1、“設(shè)計(jì)夢(mèng)想的城市很簡(jiǎn)單，但是建設(shè)活的城市要花費(fèi)相當(dāng)多的費(fèi)用。 美國(guó)雅各布斯美國(guó)大城市的死亡和生活，城市的發(fā)展，不斷地建構(gòu)著“新生活”。 無論是辦公場(chǎng)景還是居住空間，建構(gòu)通過設(shè)計(jì)的組織，創(chuàng)造人們身邊的藝術(shù)形式，創(chuàng)造人們身邊的優(yōu)雅生活，使熱情洋溢的生命在創(chuàng)造性的場(chǎng)景中輕快地飛舞，因此“感覺知覺不僅通過大小不一的行為使人的生命具有意義，而且以現(xiàn)實(shí)為生活力“以前的業(yè)馀時(shí)間是為了補(bǔ)充勞動(dòng)的體力，而現(xiàn)在的業(yè)馀時(shí)間是為了提高我們的創(chuàng)造能力。 我們需要重新認(rèn)識(shí)和做評(píng)估休閑和幸福的現(xiàn)代生活價(jià)值。 我們之所以要建構(gòu)“新的生活”而不是建筑，“讓生命有意義”，是因?yàn)槲覀冊(cè)诓粩嗟亟?gòu)著“充滿意義的生活”。 “設(shè)計(jì)房子，

2、就是給那些希望生活不斷更新的人送禮物。 日本的設(shè)計(jì)大師西源遠(yuǎn)藤說：“讓我們安居的詩(shī)意創(chuàng)造就是建筑”- - c、明年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量超過今年的d、客戶購(gòu)房更加謹(jǐn)慎， 低價(jià)格項(xiàng)目工程中以投資為目的的采購(gòu)師比例增加的e .客戶對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量要求更高，需求呈現(xiàn)多元化特征的f，明年房地產(chǎn)營(yíng)銷學(xué)力更大，營(yíng)銷學(xué)手段更豐富的g，產(chǎn)品細(xì)節(jié)修訂更引人注目，有布蘭德，概念新穎， 專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上受歡迎的h，地方修訂概念進(jìn)入柳州市場(chǎng)，會(huì)帶來更多的新概念和修訂I，戶型面積在80-120平方米之間繼續(xù)受歡迎，部分設(shè)計(jì)的超群戶型和超大戶型都存在支持者。 “我們公司預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何”，市場(chǎng)分析，柳州地區(qū)二進(jìn)制位

3、地圖，2004年6月18日，由柳州市十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第27次會(huì)議審議，并由柳州市城市總體規(guī)劃(2004-2020年)提交，柳州建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)花園城市，形成廣西中心城市之一今后三年五載期間， 柳州主要向東北方向擴(kuò)展，城市總體布局形成5個(gè)中心城市(柳東、柳南、柳西、柳北、城市)、2個(gè)周邊(沙塘和陽和)、2個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)(三門江和大龍?zhí)?。 柳北區(qū)：潭中路以北、柳江為界柳南區(qū)：柳江南、南站路東、屏山街(西江路)南柳西區(qū)：柳江西、南站路北側(cè)河?xùn)|區(qū)：柳江東、西江路北側(cè)城中區(qū)：潭中路南、柳江為界。市場(chǎng)分析、地區(qū)房地產(chǎn)大板塊功能說明、市場(chǎng)分析、1、都市區(qū)：現(xiàn)在，這個(gè)地區(qū)多為小高層和高層。 其中大部

4、分位于公寓和辦公建筑，公寓面積35-75左右，價(jià)格3800-5500元/； 商店面積在20-100左右，價(jià)格在30000-50000元/左右。 2、柳南區(qū)，該地轄區(qū)分為三個(gè)大板塊：鵝大板塊、舊飛機(jī)場(chǎng)大板塊及魚峰大板塊鵝大板塊：該公路以商店和高層為主。 高層戶型主力是面積為130-160左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為36005800元/； 實(shí)體店面積在10-50左右，價(jià)格為1500030000元/。 舊飛機(jī)場(chǎng)大板塊：該大板塊主要為多層和小高層。戶型主力是110-120左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為22002800元/次，該大板塊價(jià)格偏低的原因是大板塊周邊環(huán)境治安紊亂，周邊市場(chǎng)區(qū)不成熟。 魚峰大板塊：目前

5、該地轄區(qū)住宅銷售項(xiàng)目工程主要集中在柳石路、熾原路、榮軍路，該大板塊主要為多層和小高層。 戶型主力為108-120的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，住宅平均價(jià)格為3300-4300元/。 柳州市房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品特征和價(jià)格分析、市場(chǎng)分析、3、柳西大板塊：該大板塊主要是以公寓和高層為主的樓盤。 公寓面積50左右，價(jià)格3200元/左右的高層戶型主力為120左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格3100元/左右。 4、河?xùn)|區(qū)：該大板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。 公寓面積在40-65左右，價(jià)格在4200-5000元/左右的高層主力戶型在120-160左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在3800-6000元/。 5、柳北區(qū)：目前該地轄區(qū)住宅以多層

6、、小高層和高層為主。 戶型主力為110-130左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為3100-3500元/。 柳州市房地產(chǎn)區(qū)域產(chǎn)品特征和價(jià)格分析、市場(chǎng)分析、區(qū)域市場(chǎng)分析的重要結(jié)論，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)清晰的大板塊水平以東部大板塊為主力，發(fā)展東北為推進(jìn)重點(diǎn)，北部大板塊地轄區(qū)化進(jìn)程迅速發(fā)展，南部樓市處于調(diào)整發(fā)展階段。 河?xùn)|大板塊、舊飛機(jī)場(chǎng)大板塊已成為市場(chǎng)主力發(fā)展大板塊。 地區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)水平越來越地區(qū)化，而有特色的高質(zhì)量樓盤現(xiàn)在在各地區(qū)全面開花，形成對(duì)抗的勢(shì)頭，而地區(qū)上的傳統(tǒng)中心正在分化，在向新區(qū)推進(jìn)的過程中，各區(qū)相應(yīng)地形成分支中心。 在產(chǎn)品線上，規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，在中速高品質(zhì)、高價(jià)高品質(zhì)、低價(jià)格適應(yīng)質(zhì)量方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

7、 在開發(fā)方面，除了布蘭德競(jìng)爭(zhēng)外，各樓盤在開發(fā)理念、園林環(huán)境、物業(yè)管理等方面展開競(jìng)爭(zhēng)，不斷建設(shè)獨(dú)特的亮點(diǎn)。 市場(chǎng)分析、區(qū)域市場(chǎng)分析的重要結(jié)論、大板塊競(jìng)爭(zhēng)各特色布蘭德開發(fā)者的獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷大板塊間競(jìng)爭(zhēng)具有各特色，注重大板塊資源的利用。 河?xùn)|兩岸樓盤，借湖造景，打“景觀布蘭德”，北部大板塊重點(diǎn)利用本區(qū)人文資源和周邊環(huán)境，低地價(jià)結(jié)合社區(qū)開發(fā)，南部樓盤結(jié)合本區(qū)消費(fèi)實(shí)力和環(huán)境劣勢(shì)重視開發(fā)價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 小區(qū)環(huán)境精心的建構(gòu)和合理的中低價(jià)位追求中部大板塊結(jié)合本區(qū)的核心代表形象，在一盞茶發(fā)揮交通、定徑套、消費(fèi)力、人氣等資源優(yōu)勢(shì)，在質(zhì)量、價(jià)格方面以追求“高級(jí)”為重點(diǎn)的東部地轄區(qū)，發(fā)揮環(huán)境觀光資源、地域?qū)拸V、近期盈利的要素，

8、擴(kuò)大規(guī)模和未來各大板塊消費(fèi)者需求的差異化各大板塊消費(fèi)者根據(jù)職業(yè)背景、收入水平、所在地區(qū)的不同，消費(fèi)需求有一定差異。 柳北區(qū)居民收入不高，傾向于本區(qū)及鄰近區(qū)中低價(jià)格樓盤，部分中高收入雙職工家庭和富裕階層，轉(zhuǎn)入河?xùn)|大板塊一帶消費(fèi)。市場(chǎng)分析、柳北領(lǐng)域概況、柳北區(qū)位于柳州北側(cè)，轄區(qū)人口36.31萬人，是柳州市人口最多、工業(yè)最集中的地轄區(qū)。 本地區(qū)與城市中心交通聯(lián)系便利，潭中高架橋的建設(shè)和開通使交通優(yōu)勢(shì)越來越突出。 市場(chǎng)分析表明，柳北區(qū)是柳州冶金、機(jī)械、電力、化學(xué)、紡織及糧食加工工業(yè)的重要基地。 柳北區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)在與雅儒路北雀路大板塊、躍進(jìn)路大板塊形成白沙大板塊：雅儒路北雀路大板塊雅儒路北雀路，有柳江資源

9、，距市中心不到2公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活整潔，是生活、居住的最佳選擇。 其中在協(xié)和康城、桂景灣(水天一)有一定的影響力。躍進(jìn)路大板塊在1998年躍進(jìn)路上出現(xiàn)了第一個(gè)小樓盤：深寶花園(臨街商住樓)，隨著19992001年躍進(jìn)路的改造拓寬和潭中高架橋的建設(shè)與開通，云同步隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，躍進(jìn)路一帶的企業(yè)逐漸倒閉和倒閉，這一帶成為商社住宅開發(fā)的理想?yún)^(qū)域， 2001年以后陸續(xù)出現(xiàn)景致刺繡園的白沙路經(jīng)過白沙路的改造和拓寬，道路兩側(cè)的經(jīng)編工廠等工廠礦被改建，“臨江，無污染源”使北雀路成為近兩年來適宜居住的無線熱點(diǎn)發(fā)展大板塊。 目前樓盤數(shù)量比較集中：冠亞藍(lán)灣國(guó)際、信盧維多利亞、錦繡香江、四

10、季花城等高級(jí)樓盤。 柳北區(qū)的市場(chǎng)特點(diǎn)、市場(chǎng)分析、柳州改革企業(yè)職工危房改造工程即將星空衛(wèi)視，首先星空衛(wèi)視了柳北片試驗(yàn)項(xiàng)目工程，柳州市政府向市民承諾：自2008年起，3年間本市改革企業(yè)職工危房集中區(qū)改造基本完成。 第一期星空衛(wèi)視的柳北片試驗(yàn)項(xiàng)目工程，原搪瓷廠、柳空等15個(gè)企業(yè)職工家庭將近3000戶，人口接近1萬人，土地開發(fā)120多畝，總建筑面積達(dá)到40萬平方米。 建設(shè)總投資額約10億元，主要以“財(cái)政投一點(diǎn)、政策出讓點(diǎn)、銀行貸款一點(diǎn)、大眾出一點(diǎn)、市場(chǎng)開發(fā)補(bǔ)貼一點(diǎn)”等方式通過多渠道籌集。 改造要求提示：房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為職工危險(xiǎn)房間搬遷戶型設(shè)施修訂，以滿足搬遷要求為前提，建筑茄克衫內(nèi)面積原則上為5070平

11、方米，最小戶型為40平方米以上，最大戶型為80平方米以下，搬遷大樓進(jìn)行簡(jiǎn)單的室內(nèi)裝修，滿足居民居住使用的基本要求。 市場(chǎng)分析、市場(chǎng)分析、柳北區(qū)主力采購(gòu)集團(tuán)柳鋼員工住宅現(xiàn)狀、柳鋼首批員工小區(qū)位于鴉江以北、原柳鋼建設(shè)部土地，共24棟。 這些個(gè)職工收集室于2008年5月建成后，隨后將星空衛(wèi)視原柳鋼留壓電石英部、原柳州師范及熾原路3個(gè)地方柳鋼職工收集室的建設(shè)。 有這些個(gè)員工的小區(qū)修訂計(jì)劃，但仍有許多柳鋼員工在國(guó)外購(gòu)買商社。 主要認(rèn)為他們的員工集資室數(shù)量少，戶型小，地理位置偏僻，輔助部完備等硬件方面存在不足。 現(xiàn)在柳鋼人的居住狀況主要分為柳鋼房改房(42% )、職工集資房(19% )、商社(21% )、

12、租房和單位宿舍(28 % ) 4種。 隨著年輕柳鋼人的增加，許多28歲左右的柳鋼人進(jìn)入結(jié)婚生育年齡，越來越多的柳鋼老員工對(duì)現(xiàn)在的居住狀況、居住質(zhì)量有了新的要求，住房消費(fèi)成為現(xiàn)在柳鋼員工們最關(guān)心的話題之一，近年來，許多柳鋼員工已經(jīng)成為社區(qū)資料來源：柳鋼下屬的非鋼集團(tuán)，柳北區(qū)樓盤分布圖，項(xiàng)目工程區(qū)劃位于柳州市舊城柳北大板塊內(nèi)，南北方向位于柳北區(qū)的核心居住區(qū)(北雀路大板塊)。 項(xiàng)目在微觀層面上位于區(qū)域內(nèi)的北雀路、桃源路的道路交叉口，交通資源優(yōu)勢(shì)突出。 除了項(xiàng)目工程區(qū)劃周邊的完整生活定徑套，項(xiàng)目工程在區(qū)劃資源方面也具有先天性優(yōu)勢(shì)。 北雀路大板塊代表樓盤：康城、水天一洲、北雀路大板塊重點(diǎn)銷售樓盤：中房金

13、茂園、望泰北城華府半島中央公園、水天一洲、重點(diǎn)項(xiàng)目分析、水天一洲、北雀路少有的臨江大型樓盤，戶型面積均以中小面積為主，客戶群以中低端為主。 在102房?jī)蓮d一衛(wèi)、74兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、重點(diǎn)項(xiàng)目分析中，炒密度低的賣點(diǎn)“用1/4的土地蓋房子，用3/4的土地蓋公園”，泰北城華府、104房?jī)蓮d一衛(wèi)、71兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、期望重點(diǎn)項(xiàng)目工程的柳北區(qū)容積率(2.5 )最高的項(xiàng)目1500平方米的高級(jí)會(huì)，引入濃厚的熱帶海洋和島嶼文化語言和手法，會(huì)四面環(huán)水，看起來像水中的島嶼，會(huì)的墻體用簡(jiǎn)單的手法用透明的玻璃精心制作，體現(xiàn)了建筑本身的美感。 預(yù)計(jì)將成為樓盤的一大賣點(diǎn)。 由于重點(diǎn)項(xiàng)目分析、中房金茂園、區(qū)劃近，營(yíng)銷對(duì)象客群一致

14、，該項(xiàng)目工程將成為本案最大的網(wǎng)絡(luò)沖突對(duì)象。 東區(qū)規(guī)劃已經(jīng)開工，重點(diǎn)項(xiàng)目工程分析，區(qū)域房地產(chǎn)特征，房地產(chǎn)規(guī)模大小，周邊生活定徑套比較完整的房地產(chǎn)等級(jí)綜合質(zhì)量一般，等級(jí)中速產(chǎn)品形式的平面變化比較豐富，包括平層、失誤層、躍層、復(fù)式、疊加雙拼寫的戶型面積以100120三房為主缺乏高高附加值和中小戶型產(chǎn)品的建筑形式是以多層和小高層為主的建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)約明快的售價(jià)為30003500元/m2，差距不大，客戶群統(tǒng)一律性強(qiáng)的營(yíng)銷學(xué)手法開始重視布蘭德效果， 走向?qū)I(yè)化營(yíng)銷學(xué)的集團(tuán)周邊企業(yè)員工、紅衛(wèi)鋼材市場(chǎng)及周邊其他私營(yíng)業(yè)主購(gòu)置布蘭德發(fā)展恒原佳、冠亞、柳鋼興佳、中房。 市場(chǎng)啟示，本項(xiàng)目工程位于生活定徑套成

15、熟的柳北區(qū)域，區(qū)域完整的定徑套和未來的市場(chǎng)好，要把這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)特征與一盞茶相結(jié)合，挖掘市場(chǎng)的空白點(diǎn)，以先進(jìn)的開發(fā)理念、正確的市場(chǎng)定位，做一個(gè)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的差異化產(chǎn)品，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)市場(chǎng)分析、策略目標(biāo)、現(xiàn)狀分析、戰(zhàn)略之路、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析、顧客分析、戰(zhàn)略定位、經(jīng)濟(jì)分析、營(yíng)銷學(xué)實(shí)施、房地產(chǎn)發(fā)展、片計(jì)程儀、項(xiàng)目工程市場(chǎng)消費(fèi)集團(tuán)和購(gòu)買力調(diào)查分析、公司營(yíng)銷學(xué)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這次調(diào)查共有102份問卷，最后回收100份，回收率98 調(diào)查對(duì)象主要是柳鋼柳化三建火電公司等項(xiàng)目工程周邊企業(yè)的員工和北雀路周邊樓盤意向客戶的隨機(jī)面談法。 客戶分析、項(xiàng)目工程市場(chǎng)消費(fèi)群體分析；(1)消費(fèi)者的主要特征

16、、評(píng)價(jià)：在所有采購(gòu)師中，2737歲的老年人占65.12%，這也是各年齡組中所占比例最大的，是該年齡組首次職業(yè)生涯的最風(fēng)暴潮。 年齡在37-47歲之間有一定的積蓄，他們?yōu)榱烁纳凭幼…h(huán)境而買了房間。 40歲以上年齡的人買房有動(dòng)遷、為小盆友做準(zhǔn)備等原因。 客戶分析，(2)消費(fèi)者職業(yè)生涯次數(shù)，評(píng)價(jià)：在有效關(guān)注這個(gè)問題的客戶群中，已有70.9%的客戶選擇了“第一次職業(yè)生涯”。 這表明很多采購(gòu)師在先沒有投資過住房房地產(chǎn)。 其理由是，一、這兩年是結(jié)婚生育高峰，企業(yè)不能滿足員工的購(gòu)買需求二、消費(fèi)者對(duì)自各兒居住環(huán)境要求更高三、人們的生活水平不斷提高，職業(yè)生涯已成為習(xí)慣。 隨著個(gè)人購(gòu)買力的迅速增加，無論是改善生活環(huán)境，還是提高生活質(zhì)量，都會(huì)有更多的消費(fèi)者撲下身子住宅房地產(chǎn)。 客戶分析，(3)消費(fèi)者購(gòu)房目的，評(píng)價(jià)：從圖中可以看出，柳北區(qū)采購(gòu)師購(gòu)房的主要目的是為了長(zhǎng)期居住(86.6% )，解決自各兒的居住問題。 近兩年來，城市建設(shè)力度不斷增強(qiáng)，舊城改造速度快，拆遷房屋數(shù)量也不斷增加，大量拆遷房屋從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，部分地轄區(qū)欠佳，選擇小區(qū)環(huán)境普通、價(jià)格較低的樓盤購(gòu)房，目的只是為了解決眼前房屋問題。 但是，一旦他們安定下來，他們將選擇喜歡自各兒的房子，為了達(dá)到改善自各兒生活質(zhì)量的目的，將花費(fèi)更多的精力。因此，4.5%的采購(gòu)師選擇了“暫時(shí)