1、銷售商品房，2000年12月法律風(fēng)險到處都是！不一定要知道法律，但一定要有法律風(fēng)險意識。不是每件事都要照抄法律條文，而是要理解法律規(guī)則，警惕危險。警察，培訓(xùn)說明，格式:案例研究參考規(guī)定:民法通則，民事訴訟法，合同法，物權(quán)法，城市房地產(chǎn)管理法，商品房銷售管理措施，城市商品房預(yù)售管理措施，相關(guān)司法解釋，教育說明，廣告廣告的法律風(fēng)險和聽證“大廳、床、主后衛(wèi)都可以面向高爾夫球場，享受高爾夫風(fēng)景?！弊≌桓逗?，7-1702所有者不滿地表示，第二次無高爾夫景觀與銷售約定不符，要求臥室都是高爾夫景觀的類似公寓，如果沒有合適的公寓單位，則要求退房。業(yè)主未與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，最終以開發(fā)商違約為由，向地方法院提起訴

2、訟，要求追究開發(fā)商違約責(zé)任。案例 問題 分析、廣告、廣告材料的法律效力？開發(fā)者是否應(yīng)對違反合同的行為負(fù)責(zé)？開發(fā)者應(yīng)如何避免廣告宣傳帶來的法律風(fēng)險？案例 問題 分析，廣告宣傳，廣告材料的法律效力，案例 問題 分析，廣告，提議邀請，紅線范圍說明，承諾合同簽署和價格，提議，提議邀請其他人將提議發(fā)送給自己該備忘錄和約定即使沒有加載商品房買賣合同，也要視為合同內(nèi)容，如果當(dāng)事人違反，就要承擔(dān)違約責(zé)任。- 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 (20030601)，案例 問題 分析，廣告材料，廣告材料的法律效力問題的關(guān)鍵字：說明和承諾案例 問題 分析，廣告，廣告材料的法律效力該學(xué)區(qū)是幼兒園、

3、小學(xué)、中學(xué)等城市/承包名牌學(xué)校。社區(qū)將有老年大學(xué)和兒童興趣學(xué)校。紫薇幼兒園即將完工。市將引入重點小學(xué)。案例 問題 分析，廣告材料，廣告材料的法律效力問題：關(guān)于合同法“提案”的條款14的提案意味著您想與他人簽訂合同，其含義是(a)具體內(nèi)容；(b)得到提案人的承諾后，提案人受該表示的約束。第十五條商業(yè)廣告等是提案邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容被認(rèn)為符合提案規(guī)定。司法解釋違反合同法的地方：排除了合同法構(gòu)成提案的第二個要素“樂意約束”?；煜耙暈樘嶙h”和“視為合同內(nèi)容”。案例 問題 分析，廣告宣傳，開發(fā)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：違約責(zé)任，案例 問題 分析，廣告，廣告宣傳的法律風(fēng)險防范：廣告發(fā)布原則：來源控制，第二條防線

4、：全面設(shè)置廣告詞，表明廣告不是提案；第三條防線：明確補充協(xié)議廣告和宣傳資料的效力。，案例 分析，廣告宣傳，廣告語示例，案例2未及時返還“誠實金”而發(fā)生的爭議某君要求開發(fā)者返還“誠實金”，并告訴開發(fā)者還需要15天。一位對開發(fā)商的延遲感到不滿的軍隊向法院起訴開發(fā)商，要求返還真心誠意的本金和利息。案例 分析，加入，案例3，認(rèn)購書是哪個郡購買房地產(chǎn)3-1101房間，認(rèn)購協(xié)議書簽約時哪個郡“訂購”了總住宅價格的20%，認(rèn)購協(xié)議書開發(fā)者違反本協(xié)議時，將雙倍返回用戶支付的“訂單”。接著，一軍按照認(rèn)購協(xié)議書的約定支付了“預(yù)約金”，但在商品房買賣合同簽訂之前，房價下降，因此要求解除合同，退還開發(fā)商交付的“預(yù)約金

5、”。案例 問題 分析，加入，誠實金，預(yù)約，與合同金的法律效力？案例2開發(fā)者不應(yīng)返還誠實金嗎？在案例3中，開發(fā)者需要返回收費的“訂單”嗎？案例 分析，預(yù)約，預(yù)約，定金“誠實金”為自制的商務(wù)用語，在當(dāng)前商品房銷售中，由于供應(yīng)和需求不足，賣方市場的開發(fā)者普遍表現(xiàn)出強勢，在獲得預(yù)售證書前采用收費方式，對顧客進(jìn)行篩選和圈住。這種做法往往不是確保所有繳納誠意金的顧客都能買得起房子，而是提供了與買房子相關(guān)的潛在機會。因此，所謂的誠實金不具有合同效力或法律保護的性質(zhì)?！罢\實金”不是“保證金”。開發(fā)商在出售前得到“誠意金”，并與索票、要約等聯(lián)系在一起，這種錢不具有“定金”的性質(zhì)。法律上，合同金具有擔(dān)保效力，未來

6、雙方簽訂具體的買賣合同，繳納合同金時，雙方已經(jīng)明確了目的和價格。事例 分析，要約，預(yù)約，首期付款“定金”通常是房屋購買者和開發(fā)商初步就房屋買賣意向達(dá)成協(xié)議后，將進(jìn)一步協(xié)商的臨時承包合同，通常是在與住宅號碼、面積、房屋單價、總價達(dá)成協(xié)議后，買方必須與賣方簽訂正式合同的期限確定買方支付了訂金，在此期間內(nèi)獲得了預(yù)購權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，不具有定金性質(zhì)，交付定金的一方主張定金權(quán)利的人民法院不支持這一點。一般來說，支付押金被認(rèn)為是預(yù)付送貨。而且，預(yù)約金在法律上不透明，不規(guī)范，因此被認(rèn)為是審判官行為上的預(yù)付款。但是最高法院對認(rèn)購協(xié)議書適用的解釋第118條規(guī)定如下?！爱?dāng)事人傳達(dá)保留金、保證金、保證

7、金、定金、定金、保證金或保證金等，但沒有定金性質(zhì)，主張定金權(quán)利，人民法院不支持?！卑咐?分析，要約，存款，保證金 認(rèn)購協(xié)議書第89條： 當(dāng)事人可以向一個方向索賠定金的保證支付。債務(wù)人履行債務(wù)后，存款應(yīng)達(dá)到或收回價格。支付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收到定金的當(dāng)事人不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄按婵睢币?guī)則1，違反保證金合同：不返還；收到首期付款違反合同：雙重返還。2、保證金總標(biāo)準(zhǔn)20%。3、存款條款自存款實際交付之日起生效。事例 分析，要約，預(yù)約，定金和定金“存款”和“違約金”選擇，不累積我國商品房買賣合同第116條的使用：“當(dāng)事人主張違約金和首期付款，一方主張合

8、同。”“案例 問題 分析，申購，案例4房屋質(zhì)量問題引起的爭議所有者和開發(fā)商將簽訂中華人民共和國擔(dān)保法。業(yè)主購買開發(fā)商開發(fā)的住房6-707號。開發(fā)者應(yīng)在2008年12月25日前利用房屋交付商進(jìn)行有關(guān)政府部門完成的驗收記錄程序。開發(fā)者應(yīng)提供中華人民共和國擔(dān)保法、合同法和商品房買賣合同，開發(fā)者不提供上述證明文件和相關(guān)資料，或者不提供相關(guān)資料，所有者有權(quán)拒絕接受交貨，因此產(chǎn)生的延期交貨由開發(fā)者承擔(dān)。2008年12月25日，業(yè)主訪問了與訴訟相關(guān)的建筑物提貨現(xiàn)場，但以與訴訟相關(guān)的房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕提貨。開發(fā)商表示愿意改造這棟住宅，并決定在合同上延長租賃合同的報酬期間賠償業(yè)主的損失。業(yè)主不同意上述處理

9、方案，拒絕受理建筑物。2009年6月10日，業(yè)主因住宅質(zhì)量問題，未滿足交貨條件，向法院提出了對開發(fā)商延期負(fù)責(zé)的訴訟。案例 問題 分析，交付，商品房質(zhì)量問題的責(zé)任是什么？有關(guān)保修期和保修范圍的法律是如何提供的？開發(fā)者的交付義務(wù)是什么？開發(fā)者如何應(yīng)對業(yè)主的無理拒絕？案例 問題 分析，交付，商品房質(zhì)量問題引起的責(zé)任保證責(zé)任交付中使用的房屋質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)賣方應(yīng)負(fù)責(zé)維修?！?住宅質(zhì)量保證書)”保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)履行保修義務(wù)，對發(fā)生的損失負(fù)責(zé)。(住宅使用說明書)，案例 問題 分析，注意：保修和保修范圍！送貨、商品房質(zhì)量問題引起的責(zé)任出庫補償損失的兩種法律情況：一、使

10、用住房交付后，住房主要結(jié)構(gòu)質(zhì)量實際上不合格。(商品住宅交樓書，司法解釋)必須以送貨為前提。審計必須由所有者申請。第二，住房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常住房使用(商品房銷售管理辦法)?！睂φＷ≌褂玫膰?yán)重影響“是什么？”如果沒有被認(rèn)為嚴(yán)重影響正常住房使用的主要功能，或不能維持正常生活狀態(tài)，無法修理的情況下，就要分析能否達(dá)成合同。結(jié)論：大多數(shù)質(zhì)量問題不符合法律要求的出庫條件，因此對開發(fā)人員有利。開發(fā)者有權(quán)放寬退房條件，但必須得到相應(yīng)的價格，至少要以不賠償，不損失為前提?！鞍咐薄皢栴}”“分析”、“傳遞”、“報酬損失”包括哪些范圍？直接損失：因質(zhì)量問題而損失的財產(chǎn)或支付的費用：水泡不好的壁紙、地板、家具、

11、住宿費；間接損失：正常情況下可獲得的收益：誤操作損失，住房審計損失。能得到的利益與可能的利益不同。精神損害賠償不是違反合同的責(zé)任！侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任不能同時主張。保證和保證范圍正常使用條件下，建設(shè)項目的最低保證期限是基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑基礎(chǔ)和主要結(jié)構(gòu)工程、設(shè)計文件中規(guī)定的項目的合理使用年限；屋面防水工程，具有防水要求的浴室、客房及外墻的防滲，5年；加熱和冷卻系統(tǒng)，2加熱期，冷卻期；電氣管道，給排水管道，設(shè)備安裝和裝飾項目，2年。建設(shè)工程的保修期從竣工驗收合格日開始計算。-商品房銷售管理辦法，案例 問題 分析，交付，交付，超出保修期和超出保修期維修工作的處理方法，我們建議的基本原則以保修期為基

12、礎(chǔ)，以下四種情況為維修：在保修期內(nèi)進(jìn)行了維修，但沒有維修；保修期內(nèi)申請修理，至今沒有修理。在保修期內(nèi)被申報維修，但現(xiàn)在重復(fù)的是完全相同的問題。訪問期間發(fā)現(xiàn)了未申報的小問題，但顯然是在保修期內(nèi)發(fā)生的。不適用于上述情況的問題，只有應(yīng)用社會收費制才能提供維修服務(wù)。案例 問題 分析，交付，開發(fā)人員的交付義務(wù)是開發(fā)人員的義務(wù)，按合同交付；按合同接收房屋也視為買方義務(wù)司法解釋第11條：對房屋轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)除當(dāng)事人另有約定的事項外，視為房屋的交付。房屋毀壞、損失風(fēng)險、交付和使用前賣方、交付后買方；買方收到賣方的書面交貨通知后，如果沒有正當(dāng)理由拒絕收貨，則房屋損壞、損失風(fēng)險由買方從書面交貨通知確定的交貨使用日期

13、起承擔(dān)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。案例 問題 分析，交貨，開發(fā)者的交貨義務(wù)在合同中沒有其他安排的情況下，開發(fā)者的法律交貨義務(wù)完成接受資格；書面通知買方。提供司法解釋和司法解釋的容易問題：通知行為難以證明；業(yè)主以質(zhì)量缺陷為由拒絕關(guān)閉房子?！鞍咐薄皢栴}”“分析”、“傳播”、“通知”和“傳播的請求通知”必須以書面形式提供，并且必須有效提供。如果通知沒有蓋章，則認(rèn)為沒有通知。電話通知、本地通知、報紙通知和其他書面通知都不是有效的通知傳遞方式。如果買方在收到書面通知時拒絕簽字，可以邀請兩個沒有利害關(guān)系的證人，在買方的郵寄地址留下通知，注明不合格原因和送達(dá)日期，將送達(dá)者、證人簽名視為通知。業(yè)

14、主終止合同通知2009年5月13日，最高法院關(guān)于適用2010 3010多個問題的說明(2)生效，第24條對合同法第96條，第99條下的合同終止或債務(wù)注銷有異議，但直到協(xié)議異議期限到期后，人民法院才提出異議并向人民法院起訴，人民法院不支持這一點；當(dāng)事人不同意異議期限，合同解除，或者在債務(wù)償還通知書到達(dá)之日起3個月后向人民法院起訴，人民法院不支持。有關(guān)業(yè)主無理拒絕的對策補充協(xié)議：未接到入會通知，即合同約定的送達(dá)時間為入會時間；補充合同：賣方有交貨條件，買方?jīng)]有理由在法律上拒絕接收住宅，并認(rèn)為是交付的。向拒絕關(guān)閉房子的業(yè)主發(fā)出催函或律師信。案例 問題 分析，提供，案例5停車位銷售引起的爭議某些地區(qū)的

15、地下停車位由開發(fā)人員處理財產(chǎn)權(quán)，但房屋銷售后所有者更喜歡以租賃方式使用地下停車位，地下停車位的銷售并不理想。為了在公寓小區(qū)引導(dǎo)業(yè)主后提高地下停車空間的銷售速度，開發(fā)人員決定以“僅限租賃”的方式處理全部未出售的地下停車空間，禁止未購買地下停車空間的業(yè)主租賃使用地下停車空間。因此，開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾激化，房東最終就小區(qū)停車位歸屬問題向法院提出了訴訟。案例 問題 分析，停車位，區(qū)域內(nèi)所有停車開發(fā)者都可以銷售嗎？停車銷售過程中如何規(guī)避法律風(fēng)險？案例 問題 分析，停車區(qū)，停車區(qū)，區(qū)域內(nèi)所有停車開發(fā)者是否可以銷售物業(yè)管理區(qū)，汽車停車的停車位，車庫計劃必須首先滿足區(qū)域所有者的需要。在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)，計劃建設(shè)的停車位、車庫、建設(shè)單位可以贈送給業(yè)主。出售或租賃停車位、車庫的人擁有優(yōu)先權(quán)。所有人共用的道路或使用其他場地的停車位由全體所有人共用，建設(shè)單位不得贈與、銷售或租賃。在停車位、車庫銷售或租賃的情況下，建設(shè)單位必