1、第七章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬管理概述,一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。,二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(一)做好房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證工作主要任務就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等的注銷工作。(二)做好房地產(chǎn)測繪工作房地產(chǎn)測繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要，應用測繪技

2、術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎(chǔ)，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務。房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時，應及時、準確地進行變更測量，使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)實際情況保持一致。,(三)做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理；其次是在初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對權(quán)屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的目的和意義(一)保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益(二)是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作(三)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學依據(jù),

3、四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則(一)權(quán)利主體一致原則房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)的主體必須一致。(二)屬地管理原則房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行屬地管理原則，即房地產(chǎn)權(quán)屬登記必須在房地產(chǎn)所在地進行。,第二節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理,一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度概述城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律和行政的手段對房地產(chǎn)進行登記，審查確認產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書，辦理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更，調(diào)處產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督規(guī)范權(quán)利人的行為。,二、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記由于我國房屋與土地

4、分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記（土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記）分別在土地管理機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)進行。(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。(三)房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)性審查房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，登記機關(guān)對登記申請人提出的登記申請，不僅要審查形式要件，而且還必須對申請登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進行嚴格審查，并,要進行實地勘驗。形式要件與實地勘驗結(jié)果一致，方予以登記。(四)房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護，權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。(五)房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行強制

5、登記制度房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律保護，且要承擔相應的法律責任。(六)頒發(fā)權(quán)利證書房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對產(chǎn)權(quán)申請人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書為權(quán)利人權(quán)利的憑證，由權(quán)利人持有和保管。,三、房屋所有權(quán)登記發(fā)證機關(guān)依據(jù)我國現(xiàn)有法律、法規(guī)的規(guī)定，市(縣)房地產(chǎn)行政主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機關(guān)。其他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力，不受國家法律保護。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機構(gòu)我國對土地、房產(chǎn)管理分為兩種模式，因此房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機構(gòu)

6、也分兩種情況：(一)在房、地分管體制下房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書?！?“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！薄胺康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地

7、使用權(quán)證書。”,(二)在房、地統(tǒng)管體制下城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”。五、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍房地產(chǎn)管理法對權(quán)屬登記的地域范圍明確規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的人(自然人及法人)都要進行權(quán)屬登記。,六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(一)總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。(二)土地使用權(quán)初始登記以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應申請辦理土地使用權(quán)初始登記。(三)房屋所有權(quán)初始登記是指新建房屋申請

8、人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋，權(quán)利人應當向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。,在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應向登記機關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件。(四)轉(zhuǎn)移登記指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。(五)變更登記指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。(六)他項權(quán)利登記他項權(quán)利是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。(七)注銷登記,指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)

9、利終止、權(quán)利主體滅失等而進行的登記。以下幾種情況均應申請注銷登記：1、房屋滅失；2、土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期而未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回；3、他項權(quán)利終止；抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅，而使抵押權(quán)歸于消滅；典權(quán)是因典期屆滿、出典人回贖或轉(zhuǎn)典為賣、以及房屋滅失而使典權(quán)歸于消滅。七、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當事人申請登記的時限,(一)申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應同時具備的條件1、申請人或代理人具有申請資格；2、有明確具體的申請請求；3、申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋；4、屬受理

10、登記的登記機關(guān)管轄。(二)當事人申請登記的時限總登記申請人應當在地方人民政府公告的期限申請。,初始登記新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。轉(zhuǎn)移登記應當在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請。變更、注銷登記和他項權(quán)利登記應當在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序(一)受理登記申請受理登記申請是申請人向房屋所在地的登記機關(guān)提出書面申請，填寫統(tǒng)一的登記申請表，提交有關(guān)證件。,房屋所有權(quán)登記申請必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋他項權(quán)利登記應由房屋所有人和他項權(quán)利人共同申請。申請人申請權(quán)屬時應如實填寫登記申請表。對委托代理申請登記的，應收取委托書并查驗代理人的身份證件。

11、不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、墻界表各欄目內(nèi)容后，接受申請人的登記申請，并按收取的各類書證，向申請人出具收件收據(jù)。登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權(quán)利人(申請人)。,(二)權(quán)屬審核權(quán)屬審核是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對受理的申請進行權(quán)屬審核。主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請人提交的各種證件，核實房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法。即采用初審、復審和審批的方法。(三)公告公告是對可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產(chǎn)權(quán)。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及

12、時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應當作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議，方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書。,(四)核準登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書1、核準登記經(jīng)初審、復審、公告后的登記件，應進行終審，經(jīng)終審批準后，該項登記即告成立，終審批準之日即是核準登記之日。2、權(quán)屬證書的制作經(jīng)終審核準登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。填寫房屋權(quán)屬證書應當按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。3、權(quán)屬證書的頒發(fā)(1)通知權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書,一般可采用在登記機關(guān)決定管理登記時填發(fā)領(lǐng)證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領(lǐng)證通知書的辦法，告知權(quán)利人在規(guī)定時間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應繳納的各項費用到指定地點領(lǐng)取。(2)收取登記費用登記費用一般包括登記費和權(quán)證工本費。(3)發(fā)證發(fā)證時應當請權(quán)利人自己檢查一下權(quán)屬證書上所載明的各登記事項是否準確。房屋權(quán)屬證書應當發(fā)給權(quán)利人或權(quán)利人所委托的代理人。房屋他項權(quán)登記時房屋所有權(quán)證應發(fā)還給房屋所有權(quán)人，他項權(quán)證應發(fā)給他項權(quán)利人。,九、登記機關(guān)核準登記發(fā)證的時限登記機關(guān)受理登記申請后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，應當按照規(guī)定的時間內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登