1、,科學筑家,項目管理之總結,地產(chǎn)項目管理-成本控制項目管理者XX,房地產(chǎn)E網(wǎng),目錄,1.成本控制目的2.成本控制適用范圍3.成本管理對象及責任人界定4.成本控制管理辦法,目的,規(guī)范和指導地產(chǎn)項目的成本管理工作；明確成本管理職責；解決何時做、如何做的問題；,適用范圍,本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；,管理辦法,土地投資論證階段項目啟動階段方案設計階段初步設計階段工程實施階段項目竣工成本確認項目竣工結算,土地投資論證階段,1、根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定位（含擬售價格及項目成本設定等）；2、根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負責完成項目預案，發(fā)展部

2、負責提供土地信息及周邊市政配套情況；3、根據(jù)項目定位、項目預案、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負責完成土地投資論證階段項目目標成本（土地版）；,土地投資論證階段,4、項目目標成本（土地版）由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；5、項目目標成本（土地版）按照集團統(tǒng)一指導模板的要求完成；6、項目目標成本（土地版）是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；7、如土地中標，項目目標成本（土地版）將作為項目設計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。,項目啟

3、動階段,8、在項目啟動階段，項目團隊成員應明確，至少包括項目負責人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；9、項目的啟動會議由項目負責人組織準備會議、啟動會議，會議上應明確項目經(jīng)濟技術指標、配置標準、交房標準、建造標準、主要設備的檔次或品牌、市政接口。由項目負責人負責組織項目團隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成項目目標成本（啟動版），在項目啟動會上，由PMO審批后下達；,項目啟動階段,10、項目目標成本啟動版帶入經(jīng)濟模型測算后應達到或超過土地版的收益指標；11、經(jīng)濟技術指標中應有容積率指標面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設施面積、車庫面積、綠

4、化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎數(shù)據(jù)（詳見附件）；12、啟動版目標成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預期、項目的特點（基礎形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標準進行測算；,項目啟動階段,13、根據(jù)項目目標成本（啟動版，項目成本經(jīng)理負責組織項目團隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負責形成項目設計階段成本控制重點和控制方案，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負責人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達地區(qū)公司PMO成員；14、根據(jù)項目設計階段成本控制重點和控制方案，項目研發(fā)經(jīng)理完成方案設計任務書成本控制附件，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項

5、目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核通過后，作為方案設計任務書的附件。,方案設計階段,1、方案設計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成項目技術經(jīng)濟指標（方案）和項目產(chǎn)品配置標準（方案），項目成本經(jīng)理據(jù)其完成項目目標成本（方案版）。2、方案設計完成后應作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關指標的測算及方案技術經(jīng)濟比較；3、方案設計完成后應委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；,方案設計階段,4、項目目標成本方案版中單體的建筑指標應由成本經(jīng)理測算完成，至少應包括：外墻面積指標、外保溫面積指標、外裝不同飾材的面積指標、外裝線條

6、指標、門窗面積指標、屋面飾材指標、防水面積指標、大堂裝飾面積指標、室內(nèi)公共部分裝修面積指標、室內(nèi)精裝修面積指標（精裝修交房項目）；5、基礎工程成本應結合地質(zhì)勘察報告，計算基礎工程量結合歷史數(shù)據(jù)、市場預期測算；6、主體工程成本的工程量參考歷史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，單價結合現(xiàn)合同條件以及市場預期進行測算；,方案設計階段,7、景觀工程成本的工程量應按照方案圖進行測算完成，至少應包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；8、三通一平工程成本的土石方工程量應根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進行計算，施工道路、施工水電、臨時設施根據(jù)施工平面布置圖測算；9、基

7、礎設施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，至少應包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；,方案設計階段,10、如項目目標成本（方案版）未超過項目目標成本（啟動版中的預設總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按方案設計階段成果審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區(qū)公司PMO進行研討和審核。11、根據(jù)審核通過的項目目標成本（方案版），由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成初步設計任務書成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為初步設計任務書的附件。,初

8、步設計階段,1、初步設計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責完成項目技術經(jīng)濟指標（初設）和項目配置標準（初設）。如無初步設計，可省略此項工作。2、初步設計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)項目技術經(jīng)濟指標（初設）、項目配置標準（初設），項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成項目目標成本（執(zhí)行版）。如無初步設計，需在招標圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成項目目標成本（執(zhí)行版）。,初步設計階段,3、初步設計圖紙應委托造價咨詢單位進行工程量、價計算，并提出技術經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；4、根據(jù)初步設計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；5、初步設計圖紙的工程量、價計算，

9、包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環(huán)境景觀工程；,初步設計階段,6、作實體樣板房的項目，如在初步設計完成時，樣板房的施工圖已完成，應按樣板房的施工圖預算工程量進行計算；7、如項目目標成本（執(zhí)行版）未超過項目目標成本（方案版中的預設總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按初步設計階段成果審批流程提交審批。否則，需要項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理對超預設目標成本的原因進行分析和總結，并提交地區(qū)公司PMO進行研討和審核。審核后，同時抄送公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部。,初步設計階段,8、根據(jù)審核通過的項目目標成本（執(zhí)行版），由項目研發(fā)經(jīng)理負責完成施工圖設計任務書

10、成本控制附件，并報項目成本經(jīng)理、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為施工圖設計任務書的附件。9、項目目標成本（執(zhí)行版）需按照集團統(tǒng)一模板編制。,工程實施階段,成本分解及合約規(guī)劃項目目標成本（執(zhí)行版）編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責，組織項目團隊成員及其他相關人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本進行分解，形成項目目標成本分解及合約規(guī)劃。項目成本經(jīng)理負責將審批通過的項目目標成本分解及合約規(guī)劃錄入到成本系統(tǒng)。依據(jù)工程實際情況，項目成本經(jīng)理負責對合約規(guī)劃的版本進行更新。,工程實施階段,動態(tài)成本跟蹤合同簽訂人在簽訂合同時，應與合約規(guī)劃對應，并對付款計劃進行拆分。項目成本經(jīng)

11、理負責復核。在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應負責組織完成施工圖預算，并對目標成本進行預算調(diào)整。預算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。施工圖預算包括單體建安裝修工程、配套設施工程、基礎設施工程、環(huán)境景觀工程；每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本。項目成本經(jīng)理負責審查。合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責錄入成本系統(tǒng)。,工程實施階段,月度成本回顧每月28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總

12、提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（月度）。項目成本回顧報告（月度）由公司造價采購部統(tǒng)一指定報告模板；項目成本回顧報告（月度）審批流程：a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。,工程實施階段,季度成本回顧每季度最后一個月25日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合

13、同進行清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責形成項目成本回顧報告（季度）。項目成本回顧報告（季度）審批流程：a.如動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+2%），審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。b.其余條件下，審批流程：項目成本經(jīng)理項目負責人PMO負責人（抄送地區(qū)公司PMO、全體項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。,工程實施階段,超目標成本的例外情況處理除定期成

14、本回顧外，如發(fā)現(xiàn)動態(tài)成本（除土地成本外）目標成本（除土地成本外）（1+5%），可隨時申請走上述a）流程。,工程實施階段,項目目標成本（執(zhí)行版）調(diào)整如出現(xiàn)上述a）和超目標成本5%的情況，項目成本經(jīng)理可申請目標成本的調(diào)整。調(diào)整流程：項目成本經(jīng)理項目負責人地區(qū)公司PMO（會議形式）地區(qū)總經(jīng)理（抄送地區(qū)公司PMO成員、項目團隊成員、集團運營中心、集團財務部）。,工程實施階段,月度資金計劃合同經(jīng)辦人或某項工作的責任人負責編制對應的次月月度資金計劃。月度資金計劃在每月最后一個工作日前編制并審批完成。,項目竣工成本確認,項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結算書的，按結算書反映，沒有取得結算書的，由合同責任人進行專業(yè)判斷、估算。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務費用。項目成本經(jīng)理負責提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責提供分攤到該項目的管理費用、財務費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成項目竣工成本。,項目竣工成本確認,項目成本經(jīng)理應將項目竣工成本與上一版項目目標成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因，并同項目竣工成本報表一起書面