1、小產(chǎn)權(quán)房市場調(diào)研報告,市場部 2010年6月4日,一、小產(chǎn)權(quán)房定義,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋。按現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。,二、小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別,所謂大產(chǎn)權(quán)房就是正規(guī)商品房，擁有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，即開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)和土地出讓手續(xù)后，按規(guī)定上繳土地出讓金和使用稅費，再由國家發(fā)放房產(chǎn)使用權(quán)

2、證、國有土地使用權(quán)證和房屋預(yù)售許可證，它可以合法地上市交易，購房者的合法權(quán)益能夠切實受到法律的保護(hù)。 小產(chǎn)權(quán)房是不完全產(chǎn)權(quán)，土地沒有經(jīng)過市場轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，國家是不發(fā)產(chǎn)權(quán)證、土地使用證和預(yù)售許可證的，國土房管局也不予以備案，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房子是國家所不認(rèn)可的，購買此類房屋的權(quán)益也將不受國家法律所保護(hù)。,三、小產(chǎn)權(quán)房由來,城市房地產(chǎn)價格居高不下 小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，若干大城市的房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。 土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償 根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查

3、，在目前“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20到 30留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款僅占 5到 10；地方政府拿走土地增值的 20到 30；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40到 50。,四、全國小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展?fàn)顩r,非官方統(tǒng)計顯示，目前全國有66億平方米小產(chǎn)權(quán)，相當(dāng) 于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。 統(tǒng)計顯示，小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高達(dá)40%到50%。,五、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)面臨的風(fēng)險,第一，法律風(fēng)險：購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。 第二，政策風(fēng)險：購買小產(chǎn)權(quán)房

4、，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。 第三，交房風(fēng)險：小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)因沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。,六、小產(chǎn)權(quán)房面臨的政策調(diào)控,2008年1月，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。 2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。 2009年9月1日，國土部下發(fā)

5、關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。 2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場。 住建部:正在新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房將予以拆除取締，對政策出臺前銷售的已建成房屋，將進(jìn)行清理。 國土部等14個部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，目前正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房處理政策方案。 國土資源部：小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，并要求各地堅決制止、依法嚴(yán)肅查處。,國家政策,海南省國土環(huán)境資源廳廳長嚴(yán)之堯也表示：私買私賣的宅基地絕不發(fā)證，不會將違法用地合法化。 據(jù)海南省國土環(huán)境資源廳通報：對違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，國土部門一律不予辦理土地登

6、記、報建許可、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 三亞市國土環(huán)境資源局日前也發(fā)出緊急通告：擅自使用宅基地及集體土地以聯(lián)營合作等名義建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”行為，依法嚴(yán)懲。并要求凡在非法占用或買賣所得的土地上施工建設(shè)的，應(yīng)立即停工，聽候處理。,地方政策,七、三亞小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展?fàn)顩r,三亞小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展是在07年開始起步，受08年，09年三亞商品房價格突飛猛漲帶動，近兩年發(fā)展勢頭迅猛。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計，目前三亞市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在建小產(chǎn)權(quán)房項目在100個以上，在建面積可達(dá)到15-20萬。 開發(fā)區(qū)域主要集中在紅沙鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、羊欄鎮(zhèn)、荔枝溝鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)幾大區(qū)域。,發(fā)展及分布,由于受開發(fā)風(fēng)險性的制約及需求市場局限，三亞市小產(chǎn)權(quán)房戶型面積區(qū)間集中

7、在40-60，以一房、一房一廳戶型結(jié)構(gòu)為主。 目前，三亞在售的小產(chǎn)權(quán)房的銷售價格表現(xiàn)為：地段、規(guī)劃較好的物業(yè)售價基本在4000-5000元/；景觀資源（尤其是有海景資源）好的物業(yè)售價基本在6000-8000元/；地段較偏，且無景觀、生活配套等資源的物業(yè)售價基本在3000-4000元/。 三亞小產(chǎn)權(quán)房的客群支撐以東北客群為主，主要以來三亞度假、避寒購買需求為主，目前已售出的小產(chǎn)權(quán)房，東北客群的購房比例在80%以上。,價格及客群,八、三亞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式,合作建房開發(fā)模式： 投資方出資，村民通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)部門申請宅基用地及報批、報建，合作建房，獲取利潤后以一定比例進(jìn)行分配。 舊村改造安置開發(fā)模式 投

8、資方借助建設(shè)社會主義新農(nóng)村的發(fā)展機會，整合鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，通過劃撥安置村民用地，投資合作建房。 職工安置開發(fā)模式 農(nóng)場單位通過向上級單位申請安置職工用地，投資方出資建房。 公共基礎(chǔ)、公益事業(yè)用地開發(fā)模式 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以建設(shè)養(yǎng)老院、療養(yǎng)院等公益事業(yè)向上級部門申請用地，投資方建設(shè)開發(fā)。,九、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式風(fēng)險分析,合作建房開發(fā)模式 風(fēng)險分析： 物業(yè)用地被征用，被拆除風(fēng)險大， 買方物業(yè)被征用、拆除后，補償額不能得到最大化保障。 舊村改造安置開發(fā)模式 風(fēng)險分析： 物業(yè)用地被征用，被拆除風(fēng)險小 物業(yè)用地被征用，被拆除后，物業(yè)補償能得到最大化保障。,職工安置開發(fā)模式 風(fēng)險分析： 物業(yè)用地被征用，被拆除風(fēng)險低。 物

9、業(yè)被征用、拆除后，補償能得到保障。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性，后期可以通過農(nóng)場申請，報批，可得到更改。 公共基礎(chǔ)、公益事業(yè)用地開發(fā)模式 風(fēng)險分析： 物業(yè)用地被征用，被拆除風(fēng)險小 物業(yè)用地被征用，被拆除，買方物業(yè)補償能得到最大化保障。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性，后期可以通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請，報批，可得到更改。,十、政策、市場風(fēng)險下的小產(chǎn)權(quán)開發(fā),開發(fā)原則：快速銷售，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險 開發(fā)要素： 小區(qū)交通位置好 小區(qū)規(guī)模大、配套齊 良好的小區(qū)建筑、景觀規(guī)劃 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 戶型面積適中，總價低 建立物業(yè)管理體系，完善售后服務(wù) 要素目的：提高消費群心里認(rèn)可度。,針對市場風(fēng)險,開發(fā)原則：合法利用土地，完善報建報批手續(xù) 開發(fā)前提：首先保障項目開

10、發(fā)用地為集體建設(shè)用地，其次土地使用權(quán)承載主體以集體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主。 開發(fā)模式： 可以通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，與村委會聯(lián)合成立股份制開發(fā)企業(yè)，利用集體建設(shè)用地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。獲取利潤以股份比例分紅。 通過與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，整合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施、公益事業(yè)用地，以開發(fā)養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游酒店、文化、商業(yè)廣場等業(yè)態(tài)為由，投資開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。獲取利潤與政府按一定比例進(jìn)行分配。 通過與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，以建設(shè)社會主義新農(nóng)村為名，進(jìn)行舊村改造安置，投資開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，獲取利潤與政府按一定比例進(jìn)行分配。 通過與國營農(nóng)場合作，申請職工安置用地，投資開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，獲取利潤與國營農(nóng)場按一定比例進(jìn)行分配。 要素目的：合法利用

11、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地，抬高土地使用權(quán)的承載主體，規(guī)避政策風(fēng)險，降低消費群購買物業(yè)的風(fēng)險預(yù)期。,針對政策風(fēng)險,酒店式公寓經(jīng)營模式：物業(yè)銷售后，可成立專業(yè)物管公司代租、代管。 鄉(xiāng)村旅游酒店經(jīng)營模式：物業(yè)銷售后，可招商國內(nèi)經(jīng)濟型酒店進(jìn)行回租，經(jīng)營。按一定年回報率給予物業(yè)購買者。,經(jīng)營模式 加強市場認(rèn)可，降低風(fēng)險預(yù)期，提升物業(yè)增值、保值的投資預(yù)期,十一、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的政策預(yù)期,小產(chǎn)權(quán)房政策預(yù)期的前提國家、城市、農(nóng)民三方受益,第一，平抑房價，減輕政府調(diào)控房價的壓力；小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量，有利于平抑快速增長的房價。 第二，城市居民到農(nóng)村居住、投資，將加快農(nóng)村落后的服務(wù)設(shè)施的升級，提高農(nóng)民剩余勞動力的就業(yè)率，加快農(nóng)

12、村向城市化邁進(jìn)的步伐。 第三，緩解政府社會保障性住房的壓力。社會保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，小產(chǎn)權(quán)房的價格低于經(jīng)濟適用房，即使補交部分稅費或土地出讓金，也可歸屬于保障性住房之列，在一定程度上彌補了政府職能的缺位。 第四，農(nóng)民通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，可獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。 如此，城市的房價降下來了，擁堵緩解了，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程也加快了。,目前，國家14部委正在研究小產(chǎn)權(quán)房整治方案。 最終的小產(chǎn)權(quán)整治方案會以平衡國家、城市、農(nóng)民三方利益為基本原則。 對在建小產(chǎn)

13、權(quán)房 “雙停”即 “停建”，“停售” 對已建，已售的小產(chǎn)權(quán)房，會鑒別土地使用權(quán)性質(zhì)，如占用農(nóng)用耕地，堅決給予拆除，對于集體建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，公共設(shè)施及公益事業(yè)等用地性質(zhì)，會制定系列所繳納的稅費、土地收益金等款項進(jìn)行完善，最終會補發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 對于已建、已售的小產(chǎn)權(quán)房，會斟酌考慮未來城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃，不利于規(guī)劃發(fā)展的，給予金額補償或物業(yè)補償，最終給予拆除。 對于規(guī)模大，配套齊的小產(chǎn)權(quán)房，會制定繳納一定稅費及土地收益金，轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房，規(guī)定相應(yīng)的期限內(nèi)，禁止轉(zhuǎn)讓。 對于已建，未售的小產(chǎn)權(quán)房，政府會通過回購，優(yōu)化轉(zhuǎn)化為政府廉租房。,小產(chǎn)權(quán)房政策預(yù)期（以下政策預(yù)期僅代表個人觀點）,十二、三亞小產(chǎn)權(quán)

14、房開發(fā)成功案例,南山花園 項目位置：三亞崖城鎮(zhèn)南濱農(nóng)場 土地屬性：南濱農(nóng)場用地 開發(fā)模式：以農(nóng)場職工安置用地為由，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：前期以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售，后期以商品房買賣合同簽署 該項目成功點：通過與南濱農(nóng)場合作開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，一部分作為職工安置，其他部分物業(yè)流入市場銷售。與客群簽署協(xié)議，提供農(nóng)場土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。后期開發(fā)通過農(nóng)場向相關(guān)部門審批產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化后的商品房買賣合同簽署。 銷售價格：首批開發(fā)物業(yè)銷售價格在2000-3000元/，后期承諾產(chǎn)權(quán)可變更的物業(yè)銷售8500元/,頤心苑 項目位置：三亞市荔枝

15、村路 土地屬性：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益事業(yè)用地 開發(fā)模式：以建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老院為由，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：1、2期以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售，后期以公益事業(yè)用地申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。后期簽署協(xié)議承諾可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化，預(yù)留一定物業(yè)土地收益金空間。 該項目成功點：通過與鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作開發(fā)養(yǎng)老院公益事業(yè)，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益事業(yè)土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：目前物業(yè)銷售均價在6500元/，預(yù)留土地收益金1500元/。,頤壽圓 項目位置：鳳凰鎮(zhèn) 土地屬性：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民安置用地 開發(fā)模式：與鄉(xiāng)鎮(zhèn)安置村民合作，利用村民安置地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資

16、建房進(jìn)行物業(yè)銷售。 該項目成功點：通過與鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃撥安置村民合作開發(fā)安置用地，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)安置村民土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：物業(yè)銷售均價4500元/,紅沙椰林度假公寓 項目位置：三亞市紅沙鎮(zhèn) 土地屬性：農(nóng)民宅基用地 開發(fā)模式：與村民合作，利用村民宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售。 該項目成功點：通過與村民合作開發(fā)宅基用地，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：物業(yè)銷售均價4600元/,陽光海韻 項目位置：

17、三亞市羊欄鎮(zhèn) 土地屬性：農(nóng)民宅基用地 開發(fā)模式：與村民合作，利用村民宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售。 該項目成功點：通過與村民合作開發(fā)宅基用地，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：物業(yè)銷售均價8000元/，帶裝修。,三亞千禧公寓 項目位置：三亞市檳榔河 土地屬性：農(nóng)民宅基用地 開發(fā)模式：與村民合作，利用村民宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售。 該項目成功點：通過與村民合作開發(fā)宅基用地，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：物業(yè)銷售均價3500元/。,康居園 項目位置：三亞市環(huán)城大道 土地屬性：農(nóng)民宅基用地 開發(fā)模式：與村民合作，利用村民宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資建房進(jìn)行物業(yè)銷售。 該項目成功點：通過與村民合作開發(fā)宅基用地，與客群簽署協(xié)議，提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基土地使用證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)報建報批手續(xù)。并在簽署協(xié)議上承諾物業(yè)被拆除后按一定比例給予補償。 銷售價格：物業(yè)銷售均價4200元/。,頤和養(yǎng)生園 項目位置：三亞市田獨鎮(zhèn) 土地屬性：農(nóng)民宅基用地 開發(fā)模式：與村民合作，利用村民宅基地進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā) 物業(yè)簽署協(xié)議：以合資建房進(jìn)