1、基準地價更新技術方案，上海房地產估價師有限公司，2007年10月28日，1。土地級別價格的平衡與協調。上海市土地分類和基準地價的結果需要與全國土地級別上其他城市的地價水平相平衡和協調，特別是與浙江、江蘇接壤的區(qū)縣基準地價。2.基準地價更新的技術路線和方案。2.1、總體技術思路根據城市土地分類與定級規(guī)則、城市土地估價規(guī)則，首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎上評估基準地價。2.2、土地定級的技術方式按照城市土地定級條例的要求，土地定級的技術方式采用多因素綜合評價法，以市場數據分析法進行驗證。解決土地級別與土地價格之間容易出現的“兩張皮”現象。2.2.1土地等級形式符合城市土地分類定級規(guī)定的要求

2、，采用綜合定級與分類定級相結合的形式，以綜合定級為主，或只采用綜合定級。在每一個綜合層次內，均質區(qū)酌情細分，將未完成開發(fā)或土地出讓的工業(yè)園區(qū)劃分為獨立的區(qū)域，并給出工業(yè)區(qū)基準地價。2.2.2綜合定級的優(yōu)勢1)綜合定級符合城市土地區(qū)位理論的要求。由于土地利用是在地租和地價的自發(fā)調節(jié)下，不斷進行利用置換，最終形成土地收益和地租趨于最高的合理空間結構。綜合定級反映了土地區(qū)位理論的規(guī)律。2)在城市規(guī)劃不確定的情況下，土地收益高、品位高的地區(qū)(如商業(yè)和金融用途)的低產工業(yè)用地，其品位較低、價格較低，在分類和定級上存在矛盾。3)該市土地利用中往往存在商住用地和社區(qū)用地，綜合定級更便于基準地價的實際應用。2

3、.3分類(使用)分級。多用途評分和綜合評分在評分因素和因素體系上只有細微的區(qū)別，技術思路和評分過程基本相同。我們的計算機系統設計了因子調整和組合功能，可以按照規(guī)定滿足不同影響因子和因子對商業(yè)、居住和工業(yè)用地的要求，并針對不同用途進行分類。必要時可同時進行綜合評分和分類評分。2.4多因素綜合定級的因素體系根據城市土地分類定級規(guī)程對多因素綜合評價定級的要求，結合上海城市土地資源的特點，設計了以下因素和因素體系：1、多因素綜合評價定級的因素和因素體系表；2.5分類定級的因素體系商業(yè)用地定級因素和因素體系表；2.6居住用地定級因素體系表；2.6工業(yè)用地定級因素和因素體系表?；鶞实貎r評估的技術思路2.6

4、.1總體思路通過土地交易實例和房地產市場數據，通過修訂或評估獲得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和面積范圍內，根據城市土地估價規(guī)則，對不同用途不同級別的基準地價進行評估。2.6.2地價樣本點1)土地交易實例包括2003年以來的土地出讓、轉讓和土地使用權定價投資實例。根據具體的交易條件，經交易條件、交易日期、土地使用年限、容積率、土地開發(fā)程度等因素修正后，作為地價樣點。2)地價樣點評估根據房地產交易或租金收入實例，樣點地價采用剩余法和收益還原法進行評估；根據征地拆遷成本的情況，采用成本逼近法對樣本點的地價進行評估；有條件的，根據土地交易實例，采用市場比較法進行評估根據城市土地估價條例中標

5、準地價類別的要求，標準地價一般應從商業(yè)、住宅和工業(yè)三個方面進行評估。但是，考慮到上海的實際情況，如辦公用地多，地價水平與純商業(yè)用地相差很大，本市的有償用地種類越來越多，文化、教育、醫(yī)療、科研、設計用地也需要一個標準地價標準。旅游、酒店、大賣場等用地不能簡單地套用商業(yè)或辦公用地的基準地價標準。因此，有必要在上述四種用途基準地價的基礎上，根據土地利用效率和國家及本市相關產業(yè)政策，計算出修正系數，確定其他用途土地基準地價標準。3.2研究基準地價與底價的轉換關系。根據國家有關城市基準地價管理的規(guī)定，基準地價需要設定地價款。然而，對于住宅、商業(yè)和辦公用地，土地價格的計量主要取決于底價，這需要在實際應用中

6、給出。因此，存在著如何將樣本地價轉換為底價以及如何將基準地價轉換為基準地價的問題。轉換后的容積率是根據最新的城市規(guī)劃指標確定的，還是應該考慮實際的容積率，還有待進一步研究。根據城市規(guī)劃指數，它可以反映未來的土地價值，但它不能反映超出規(guī)劃指數的大量實際土地價值。3.3界定基準地價的內涵，界定城市和郊區(qū)基準地價的內涵。根據目前土地出讓的相關要求，基準地價顯然是成熟的土地價格，即已經完成拆遷安置且具有“幾個聯系”的土地，但由于不同地區(qū)的支持程度不同，其內涵也應有所不同。3.4明確基準地價的主要目的，作為評估宗地價格的依據和參考，為國有土地使用權的掛牌和協議出讓服務；作為政府參與土地收益分配的依據；作

7、為評估和征收土地使用稅的參考；可作為規(guī)范城市活動空間布局、指導城市規(guī)劃建設投資和發(fā)展決策的參考。3.5基準地價更新內容調整土地級別范圍；確定不同層次地上和地下空間的商業(yè)、居住和工業(yè)用地的價格標準和價格內涵，符合國家有關規(guī)定，如工業(yè)用地的最低出讓價格。協議支付土地出讓金的標準。4.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測系統技術規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測系統建設。4.1 2001年國土資源部組織實施的城市地價調查和基準地價更新項目是財政部支持的全國地價監(jiān)測工作。我們公司是第一批承擔這個項目的單位之一。七年來，每年受國土資源部和中國土地調查與規(guī)劃院委托，承擔上海市地價動態(tài)監(jiān)測和地價指數計算工作。近兩年，上海房地產資源，4.

8、2。地價監(jiān)測的主要工作是在監(jiān)測點監(jiān)測地價的變化；監(jiān)測影響土地質量的因素和因素的變化；定期提供地價指數和地價變化信息；4.3、結合地價監(jiān)測，提出及時更新基準地價的建議，每季度報告地價指數和等級地價的變化情況；如有需要，利用電腦系統重新推算土地級別范圍及評估基準地價，并酌情提出更新基準地價的建議；5.數據調查和收集；5.1。數據采集項目組織時間緊，大量真實可靠的土地和房地產市場信息是關鍵，需要局領導和相關職能部門的關心和支持。這是最好的，5.2。調查收集的數據內容1)多因素綜合評分數據商業(yè)中心：位置、用地面積、平面形狀、商業(yè)服務建筑面積、寫字樓租金、商場租金大賣場：位置、服務范圍、建筑面積、營業(yè)面

9、積寫字樓：位置、建筑面積、規(guī)模、質量等級道路等級：路網分布、道路類型(等級、寬度等)。)，交通量高架道路交通流量地鐵站：位置，車站，線路數及分布公交站：位置，線路總數，交通流量，站點數，長途客運站：位置，規(guī)模，線路數火車站：位置，規(guī)模，線路數前綴：位置，規(guī)模，吞吐量市政管網：地區(qū)，學校：分布，位置，類型，規(guī)模，服務范圍，服務水平體育場館分布醫(yī)院：位置，類型，規(guī)模，分布，服務水平銀行：位置，類型，分布，規(guī)模(支行，網點)，服務水平， 郵局：位置、分布、服務水平電影院：位置、規(guī)模、服務水平招待所：位置、規(guī)模(房間數、星級等)。 )、服務水平文化設施：污染程度公共公園：位置、類型、規(guī)模、分布綠地：位

10、置、規(guī)模、分布居住區(qū)：位置、建筑規(guī)模和類型、占地人口密度；2)地價樣本數據包括土地市場交易實例和用于評估土地樣本點地價的相關數據，主要包括：1)收集2003年以來的土地出讓(包括協議、招標和掛牌)；調查信息包括：擬交易土地的位置、面積、容積率、用途、土地開發(fā)程度、交易時間、交易價格和交易方式。2)2003年以來的房地產交易數據、商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)交易數據。調查信息包括：地點和位置、面積、用途、交易時間、交易價格、交易方式等。以及該房地產的名稱、容積率、類型、樓層數、設備設施狀況。3)2003年以來的房地產租金收入數據、商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)租金收入數據。調查信息包括：租賃物業(yè)的位置和位置、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式，以及名稱、容積率、物業(yè)類型、設備設施狀況等。4)房地產經營收入信息主要是指酒店、民辦學校和醫(yī)院、文化體育場館等的年經營收入和成本等財務信息。5)征地補償和拆遷成本數據；2003年以來國有土地搬遷和集體土地征用的成本數據。調查信息包括：征地拆遷