1、第三節(jié) 土地增值稅,1,學(xué)習(xí)交流PPT,一、概述（一）概念,土地增值稅,出售，不包括出租及出讓,不包括公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或有贍養(yǎng)義務(wù)人,土地使用權(quán)屬國(guó)家，不包括集體土地,2,學(xué)習(xí)交流PPT,（二）特點(diǎn) 征稅面廣 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù) 實(shí)行超率累進(jìn)稅率 實(shí)行按次征收 （三）作用 國(guó)家財(cái)政收入的主要來源之一 重要杠桿 重要手段,3,學(xué)習(xí)交流PPT,銷售 新建房,二、征稅范圍,轉(zhuǎn)讓 二手房,直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),4,學(xué)習(xí)交流PPT,具體征稅規(guī)定（哪些征；哪些不征；哪些免征）,接下表,5,學(xué)習(xí)交流PPT,6,學(xué)習(xí)交流PPT,7,學(xué)習(xí)交流PPT,小結(jié)（哪些征；哪些不征；哪些免征）：,1.屬

2、于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的；（3）存量房地產(chǎn)買賣；（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）；（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資；（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的；（9）非公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與給除直系親屬和贍養(yǎng)人以外的；（10）轉(zhuǎn)讓、抵押、置換,8,學(xué)習(xí)交流PPT,2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）；（2）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無收入）；（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬

3、未變）；（5）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。,9,學(xué)習(xí)交流PPT,3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)；（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中；（5）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)；（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)；（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）。,10,學(xué)習(xí)交流PPT,三、 土地增值稅稅率,11,學(xué)習(xí)交流PPT,四、 土地增值稅的計(jì)算,12,學(xué)習(xí)交流PPT,（二）、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算,1、基本公式： （1）增值額=收入-準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額 （2）增值率

4、=增值額扣除項(xiàng)目金額x100% （3）應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除數(shù),13,學(xué)習(xí)交流PPT,2、扣除項(xiàng)目的規(guī)定,14,學(xué)習(xí)交流PPT,轉(zhuǎn)讓新房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定,15,學(xué)習(xí)交流PPT,轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目具體規(guī)定,重置成本*成新率,16,學(xué)習(xí)交流PPT,關(guān)于新房稅金計(jì)算的區(qū)別,17,學(xué)習(xí)交流PPT,例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元(設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%)。建此住宅支付的地價(jià)款100萬元(其中含有關(guān)手續(xù)費(fèi)0.8萬元)，開發(fā)成本300萬元貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｔ撌≌?guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%。計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。,18,學(xué)

5、習(xí)交流PPT,【答案】 (1)實(shí)現(xiàn)收入總額：1600萬元 (2)扣除項(xiàng)目金額: 支付地價(jià)款：100萬元； 支付開發(fā)成本：300萬元 計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用：(100+300)10%=40(萬元) 扣除的稅金：16005%(1+7%+3%)=88(萬元)加計(jì)扣除費(fèi)用：100+300)20%=80(萬元) 扣除費(fèi)用的總額：100+300+40+88+80=608(萬元) (3)確定增值額：1600-608=992(萬元) (4)確定增值比率：992608163%所以適用第三檔稅率：50%，扣除系數(shù)：15% (5)計(jì)算應(yīng)納稅額：99250%-60815%=404.8(萬元),19,學(xué)習(xí)交流PPT,1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率