1、“新比率”主要用于衡量建筑物的新舊程度和計算建筑物的折舊。如果新的比率是100%，這意味著一個全新的建筑剛剛建成。目前，計算建筑物折舊的方法主要有三種：一是年限法；二是市場抽取法；第三是分解法。在以上三種方法中，壽命法是最常用的，并給出了以下例子：(1)直線法：直線法是迄今為止最簡單、使用最廣泛的折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間，每年的折舊額相等。創(chuàng)新率的計算公式為q=1-(1-r)*t/n其中q是新率r殘值率t使用壽命n經(jīng)濟(jì)生活例如，一個鋼-混凝土結(jié)構(gòu)建筑的正常經(jīng)濟(jì)耐久性為60年，并且已經(jīng)使用了10年。如果殘值率為0，新的比率=(1-(1-0%)*10/60)=83。3%(2)現(xiàn)場觀察

2、方法：參照建筑工程評估基礎(chǔ)中建筑物損失的確定方法，采用觀察法(也稱評分法)對建筑物損失的程度進(jìn)行評分，并計算其損失率，從而確定建筑物的新率示例：評估點的累積該結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)有承載力，沉降略有不均勻，沉降穩(wěn)定在6.34%部分承重構(gòu)件的木柱和墻體傾斜，墻體風(fēng)化開裂，屋架輕微變形，向下偏斜10非承重墻分別開裂、拱起、傾斜、風(fēng)化、腐蝕和剝落4屋面有風(fēng)化腐蝕現(xiàn)象，部分瓷磚破損，局部滲漏為6地板在一定程度上磨損、下陷、不平。裝飾部分門窗變形、松動、腐朽、損壞，五金不全，油漆老化見底10 36空鼓、裂縫、風(fēng)化和外部粉刷層剝落第4部分內(nèi)粉刷部分為空鼓，表面部分開裂、變色并剝落6天花板有明顯的變形、下垂、翹曲和脫

3、落10細(xì)木裝飾部分腐朽、腐朽、開裂、松動，油漆老化見底設(shè)備的防水部件被污染和生銹，部件損壞，滴水25 55電氣照明設(shè)備陳舊，電線老化，絕緣不良，一些設(shè)備不完整和損壞30(3)另一個是根據(jù)建筑物完工損壞等級評定的有關(guān)規(guī)定確定的：分為：完整房間：10%，9%和80%新基本完好的房間：70%到60%是新的普通受損房屋：50%到40%是新的嚴(yán)重受損房屋和危房：不到30%折舊率的計算(1)壽命平均法：年折舊率=(1-預(yù)計凈殘值率)/預(yù)計使用壽命(2)工作量法為直線法：每個工作量的折舊額=固定資產(chǎn)原價*(1-預(yù)計凈殘值率)/預(yù)計總工作量(3)加速折舊法：(1)雙倍余額遞減折舊法：以前年度折舊率=2/預(yù)計折

4、舊年限未來兩年固定資產(chǎn)原價*(1-預(yù)計凈殘值率)/2(2)年數(shù)總和法的年折舊率=可使用年數(shù)總和/預(yù)計使用壽命or=(預(yù)計使用壽命-使用壽命)/預(yù)計使用壽命*(預(yù)計使用壽命1)/2平均年限法是指固定資產(chǎn)在預(yù)計使用年限內(nèi)，按照其原值計算的預(yù)計凈殘值。每年平均折舊法。這種方法具有普遍適用性。工作量法是根據(jù)固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)完成的工作量計算各期間折舊的方法。本法適用于各會計期間使用不多的固定資產(chǎn)、大型特種設(shè)備、車輛、飛機(jī)和船舶的折舊。雙倍余額遞減法是將年限法計算的折舊率的兩倍作為固定折舊率，乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)初始凈值，計算出每年折舊額的方法。這種方法用于受技術(shù)影響較大的固定資產(chǎn)的折舊。年數(shù)總和法，

5、是用固定資產(chǎn)原值減去凈殘值后的余額乘以遞減折舊率計算年折舊的方法。這種方法也適用于f的折舊2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡化結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等。)；生產(chǎn)用房50年，腐蝕生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；3.一級磚混結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房40年，腐蝕生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；4.二類磚混結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房40年，腐蝕生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；5.一級磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房30年，腐蝕生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；6.二級磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房30年，腐蝕生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；7、磚木結(jié)構(gòu)第三類；生產(chǎn)用房30年，腐蝕生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；8.簡單結(jié)構(gòu)：

6、10年。二、殘值率：1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0；2.磚混結(jié)構(gòu)一級：2%；3.二類磚混結(jié)構(gòu)：2%；4.磚木結(jié)構(gòu)一級：6%；5.二級磚木結(jié)構(gòu)：4%；6.磚木結(jié)構(gòu)三級：3%；7.簡單結(jié)構(gòu)：0。建筑物的折舊壽命是建筑物的價值轉(zhuǎn)移壽命，它與耐久性壽命既有聯(lián)系又有區(qū)別。折舊年限是由使用過程中的社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用年限或經(jīng)濟(jì)年限；耐久性是由結(jié)構(gòu)和質(zhì)量決定的自然壽命。目前，建筑物的自然耐久性一般作為折舊年限，不考慮價格上漲和人為損失等因素。關(guān)于固定資產(chǎn)殘值率，國內(nèi)外企業(yè)有不同的規(guī)定：國內(nèi)企業(yè)，國稅發(fā)200370號文件“固定資產(chǎn)殘值率確定為5%”；外資企業(yè)，國稅發(fā)2003127號，“殘值暫按10%確定

7、，經(jīng)批準(zhǔn)可以留少或不留”。此外，實際上還有一個特殊情況，即國稅函20031401號文第五條“上市公司內(nèi)地子公司固定資產(chǎn)折舊前的預(yù)留殘值可統(tǒng)一按固定資產(chǎn)原值的3%執(zhí)行”。第1401號是針對聯(lián)通的，但可以理解的是，這一規(guī)定適用于所有內(nèi)地上市公司的子公司。127號和1401號也是從2003年1月1日開始執(zhí)行的，1401號是在127號之后頒布的(前者是在12月，后者是在10月)。因此，我們可以認(rèn)為，雖然境外上市公司的內(nèi)地子公司是外資企業(yè)，但根據(jù)國稅發(fā)2003127號的規(guī)定，這些公司的固定資產(chǎn)殘值率暫時不能確定為10。也就是說，目前固定資產(chǎn)殘值率至少有三種情況：境內(nèi)企業(yè)5%，境外上市公司在境外企業(yè)的內(nèi)地

8、子公司3%，其他境外企業(yè)10%，經(jīng)批準(zhǔn)后可以保留或不保留。上述情況適用于相關(guān)文件下發(fā)后新購置的固定資產(chǎn)?，F(xiàn)行企業(yè)所得稅法規(guī)定，房屋和建筑物的折舊年限為20年，可以高于或等于20年，但不得低于20年。凈殘值率沒有明確的規(guī)定。它是由企業(yè)的財務(wù)人員根據(jù)職業(yè)期望和判斷來決定的。住房更新率評估標(biāo)準(zhǔn)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡單的結(jié)構(gòu)程心百分之十新建房屋(特殊情況除外)新建房屋(特殊情況除外)新建房屋(特殊情況除外)新建房屋(特殊情況除外)九城1.結(jié)構(gòu)零件：基礎(chǔ)：有足夠的承載力，無不均勻沉降。承重構(gòu)件：完整牢固。非承重墻：磚墻完好牢固，預(yù)制墻板接縫牢固，平縫密實。屋面：無滲漏，防水層、保溫層和保溫層

9、完好無損；排水順暢。地板：整個面層完整平整，硬木地板層平整牢固，油漆完好，砌塊面層完整牢固。2.裝飾部分：門窗：完好，開關(guān)靈活，油漆完好。內(nèi)外油漆：完好無損(除風(fēng)裂)。天花板：完好無損屋面：無滲漏，基層光滑完整，排水通暢。地板：整個表層完整平整。2.裝飾部分：門窗：完好，開關(guān)靈活，油漆完好。內(nèi)外油漆：完好無損(除風(fēng)裂)。天花板：完整牢固，無變形。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：(1)水衛(wèi)生：上下管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，部件齊全。電氣照明：線路及各種照明設(shè)備完好，絕緣良好。1.結(jié)構(gòu)零件基礎(chǔ)：強(qiáng)度足夠，無不均勻沉降。承重構(gòu)件：完整、牢固，無變形、腐朽和接頭松動。非承重構(gòu)件：墻體完好。屋面：無滲漏，木基光

10、滑牢固，瓦面完整，排水順暢。地板：整個面層完好，木地板平整牢固，油漆完好。2.裝飾部分：門窗：完好，開關(guān)靈活，油漆完好。內(nèi)外涂漆：完整牢固，無裂紋和空洞。天花板：完好牢固，無變形或脫落。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：擋水板：上下水管暢通。各種衛(wèi)生器具狀況良好。電氣照明：線路及各種照明設(shè)備完好，絕緣良好。1.結(jié)構(gòu)零件：承重構(gòu)件：竹木構(gòu)件節(jié)點牢固，無斷裂、腐朽和腐爛。非承重墻：圍墻完好無損。屋面：無滲漏，屋面平整堅實，表面完整，排水暢通。地面：平整密實。2.裝飾部分：門窗：靈活完好。這幅畫完好無損。天花板：完整牢固。3.水、電、衛(wèi)生設(shè)施：線路、照明符合用電安全要求。很有可能符合以上90%條件的人有80%符

11、合以上90%條件的人有80%符合以上90%條件的人有80%符合以上90%條件的人有80%百分之七十1.結(jié)構(gòu)零件：基礎(chǔ)：有承載力，有少量不均勻沉降，但穩(wěn)定。承重構(gòu)件：基本完好，梁、板、柱有輕微裂縫、變形和露筋。非承重墻：外墻表面輕度風(fēng)化開裂，預(yù)制墻板平縫不夠密實，局部輕度破損。(4)屋面：局部滲漏，保溫層和保溫層局部損壞；卷材防水稍有空鼓，翹邊或密封不嚴(yán)，油膏防水有裂縫，剛性防水稍有纖維裂縫，并堵塞防水層有空殼。排水基本暢通。地板表面：整個表層輕微開裂、凹陷、起砂、剝落，硬木地板表面很少磨損，油漆仍很好，砌塊材料表層有接縫脫落。2.裝飾部分：門窗：少數(shù)開關(guān)失效，鋼門窗變形生銹，部分五金不全，油漆

12、仍完好。內(nèi)外涂裝：輕度脫灰、空鼓、開裂、脫落。天花板：表層輕微脫釘、開裂、翹曲和損壞。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：(1)水衛(wèi)生：水流基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好。電照明：設(shè)備和線路照明裝置基本完好。1.結(jié)構(gòu)零件：基礎(chǔ)：承載力和少量不均勻沉降。承重構(gòu)件：墻、柱、梁基本完好。屋架所有構(gòu)件的節(jié)點基本完好。非承重墻：輕微裂縫，表面破損。屋面：局部滲漏，排水設(shè)施基本暢通。地板：整體表層基本完好。2.裝飾部分：門窗：一些開關(guān)失效，一些玻璃五金不完整，油漆還不錯。內(nèi)外涂裝：輕微挖空、開裂、風(fēng)化。天花板：少量表面裂紋和缺陷，少量板條被釘?shù)簟?.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：水衛(wèi)生：上下水管基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，部分部件

13、有缺陷。電氣照明：線路及各種照明設(shè)備基本完好。1.結(jié)構(gòu)零件：基礎(chǔ)：有足夠的承載力和少量不均勻沉降。門窗：少數(shù)開關(guān)失效，基本完好，油漆脫落。內(nèi)外粉刷：輕度挖空、開裂或風(fēng)化，少量勾縫砂漿疏松、酥脆。頂棚：無明顯變形，表面無細(xì)小裂紋，局部有缺陷，無脫落。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：(1)水衛(wèi)生：水流基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好。電氣照明：線路和各種照明設(shè)備基本完好。1.結(jié)構(gòu)零件承重結(jié)構(gòu)：竹木構(gòu)件及接縫較牢固，有少量腐朽生銹的鐵件。非承重墻：墻體輕微損壞。(3)屋面：輕度滲漏和翹曲，風(fēng)化和破損的瓷磚，少量滲漏在油氈蘆葦墊屋面上。地面：不平坦的表面。2.裝飾部分：門窗：部分開關(guān)失效，玻璃和五金不全。內(nèi)外抹灰：輕

14、微裂縫和剝落。天花板：表層輕微損壞。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施：臨時電線照明易于使用。百分之六十其中60%符合上述70%的條件。其中60%符合上述70%的條件。其中60%符合上述70%的條件。其中60%符合上述70%的條件。百分之五十比以下條件稍好的人占50%比以下條件稍好的人占50%比以下條件稍好的人占50%比以下條件稍好的人占50%百分之四十1.結(jié)構(gòu)零件基礎(chǔ)：承載力不足，不均勻沉降大，對上部結(jié)構(gòu)有一定影響(變形和裂縫)。承重結(jié)構(gòu)：有輕微裂縫、混凝土剝落、外露鋼筋銹蝕。非承重墻：墻面局部破損，部分豎筋松動變形。屋面：局部暴露在雨水中，保溫層和保溫層損壞嚴(yán)重。地板表面：整個表層挖空、開裂、剝落，產(chǎn)生

15、嚴(yán)重的砂粒。硬木地板已經(jīng)腐朽、腐蝕、開裂和松動，油漆已經(jīng)老化。2.裝飾部分門窗：開關(guān)失靈，舌頭翹起，木頭腐朽。鋼門窗變形，玻璃和五金不完整，油漆老化和剝落。(2)內(nèi)外粉刷：單板局部空鼓、開裂、脫皮、掉角、脫皮。天花板：表層部分損壞，有明顯下垂變形。3.水、電和衛(wèi)生設(shè)施擋水板：上下管道腐蝕嚴(yán)重，水破裂泄漏。電照明：過時的設(shè)備和老化的電線。1.結(jié)構(gòu)零件(1)基礎(chǔ)：具有一定的強(qiáng)度，局部不均勻沉降對上部結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一定的影響(變形和裂縫)。承重構(gòu)件：墻、柱下沉開裂，屋架局部變形、腐朽、銹蝕。非承重墻：局部開裂，隔墻層局部損壞，嚴(yán)重失修。屋面：局部暴露在雨水中，平面、保溫層、防水層嚴(yán)重破損，板面基層局部腐朽變形。排水設(shè)施嚴(yán)重受損。地板：整個表層部分挖空并剝落。2.裝飾部分門窗：有些開關(guān)失效，有些破損，油漆老化剝落。內(nèi)外油漆：部分部位挖空、開裂、剝落，邊角嚴(yán)重腐蝕，大