1、2011.5.11,經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)淺析,指導(dǎo)人：湯碧倩 匯報(bào)人：符 偉,2,1.跑盤(pán)概述,匯報(bào)思路,2.經(jīng)開(kāi)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀淺析,2.1經(jīng)開(kāi)商業(yè)市場(chǎng)特征,2.2商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,3.未來(lái)展望與分享,3,經(jīng)開(kāi)區(qū)：首創(chuàng)國(guó)際城，匯通太古城，金源御景華府，風(fēng)景御園，中央領(lǐng)郡，白樺林間，盛世一品，海璟國(guó)際，臺(tái)北灣，紫薇希望城，宮園壹號(hào)，圣地亞哥，香樟園，世融嘉城,1.跑盤(pán)概述,跑盤(pán)共分七大區(qū)域，總計(jì)116個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目,城東：中建開(kāi)元壹號(hào)，華遠(yuǎn)君城，唐越六和坊，東方羅馬花園，蘭蒂斯城，學(xué)府首座，太已城，御城龍脈，綠地九號(hào)觀邸，星幣傳說(shuō)，新慶坊，駿景園，興慶宮，華鑫學(xué)府成，新東尚,曲江：中海社區(qū)，曲江觀邸，鴻

2、基紫韻，紫薇永和坊，曲江意境，龍湖紫都城，富力城，紫汀苑，中鐵建梧桐苑，湖城大境，萬(wàn)科金域曲江，諸子階,浐灞：浐灞一號(hào)，中新浐灞半島，普華淺水灣，暖山西安，綠地國(guó)際生態(tài)城，沁水新城，御錦城，振業(yè)泊墅，高科綠水東城，恒大綠洲，恒大名都,西高新：萊安逸境、復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際、中建群賢匯、融僑城、楓林華府、晶城秀府、裕昌太陽(yáng)城、融僑馨苑、榮禾城市理想、藍(lán)湖樹(shù)、綠地世紀(jì)城，逸翠園、雅居樂(lè)、繽紛南郡、,城西：天朗大興郡，西子湖，漢城湖一號(hào)，蔚藍(lán)觀園，大唐西市，東尚觀湖，,城南：東泰城市之光，新旅程，九錦臺(tái)，公園賞，珠江時(shí)代廣場(chǎng)，萬(wàn)科城，紫郡長(zhǎng)安，華城泊郡，蘭喬國(guó)際城，,4,4,經(jīng)開(kāi)片區(qū),數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)

3、 西安搜房網(wǎng),5,城西,6,城南,7,城東,8,曲江,9,浐灞,10,高新區(qū),11,1.跑盤(pán)概述,2.經(jīng)開(kāi)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀淺析,2.1經(jīng)開(kāi)商業(yè)業(yè)態(tài)特征,2.2商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析,3.未來(lái)展望與分享,12,商業(yè)市場(chǎng)特征區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局明顯，以鳳城二路為中心的商業(yè)中心已逐步成熟，鳳城五路正在形成新的商業(yè)聚集點(diǎn)，并快速向北擴(kuò)散,起步區(qū),上升區(qū),成熟區(qū),13,商業(yè)市場(chǎng)特征現(xiàn)有商業(yè)主要以底商為主，綜合類(lèi)集中商業(yè)較少。,14,集中商業(yè)、沿街商業(yè)為目前經(jīng)開(kāi)區(qū)的主要商業(yè)類(lèi)型 在新興住宅區(qū)不斷建成的過(guò)程中，作為滿(mǎn)足生活基本需求的社區(qū)沿街商業(yè)成為未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)主力,商業(yè)市場(chǎng)特征,15,商業(yè)市場(chǎng)特征,租金水平,16,商業(yè)

4、市場(chǎng)特征,在售商業(yè)售價(jià)水平,17,商業(yè)市場(chǎng)特征集中性商業(yè)主要集中在未央路沿線(xiàn)的鳳城二路板塊和鳳城五路板塊，主要以大型百貨商場(chǎng)的業(yè)態(tài)為主。,現(xiàn)有集中性商業(yè)存量較少，且檔次普遍偏低； 以首創(chuàng)國(guó)際城規(guī)劃建設(shè)的大型綜合商業(yè)中心為代表，未來(lái)在北三環(huán)以南將形成大型高檔商業(yè)中心，后期存量大。,18,商業(yè)市場(chǎng)特征沿街商業(yè)主要集中在未央路沿線(xiàn)，及未央路東西兩側(cè)的住宅小區(qū)沿街部分。,19,商業(yè)市場(chǎng)特征未央路沿線(xiàn)主要以商務(wù)餐飲、娛樂(lè)類(lèi)沿街商業(yè)為主,20,商業(yè)市場(chǎng)特征未央路東西兩側(cè)主要以住宅小區(qū)沿街部分的小型底商及零散商業(yè)為主。,21,商業(yè)市場(chǎng)特征專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布零散，主要以建材、家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。,2,1,5,4,3

5、,6,22,商業(yè)市場(chǎng)特征在建及待建商業(yè)集中分布在文景路沿線(xiàn)，以集中商業(yè)、沿街底商為主。,23,商業(yè)市場(chǎng)特征在建、待建商業(yè)未來(lái)供應(yīng)達(dá)86.34萬(wàn)。,24,1.跑盤(pán)概述,2.經(jīng)開(kāi)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀淺析,2.1經(jīng)開(kāi)商業(yè)市場(chǎng)特征,2.2商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,3.總結(jié),25,經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)布局的交通依賴(lài)性明顯，集中性和大型商業(yè)普遍布局在交通便利的繁華地帶，交通便利性較弱地區(qū)主要以小型沿街商業(yè)為主； 目前的區(qū)內(nèi)集中性商業(yè)以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)為主，呈點(diǎn)狀分布，檔次偏低； 區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，帶來(lái)大量人口的進(jìn)入，服務(wù)日常生活的中小型商業(yè)需求潛力巨大。,經(jīng)開(kāi)區(qū)新建社區(qū)不斷增多，服務(wù)居民日常生活的社區(qū)沿街底商成為經(jīng)開(kāi)區(qū)未

6、來(lái)商業(yè)市場(chǎng)主力,商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,26,1.跑盤(pán)概述,2.經(jīng)開(kāi)片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀淺析,2.1經(jīng)開(kāi)商業(yè)市場(chǎng)特征,2.2商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,3.未來(lái)展望與分享,27,從規(guī)劃和土地供應(yīng)來(lái)看，張家堡廣場(chǎng)作為地鐵2號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)的換乘站，同時(shí)由于其良好的地理位置，將會(huì)是未來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的核心。 未央路作為經(jīng)開(kāi)區(qū)的主軸心，將是密集商業(yè)帶。 從目前商業(yè)的租金售價(jià)比看，年投資回報(bào)僅為4%5%，投資價(jià)值平平。之所以仍受到市場(chǎng)追捧，與貨幣保值，對(duì)未來(lái)升值預(yù)期以及投資觀念固化有關(guān)。,28,區(qū)域現(xiàn)狀人口約50萬(wàn)，但現(xiàn)狀商業(yè)已達(dá)52萬(wàn)平米，人均商業(yè)面積略低于北京市全市水平。 從消費(fèi)潛力來(lái)看，即使區(qū)域商業(yè)消費(fèi)滲透率達(dá)到100%總消費(fèi)力為58億左右，平均單方坪效為1228元/平米.月。 如按照5年后人口55萬(wàn)計(jì)算，未來(lái)新增商業(yè)規(guī)模57.7萬(wàn)平米，達(dá)到109.6萬(wàn)平米，人均商業(yè)面積接近2平米。 即使按照人均消費(fèi)性支出15%年增長(zhǎng)率計(jì)算（2015年達(dá)到26817元，2009年北京為17893元），5年后區(qū)域總消費(fèi)力為111億元，平均單方坪效降至1120元/平米.月 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量巨大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)慘烈,29,一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)慘烈，