1、苦瓜別墅市場營銷集成方案歡迎世紀(jì)?？喙享椖筷?004年八月十日全言“州別墅”項目非常重視，從公司領(lǐng)導(dǎo)到各部門，公司領(lǐng)導(dǎo)多次帶隊去苦瓜當(dāng)?shù)乜疾臁ｋS著苦瓜別墅項目各項工作的順利進(jìn)行，政府政策的利益變化，區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化，我們必須保持對麗水萬的信任，準(zhǔn)備應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。接下來，我們將對項目的整合推進(jìn)和營銷作出定性的定量安排，提供曹征和補(bǔ)充的空間，完成高速高質(zhì)的苦瓜別墅的銷售和服務(wù)工作。對本案，我公司有信心和實力為開發(fā)商提供專業(yè)水平的銷售代理服務(wù)，并希望將此案列為我公司2004-2005年重點項目，市場推廣銷售等各部門的高級專家組成了項目專案組，已經(jīng)開始了本案的字典規(guī)劃工作，并希望能以我們的專業(yè)

2、素質(zhì)和豐富的運營經(jīng)驗為基礎(chǔ)。我公司與本事件接觸以來，針對本事件所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場特點和實際情況進(jìn)行了市場調(diào)查，結(jié)合苦瓜房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢，向開發(fā)商提出了一系列建議。最近，本案最新的計劃設(shè)計方案已經(jīng)初步完成，對牙齒設(shè)計方案進(jìn)行了細(xì)致的分析研究，根據(jù)當(dāng)前地區(qū)市場的實際情況，結(jié)合目前本案自身情況，我們專門小組對本案地區(qū)再次進(jìn)行了更有目標(biāo)的市場調(diào)查。(威廉莎士比亞，美國電視電視劇)進(jìn)一步了解北京市和本地區(qū)房地產(chǎn)市場，定位本事件順利上市銷售的字典市場，制定成功銷售的合理可行的計劃方案和銷售策略，努力使本事件成為苦瓜中最亮的明星，并與開發(fā)者一起在苦瓜房地產(chǎn)發(fā)展史上又一次輝煌的發(fā)展在牙齒報告中，戴爾

3、根據(jù)市場營銷學(xué)最經(jīng)典的4P 4C原則確定市場營銷組合。產(chǎn)品(product)公司(company)“price(價錢)”“consumers(消費者)”“放置”(place)“通道”(channels)促銷(promotion)競爭對手(competitors)我們將以專業(yè)的修養(yǎng)、豐富的經(jīng)驗和智慧的靈感，設(shè)計出最適合產(chǎn)品的包裝和銷售方案，使其成為最成功的產(chǎn)品。項目的第一部分是城市概述。本事件位于北緯40度，冬季受高緯度內(nèi)陸季風(fēng)影響，寒冷干燥。夏天受海洋季風(fēng)影響，高溫多雨的典型溫帶半濕風(fēng)型氣候，海拔35米?？喙鲜蔷哂杏凭脷v史的現(xiàn)代文明城市。1986年，驪州被列為全國A級開放城市，河北省四大旅游區(qū)

4、之一，她管轄西泰行、北林首都、天安門62千米、市總面積742平方公里，總?cè)丝?6萬人，管轄14個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦公室、開發(fā)區(qū)。州的人杰地靈建設(shè)已有2300多年的歷史。韓昭烈皇帝劉備，韓桓侯張飛，北魏地理學(xué)家尹道元，“每秒查杰”之一的工會鄰居，苦詩人賈島，宋太祖廣尹都因牙齒。劉冠、張道源、三決議的故鄉(xiāng)，是三國文化的發(fā)源地，被清乾隆皇帝譽(yù)為“天下第一”。自古就有“金股東、向陽、不舉行宴會的房山縣”的說法?？喙辖?jīng)濟(jì)狀況苦瓜地勢平坦，氣候溫和，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的自然基礎(chǔ)條件。市內(nèi)水資源很豐富，儲量遠(yuǎn)高于全省平均水平，水質(zhì)優(yōu)越。交通便利，京廣鐵路、京廣路(107國道)、經(jīng)心高速公路縱貫全

5、國，境內(nèi)有3個火車站和全年吞吐量220噸的鐵路貨場。安裝了兩個高速公路出口，通信順暢，全市建立了全方位多功能的現(xiàn)代化通信系統(tǒng)，節(jié)目控制電話交換機(jī)的總?cè)萘窟_(dá)10萬門。電力供應(yīng)充足。除華北電網(wǎng)、北京電網(wǎng)雙向供電外，市內(nèi)各有21.2萬千瓦火力發(fā)電廠和6000千瓦發(fā)電廠，年發(fā)電量超過3億千瓦，是華北地區(qū)電力最強(qiáng)的縣之一。科學(xué)教學(xué)能力豐富。全市有中央部企業(yè)科研單位40余所，高等?？茖W(xué)校、中等專業(yè)學(xué)校6所，普通中學(xué)33所，職業(yè)中學(xué)3所，科學(xué)技術(shù)人員23580人，知識分子在國民中占全國小城鎮(zhèn)第一位。名勝古跡遍布苦瓜。有劉備環(huán)的大木樓像、三義宮、設(shè)備環(huán)忠店、都道原告里、趙光潤環(huán)清梁寺、遼代建筑云居寺塔和池城寺

6、塔、明代建筑藥王廟、清代建筑行宮等。近年來，新建了京都高爾夫場、慶南高爾夫場、中央電視臺主要拍攝基地等現(xiàn)代旅游娛樂設(shè)施，股東連續(xù)7次獲得國家級保健城市稱號。2000年，苦瓜城市建設(shè)投入力進(jìn)一步加大，總投資額5.3億元，實施了107國道城市區(qū)間擴(kuò)大改造、范陽路綠化美化、市中心廣場建設(shè)、107國道綠色走廊、高速公路兩側(cè)高效農(nóng)業(yè)走廊等10多個形象建設(shè)工程。城市在美、綠色、光、清潔、柔和等方面有了明顯的改善。目前，在省內(nèi)駐扎著國家石油地球物理勘探局、煤田地質(zhì)局、鐵道部建設(shè)廠、華北鋁業(yè)有限公司、凌云機(jī)械廠、“銀河”電腦中心等50多個中立單位。美國、英國、德國、日本、新加坡、加拿大等20多個國家的買家投資

7、股東建立了企業(yè)。涿州在改革中前進(jìn)，在開放中發(fā)展。開發(fā)區(qū)概述河北省苦瓜開發(fā)區(qū)是經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)建立的省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于汝州市東、京深高速公路兩側(cè)，與市中心接壤，總占地面積12.28平方公里，現(xiàn)有人口2.8萬人，現(xiàn)已發(fā)展為集集農(nóng)、工業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、科學(xué)研究、金融、信息服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游娛樂為一體的新產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)和高科技示范區(qū)。到目前為止，苦瓜開發(fā)區(qū)有企業(yè)、事業(yè)單位254家，其中3家企業(yè)39家，高科技企業(yè)19家。開發(fā)區(qū)企業(yè)投資總額為59.3億韓元，累計實際外資額1.5億美元，實際內(nèi)資26億韓元。實現(xiàn)累計國內(nèi)生產(chǎn)總值21.6億韓元。工業(yè)銷售收入為30.3億韓元，財政收入為1.97億韓元，稅收

8、總額為1.12億韓元，企業(yè)利潤總額為1.48億韓元，貿(mào)易出口總額為3444億美元。第二部分區(qū)域市場實況分析一、項目所在的區(qū)域說明本事件位于漳州市東部開發(fā)區(qū)，距市中心約1公里，距京心高速約800米，將成為苦瓜開發(fā)區(qū)的繁華地帶。1、區(qū)域公路說明本案正對著范陽東路旁邊的玫瑰街。2、區(qū)域項目分布南方：原生綠化林北部：原來的村莊東：現(xiàn)在是原生綠化林3、區(qū)域業(yè)務(wù)狀態(tài)說明本地區(qū)已初步具備區(qū)塊形態(tài)，主要以休閑綜合型市場為主。但是整體上混亂，等級低，沒有整體業(yè)務(wù)模式，是路邊分散的包裝形式。(威廉莎士比亞，坦普林，本人) (威廉莎士比亞，坦普林)。二、市場調(diào)查1、研究目的確立本事件的市場市場定位、產(chǎn)品定位，并通過

9、分析研究支持目標(biāo)客戶定位。2、選擇樣品聚焦涿州別墅等項目，提取典型樣品。著名鄭源，華陽小區(qū)，東方之家。3、研究方法：定性研究結(jié)合了調(diào)查法、桌面調(diào)查法、深度采訪法等多種茄子方法。4、分析方法：摘要整理數(shù)據(jù)，得出相關(guān)結(jié)論。“”購買面積分析調(diào)查顯示，購買顧客的面積結(jié)構(gòu)主要集中在250 300平方米范圍內(nèi)。分析本地區(qū)的購買思想基本上屬于理性消費，不追求大戶型，苦瓜的主要家具人口結(jié)構(gòu)比較簡單，需求戶型面積相對經(jīng)濟(jì)，也是本事件地區(qū)別墅購買的主流。從整體結(jié)果來看，購買230-270平方米的人所占的比例很高，這表明以后誰將成為市場的主流?！啊辈少弮r錢分析通過對漳州市整體消費水平的調(diào)查，我公司認(rèn)為漳州市工薪階層

10、月收入在800 1200韓元之間相對較低。家庭收入高最終是尖端的一小部分，但是我們發(fā)現(xiàn)尖端的基數(shù)較大，主要結(jié)構(gòu)是三個茄子主要部分。一是股東的當(dāng)?shù)丶馑宋?，主要是各種商業(yè)精英，地方官員。二是中央直屬機(jī)關(guān)管理；第三，中外企業(yè)投資涿州的領(lǐng)導(dǎo)。由于苦瓜的特殊地理位置及城市屬性，公共交通消費比例也相對穩(wěn)定。對開發(fā)者來說，抓住牙齒部分就像掌握市場一樣。影響“”購買因素分析在調(diào)查中我們很容易看出價格仍然是影響購買的最重要的因素，家庭大部分財力進(jìn)行住房消費的觀念還沒有形成。同時，涿州人越來越重視鄭源、配套設(shè)施，今后我們的產(chǎn)品要增加相應(yīng)的輔助價值?！啊毖例X情況下的客戶分析顧客買房子最關(guān)心的是價格調(diào)查中，價格是最

11、關(guān)心的問題，其次是環(huán)境、戶型、面積。說明本案項目的價格必須得到建筑物質(zhì)量和宣傳的有力支持。位置、環(huán)境等其他問題可以通過宣傳計劃全方位呼吁?？蛻粢话憬邮艿膭e墅總價在65萬韓元以內(nèi)23%的消費者認(rèn)為60萬以上的價格可以接受，而77%的消費者認(rèn)為價格應(yīng)該在65萬以內(nèi)。提案項目主力弧形價格渡邊杏超過65萬韓元。另一個相對好的弧形可以適當(dāng)提高價格，滿足不同水平的需求。*顧客年齡構(gòu)成在40多歲左右調(diào)查結(jié)果顯示，苦瓜別墅購買者主要是40多歲左右。他們工作了很多年，有儲蓄，有事業(yè)基礎(chǔ)和社會地位，對未來充滿信心，所以大膽地進(jìn)行了高級消費。同時，他們有李晟、成熟、主見，消費沒有盲動性，購買時從價錢、部門、質(zhì)量和服

12、務(wù)等方面綜合考慮問題。*別墅購買顧客的擔(dān)心很多，目前信心不足例：價格是多少？建筑物的實際情況如何？另一個問題是模型房間問題。顧客僅憑照片和沙盤無法獲得對房地產(chǎn)的感性認(rèn)識，需要更多的信息。三、城市設(shè)置的結(jié)論摘要從本地區(qū)市場情況分析可以看出，高質(zhì)量住宅事業(yè)比例低，低質(zhì)量低成本老項目多。新的項目計劃目前屈指可數(shù)，給本案的市場定位帶來了很多機(jī)會和廣闊的空間。由于苦瓜目前的供需少，項目不多，但競爭也很激烈，項目質(zhì)量的優(yōu)勢必然成為競爭的有力武器。購房者在同一地區(qū)的項目選擇中對項目自身質(zhì)量的要求越來越高，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價將成為牙齒市場的普遍認(rèn)可。1、牙齒情況下的機(jī)會點1)涿州市房地產(chǎn)別墅市場持續(xù)升溫2)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建

13、設(shè)3)本事件地區(qū)同類產(chǎn)品等級低，產(chǎn)品理念比較落后4)接近經(jīng)心高速，離市中心的直線不遠(yuǎn)5)項目計劃產(chǎn)品設(shè)計可塑性強(qiáng)6)在牙齒情況下，區(qū)域社會規(guī)模適合區(qū)域市場需求2、影響銷售的阻力點1)主族對別墅鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋項目的認(rèn)知度較低2)涿州總體消費水平低3)牙齒地區(qū)暫時沒有其他項目，當(dāng)?shù)厣鐣幼「械?。第三部分產(chǎn)品建議據(jù)初步統(tǒng)計，本案總供應(yīng)量為115戶，共24種戶型，共3種茄子建筑形態(tài)中獨債別墅6種戶型，雙頭別墅3種，聯(lián)立別墅目前為5種戶型。公寓面積從172.48平方米到307.19平方米，單獨別墅公寓面積為262.63-307.19平方米，共18家具，數(shù)量少，只有15.6%，面積比為20.6%。雙別墅戶型面積

14、在227.84-255.88平方米之間，共30家具，26.08%，面積比為28.3%。聯(lián)排別墅戶型面積在172.48-210.04平方米之間，共67戶，面積比為58.2%，面積比為51.1%，最多。小區(qū)別墅部分的總建筑面積約為24851.29平方米。1、設(shè)計藝術(shù)的外部外觀外立面設(shè)計應(yīng)充分反映當(dāng)?shù)匚幕蜌夂?，同時考慮建筑美學(xué)的需要和包裹外墻的功能，通過外立面建筑造型，可以形成有特色的垂直建筑立面空間。建筑物的外表像一幅畫。畫得越多，不是好事。適當(dāng)?shù)刈霾拍苋〉煤玫男Ч?。建筑物本身的造型變化不多，可以用顏色的變化來彌補(bǔ)。如果建筑物本身已經(jīng)有了很多變化，再上色從建筑物的其他角度來看不是好的選擇。引入當(dāng)

15、前先進(jìn)的外在設(shè)計，會給貴陽市帶來新的視覺體驗。在國外，很多高級建筑從設(shè)計角度看并不復(fù)雜，外形變化不大，顏色看起來單一，但有味道，有內(nèi)涵，有文化和人文氛圍。目前中國住宅顏色豐富，但基調(diào)不足，在審美上失敗了?，F(xiàn)在，外表上很少看到曾經(jīng)流行的繁文縟節(jié)，而是被簡潔明了的裝飾色塊和裝飾構(gòu)件代替了。窗戶的開放面越大，大、低的窗臺設(shè)計就越接近人類和自然的距離。(威廉莎士比亞，窗戶，窗戶) (威廉莎士比亞，窗戶)全玻璃陽臺代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽臺，充滿了時代氣息。一些新光盤側(cè)重于想象空間的重新創(chuàng)造：弧、沖孔、角、嫁接等手法的應(yīng)用將藝術(shù)和生活緊密結(jié)合在一起?？傊?，建筑外部立面必須與建筑顏色、造型和建筑設(shè)計樣式相協(xié)調(diào)。使

16、建筑物成為和諧迷人的藝術(shù)品。2、外觀的實用價值保持節(jié)約能源和熱量苦瓜本身的氣候特征在冬季比較冷，因此外墻保溫技術(shù)旨在改善墻的保溫性能，減少建筑物的能耗，提高居住舒適度，讓入住者得到更多的實惠。隨著建筑節(jié)能和大氣環(huán)境保護(hù)要求的提高，20世紀(jì)70-80年代外墻保溫體系發(fā)展迅速，其中用聚苯乙烯制造保溫層和薄灰漿的方法比較普遍。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著建筑技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，外墻保溫實踐已經(jīng)多樣化，技術(shù)也成熟了，因此新標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了聚苯乙烯、巖棉、玻璃棉等多種保證材料，不僅限于薄石膏。我國現(xiàn)階段外墻保溫技術(shù)與發(fā)達(dá)國家相比還存在不少差異。據(jù)統(tǒng)計，最近中國住宅每平方米的年供暖能耗為800千瓦，熱能利用率只有15%，而德

17、國住宅每平方米的年供暖能耗為230千瓦，達(dá)到90%以上。德國建筑節(jié)約能源保溫技術(shù)是包括前后通風(fēng)的外墻保溫技術(shù)、密封隔熱門窗技術(shù)、加熱和調(diào)節(jié)測量技術(shù)在內(nèi)的完善系統(tǒng)。必須同時考慮這種建筑節(jié)約能源保溫技術(shù)的三個茄子方面，如果缺乏某些方面，就不能達(dá)到節(jié)約能源保溫的目的。安全面磚將逐漸退出外長場，新型涂料和各種生態(tài)、環(huán)保材料將大量采用。部分小區(qū)保安措施無能為力，居民需要自行安裝防止住宅失竊的設(shè)備。除了樓板設(shè)備(例如防盜門、電磁鎖等)外，用于陽臺和窗戶，建筑的外觀不會影響漂亮的安全設(shè)備。通常，有三種茄子方法第一個是內(nèi)置防護(hù)網(wǎng)。貼緊客廳陽臺或窗戶內(nèi)部，從下往上安裝金屬網(wǎng)，起到安全的作用，不會影響房間的使用面積。這種防護(hù)網(wǎng)通過上下房綱固定在墻上，裝有金屬的鑰匙插孔，平時業(yè)主鎖住防護(hù)網(wǎng)，起到保護(hù)客廳安全的作用。如果需要清潔玻璃，或者需要火災(zāi)或其他逃生，房東可以用鑰匙打開防護(hù)網(wǎng)，打開每個支架，打開防護(hù)網(wǎng)。大衛(wèi)亞設(shè)，美國電視電視劇，安全名