1、廣西2015年房地產估價師理論與方法：制定估價作業(yè)方案的思路考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、壟斷競爭是僅與完全競爭的條件不同。 A：市場上有足夠多的生產者和消費者 B：資源完全自由流動 C：市場上的產品是同質的 D：市場信息是完全暢通的 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 2、2006年1月13日，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了_。 A關于加強房地產估價機構監(jiān)管有關問題的通知 B注冊房地產估價師管理辦法 C關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通

2、知 D房地產抵押估價指導意見3、_在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的例算法。 A市場法 B成本法 C收益法 D假設開發(fā)法 4、在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關規(guī)定，這幢經濟適用住房的最高基準價格為_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m25、申請核定一級房地產估價機構資質的，

3、省級主管部門應當自受理申請之日起日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務院建設行政主管部門。 A：20 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、修建性詳細規(guī)劃應當符合規(guī)劃。 A：控制性詳細 B：區(qū)域 C：近期建設 D：分區(qū) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 7、下列關于會計基本核算方法的借貸記賬法特點，說法錯誤的是_。 A借貸記賬法是以“借”和“貸”作為記賬符號的一種復式記賬方法 B以“借”和“貸”作為記賬符號。 “借”表示資產(費用)的減少或負債、權益 (收入、利潤)的增加；“貸”表示資產(費用)的增加或負債、權益(收入、利潤)的減少 C以會計恒等式作為記賬理論依據。即以“資產：負

4、債+所有者權益”為記賬依據 D以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規(guī)則 8、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。 A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、關于房地產貸款的擔保方式，下列說法不正確的是_。 A貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障 B保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保 D貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權力(包括商標權、專

5、利權等)移交銀行占有，將該動產或權力作為債權的擔保 10、由折舊費、維修費、管理費、投資利息和稅金五項因素構成房屋的_租金。 A商品 B理論 C成本 D市場11、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 12、無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為。 A：正值 B：負值 C：零 D：正負值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 13、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用

6、面積為80m2，每平方米使用面積價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價格為_元。 A2400 B2580 C2607 D276014、某城市居民人均收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為。(過時) A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內，現房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200

7、元/m2，則該房地產的期房價格為（）元/m2。 A3300 B3324 C3335 D3573 16、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 17、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產【2007年考題】 A：目前是否有經濟收入 B：過去是否帶來了經濟收益 C：是否具有產生經濟收益的能力 D：目前的收入是否大于運營費用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、某開發(fā)公司需征用100

8、畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準應支付_萬元土地補償費。 A30 B40 C60 D70 19、以下關于GDP與其他變量關系正確的表達式是_。 AGDP=GNP+對外要素收入凈額 BGDP=NDP+折舊 CGDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉移支付 DGDP=消費支出+投資支出+政府購買+進口-出口 20、_是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)。 A稅率 B稅基 C課稅對象 D稅費征繳 21、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為未來狀況的是。 A：因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核的估價 B：因保險理賠需要，對投保房地產的價值損失進行評估

9、 C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價 D：因房屋征收補償需要，對用于產權調換的期房進行估價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、注冊房地產估價師繼續(xù)教育由組織。 A：住房和城鄉(xiāng)建設部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設主管部門 D：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定規(guī)定，房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后日內向符合條件的新設立的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)有關資質證書。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章 24、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是_。 A建筑剖面圖

10、 B建筑構造詳圖 C建筑平面圖 D總平面圖25、以下估價方法求得的價值更趨向于最高買價的是_。 A收益法 B成本法 C假設開發(fā)法 D市場法二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列屬于竣工房屋價值的有。 A：竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值 B：作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用 C：廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝 D：工藝設備基礎的建造 E：辦公和生活用家具的購置等費用 2、決定

11、某類房地產供給量的主要直接因素有。 A：該類房地產的價格水平 B：消費者的收入水平 C：該類房地產的開發(fā)成本 D：該類房地產的開發(fā)技術水平 E：房地產開發(fā)企業(yè)對未來的預期3、甲公司開發(fā)建設一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預售。2009年3月1 日，王某與甲公司簽訂了商品房預售合同(王某為首次購房)。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70，陽臺面積為6，套內墻體建筑面積9，分攤共有建筑面積13。(2009年試題)下列關于王某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為。 A：商品房預售合同未經備案，合同無效 B：在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式 C：王某可以將預購的未竣工的

12、商品房再轉讓 D：商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。 E：要求查詢的資料不存在的 4、_是宏觀經濟政策的第一個目標，一般是指一切生產要素都有機會以合適報酬參加生產的狀態(tài)。 A充分就業(yè) B價格穩(wěn)定 C經濟增長 D國際收支平衡5、城市房地產管理法規(guī)定的房地產交易不包括_。 A房地產轉讓 B房地產抵押 C房地產買賣 D房屋租賃 6、是契稅的征稅對象。 A：發(fā)生產權轉移變動的土地 B：未發(fā)生產權轉移變動的土地 C：發(fā)生產權轉移變動的房屋 D：未發(fā)生產權轉移變動的房屋 E：未發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋 7、收益法中的運營費用包括_。 A所得稅 B房地產改擴建費用

13、C電梯、空調等的折舊費 D建筑物的折舊費 8、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表包括。 A：總投資估算表 B：現金流量表 C：資金來源與運用表 D：損益表 E：資產負債表 9、關于資金時間價值的說法，錯誤的是_。 A現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同 B現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同 C現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同 D由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現金流量無法直接比較 10、_通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設。 A公開招標 B邀請招標 C掛牌轉讓 D協(xié)議出讓11、_的具體考試及注冊、繼續(xù)教育工作，由省、自治

14、區(qū)建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門負責進行。 A房地產經紀人員 B房地產估價師 C房地產咨詢人員 D房地產估價員 12、在土地增值額扣除項目中，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得建設用地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計_的扣除。 A10% B15% C20% D25% 13、下列屬于影響商品供給的主要因素包括。 A：消費者對未來的預期 B：其他商品的價格 C：商品本身的價格 D：政府的政策 E：生產技術的變動和生產要素的價格14、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于萬元。 A：2000 B：2500 C：3

15、000 D：3500 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 15、當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領導定價法 C：目標定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 16、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以_狀況為參照系進行的。 A可比實例房地產 B估價對象房地產 C標準房地產 D類似房地產 17、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。 A租金調整條款 B代收代繳費用條款 C裝修費用條款 D折讓優(yōu)惠條款 18、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。 A：區(qū)位 B：用途 C：檔次 D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模 19、潛在購買者一般具有的特點（）。 A對該產品具有的潛在興趣 B足夠的收入 C交易的途徑 D銷售人員的意愿 E對未來的預期 20、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足。 A：法律上允許 B：程序上合理 C：技術上可能 D：經濟上可行 E：委托人認可 21、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范的總稱。 A：合同關系 B：財產關系 C：人身關系 D：社會關系 E：經濟關系 22、房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤最后可用于。 A：彌補企業(yè)以前年度的虧損 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資