1、1,國家商品房買賣合同（預(yù)售）暨山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本解讀,2,商品房預(yù)售合同示范文本解讀,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由三、2014版商品房買賣合同文本概述四、新版商品房買賣合同文本主要內(nèi)容,3,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（一）歷史與作用（二）法律依據(jù)（三）結(jié)構(gòu)內(nèi)容（四）新版商品房買賣合同修訂對房地產(chǎn)市場的影響,4,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（一）歷史與作用2000年商品房買賣合同示范文本是在1995年的商品房購銷合同示范文本的基礎(chǔ)上修訂而成的。商品房銷售管理辦法第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法?！痹撌痉段谋酒鸬搅朔e極的作用，但也存在不少的問題。各地根據(jù)本地的情況，對2000年示范合同文本進行修訂，形成了地方性的示范文本。,5,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（二）新的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章的頒布法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章目錄截止到1999年，先后頒布了或修訂了眾多與商品房買賣密切相關(guān)的法律、法規(guī)、司法解釋和規(guī)章。,6,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（三）結(jié)構(gòu)內(nèi)容1.說明部分與合同正文部分說明部分進行說明和提示；正文部分涉

3、及到房屋買賣中的主要條件和很多容易發(fā)生爭議的事項。2.包含了四個附件，給當(dāng)事人充分的協(xié)商空間，維護了交易自由。附件1：房屋平面圖；附件2：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明；附件3：裝飾、設(shè)備標(biāo)準；附件4：合同補充協(xié)議。,7,一、2000年商品房買賣合同示范文本概述,（四）2000年版商品房買賣合同修訂對房地產(chǎn)市場的影響2000年版的合同示范文本對房地產(chǎn)市場的影響主要在以下幾點：1保障買受人的權(quán)益2承諾和告知合同重要事項3引導(dǎo)買賣雙方自行約定4合同的適用性和可操作性增強,8,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,2000年以來的十余年里，實踐中出現(xiàn)了大量的新情況與新問題，我國的

4、法治建設(shè)也在不斷發(fā)展。這使得2000年版的合同示范文本越來越不適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。（一）商品房現(xiàn)售與預(yù)售中的各種糾紛（二）修訂思路及修訂的主要內(nèi)容（三）合同示范文本設(shè)計原則,9,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,（一）商品房現(xiàn)售與預(yù)售中的各種糾紛1.房屋質(zhì)量糾紛2.開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計引起糾紛3.延期交房糾紛4.出賣人不按約定條件交付基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施糾紛,10,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,（二）新的法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋的頒布1.新頒法律法規(guī)規(guī)章和司法解釋目錄2.修訂必要性3.新的制度,11,二、2000年版的商品房買賣合同示范文本修訂理由,

5、（三）修訂思路及修訂的主要內(nèi)容在合同法倡導(dǎo)的公平、合理、合法的指導(dǎo)思想基礎(chǔ)上，吸收近年來的主要立法成果和管理經(jīng)驗，設(shè)計預(yù)防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學(xué)性、公正性和實用性，平衡雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，矯正因交易信息不對稱、經(jīng)濟力量不對等而造成的利益失衡，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法簽約。,12,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（一）商品房買賣合同示范文本的意義（二）商品房買賣合同示范文本的效力（三）區(qū)分現(xiàn)售與預(yù)售（四）新版商品房買賣合同示范文本的結(jié)構(gòu)（五）2014版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀,13,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（一）商品房買賣合同示范文本

6、的意義1.便捷交易，提高效率2.減少糾紛，維護當(dāng)事人合法權(quán)益3.細化法律規(guī)定，維護房地產(chǎn)市場秩序,14,（二）商品房買賣合同示范文本的效力合同法第10條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第41條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，”，商品房買賣必須簽訂書面合同。合同法第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”實踐中，商品房買賣合同的書面形式主要是指合同書。,15,三

7、、2014版商品房買賣合同文本概述,（三）區(qū)分現(xiàn)售與預(yù)售新版的商品房買賣合同示范文本分為兩種文本：一是，商品房買賣合同示范文本（預(yù)售）；一是，商品房買賣合同示范文本（現(xiàn)售）。這是因為商品房預(yù)售和現(xiàn)售存在一些重要的的區(qū)別，由此產(chǎn)生的糾紛不同，當(dāng)事人在合同中約定的內(nèi)容也有所不同。,16,三、2014版商品房買賣合同文本概述,（四）新版商品房買賣合同示范文本的結(jié)構(gòu)2000版的示范文本分為三部分：1.說明；2.正文；3.附件。2014版商品房買賣合同示范文本分為四部分：1.說明；2.術(shù)語；3.正文；4.附件。,17,（五）2014版商品房買賣合同新規(guī)要點解讀,1.開發(fā)商違反合同承諾，最高可賠雙倍的總房

8、價款2.交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用3.交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提4.空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同5.質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同6.購房者信息保密義務(wù)的明確提出7.補充協(xié)議的約定要更謹慎8.要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,18,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于印發(fā)商品房買賣合同示范文本的通知建房201453號,各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）、工商行政管理局：為進一步規(guī)范商品房交易行為，保障交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，切實維護公平公正的商品房交易秩序，貫徹合同法、物權(quán)法等法律法規(guī)和部門規(guī)章，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局對商品房買賣

9、合同示范文本(GF-2000-0171)進行了修訂，制定了商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本（GF-2014-0172）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請各地充分認識推行本合同示范文本的意義，積極提倡和引導(dǎo)商品房交易當(dāng)事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項和市場交易風(fēng)險提示等宣貫工作。各地在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題和有關(guān)建議，及時與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)系。自本合同示范文本頒布之日起，原商品房買賣合同示范文本(GF-2000-0171)同時廢止。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局2014年4月9日,19,GF-2014-0171SDF-2015-0001合同編

10、號：商品房買賣合同示范文本（預(yù)售）山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）出賣人：_買受人：_中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國國家工商行政管理總局二一四年三月山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳山東省工商行政管理局,20,目錄說明術(shù)語第一章合同當(dāng)事人第二章商品房基本狀況第三章商品房價款第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第五章面積差異處理方式第六章規(guī)劃設(shè)計變更第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第八章合同備案與房屋（不動產(chǎn)）登記第九章前期物業(yè)管理第十章其他事項附件,21,說明,1.本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合

11、實際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。2.簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。3.出賣人應(yīng)當(dāng)就合同重大事項對買受人盡到提示義務(wù)。買受人應(yīng)當(dāng)審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內(nèi)容，注意防范潛在的市場風(fēng)險和交易風(fēng)險。,22,說明,4.本合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫內(nèi)容及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時，應(yīng)當(dāng)在空格部位打，以示刪除。5.出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情

12、況在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。6.雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況約定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。,23,術(shù)語（專業(yè)術(shù)語解釋）,1.商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得商品房預(yù)售許可證的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。2.法定代理人：是指依照法律規(guī)定直接取得代理權(quán)的人。3.套內(nèi)建筑面積：是指成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。4.房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積

13、，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。,24,說明,5.不可抗力：是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。6.民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低其使用過程中能源消耗的活動。民用建筑是指居住建筑、國家機關(guān)辦公建筑和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。7.房屋登記：是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。8.所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：是指商品房所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移至買受人所辦理的登記類型。,25,說明,9.房屋登記機構(gòu)：是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）

14、主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。10.分割拆零銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為若干部分分別出售給買受人的銷售方式。11.返本銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。12.售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。,26,商品房買賣合同（預(yù)售）,出賣人向買受人出售其開發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房買賣相關(guān)內(nèi)容協(xié)商達成一致意見，簽訂本商品房

15、買賣合同。,27,山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）,出賣人向買受人出售其開發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在自愿、平等、公平及誠實信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例、山東省商品房銷售條例、山東省物業(yè)管理條例等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房買賣相關(guān)內(nèi)容協(xié)商達成一致意見，簽訂本商品房買賣合同。,28,第一章合同當(dāng)事人,出賣人：通訊地址：注冊地址：郵政編碼：營業(yè)執(zhí)照注冊號：開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號：法定代表人：聯(lián)系電話：電子郵箱：委托代理人：聯(lián)系電話：委托銷售經(jīng)紀機構(gòu)：通訊地址（注冊地址）：郵

16、政編碼：營業(yè)執(zhí)照注冊號：經(jīng)紀機構(gòu)備案證明號：法定代表人：聯(lián)系電話：電子郵箱：,29,第1章“合同當(dāng)事人”2000年版合同文本規(guī)定的是“注冊地址”，但是由于注冊地址和當(dāng)事人的通訊地址并不總是一致。由于很多時候法律上要求一方當(dāng)事人必須書面通知另一方后才發(fā)生一定的法律效果。例如，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條第2款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！庇纱?/p>

17、可見，明確當(dāng)事人的通訊地址就很重要。所以，新版示范文本將原來的注冊地址改為“通訊地址”。,30,第一章合同當(dāng)事人,買受人：【法定代表人】【負責(zé)人】【本人】：【國籍】【戶籍所在地】：證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【】，證號：_出生日期：年月日，性別：_通訊地址：_郵政編碼：_聯(lián)系電話：_【委托代理人】【法定代理人】：【國籍】【戶籍所在地】：證件類型：【居民身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照】【】，證號：_出生日期：年月日，性別：_通訊地址：_郵政編碼：_聯(lián)系電話_（買受人為多人時，可相應(yīng)增加）,31,委托代理人,委托銷售經(jīng)紀機構(gòu),法定代表人,法定,負責(zé)人委托代理人,法定代理人,32,二、與

18、原合同內(nèi)容相比本次修訂主要增加以下內(nèi)容：,（一）增加委托銷售經(jīng)紀機構(gòu)及其備案證明號,（二）將原版本的“委托代理人”修改為“委托代理人”和“法定代理人”兩類，供雙方當(dāng)事人選擇,（三）將“注冊地址”修改為“通訊地址”，確定送達的唯一性,33,第二章商品房基本狀況,商品房基本情況,第一條項目建設(shè)依據(jù),第二條預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）,第三條商品房基本情況,第四條抵押情況,第五條房屋權(quán)利狀況承諾,34,第二章商品房基本狀況,第一條項目建設(shè)依據(jù)1.出賣人以【出讓】【劃撥】【】方式取得位于地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用證號】【】為，土地使用權(quán)面積為平方米。土地使用權(quán)起始日期為年月日，終止日期為年月日

19、。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房）所占用的土地用途為，土地使用權(quán)終止日期為年月。2.出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)的商品房項目的核準名稱為，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證號，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為，建筑工程施工許可證號為。,35,第二章商品房基本狀況,第二條預(yù)售依據(jù)（增加內(nèi)容）該商品房已由批準預(yù)售，預(yù)售許可證號為。修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）針對合同示范文本分為預(yù)售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預(yù)售”選項，在預(yù)售合同示范文本中，約定商品房可以預(yù)售的依據(jù)，填寫預(yù)售許可證的核發(fā)機關(guān)和預(yù)售許可證號。,36,第二章商品房基本狀況,第三條商品房基本情況1.該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【】。

20、2.該商品房所在建筑物的主體結(jié)構(gòu)為_，建筑總層數(shù)為_層，其中地上_層，地下_層。3.該商品房為第一條規(guī)定項目中的【幢】【座】【】_單元_層_號。房屋竣工后，如房號發(fā)生改變,不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。4.該商品房的房產(chǎn)測繪機構(gòu)為，其預(yù)測建筑面積共_平方米，其中套內(nèi)建筑面積_平方米，分攤共有建筑面積_平方米。該商品房共有共用部位見附件二。該商品房層高為米，有個陽臺，其中個陽臺為封閉式，個陽臺為非封閉式。陽臺是否封閉以規(guī)劃設(shè)計文件為準。,37,第三條是關(guān)于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定。修訂依據(jù)：（對原合同進行細化）實踐中，在交房時出現(xiàn)許多因

21、房屋面積、層高、陽臺以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質(zhì)的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務(wù)設(shè)施等房屋外圍環(huán)境的改變也導(dǎo)致糾紛頻出。,38,第二章商品房基本狀況,第四條抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】【未抵押】。抵押類型:,抵押人：，抵押權(quán)人：，抵押登記機構(gòu)：_，抵押登記日期：，債務(wù)履行期限：_。抵押類型:,抵押人：，抵押權(quán)人：，抵押登記機構(gòu)：_，抵押登記日期：，債務(wù)履行期限：_。抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。,39,第四條關(guān)于商品

22、房抵押情況的約定,修訂依據(jù)：（新增加條款）實踐中，期房、現(xiàn)房的銷售時常會存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉(zhuǎn)讓；出于對受讓人的保護，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)。因此，將“抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務(wù)；同時，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的證明，以保證買賣合同的有效性，降低事后發(fā)生糾紛給買受人造成損失的可能性。,40,第二章商品房基本狀況,第五條房屋權(quán)利狀況承諾1出賣人對該商品房享有合法權(quán)利；2該商品房沒有銷售給除本合同買受人以外的其他人；3該商品房沒有司法查封或其他限

23、制轉(zhuǎn)讓的情況；4；5。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房價款一倍】【買受人全部損失】【】的賠償金。,41,第五條是出賣人關(guān)于商品房權(quán)利狀況的約定修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）1.關(guān)于出賣人對房屋權(quán)利狀況的承諾，主要涉及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任內(nèi)容。2.關(guān)于出賣人對權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的

24、約定,42,第三章商品房價款,第六條,計價方式與價款,第七條,付款方式與期限,第八條,逾期付款責(zé)任,43,第三章商品房價款,第六條計價方式與價款出賣人與買受人按照下列第種方式計算該商品房價款：1.按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣種）元，總價款為（幣種）元（大寫元整）。2.按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣種）元，總價款為（幣種）元（大寫元整）。3.按照套計算，該商品房總價款為（幣種）元（大寫元整）。4.按照_計算，該商品房總價款為（幣種）元（大寫元整）。,44,第三章商品房價款,第七條付款方式及期限（一）簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金（幣種）元（大寫），該定金

25、于【本合同簽訂】【交付首付款】【】時【抵作】【】商品房價款。（二）買受人采取下列第_種方式付款：1一次性付款。買受人應(yīng)當(dāng)在年月日前支付該商品房全部價款。2分期付款。買受人應(yīng)當(dāng)在年月日前分期支付該商品房全部價款，首期房價款（幣種）元（大寫：億仟佰拾萬仟佰拾元整），應(yīng)當(dāng)于年月日前支付。,45,第三章商品房價款,3貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【】。買受人應(yīng)當(dāng)于_年_月_日前支付首期房價款（幣種）元（大寫億仟佰拾萬仟佰拾元整），占全部房價款的。余款（幣種）元（大寫億仟佰拾萬仟佰拾元整）向（貸款機構(gòu)）申請貸款支付。4其他方式：。（增加了一種付款方式，即貸款方式付款。）,46,第三章商品房價款

26、,（三）出售該商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)為，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱為，賬號為。該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件四。,47,第八條逾期付款責(zé)任除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第_種方式處理：1按照逾期時間，分別處理(（1）和（2）不作累加)。(1)逾期在_日之內(nèi)，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_的違約金。(2)逾期超過_日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第（1）項中的期限相同）后，*出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起_日內(nèi)按照累

27、計應(yīng)付款的_%向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）。出賣人不解除合同的，買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_（該比率不低于第（1）項中的比率）的違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第七條及附件四約定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2_。,48,第八條是對買受人逾期付款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定,修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）按時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務(wù)。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責(zé)任約定，是對出賣人合法權(quán)益的保護，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。按條款設(shè)計，

28、將買受人的違約責(zé)任分為兩種：一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計應(yīng)付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。同時，對出賣人選擇解除合同設(shè)立的條件，即買受人逾期達到約定的天數(shù)。與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當(dāng)事人關(guān)于“違約金的計算、支付期限”的約定上。,49,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第十條商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件,第十一條交付時間和手續(xù),第九條商品房交付條件,第十二條逾期交付責(zé)任,50,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第九條商品房交付條件該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、項所列條件：1該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；1該商品房已取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣

29、工綜合驗收備案證明文件；2該商品房已取得房屋測繪報告；3；4。該商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。,51,第九條是關(guān)于出賣人交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備條件的約定,一、關(guān)于商品房取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件的要求基于竣工驗收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗收合格，應(yīng)以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。二、關(guān)于商品房取得房屋測繪報告的要求根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定。三、商品住宅須提供住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書的要求依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條規(guī)定。,52,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第十條商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件（一）基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備

30、1供水、排水：交付時供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準，；2供電：交付時納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，；3供暖：交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，；,53,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),4燃氣：交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應(yīng)，；5電話通信：交付時線路敷設(shè)到戶；6有線電視：交付時線路敷設(shè)到戶；7寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時線路敷設(shè)到戶。以上第1、2、3、4項由出賣人負責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費用；第5、6、7項需要買受人自行辦理開通手續(xù)。,54,第四章商品

31、房交付條件與交付手續(xù),如果在約定期限內(nèi)未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第_種方式處理：（1）以上設(shè)施中第1、2、3、4項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第5項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金；第6項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金；第7項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_元的違約金。出賣人采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定交付日后日之內(nèi)達到交付使用條件。（2）。,55,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),（二）公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準）1公共綠地：_年_月_日達到

32、；1小區(qū)內(nèi)綠地率：年月日達到；2小區(qū)內(nèi)非市政道路：_年_月_日達到；3物業(yè)服務(wù)用房：_年_月_日達到；4醫(yī)院：_年_月_日達到；5幼兒園：_年_月_日達到；6學(xué)校：_年_月_日達到；7.規(guī)劃的車位、車庫：_年_月_日達到；8；9。,56,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),以上設(shè)施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理：1公共綠地、綠化率未達到上述約定條件的，。2小區(qū)內(nèi)非市政道路未達到上述約定條件的，。3物業(yè)服務(wù)用房未達到上述約定條件的，。4規(guī)劃的車位、車庫未達到上述約定條件，。5其他設(shè)施未達到上述約定條件的，。關(guān)于本項目內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定見附件五。,57,第十條是關(guān)于商品房基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備

33、、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施交付條件的約定,修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購房人對商品房品質(zhì)的要求也逐漸提高。購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施，如學(xué)校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關(guān)心的購房因素。尤其是在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預(yù)見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現(xiàn)為買賣雙方對房屋尤其是配套設(shè)施的交付條件、交付接收流程以及責(zé)任承擔(dān)的分歧上。,58,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第十一條交付時間和手續(xù)（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前向買受人交付該商品房。（二）該商品

34、房達到第九條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前日（不少于10日）書面通知買受人辦理交付手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。（二）該商品房達到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達（郵政快遞、郵寄掛號信、短信、電子郵件等方式）買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。交付該商品房

35、時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條處理。,59,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),（三）查驗房屋1辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。2查驗該商品房時，買受人對以下除該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題提出異議的，由出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范和標(biāo)準自查驗次日起_日內(nèi)負責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，修復(fù)后再行交付。,60,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),（

36、1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用；（5）_；（6）_。3.查驗該商品房后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜模p方同意按照以下方式處理：（1）；（2）。,61,十一條是關(guān)于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定,修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）商品房交付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險承擔(dān)密不可分，其交付使用時間還關(guān)系著質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)登記

37、以及違約責(zé)任等的起算時間。因此什么樣的房屋可以交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何交付、購房人如何接收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務(wù)等問題的明確，與購房人的權(quán)益息息相關(guān)。,62,根據(jù)有關(guān)規(guī)定住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：,63,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第十二條逾期交付責(zé)任除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第_種方式處理：1按照逾期時間，分別處理(（1）和（2）不作累加)。(1)逾期在_日之內(nèi)（該期限應(yīng)當(dāng)不多于第八條第1（1）項中的期限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之_的違約金

38、（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第八條第1（1）項中的比率）。,64,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),(2)逾期超過_日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第（1）項中的期限相同）后，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的_%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之_（該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項中的

39、比率）的違約金。2_。,65,第四章商品房交付條件與交付手續(xù),第4章“商品房交付條件與交付手續(xù)”實踐中，商品房的交付容易引起糾紛，因為房屋的交付不僅涉及到風(fēng)險負擔(dān)，還涉及到房屋質(zhì)量糾紛問題。當(dāng)事人在合同中不僅應(yīng)當(dāng)明確約定交付的時間，還應(yīng)當(dāng)約定交付的條件，并約定逾期交付的責(zé)任.首先，新版示范文本對房屋本身的交付時間和交付條件作出了約定；其次，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的交付時間和使用條件作出了約定；第三，約定了具體的交付手續(xù)亦即交接手續(xù)。第四，約定了查驗商品房中買受人查驗房屋時，針對不同類型的房屋質(zhì)量問題規(guī)定采取了不同的措施做了規(guī)定。,66,第五章面積差異處理方式,1.根據(jù)第六條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，

40、雙方同意的處理原則2.根據(jù)第六條按照建筑面積計價的約定，雙方同意的處理原則3.根據(jù)第六條按照套計價的，出賣人承諾在房平面圖中標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍4.雙方自行約定,第十三條面積差異處理,67,第十三條面積差異處理該商品房交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第_種方式處理。1根據(jù)第六條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：(1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，*買受人有權(quán)解除合同。買

41、受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。,68,買受人選擇不解除合同的，實測套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。建筑面積-預(yù)測套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積誤

42、差比_x100%內(nèi)建筑面積,69,2根據(jù)第六條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。,70,買受人選擇不解除合同的，實測建筑面積大于預(yù)測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人

43、補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。實測建筑面積-預(yù)測建筑面積建筑面積誤差比_x100%預(yù)測建筑面積(3)因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。,71,3.根據(jù)第六條按照套計價的，出賣人承諾在房屋平面圖中標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。該商品房交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，雙方約定如下：。4.雙方自行約定：_。,72,第五章面積差異處理方式,新的示范文本用一章來規(guī)定面

44、積差異的問題，是因為預(yù)售商品房買賣中，面積差異是最常見的引起糾紛的原因。商品房銷售管理辦法第20條對如何處理面積差異做出了詳細規(guī)定，為最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14條吸收。,73,第六章規(guī)劃設(shè)計變更,第十四條規(guī)劃變更,第十五條設(shè)計變更,74,第六章規(guī)劃設(shè)計變更,第十四條規(guī)劃變更(一)出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。

45、出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，*買受人有權(quán)解除合同。（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。,75,第六章規(guī)劃設(shè)計變更,（三）買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的_%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：_。,76,第十四條規(guī)劃變更修訂的主要內(nèi)容,一、修訂情況介紹在“規(guī)劃變更

46、”一條中，增加了“出賣人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更?！钡奶崾拘詢?nèi)容，并列舉屬于規(guī)劃條件的指標(biāo)，例如規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率等，便于買受人區(qū)分“規(guī)劃”與“設(shè)計”。二、本條款制定的主要法律依據(jù)1.城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條、第四十五條；2.建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例第二十八條；3.商品房銷售管理辦法第二十四條。,77,第六章規(guī)劃設(shè)計變更,第十五條設(shè)計變更（一）雙方簽訂合同后，依法變更建筑工程施工圖設(shè)計文件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，

47、*買受人有權(quán)解除合同。1該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2供熱、采暖方式；3_；4_；5_。,78,第六章規(guī)劃設(shè)計變更,(二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。(三)買受人選擇解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起_日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。買受人選擇不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：_。_。,79,商品房銷售管理辦法第24條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。第

48、2款：“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！钡?款：“買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?80,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十六條商品房質(zhì)量,第十七條保修責(zé)任,第十八條質(zhì)量擔(dān)保,81,第七章

49、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十六條商品房質(zhì)量（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)出賣人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，符合國家及行業(yè)標(biāo)準。經(jīng)檢測不合格的，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【全部房價款一倍】【買受人全部損失】【】的賠償金。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同，。,82,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,（二）其他質(zhì)量問題該商品房質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家頒布的工程質(zhì)量

50、規(guī)范、標(biāo)準和施工圖設(shè)計文件的要求。發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問題的，雙方按照以下方式處理：（1）及時更換、修理；如給買受人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。_。（2）經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常居住使用的，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。買受人不解除合同的，。,83,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,（三）裝飾裝修及

51、設(shè)備標(biāo)準交付的該商品房應(yīng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強制性標(biāo)準及雙方約定的標(biāo)準。如不符合上述標(biāo)準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第_、_、方式處理：(可多選)(1)及時更換、重作、修理；(2)出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價；(3)_；(4)_。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準的約定見附件六。,84,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,（四）室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施1.該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量符合【國家】【地方】標(biāo)準，標(biāo)準名稱：_，標(biāo)準文號：_。該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合【國家】【地方】標(biāo)準，標(biāo)準名稱：_，標(biāo)準文號：_。,85,第七章商品房質(zhì)量

52、及保修責(zé)任,該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準，由出賣人負責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準的，*買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。經(jīng)檢測不符合標(biāo)準的，檢測費用由出賣人承擔(dān)，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由出賣人承擔(dān)。因整改導(dǎo)致該商品房逾期交付的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付責(zé)任。,86,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,2.該商品房應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)民用建筑節(jié)能強制

53、性標(biāo)準的要求。未達到標(biāo)準的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)標(biāo)準要求補做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費用；給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。_。,87,本條制定的主要法律依據(jù)1.工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文2.最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋,88,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十七條保修責(zé)任（一）商品房實行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。（二）下列情形，出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任：1.因不可抗力造成的房屋及其

54、附屬設(shè)施的損害；2.因買受人不當(dāng)使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；3._。,89,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,（三）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達出賣人_日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進行維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。,90,十七條修訂情況介紹本次修改結(jié)合實踐情況，細化和完善了原版合同中對保修責(zé)任的約定，并增加一個相關(guān)附件。增加了保修責(zé)任異議的處理方式，列舉了出賣人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任的兩類情形，并留有空白項由雙方當(dāng)事人自行約定。針對實踐中出賣人拖延、推脫保修責(zé)任的問題，細化了保修責(zé)任實施的具體方式，保障買受人可以及時有

55、效的恢復(fù)房屋正常使用。本條款制定的主要法律依據(jù)1.建筑法第六十二條2.建筑工程質(zhì)量管理條例3.房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法4.商品房銷售管理辦法5.商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定,91,第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任,第十八條質(zhì)量擔(dān)保出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，由_承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明見附件八。,92,第十八條制定主要依據(jù)住建部發(fā)布了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（201053號文），其中第（十四）項是關(guān)于“強化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機制”的規(guī)定，即“暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度。,93,第八章合同備案與房屋（不動產(chǎn)）登記,第十九條預(yù)售合同登