1、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)指引,集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心,什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),啟動(dòng)會(huì)是通過多次會(huì)議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對(duì)項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 參會(huì)人員： 地區(qū)公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會(huì)議）；運(yùn)營(yíng)副總（建議盡可能參加每一次會(huì)議）；集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心（主要參加新公司前三個(gè)項(xiàng)目） 項(xiàng)目總監(jiān)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員 會(huì)議主持人：項(xiàng)目總監(jiān)（是每一次會(huì)議的主持） 會(huì)議召開方式： 需召開多次會(huì)議 每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn) 每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞,按時(shí)完成啟動(dòng)會(huì)成果的關(guān)鍵,啟動(dòng)會(huì)之前或者拿地階段，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)案，必須與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提前溝通，以保證啟動(dòng)會(huì)方案報(bào)批

2、通過，降低方案反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。 拿地預(yù)案必須達(dá)到應(yīng)有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)效率的前提。 啟動(dòng)會(huì)是我們對(duì)項(xiàng)目的判斷和決策，是項(xiàng)目的其中一個(gè)階段性成果。若由于市場(chǎng)變化或政府報(bào)批原因，預(yù)案、成本等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動(dòng)會(huì)。,原則、目的,明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)、決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。 識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案。 啟動(dòng)會(huì)是職能向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會(huì)。 針對(duì)目標(biāo)和工作范圍做好減法，對(duì)意愿和能力、資源之間的差距應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。,啟動(dòng)會(huì)邏輯圖,投資測(cè)算,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品定位,風(fēng)險(xiǎn)顯化 價(jià)值挖掘,一

3、二級(jí)計(jì)劃,成本測(cè)算,體驗(yàn)區(qū)選址定位,項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）,第一次啟動(dòng)會(huì),第一次啟動(dòng)會(huì)成果,總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺( 包括項(xiàng)目總貨值） 地塊條件交底紀(jì)要 項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 地塊周邊市政接口 市場(chǎng)調(diào)研及客戶訪談,提交要求,提交時(shí)間： 取得土地（第一筆土地款支付時(shí)間) 后，10個(gè)日歷日內(nèi)。 責(zé)任人： 總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺( 包括項(xiàng)目總貨值）-項(xiàng)目總監(jiān) 地塊條件交底紀(jì)要-項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理 項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)-項(xiàng)目報(bào)建主管 地塊周邊市政接口-項(xiàng)目工程經(jīng)理 市場(chǎng)調(diào)研及客戶訪談-項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 審批流程： 責(zé)任人-項(xiàng)目總監(jiān),總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺,1、根據(jù)集團(tuán)及地區(qū)公司戰(zhàn)略和

4、預(yù)算，地區(qū)公司總經(jīng)理初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺 項(xiàng)目產(chǎn)品成功： 銷售凈利率 IRR 銷售總貨值 推盤計(jì)劃及年度簽約額 項(xiàng)目管理成功： 拿地到項(xiàng)目開工、開盤工期 交房一次成功率 成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）,項(xiàng)目分期原則,項(xiàng)目分期應(yīng)兼顧工程項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、管理的規(guī)模、營(yíng)銷推盤需要、產(chǎn)品業(yè)態(tài)的不同等因素 不同的竣備時(shí)間，宜為不同分期。（便于項(xiàng)目的收入、成本確認(rèn)） 同一大地塊但中間有大市政道路或其他地塊隔斷，宜為不同分期。（便于工程管理） 大型公建商業(yè)與住宅一起，即使竣備時(shí)間相同，宜為不同分期。（便于成本的分?jǐn)偤蛣?dòng)態(tài)成本管理） 項(xiàng)目的分期應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)時(shí)確定，如后續(xù)分期不明確，可先明確第一期的范圍，后面

5、各期打包為第二期，待條件明確后，再行拆分。 當(dāng)項(xiàng)目二期之間的竣備時(shí)間差超過12個(gè)月，或項(xiàng)目成本分期編制時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目的模型對(duì)應(yīng)分開編制，并分別確定項(xiàng)目的成功標(biāo)尺。,地塊條件交底紀(jì)要項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),2、投資發(fā)展部向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底（基本同上會(huì)時(shí)內(nèi)容） 土地信息 項(xiàng)目預(yù)案 項(xiàng)目當(dāng)時(shí)設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價(jià)、項(xiàng)目計(jì)劃 將實(shí)際地價(jià)代入后的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率及IRR 3、深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握?qǐng)?bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人（主要針對(duì)新公司、新項(xiàng)目，但要注意即使一個(gè)城市的各個(gè)區(qū)縣有時(shí)也不一樣） 項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。 項(xiàng)目預(yù)售條

6、件及預(yù)售許可證的辦理程序 項(xiàng)目融資條件及程序,地塊周邊市政接口,4、地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等 天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小 給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費(fèi)用；施工臨時(shí)用水接駁申請(qǐng)手續(xù)。 污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時(shí)污排接駁申請(qǐng)手續(xù)。 雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時(shí)雨水接駁申請(qǐng)手續(xù)；沉沙池要求。 強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請(qǐng)手續(xù)。 周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建

7、設(shè)時(shí)間，找到政府歸口管理部門。,市場(chǎng)調(diào)研及客戶訪談,5、地塊周邊不利條件調(diào)研（盡量窮舉并配照片），并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人 噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場(chǎng)、地鐵站、公交站、火車站等。 污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場(chǎng)、土質(zhì)污染探測(cè)、光污染源、發(fā)射塔等。 對(duì)心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。 6、營(yíng)銷部的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)客戶的深度訪談。,最后一次啟動(dòng)會(huì),項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果,項(xiàng)目成功標(biāo)尺 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)） 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）及

8、合約規(guī)劃 投資分析模型（啟動(dòng)）,提交要求,啟動(dòng)會(huì)成果提交時(shí)間要求 ： 模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個(gè)工作日內(nèi)； 創(chuàng)新項(xiàng)目、新公司第一個(gè)項(xiàng)目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計(jì)社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個(gè)工作日內(nèi)。,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案,包括：識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)預(yù)案 至少關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)，并提出預(yù)案 交地 方案審批 地質(zhì)狀況 主材價(jià)格波動(dòng) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 周邊市政配套延遲移交 地方政府換屆,市場(chǎng)定位,目標(biāo)客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道 ？ 標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個(gè)項(xiàng)目？可以是外區(qū)域

9、的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對(duì)產(chǎn)品的感覺，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)方面定出邊界、深入判斷；營(yíng)銷依此挖掘客戶群。）,市場(chǎng)定位,3、單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？ 4、敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本經(jīng)理明確省成本的方面。 推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？,產(chǎn)品定位,總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場(chǎng)地剖面示意圖 交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通） 戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點(diǎn)分析） 外立面風(fēng)格 注：善用集團(tuán)已有產(chǎn)品庫(kù)成果,產(chǎn)品定位-項(xiàng)目景觀方案,采用意向圖片、剖面

10、等， 描述景觀的整體風(fēng)格（支撐營(yíng)銷賣點(diǎn)），描述關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點(diǎn)處理） 。 采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價(jià)的景觀價(jià)值挖掘點(diǎn)。 控制硬景面積。 硬景鋪裝材料一般控制35種以內(nèi)。但鋪裝工藝應(yīng)考究，做好表面防護(hù)、成品保護(hù)。 軟景在此會(huì)上宜對(duì)樹種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進(jìn)行苗木資源的儲(chǔ)備。,產(chǎn)品定位-價(jià)值挖掘,特定戶型價(jià)值挖掘： 底層戶型 頂層躍層 面積贈(zèng)送 親地 增綠 與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合 盡量減少地下車庫(kù)面積,產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),包括： 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)： 客戶視角；體現(xiàn)差異化 營(yíng)銷、成本主導(dǎo) 建造標(biāo)準(zhǔn)： 固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)

11、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化 。 工程、研發(fā)主導(dǎo) 要點(diǎn)： 以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn) 滿足政府的最低要求 符合市場(chǎng)的一般標(biāo)準(zhǔn) 務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來，并說明原因。,體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃,對(duì)選址、實(shí)施作為獨(dú)立子項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃分解。 體驗(yàn)區(qū)的選址需考慮：達(dá)到路線設(shè)計(jì)，增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)；停車區(qū)域的選擇；體驗(yàn)區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處理。 新公司宜選擇實(shí)力強(qiáng)的景觀、裝修施工單位，降低新團(tuán)隊(duì)不成熟的風(fēng)險(xiǎn)。 若使用臨時(shí)售樓處，建議照搬以往類似項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在裝飾裝修方面體現(xiàn)項(xiàng)目特色。 不鼓勵(lì)修建會(huì)所。若建會(huì)所，應(yīng)嚴(yán)格控制會(huì)所占地上容積率的面積；會(huì)所裝修應(yīng)分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴(yán)格控制高級(jí)精裝面

12、積；嚴(yán)格控制使用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會(huì)所應(yīng)考慮對(duì)外開放。 會(huì)所功能設(shè)計(jì)，應(yīng)先做減法，再做加法，盡量突出運(yùn)動(dòng)功能和少量的服務(wù)功能，不宜面面俱到，會(huì)所和售樓處可合二為一。啟動(dòng)會(huì)前應(yīng)征求物業(yè)的意見。,項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版）,原則 按通常標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 價(jià)值判斷，分配重點(diǎn) 成本前控，前緊后松 主動(dòng)花錢，加糖原則,項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（啟動(dòng)版）,按照模版編制，集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、階段成果必須列入計(jì)劃。 項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡(jiǎn)單做個(gè)匯總。而必須是由項(xiàng)目總監(jiān)牽頭組織，深入討論、分析，找出關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、前后勾稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。 項(xiàng)目計(jì)劃備注信息欄非常重要，包括：?jiǎn)?dòng)會(huì)未決策的點(diǎn)，應(yīng)明確下次決策時(shí)點(diǎn)、責(zé)任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)系人；過往經(jīng)驗(yàn)、小貼士 。 凡是下列情況都應(yīng)增加計(jì)劃的控制點(diǎn)或作為部門細(xì)分點(diǎn)：職能間交叉的、與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的、分供方第一次合作的、員工能力弱的，組織在這個(gè)工作包上沒有經(jīng)驗(yàn)和把握的。 將暫時(shí)無法由項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)決策的其它決策點(diǎn)，盡可能在工作計(jì)劃中明示成項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)并落實(shí)責(zé)任人、決策質(zhì)量、成果標(biāo)準(zhǔn)等。,分解計(jì)劃的工具-WBS（6把刀）,先管理后產(chǎn)品 動(dòng)賓結(jié)構(gòu) 任務(wù)工期分解成440小時(shí)以內(nèi) 暫不考慮與其它項(xiàng)目相沖突 頭腦風(fēng)暴 不排序,成果整理及審批,每次會(huì)議項(xiàng)目總監(jiān)