暢想的原發(fā)點(diǎn)。,經(jīng)驗(yàn)的借鑒,資源的支撐,依托： 高科技園區(qū),需求 項(xiàng)目可輻射 范圍的精英人群,萬(wàn)科 新地產(chǎn)模式拓展,經(jīng)典與 起點(diǎn),把四季花城人性關(guān)懷賦予高智慧的色彩。升級(jí)為,高智慧人本社區(qū),依托 除萬(wàn)科品牌之外，本項(xiàng)目最大的資源高科技產(chǎn)業(yè)園：高

31、科技的氛圍，高素質(zhì)的人文，對(duì)高素質(zhì)人群的向心力。,人群需求 福田、羅湖、高科技產(chǎn)業(yè)園人群，是深圳最高素質(zhì)，對(duì)科技生活需求最高的人群。,+,新的起點(diǎn) 美好生活的溫馨 傳統(tǒng)式人性關(guān)懷,想要去到的位置 以高科技為 依托的人本關(guān)懷,高智慧生態(tài)體系： 引進(jìn)國(guó)際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，全方位營(yíng)造深圳第一生態(tài)城,高智慧人本社區(qū)暢想,高智慧健康體系： 運(yùn)用高科技人體工學(xué)理念，為業(yè)主提供從健康檢測(cè)， 機(jī)能強(qiáng)化，亞健康改善，生活科學(xué)菜單，全年跟蹤 檢測(cè)以及人體健康顧問(wèn)的360度全方位健康工程！,高智慧教育體系： 著眼所有業(yè)主層面。為小業(yè)主提供情商，智商，基礎(chǔ)知識(shí)的一體化教育鏈。 為高科技人士提供高科技技術(shù)與管理培訓(xùn)服務(wù)。全

32、面提升業(yè)主人生平臺(tái)。,高智慧商務(wù)體系： 巧妙引入國(guó)際先進(jìn)商務(wù)管理組織，全方位商務(wù)服務(wù)，讓業(yè)主的特權(quán)超越社區(qū)范圍。,高智慧人本社區(qū),高智慧健康體系： 高智慧健康工程 運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)化,體適能檢測(cè)中心,高智慧健康工程 合作機(jī)構(gòu)：北京青鳥(niǎo)健身俱樂(lè)部,體能；體質(zhì)；身體；體脂,科 學(xué) 運(yùn) 動(dòng) 中 心,運(yùn)動(dòng)處方；健康食譜；日常健康作息計(jì)劃；新運(yùn)動(dòng)模式開(kāi)發(fā)。,健康 PASSPORT,業(yè)主個(gè)人健康資料庫(kù)；定期逐項(xiàng)檢測(cè)；健康狀況解決方案。,人體生態(tài)科學(xué)顧問(wèn),提供專項(xiàng)顧問(wèn)服務(wù)。,體適能評(píng)估中心： 體能：健康狀況檢測(cè)（健康？亞健康？） 體質(zhì)：檢測(cè)個(gè)人體質(zhì)相對(duì)應(yīng)之運(yùn)動(dòng)量、運(yùn)動(dòng)類型。 身體：根據(jù)個(gè)人身體狀況，提出醫(yī)療、保健、

33、養(yǎng)生方面的建議，以及輕微病癥的及時(shí)治療。 體脂：脂肪比例、體型比例檢測(cè)，根據(jù)個(gè)人提供標(biāo)準(zhǔn)體型系數(shù)，以及脂肪增減建議。,個(gè)人運(yùn)動(dòng)鏈：根據(jù)個(gè)人狀況，設(shè)定每日運(yùn)動(dòng)量、最佳運(yùn)動(dòng)方式及 最佳運(yùn)動(dòng)組合模式，以及定時(shí)執(zhí)行狀況反饋。 健康食譜： 根據(jù)個(gè)人體質(zhì)設(shè)計(jì)營(yíng)養(yǎng)食譜，調(diào)節(jié)脂肪構(gòu)成及健康 狀況等。 健康生物鐘作息計(jì)劃：度身設(shè)定個(gè)人每日從起床，工作，休息的 科學(xué)作息規(guī)律表。 新運(yùn)動(dòng)模式：推介新型運(yùn)動(dòng)類型，考察身體適應(yīng)狀況，并不斷深 化制定執(zhí)行方略。,科學(xué)運(yùn)動(dòng)中心,健康PASSPORT： 業(yè)主個(gè)人健康資料庫(kù)：為業(yè)主發(fā)放健康護(hù)照冊(cè)，將所有身體健康指標(biāo)登記在冊(cè)，作為針對(duì)性參考指標(biāo)。 定期逐項(xiàng)檢測(cè)：規(guī)定時(shí)間，對(duì)各項(xiàng)身

34、體指標(biāo)進(jìn)行復(fù)查，合格的蓋印通過(guò)。 健康狀況解決方案：對(duì)于不合格的項(xiàng)目，提出解決問(wèn)題的方案，以期在出現(xiàn)問(wèn)題的最早期得到解決。 健康服務(wù)熱線：解答業(yè)主身體機(jī)能健康咨詢。,動(dòng)感單車：以特別設(shè)計(jì)的健身單車，選擇性地調(diào)校阻力及頻率，模擬出上坡落斜效果，讓會(huì)員在音樂(lè)的襯托下有趣、刺激的進(jìn)行健身訓(xùn)練。 水操保?。豪糜斡境氐奶厥猸h(huán)境，做出平時(shí)不易做到的動(dòng)作，在趣味中鍛煉。 萊美藝術(shù)拳擊訓(xùn)練：特設(shè)專業(yè)的拳擊訓(xùn)練臺(tái)，透過(guò)中國(guó)散打和歐美流行的拳擊操訓(xùn)練，剛?cè)岵?jì)鍛煉肌肉及身體。,運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)化 針對(duì)我們的業(yè)主高度緊張，高度繁忙的工作特點(diǎn)，在這里的運(yùn)動(dòng)都不是枯燥的，而是充滿娛樂(lè)性與時(shí)尚性。,高智慧健康體系： 終生教育工

35、程 EMBA高智慧教育基地,終生教育工程 合作機(jī)構(gòu)：北京師范大學(xué),EMBA高智慧教育基地 合作機(jī)構(gòu)：中山大學(xué)EMBA教育機(jī)構(gòu)。,讓孩子一生的精彩從幼兒園開(kāi)始?？茖W(xué)的教育不再是停留在知識(shí)層面，而應(yīng)該是潛能挖掘、知識(shí)培養(yǎng)、情商開(kāi)發(fā)的三位一體。,給他們一片交流的基地，萬(wàn)科扮演的只是一個(gè)中介的角色，卻可以營(yíng)造一片良好的人文氛圍。,情商，智商，潛能一體化教育體系社區(qū)國(guó)際幼兒園 “浸入式”雙語(yǔ)教育：聘請(qǐng)外教，從幼兒開(kāi)始外語(yǔ)教育，提供全英文的環(huán)境，讓幼兒侵入英文語(yǔ)境。 潛力開(kāi)發(fā)教育：針對(duì)性激發(fā)教育，唯一的標(biāo)準(zhǔn)是孩子的想象力，啟迪幼兒的天分。 個(gè)性培養(yǎng)教育：尊重孩子的興趣，教育的方式是激發(fā)、引導(dǎo)幼兒的興趣，而

36、不是灌輸。 情商教育：在兒童與成人之間傳遞一種相互關(guān)心、相互信任的信息。組織“生日會(huì)”、“親子開(kāi)放日”、“異齡自由交往”“體驗(yàn)社會(huì)”等多種活動(dòng)從而讓他們學(xué)會(huì)關(guān)愛(ài)他人、自立自強(qiáng)、勇于承受挫折。,終生教育工程,人生奠基教育工程,一體化精英教育鏈：項(xiàng)目旁邊公立九年一貫制義務(wù)教育用地，盡可能爭(zhēng)取引進(jìn)名校，比如引進(jìn)北京師范大學(xué)建立附屬小學(xué)、附屬中學(xué)，采用先進(jìn)教育體系，實(shí)現(xiàn)一條龍精英教育模式。 教育家指導(dǎo)：邀請(qǐng)各方專家定期到學(xué)校指導(dǎo)，比如邀請(qǐng)李準(zhǔn)到學(xué)校指導(dǎo)學(xué)生寫(xiě)作。 國(guó)外聯(lián)誼學(xué)校：與國(guó)外優(yōu)秀中小學(xué)建立聯(lián)誼交流，定期發(fā)起雙方交流活動(dòng)，在此過(guò)程中，了解外國(guó)文化，學(xué)習(xí)外國(guó)語(yǔ)言。,九年義務(wù)教育公立學(xué)校,EMBA高

37、智慧教育基地,全國(guó)最體系化的實(shí)戰(zhàn)型EMBA培訓(xùn)中心：與廣州中山大學(xué)合辦深圳EMBA培訓(xùn)中心，首創(chuàng)全國(guó)最體系化的實(shí)戰(zhàn)型EMBA培訓(xùn)中心，EMBA教授為高科技產(chǎn)業(yè)園的職員講授EMBA理論課程，強(qiáng)化高科技園中堅(jiān)力量的專業(yè)程度。 設(shè)立實(shí)戰(zhàn)課程，邀請(qǐng)高科技產(chǎn)業(yè)園的專家為EMBA學(xué)員介紹實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。 將此培訓(xùn)基地上升為面對(duì)整個(gè)深圳乃至華南地區(qū)最有特色的EMBA培訓(xùn)中心，并以此提升在高智慧人群中的知名度。 對(duì)于團(tuán)購(gòu)的企業(yè)給予一定的精英再造名額。,高智慧商務(wù)體系： 國(guó)際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng) 商務(wù)活動(dòng)頻繁，高科技支持需求大，工作范圍半徑加大的特點(diǎn)，讓我們的業(yè)主要求服務(wù)超越社區(qū)的范疇，能在不同的地方提供全面的專業(yè)服務(wù)。而

38、適時(shí)聯(lián)動(dòng)國(guó)際服務(wù)體系，能更加彰顯新時(shí)代的人本特色。,關(guān)聯(lián)性：“金鑰匙無(wú)所不能，運(yùn)用全球網(wǎng)絡(luò)，客人的任何要求都能滿足?！苯痂€匙的定位正好符合了萬(wàn)科關(guān)于人性關(guān)懷的傳統(tǒng)與本項(xiàng)目高尚社區(qū)的定位。 可操作性：與國(guó)內(nèi)已經(jīng)加入國(guó)際金鑰匙組織的大酒店合作，把金鑰匙服務(wù)引入到萬(wàn)科坂雪崗項(xiàng)目，巧妙的借力，又不用耗費(fèi)大量金錢。,國(guó)際金鑰匙服務(wù)系統(tǒng) 合作機(jī)構(gòu)：深圳香格里拉酒店,行李及通訊服務(wù)：運(yùn)送行李、電報(bào)、傳真及跑腿。 問(wèn)訊服務(wù)：指路、帶路等。 快遞服務(wù)：國(guó)際托運(yùn)、國(guó)際郵政托運(yùn)、空運(yùn)、緊急包裹、國(guó)內(nèi)包裹托運(yùn)等。 接送服務(wù)：汽車服務(wù)、租車服務(wù)、接機(jī)服務(wù)。 旅游：個(gè)性化旅游服務(wù)線路介紹。 訂房服務(wù)：房?jī)r(jià)、房類、折扣、取

39、消預(yù)訂。 訂餐服務(wù)：推薦餐廳。 訂車服務(wù)：汽車及轎車等租賃代理。 訂票服務(wù)：飛機(jī)票、火車票、電影票。 訂花服務(wù)：鮮花預(yù)訂、異地送花。 其它：美容、按摩、看孩子、郵票。,金鑰匙服務(wù)系統(tǒng)： 凡是在有金鑰匙酒店的城市，都能在金鑰匙酒店享受以下服務(wù),高智慧生態(tài)體系： 引入生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估系統(tǒng) 整合生態(tài)鏈 生態(tài)材料使用,1、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)（100分） 小區(qū)區(qū)位選址；小區(qū)交通；規(guī)劃有利于施工；小區(qū)綠化；小區(qū)空氣質(zhì)量；降低噪音污染；日照與采光；改善小區(qū)微環(huán)境。 2、能源與環(huán)境（100分） 建筑主體節(jié)能；常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化利用；可再生資源；能耗對(duì)環(huán)境的影響。 3、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（100分） 室內(nèi)空氣質(zhì)量；室內(nèi)

40、熱環(huán)境；室內(nèi)光環(huán)境；室內(nèi)聲環(huán)境。 4、小區(qū)水環(huán)境（100分） 用水規(guī)劃；污水處理與回收利用；雨水；綠化、景觀用水；節(jié)水器具與設(shè)施。 5、材料與資源（100分） 使用綠色建材；就地取材；資源在利用；住宅室內(nèi)裝修；垃圾處理。,全面引入國(guó)家生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估系統(tǒng) 建造深圳最全面的體系化生態(tài)城。,整合資源，建立生態(tài)保護(hù)區(qū)：毗鄰高科技產(chǎn)業(yè)園，廠區(qū)無(wú)煙化就是高智慧帶來(lái)的周邊環(huán)境保障。形成市政生態(tài)資源+自身生態(tài)資源+高科技產(chǎn)業(yè)園生態(tài)資源的三重生態(tài)保護(hù)區(qū)。 整合措施，構(gòu)建城市綠色生態(tài)走廊：有效利用本項(xiàng)目所在地景觀資源，比如兩邊的小山，北側(cè)的水渠；建筑規(guī)劃不僅僅考慮社區(qū)獨(dú)立生態(tài)系統(tǒng)，還要將市政的、高科技產(chǎn)業(yè)園的資

41、源整體規(guī)劃，形成互補(bǔ)生態(tài)綠化鏈。,整合生態(tài)鏈 合作機(jī)構(gòu)：華為等高科技產(chǎn)業(yè)園企業(yè),盡量使用太陽(yáng)能等清潔能源。 屋面外保溫結(jié)構(gòu)，降低屋面熱輻射。 雙層玻璃，隔音墻、通風(fēng)隔音窗設(shè)計(jì)。 酸、堿性離子直飲水系統(tǒng)保健殺菌。,生態(tài)材料的使用,第五部分 商業(yè)模式構(gòu)想,如果基于高科技人本關(guān)懷的社區(qū)發(fā)展暢想是可行的， 如前所敘，因高素質(zhì)人的聚集而 產(chǎn)生的心理聚攏效應(yīng)，將成為我們的核心附加值 落到商業(yè)這塊，這個(gè)核心將 將深遠(yuǎn)地影響著商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇,商業(yè)業(yè)態(tài)如何承上，如何啟下,在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思考：,商業(yè)街業(yè)態(tài)的需求，以人的需求為出發(fā)點(diǎn)，最終的目的是留住人，留住我們想留住的人！ 但是， 我們想要留住的人，這群高素

42、質(zhì)、又處在事業(yè)上升階段的人，偏偏卻是最難留的人，因?yàn)樗麄兊臅r(shí)間太寶貴，他們的見(jiàn)識(shí)太廣博，對(duì)他們的誘惑太強(qiáng)烈！,如何以商業(yè)物業(yè)為 切入點(diǎn)，來(lái)留住這一幫人 ,為財(cái)智的精英 搭建信息溝通的平臺(tái) 如陽(yáng)光自由論壇 物業(yè)業(yè)態(tài)選擇上，留下具有產(chǎn)權(quán)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，兼?zhèn)渚瓢珊汀八饺松除垺毙再|(zhì)的陽(yáng)光自由論壇要做到以下條件： 足夠好的硬件：讓精英們覺(jué)得有身份，體面認(rèn)同，樂(lè)意經(jīng)常參與； 足夠好的軟件：但硬件不是最重要的，關(guān)鍵要有足夠高素質(zhì)、高質(zhì)量的人群，有組織的參與此類交流、，甚至針對(duì)人群需要提供書(shū)籍預(yù)定等特約服務(wù) 良好的組織體系：項(xiàng)目管理部門(mén)與周邊高科技園區(qū)企業(yè)相關(guān)部門(mén)的互動(dòng)；達(dá)到良好溝通的效果,在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇之前的思

43、考：,總之，在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上， 不能任由自然的發(fā)展，必須有效地引導(dǎo)，以留住我們想要留住的人為目的 譬如 ,認(rèn)清商業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境 周邊商業(yè)配套，尤其是高檔商業(yè)配套，基本上是一片空白。 項(xiàng)目預(yù)期的業(yè)主與高科技產(chǎn)業(yè)園的人群，擁有一個(gè)比較可觀的消費(fèi)容量。,關(guān)外購(gòu)房的障礙： A、生活配套不齊全。 B、品味生活缺乏。 1、男人：沒(méi)有放飛心情的所在，這里的房子雖然好，我也只能選擇關(guān)內(nèi)。 2、女人（特別針對(duì)高科技產(chǎn)業(yè)園職員的另一半）：沒(méi)有打發(fā)時(shí)光的地方，我不愿意呆在關(guān)外。（深層意義：男人不想兩地分居，只能到關(guān)內(nèi)購(gòu)房）,不僅僅為了賣商鋪 我們的目標(biāo)是： 讓商業(yè)規(guī)劃成為住宅營(yíng)銷的一種武器，滿足他們的需求。,+,品質(zhì)

44、未必解決問(wèn)題，品味可以,商業(yè)模式暢想,滿足享受型 生活欲望,高智慧人群 享受型生活欲望,豐盈生活的渴望 豐盈的生活不再是上帝的恩賜，而是隨時(shí)隨地?fù)碛?，短油缺鹽的生活絕對(duì)不能忍受。 高品味享受血緣 幾乎是與生俱來(lái)的智慧和頭腦，高素質(zhì)帶來(lái)的高品味生活態(tài)度。 對(duì)同質(zhì)人群聚居，高品味的休閑與娛樂(lè)，有著樂(lè)此不疲的執(zhí)著。,蛇口商業(yè)模式,滿足基本生活需求 引入沃爾瑪大型超市，徹底解決了該區(qū)域基本生活需求的問(wèn)題，豐盈生活有保障。 個(gè)性化品味消費(fèi) 極具風(fēng)格的酒吧一條街，“啤酒街”，滿足品味化享受、休閑生活需求，已經(jīng)輻射到整個(gè)深圳市，使蛇口成為一個(gè)集中個(gè)性消費(fèi)場(chǎng)所。,商業(yè)模式,齊全的基本生活配套+個(gè)性化的品味消費(fèi)

45、,當(dāng)然，在有效地引導(dǎo)的前提下， 滿足基本需求的業(yè)態(tài)也必不可缺 高智能人本社區(qū)的展示，譬如 ,個(gè)性化的品味消費(fèi)滿足品味需求商業(yè)業(yè)態(tài)建議,書(shū)籍前線 形式：書(shū)店+書(shū)吧分區(qū)：購(gòu)買區(qū)+閱讀區(qū)；購(gòu)買區(qū)貴賓卡優(yōu)惠，閱讀區(qū)會(huì)員卡結(jié)算。 核心賣點(diǎn)：國(guó)內(nèi)很難找到的書(shū)籍、國(guó)際專業(yè)書(shū)籍、網(wǎng)上買不到的書(shū)籍?？梢杂萌魏巫藙?shì)在里面閱讀，可提供咖啡、飲料、訂餐等服務(wù)。 針對(duì)人群：業(yè)主、高科技產(chǎn)業(yè)園員工以及慕名而來(lái)者。,音像吧 形式： 音像店+音像廳分區(qū)：購(gòu)買區(qū)+視聽(tīng)區(qū)。 核心賣點(diǎn)：品種求全，普通音像店很難找到的片，第五、六代導(dǎo)演片、經(jīng)典老片、藝術(shù)片、國(guó)外經(jīng)典音樂(lè)等。 針對(duì)人群：業(yè)主、高科技產(chǎn)業(yè)園員工以及慕名而來(lái)者。,美容院：

46、 形式：引進(jìn)品牌連鎖美容院。服務(wù)：給業(yè)主終身VIP會(huì)員卡。 內(nèi)容：提供全身美容指標(biāo)檢測(cè)，根據(jù)個(gè)人確定標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，為每個(gè)會(huì)員度身訂做美容進(jìn)度表、美容套餐。,其他：酒吧、名片吧、咖啡廳、激光狩獵、迷你影院等。 Spa、Luguna鮮花香氛浴、 插花工藝吧等。,第六部分 銷售建議,針對(duì)不同人群，落實(shí)不同銷售手段，各個(gè)擊破,C、關(guān)內(nèi)客戶，主力為福田區(qū)、羅湖區(qū),A、四季花城 業(yè)主資源,高科技園區(qū)人，追求一種同質(zhì)而居與人文氛圍與身份認(rèn)同。外地商客會(huì)追求在安全性，注重物管理。高尚社區(qū)。期待一種社區(qū)化的高尚生活品質(zhì)。,把可預(yù)計(jì)的潛在購(gòu)買者分為三組,覺(jué)得住在鬧市雖然方便，但缺少純粹居家的感覺(jué)。希望白天的工作結(jié)束，

47、歸家后能夠享受到純粹的休閑，大規(guī)模的居住氛圍濃重的社區(qū)，就算在關(guān)外，也會(huì)比較吸引,B、關(guān)外客戶，高科技園人群和當(dāng)?shù)刭u家,四季花城是萬(wàn)科的典范之作卓越的市場(chǎng)業(yè)績(jī)之后，更贏得了市場(chǎng)的美譽(yù)，看中萬(wàn)科的品牌、文化、服務(wù)與居住體驗(yàn),A、四季花城業(yè)主資源的利用,四季花城業(yè)主買新?lián)Q舊 問(wèn)題點(diǎn)：關(guān)于交易鏈的連接。業(yè)主有意向購(gòu)買萬(wàn)科新項(xiàng)目的住宅，但存在一個(gè)前提：如何將自己已有的物業(yè)脫手。 解決之道：萬(wàn)科可充當(dāng)二手中介的角色，免費(fèi)為業(yè)主提供舊物業(yè)出售服務(wù)。或者直接把舊物業(yè)估價(jià)，然后轉(zhuǎn)移到新物業(yè)上來(lái)。,四季花城“溫馨大使”計(jì)劃,陽(yáng)光大使計(jì)劃+體驗(yàn)式營(yíng)銷預(yù)演 A、萬(wàn)科成立“溫馨大使”專案小組。 B、在四季花城的業(yè)主中

48、招聘會(huì)員，承擔(dān)宣傳的責(zé)任。 C、會(huì)員通過(guò)各種自身關(guān)系，把客戶群請(qǐng)到自家做客。 D、如有需要，花城物業(yè)部門(mén)承擔(dān)接送的職責(zé)，并帶客戶參觀小區(qū)。同時(shí)贈(zèng)送會(huì)員及客戶會(huì)所消費(fèi)券等。 E、告知客戶新項(xiàng)目的信息，收集客戶資料（購(gòu)房意向、聯(lián)系方式等）,1、四季花城業(yè)主買新?lián)Q舊；,2、業(yè)主社會(huì)關(guān)系及口碑的利用,B、關(guān)外客戶，高科技園人群和當(dāng)?shù)刭u家,與高科技產(chǎn)業(yè)園企業(yè)的共贏構(gòu)想,資源互惠 形成共贏：作為高新科技產(chǎn)業(yè)，他們對(duì)周邊環(huán)境（生態(tài)、治安、人文等）相當(dāng)關(guān)注，對(duì)萬(wàn)科新項(xiàng)目也有期待。讓這些周邊企業(yè)參與到項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃中來(lái)，示尊重，還可以進(jìn)行，優(yōu)化重組。 以專業(yè)姿態(tài) 贏得尊重：以坂雪崗項(xiàng)目為支撐，把專業(yè)物管輸出到周邊高新企業(yè)的員工宿舍。萬(wàn)科收取費(fèi)用，或利益互換。 企業(yè)聯(lián)盟 獲得利益：磋商團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠與措施，希望通過(guò)等價(jià)交換，可以借用華為、富士康高速路出口，增加項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。,針對(duì)人群：主要目標(biāo)對(duì)象為高科技園的中高層，當(dāng)然周邊經(jīng)常商旅的老板階層亦不限，甚至擴(kuò)展到萬(wàn)科會(huì)的尊貴會(huì)員； 主要利益：哪里有萬(wàn)科，哪里就有家！在全國(guó)各大城市，只要有萬(wàn)科的地方，都不再是旅客，都可以享受到家的溫馨。 執(zhí)行綱要：建議各地萬(wàn)科的項(xiàng)目，精