1、房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí),主講：家友店 鄭芳,課程內(nèi)容,房地產(chǎn)的概念 建筑的概念 房屋的構(gòu)造 建筑識(shí)圖 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語(yǔ),一、房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)造物構(gòu)成的。,（1）房產(chǎn)的分類,1、住宅建筑物： 普通住宅 高級(jí)公寓 花園別墅 A 獨(dú)立式：即獨(dú)棟式別墅，是真正意義上的別墅 B 并列式：即雙拼別墅 2、生產(chǎn)用房：工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等。 3、辦公用房，亦稱寫(xiě)字樓。 4、其他樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等。,（2）地產(chǎn),地產(chǎn)即“土地資產(chǎn)“包括居住用地、工業(yè)用地、交通用地、

2、市政用地、公共綠化用地等。,二、建筑的概念,建筑是人們從事生產(chǎn)、生活和活動(dòng)的房屋和場(chǎng)所。,按建筑用途分類,按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類,按建筑樓層數(shù)量分類,按主要承重結(jié)構(gòu)的材料分類,（1）按建筑用途分類,民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋 按用途分為兩類： 居住建筑：供人們生活起居用的建筑 。 公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物。 2、工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)造物 的總稱，通稱“工業(yè)廠房“。,按建筑用途分類,按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類,按建筑樓層數(shù)量分類,按主要承重結(jié)構(gòu)的材料分類,（2）按主要承重結(jié)構(gòu)的材料分,磚木結(jié)構(gòu)住宅 指建

3、筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑。 磚混結(jié)構(gòu)住宅 指建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這是采用很普遍的結(jié)構(gòu)類型。如多層房屋。,鋼筋混凝土住宅 指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房蓋用鋼筋混凝土制成，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。這類結(jié)構(gòu)主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑。 鋼結(jié)構(gòu)住宅 指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作的建筑?，F(xiàn)在高科技技術(shù)，適用于超高層建筑、大型公共建筑和工業(yè)建筑。,按建筑用途分類,按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類,按

4、建筑樓層數(shù)量分類,按主要承重結(jié)構(gòu)的材料分類,（3）按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分,承重墻結(jié)構(gòu) 用墻承受樓板及屋頂傳來(lái)的全部荷載。 磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)屬于這一類。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由橫梁和柱組成的，橫梁與柱為剛接連接，構(gòu)成一個(gè)整體框架，一般工業(yè)廠房與高層建筑都屬于這一類。 排架結(jié)構(gòu) 主要承重體系由屋架和柱組成的，一般單層工業(yè)廠房采用。,按建筑用途分類,按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類,按建筑樓層數(shù)量分類,按主要承重結(jié)構(gòu)的材料分類,（4）按建筑樓層數(shù)量分,低層 1-3層。 在城鎮(zhèn)中應(yīng)不建或少建這類建筑，避免城市用地膨脹。 多層 4-7層。 也稱“裙樓”。 小高層 8-16層。 按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，7層以上住

5、宅應(yīng)設(shè)置電梯，以保證居住者健康。 高層 16層以上，層高100米以下。 超高層 層高超出100米的公共建,三、房屋的構(gòu)造：基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、屋頂、樓梯、門(mén)窗等。,樓梯的類型,直跑式（單跑式）： 所占樓梯間的寬度較小、長(zhǎng)度較大。常用于多層房屋。 雙跑式： 這種形式所占樓梯間的長(zhǎng)度較小，與一般房間的進(jìn)深大體一致，便于進(jìn)行房屋平面組合。普遍采用。 轉(zhuǎn)角式 雙分式 雙合式 螺旋式： 有較強(qiáng)的裝飾效果，較少采用。 弧線形 ,窗、門(mén),窗的類型 按開(kāi)啟方式分為： 平開(kāi)窗 固定窗 轉(zhuǎn)窗 推拉窗,門(mén)的類型 按開(kāi)啟方式分為： 平開(kāi)門(mén) 彈簧門(mén) 推拉門(mén) 轉(zhuǎn)門(mén),四、建筑識(shí)圖,總平面圖 平面圖 立面圖 剖面圖,總平面

6、圖： 指擬建筑物所在地理位置和周圍環(huán)境的平面布置圖。,總平面圖,平面圖： 表示建筑物房間內(nèi)部布局、門(mén)窗位置和尺寸以及內(nèi)部交通組織。,平面圖,平面圖,平面圖,立面圖： 表示建筑物的外觀、包括正立面、背立面和側(cè)立面的形狀、尺寸、標(biāo)高及用料等。,立面圖,剖面圖： 表示房屋內(nèi)部空間的高度關(guān)系及構(gòu)造等。,剖面圖,五、房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語(yǔ),期房 現(xiàn)房 期房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房產(chǎn)證為止所出售的商品房。在港澳地區(qū)稱做買(mǎi)“樓花”，是當(dāng)前房產(chǎn)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 現(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房。即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，

7、立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。,會(huì) 所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。,經(jīng)濟(jì)適用房 安置房 集資房 經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家實(shí)行土地?zé)o償劃撥，減免市政配套稅費(fèi)，面向廣大中收入家庭而建設(shè)出售的住房。 安置房指拆遷戶依據(jù)政府有關(guān)拆遷安置的政策而規(guī)定建設(shè)的房子。,集資房是改善住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)

8、的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、剪裁供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按 出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。,商品房 是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房改房 已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。,涉外房產(chǎn) 是指中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)、外國(guó)政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)際

9、性機(jī)構(gòu)所投資建造或購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。 有限產(chǎn)權(quán)房 是房屋所有人在購(gòu)買(mǎi)公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房或建房過(guò)程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。,土地使用權(quán)出讓 劃撥 出讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用者則向國(guó)家支付一定數(shù)量的土地出讓金。 劃撥指凡未出讓的國(guó)有土地。,居住小區(qū) 居住組團(tuán) 居住小區(qū)指7000-15000人相對(duì)應(yīng)，配建公共服務(wù)設(shè)施的居住生活地區(qū)。 居住組團(tuán)指1000-3000人，配有公共設(shè)施的居住生活區(qū)。,容積率 建筑密度 容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。 建筑密度指建筑覆

10、蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。,普通住房 非普通住房 符合三個(gè)條件稱之為普通住房： 1、單套建筑面積在144平米以下 2、小區(qū)建筑容積率在1.0以上 3、實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房交易平均價(jià)格的1.44倍以下 反之為非普通住房,綠化率:規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建筑用地面積之比。 開(kāi)間 進(jìn)深 開(kāi)間指一間房屋兩條橫向軸線間的距離。 進(jìn)深指一間房屋兩條縱向軸線間的距離。,層高 凈高 層高指下層地板面到上層樓板面的距離。 凈高指下層地板面到上層地板面下表面的距離。,地下室 半地下室： 地下室指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。 半地

11、下室：指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間的1/3，且不超過(guò)1/2者。,躍層 復(fù)式 錯(cuò)層 躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。,復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一1.2米的夾層，兩層合

12、計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。,錯(cuò)層指戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完全分為兩層。（適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促）,建筑面積 公攤面積 使用面積 建筑面積指建筑物外圍所圍成空間的水平面積 公攤面積：1、公共門(mén)廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 2、單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%,使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積大于等于地毯面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積,平臺(tái) 露臺(tái) 平臺(tái)供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)