1、一、法律分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商墊支部分首付房款的方式主要有以下兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款（在業(yè)內(nèi)稱為分期首付）；二是通過(guò)第三方（個(gè)人或擔(dān)保公司）對(duì)購(gòu)房者借款。這兩種方式互有利弊，下面分別對(duì)上述兩種方式進(jìn)行法律分析：1.1開(kāi)發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款方式1.1.1有利方面1.1.1.1 規(guī)避銀行提高首付的規(guī)定，加速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款，向銀行出具收到全部首付款證明。銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款并支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商墊付的部分首付款購(gòu)房者在交房前再償還給開(kāi)發(fā)商，這樣的方式可以規(guī)避購(gòu)房者無(wú)法支付銀行要求的首付款成數(shù)而不能發(fā)放按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，可以加

2、速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。1.1.1.2 通過(guò)雙方協(xié)議方式降低購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)由于墊款人和售房人均為開(kāi)發(fā)商，借款人同時(shí)又是購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與購(gòu)房人簽訂商品房銷售補(bǔ)充協(xié)議等形式約定雙方權(quán)利、義務(wù)，如將交房或解除商品房銷售合同等與購(gòu)房人償還墊款相關(guān)聯(lián)，增大購(gòu)房人的違約成本，降低購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2不利方面1.1.2.1購(gòu)房人未能按期償付按揭貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能要承擔(dān)連帶清償責(zé)任如購(gòu)房人未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣抵押物外，還可以起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任。在購(gòu)房人辦理按揭貸款的過(guò)程中，需要開(kāi)發(fā)商出具購(gòu)房人已付清全部首付款的證明，但由于開(kāi)發(fā)商墊款的因素，

3、購(gòu)房人的首付款實(shí)際并未付清。銀行可以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人惡意串通，出具虛假的首付房款證明，套取銀行現(xiàn)金為由1，主張?jiān)撁袷滦袨闊o(wú)效，解除按揭貸款法律關(guān)系，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)于按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商墊款家數(shù)較多，還可能引起連鎖反應(yīng)。1.1.2.1 墊支款項(xiàng)的償還缺乏保障。在該種方式下，如果購(gòu)房人逾期未能償還開(kāi)發(fā)商墊款，開(kāi)發(fā)商如通過(guò)訴訟途徑要求購(gòu)房人償還開(kāi)發(fā)商墊款，無(wú)法通過(guò)查封拍賣購(gòu)房人所購(gòu)商品房來(lái)償付墊款。原因是購(gòu)房人所購(gòu)商品房已抵押給銀行，如開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)查封該已抵押商品房，則相當(dāng)于通知銀行開(kāi)發(fā)商出具了虛假的首付房款證明，銀行可以基于1.1.2.1中理由，起訴開(kāi)發(fā)商，要求其對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶清

4、償責(zé)任。如開(kāi)發(fā)商墊款家數(shù)較多，銀行可以解除存在開(kāi)發(fā)商墊款的其他全部按揭貸款法律關(guān)系，并要求開(kāi)發(fā)商對(duì)以上全部按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如不查封拍賣購(gòu)房人所購(gòu)商品房，由于購(gòu)房人為自然人，從其無(wú)法一次性付清首付款的情形看，購(gòu)房人很可能缺乏償債能力，如無(wú)其他擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商墊支款項(xiàng)的償還缺乏保障。1.2 通過(guò)第三方對(duì)購(gòu)房人借款的方式1.2.1 有利方面1.2.1.1規(guī)避銀行提高首付的規(guī)定，加速開(kāi)發(fā)商資金的回籠，減輕資金壓力。同理，不贅述。1.2.1.2 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而對(duì)按揭貸款的償還承擔(dān)連帶清償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)第三方對(duì)購(gòu)房人借款與開(kāi)發(fā)商收取首付房款在法律上是不同的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商在此情

5、形下收取了全額首付款，所出具的首付款資金證明真實(shí)有效，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有出具虛假首付款證明，從而對(duì)按揭貸款的償還無(wú)須承擔(dān)連帶清償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。1.2.1.3 第三方對(duì)購(gòu)房人借款屬民間借貸，可以約定高額逾期利息2，以督促購(gòu)房人按期還款。1.2.1.4 查封拍賣購(gòu)房人所購(gòu)房屋沒(méi)有法律障礙。第三方對(duì)購(gòu)房人借款與銀行按揭貸款屬于不同的法律關(guān)系，如購(gòu)房人逾期未能償還第三方借款，第三方可以通過(guò)訴訟途徑要求購(gòu)房人償還借款，并可以在執(zhí)行中通過(guò)查封拍賣購(gòu)房人所購(gòu)商品房來(lái)償付借款。具體地，該所購(gòu)商品房的拍賣執(zhí)行所得收入，在償付銀行按揭貸款后的剩余部分（抵押優(yōu)先權(quán)），可以用于償還第三方借款。1.2.2不利方面1.2.2.1 由于第三方對(duì)購(gòu)房人借款與開(kāi)發(fā)商銷售房屋是不同的法律關(guān)系，無(wú)法通過(guò)與購(gòu)房人簽訂商品房銷售補(bǔ)充協(xié)議等形式降低購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)。1.2.2.2 由于購(gòu)房人所購(gòu)房屋已經(jīng)抵押給銀行，查封拍賣程序后所得收入銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。此外，如借款金額與房產(chǎn)價(jià)值差距太大，則查封請(qǐng)求可能不會(huì)得到法院的支持。相關(guān)附件：