1、我們身邊的法律故事,目錄,Company Logo,我們身邊的房地產(chǎn)買賣糾紛,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位越來(lái)越突出。但是商品房市場(chǎng)的發(fā)展變化，使得商品房買賣糾紛也日益增多；特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段，買受人會(huì)采取比較輕易使用法律手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)取得經(jīng)濟(jì)利益的目的。我們?cè)谶@種市場(chǎng)環(huán)境下，更要厘清商品房買賣合同糾紛案件涉及的主要法律問(wèn)題，正確判斷買受人的訴求是否合理，我們既要滿足買受人合理的訴求，防止發(fā)生群體性訴訟，又要堅(jiān)決拒絕買受人的非份要求，維護(hù)公司的合法利益。 接下來(lái)我們通過(guò)兩個(gè)案例來(lái)分析一下今年來(lái)的兩種商品房買賣合同糾紛熱點(diǎn)類型：,Company

2、 Logo,案例一：認(rèn)購(gòu)糾紛,2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購(gòu)商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購(gòu)的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購(gòu)協(xié)議，向房開公司支付了2萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同?！迸c此同時(shí)，房開公司表示由于整體樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購(gòu)的房屋房?jī)r(jià)也由之前約定的每套20萬(wàn)元左右，上調(diào)至25余萬(wàn)元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價(jià)格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。對(duì)此，張先生表

3、示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。,Company Logo,案例一,法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。,Company Logo,案例評(píng)析,商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有

4、法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。,Company Logo,案例二：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛,2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購(gòu)買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，國(guó)十條調(diào)控政策出臺(tái)。國(guó)十條要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)

5、房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò)程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬(wàn)元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問(wèn)題上房開公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問(wèn)題引發(fā)的糾紛開始不斷升級(jí)。,Company Logo,案例分析,購(gòu)房者因無(wú)法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該

6、由誰(shuí)承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。,Company Logo,案例評(píng)析,以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的

7、實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?Company Logo,案例評(píng)析,如果案例糾紛中商品房買賣合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。 在沒(méi)有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款

8、本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過(guò)程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買賣雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。,Company Logo,我們身邊的房屋租賃合同糾紛,隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，與此對(duì)應(yīng)，房屋租賃合同糾紛案件也是呈逐年上升的趨勢(shì)，據(jù)法院房產(chǎn)庭統(tǒng)計(jì)，房屋租賃合同糾紛案件約占該庭受理的房的房地產(chǎn)案件的三分之

9、一，與房屋買賣合同糾紛案件和建筑裝潢工程糾紛案件基本呈三足鼎立之勢(shì)。分析房屋租賃合同糾紛案件，有助于促進(jìn)正確解決該類房地產(chǎn)糾紛案件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)函和完善。 接下來(lái)我們來(lái)看看下面幾個(gè)案例：,Company Logo,案例一,房某向謝某借了10萬(wàn)元.雙方簽訂書面合同,約定:房某以房屋作抵押,并到有關(guān)部門作抵押登記.之后,房某將房屋出租給孫某,雙方簽訂了租賃合同,并向有關(guān)部門登記備案.合同約定每月租金1500元,租期為兩年.房某將租賃之事告訴謝某,謝某表示同意.借款到期后,房某無(wú)法償還欠款.經(jīng)協(xié)商一致,決定將房屋作價(jià)10萬(wàn)元出賣.房屋出售廣告貼出后,許多人紛紛表示愿意購(gòu)賣,但聽說(shuō)該房屋還處于租

10、賃期間,便都作罷.房某只好同孫某商量,請(qǐng)求孫某以10萬(wàn)元將房屋買下,而孫某表示拒絕.謝某只好同意將該房屋作價(jià)10萬(wàn)元自己買下,充當(dāng)房某的債權(quán),條件是孫某必須在3天之內(nèi)搬出.房某和謝某到房管部門辦理了過(guò)戶手續(xù).但是孫某以與房某有租賃合同為由堅(jiān)決拒絕搬出.謝某經(jīng)多次交涉仍然未果,但起訴至人民法院,要求確認(rèn)房某和孫某的租賃合同無(wú)效,判決孫某立即搬出。,Company Logo,案例解析,抵押的房屋能否出租？ 本案中，房某將房屋租賃之事告訴了房屋抵押權(quán)人謝某，謝某表示同意。因此房某租賃房屋沒(méi)有違反法律規(guī)定的禁止性規(guī)定。房某和孫某訂立的租賃合同期限是兩年，超過(guò)了房某償還10萬(wàn)元債務(wù)的履行期限，這將導(dǎo)致一

11、旦房某無(wú)力償還到期債務(wù)，謝某要實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的時(shí)候,租賃關(guān)系仍然存在，必然使抵押房屋在出賣時(shí)的價(jià)值受到影響以致房屋難以實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值。孫某的租賃權(quán)與謝某的抵押權(quán)發(fā)生沖突，孫某應(yīng)搬出房屋。如果房某在出租房屋時(shí)將抵押事宜告知過(guò)孫某，則孫某應(yīng)自己承擔(dān)損失。,Company Logo,案例二,盧某購(gòu)買了某大廈第三層一商業(yè)用房.在房屋買賣合同中,約定盧某服從房屋出賣方對(duì)大廈經(jīng)營(yíng)范圍和功能布局的統(tǒng)一安排.盧某取得了該房屋的所要權(quán)證.2004年3月,某公司接管該大廈后決定利用該大廈第三層進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),并與盧某簽訂了房屋租賃合同.合同約定盧某將房屋出租給某公司,某公司如果要在承租的房屋進(jìn)行裝修,須經(jīng)過(guò)盧某同意.

12、如果任何一方違約,則須支付對(duì)方違約金30萬(wàn)元.2004年3月未,某公司在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告.2004年3月未,某公司在取得市規(guī)劃局的批準(zhǔn)后,開始對(duì)大廈的地面、墻壁和天花板進(jìn)行裝修。同年6月，某公司在裝修即將完成時(shí)，盧某對(duì)某公司的裝修行為提出異議，認(rèn)為裝修沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意，侵犯了盧某的合法權(quán)益。而某公司認(rèn)為自己已經(jīng)在晚報(bào)上刊登了各業(yè)主與之接洽辦理裝修事宜的公告，盧某對(duì)此沒(méi)有提出異議，就說(shuō)明盧某已經(jīng)同意了某公司的裝修行為。雙方為此發(fā)生糾紛。盧某遂起訴至法院，請(qǐng)求法院判決某公司拆除對(duì)其所有房屋的裝修，恢復(fù)房屋的原狀，并按照房屋買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金30萬(wàn)

13、元。,Company Logo,案例解析,未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為？ 合同法114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”本案中，某公司和盧某在合同中約定，如果某公司要在承租的房屋進(jìn)行裝修，須經(jīng)過(guò)盧某的同意。而某公司在裝修前，在晚報(bào)上刊登了一則要求各業(yè)主與之接洽辦理裝修協(xié)調(diào)事宜的公告，這一行為只是某公司的單方行為，對(duì)盧某沒(méi)有法律約束力。所以，某公司對(duì)盧某房

14、屋進(jìn)行裝修并未取得盧某的同意，已經(jīng)構(gòu)成違約。但公司的裝修行為并未造成盧某房屋使用價(jià)值的降低，也沒(méi)有造成盧某的經(jīng)濟(jì)損失。該裝修在租賃期滿后是可以恢復(fù)原狀的，但恢復(fù)原狀對(duì)盧某不利，對(duì)某公司有損。因此，不應(yīng)當(dāng)支持盧某恢復(fù)房屋原狀的請(qǐng)求。根據(jù)日常觀念和裝修經(jīng)驗(yàn)，某公司的裝修行為雖然對(duì)盧某的的房屋存在損害，但盧某的損失是客觀存在的。因此，某公司不用支付30萬(wàn)元的違約金，但應(yīng)當(dāng)對(duì)盧某給于一定的賠償。,Company Logo,案例三,盧某與張某簽訂房屋租賃合同，約定：張某將兩間平房租給盧某使用，租賃期限為3年，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同；所租房屋只準(zhǔn)盧某使用，不允許轉(zhuǎn)租。該合同簽訂后，雙方又將房

15、屋租賃合同交給房管部門備案。此后，盧某遷居外地，將兩間房屋轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租給李某使用，并由李某支付租金。而張某認(rèn)為盧某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求收回房屋。但盧某不同意解除合同。雙方為此發(fā)生糾紛。經(jīng)多次協(xié)商未果，張某便起訴至法院，要求解除與盧某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋。,Company Logo,案例解析,未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，能否解除租賃合同？ 在本案中,盧某和張某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不允許租轉(zhuǎn)”的條款，盧某在長(zhǎng)期不使用租賃房屋時(shí)，完全可以與張某協(xié)商解除合同，但盧某未經(jīng)出租人張某同意而擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人，直

16、接侵害了張某對(duì)于房屋的所有權(quán)，所以，張某有權(quán)解除房屋租賃合同。同時(shí)，需要注意的問(wèn)題是，通知對(duì)方面軍及達(dá)成的解除協(xié)議均應(yīng)采用書面形式。解除房屋租賃合同的通知，應(yīng)當(dāng)提前一段時(shí)間告知對(duì)方。房屋租賃合同解除后，如盧某逾期不搬出，張某可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，張某因此遭受的損失由承租人負(fù)責(zé)賠償。,Company Logo,我們身邊的物業(yè)管理糾紛,伴隨著商品房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也就隨之產(chǎn)生。特別是近一段時(shí)間以來(lái)，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢(shì)，而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象。 由于物業(yè)管理費(fèi)拖欠最終導(dǎo)致糾紛,表面上看來(lái)物業(yè)公司是受害者,但是,實(shí)質(zhì)上最大的輸家是廣大業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性

17、。 因此如何運(yùn)用法律處理好兩者之間的矛盾與糾紛，是解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵。,Company Logo,案例一,某高校住戶范某發(fā)現(xiàn)其廁所頂棚往下漏水，于是與樓上住戶徐某交涉，要求其將廁所的防水再做一遍，費(fèi)用由徐某承擔(dān)，徐某以自家沒(méi)有裝修為由不予理會(huì)，范某多次要求解決未果，因此將徐某告上了法庭，但在庭審中范某由于證據(jù)不足而敗訴。于是范某將自家的廁所頂棚重新更換。后范某家的廁所頂棚大面積漏水，范某又來(lái)到徐某家查看，原來(lái)暖氣管的閥門被徐某弄壞，大量暖氣水流到地面并向樓下滲漏。范某又向徐某提出更換廁所地磚、重做防水的要求。由于以前的糾紛，徐某執(zhí)意不肯。于是范某找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求給予解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解

18、情況后，又親自到兩家調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修，已經(jīng)腐爛，需要更換，管道系學(xué)校售房給個(gè)人時(shí)承諾由學(xué)校維修的公共部位，因此，維修費(fèi)應(yīng)由學(xué)校支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)W校上報(bào)了申請(qǐng)專款的報(bào)告，并經(jīng)批準(zhǔn)再與兩家協(xié)商后達(dá)成共識(shí)，將徐某家的防水重做一次，并保證使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛。,Company Logo,此案例中，樓上漏水維修費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)?,Company Logo,案例解析,樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個(gè)重要因素，及時(shí)解決漏水問(wèn)題有利于維護(hù)業(yè)主之間和睦共處的關(guān)系。民法通則第八十三條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，

19、正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。” 由樓上漏水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)判定責(zé)任。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)造成的后果，就由過(guò)錯(cuò)者承擔(dān)責(zé)任負(fù)擔(dān)費(fèi)用;沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任，那么費(fèi)用的承擔(dān)就適用公平原則，由雙方共同分擔(dān)。本糾紛由于是學(xué)校承諾的公共部位長(zhǎng)久使用，管道損壞所致，所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費(fèi)用。,Company Logo,案例二,某日，某小區(qū)的保安人員在檢查進(jìn)小區(qū)車輛時(shí)，發(fā)現(xiàn)某車輛上裝載的107膠時(shí)有灑落，隨后保安進(jìn)行了清除。當(dāng)晚下雨，次日下午1時(shí)，業(yè)主孫某(73歲)行至該坡道

20、處，腳踩到未清除干凈的107膠摔倒，遂被送到醫(yī)院進(jìn)行治療。醫(yī)院診斷業(yè)主孫某損傷系“頸椎外傷，脊髓損傷伴不全癱”，后經(jīng)鑒定為四級(jí)傷殘。 業(yè)主孫某以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)履行清掃、保潔義務(wù)造成人身?yè)p害為由，訴至某區(qū)人民法院，要求該物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，賠償其醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工損失費(fèi)、殘疾補(bǔ)償費(fèi)、精神損失費(fèi)共計(jì)九萬(wàn)元。,Company Logo,案例二,一審法院判決認(rèn)定，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未清潔坡道上的107膠，業(yè)主孫某損害結(jié)果的發(fā)生與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理存在著必然的因果關(guān)系，因此，對(duì)業(yè)主孫某的經(jīng)濟(jì)損失，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，即賠償住院醫(yī)療費(fèi)、出診治療費(fèi)、鑒定費(fèi)、就醫(yī)交通費(fèi)、殘疾生活補(bǔ)助金等合計(jì)九萬(wàn)元。 一審判決后該物業(yè)服務(wù)企業(yè)以一審法院賠償過(guò)高為由提出上訴。該物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為一審法院未能確定侵害人、責(zé)任人，未查明孫某致傷因果關(guān)系，草率認(rèn)定其負(fù)有全部責(zé)任，有悖“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的原則。,Company Logo,案例二,二審法院判決認(rèn)為，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主孫某系物業(yè)管理關(guān)系，作為管理部門應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)內(nèi)及轄區(qū)內(nèi)的