1、物業(yè)管理方案計(jì)劃書一、 概述項(xiàng)目位于廣州市華南快速干線沙溪入口，是臨近廣州市區(qū)僅存的幾個(gè)適合經(jīng)營大型批發(fā)、物流集散的地塊，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹批發(fā)市場初始開發(fā)構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將批發(fā)市場管理成現(xiàn)代化管理模式，讓業(yè)主在批發(fā)市場里感受到井型有序。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促批發(fā)市場內(nèi)物業(yè)保值增值，樹立我批發(fā)市場的品牌形象。三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。四、 人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整

2、個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 1 總監(jiān) 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。 2 經(jīng)營部經(jīng)理 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。 3 辦事員 3 文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。 財(cái)會(huì)要持證 4 安監(jiān)經(jīng)理 1 具體管理、調(diào)度、安排安檢人員工作事宜等。 5 安監(jiān)人員 門衛(wèi)、巡更、停車管理、物業(yè)內(nèi)公共秩序，（按場地大小每100/1人3班 ）具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。 7 保安人員 8 清潔人員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔六、 前期物業(yè)接管a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收，從物業(yè)管理角度向批發(fā)市場領(lǐng)導(dǎo)提出建議。b

3、) 物業(yè)接管驗(yàn)收l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請求給予協(xié)助解決。l

4、在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，物業(yè)管理處查明原因后，及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，并向領(lǐng)導(dǎo)請示，以期盡快對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理處簽發(fā)接管文件。l 當(dāng)物業(yè)管理處簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。七、 入伙1、準(zhǔn)備工作l 治安方面：批發(fā)市場四周安裝防護(hù)欄；并增強(qiáng)安監(jiān)人員巡邏；l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉批發(fā)市場由多個(gè)出入口到三進(jìn)二出；增設(shè)三個(gè)上落貨區(qū)；重新規(guī)劃停車位置，去除不合理車位。l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池

5、(屋)或垃圾清運(yùn)站等l 通道燈：是實(shí)際情況需要，增減通道燈，方便車輛、卸貨人員夜間工作，亦方便安監(jiān)人員在夜間管理批發(fā)市場l 分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l 召開批發(fā)市場商戶集體會(huì)議，制定商戶管理守則流程；l 制定批發(fā)市場商戶管理流程后，印刷表格發(fā)給各商戶；2、協(xié)調(diào)工作l 與供電局、自來水公司、當(dāng)?shù)嘏沙鏊徒值赖葐挝桓愫寐?lián)系工作，保證商戶進(jìn)駐后的水、電等的一應(yīng)方便。l 代商戶與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號(hào)，方便進(jìn)駐商戶。3、商戶辦理進(jìn)駐手續(xù)程序已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同或租約合同 確認(rèn)商戶身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、

6、物管費(fèi)，蓋章商戶簽署遵守物業(yè)管理協(xié)議向進(jìn)駐商戶辦理手續(xù)八、 物業(yè)裝修與管理商戶在進(jìn)駐后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，商戶在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫商戶 裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。商戶在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。商戶在裝修前向物業(yè)管理處申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，商戶、施工隊(duì)及物業(yè)管理處三方應(yīng)在申

7、請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存

8、真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。十、 日常管理（一）房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容： 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修。 無違章裝修 及時(shí)聽取商戶意見。對批發(fā)市場內(nèi)的道路24小時(shí)管制，疏導(dǎo)車輛交通，盡量避免堵塞現(xiàn)象出現(xiàn) 辦公室工作程序 8：008：30向總值班了解和處理商戶保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案（二）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督

9、巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈頻度 8H內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時(shí)維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無

10、堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序 8：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練頻度 24

11、H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 每周一次，每次1H標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練（四）安全護(hù)衛(wèi)、停車管理（五）保潔管理工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾、道路無泥

12、沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下程序 5：007：00地面清掃；7：008：00清運(yùn)垃圾；8：0010：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：3015：00清運(yùn)垃圾；15：0016：00地面清掃保潔五、 經(jīng)營預(yù)測A 經(jīng)營收入： 元（每月，以下省略）經(jīng)營收入包含項(xiàng)目: l 物業(yè)管理費(fèi)： 元應(yīng)收 元預(yù)計(jì)收入 元（收繳率90%）l

13、 維修服務(wù)費(fèi)： 元l 其他收入： 元共計(jì)收入： 萬元B 支出： 萬元l 人員工資福利共： 元（安監(jiān)人員平均每人3600元/月 辦公室人員平均每人 元/月 l 辦公費(fèi)用：2.5萬元（辦公、雜物開支、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元l 稅金： 萬元l 不可預(yù)見費(fèi)用： 萬元C 潤虧： 萬元D 物業(yè)接管期間前期投入： 萬元（【辦公設(shè)施購置費(fèi)：電腦 6臺(tái)；打印機(jī)1臺(tái) ；復(fù)印機(jī)1臺(tái) ；辦公桌椅12套以上 ；辦公文具等 】、【通訊器材：對講機(jī) 20臺(tái)；后備電池 40塊】、【員工服裝配置費(fèi)每人：春裝 2；秋裝 2；冬裝外套 ；軍鞋/靴 ；帽 ；武裝皮帶 】、【安全護(hù)衛(wèi)用品：DV攝像 2；伸縮警

14、棍 ；安全頭盔 ；盾牌 ；滅火筒 】、【規(guī)劃設(shè)施：員工宿舍 ； 】）e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* M2 （1） 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì)1 經(jīng)理 1 1200 12002 經(jīng)營部主任 1 800 8003 辦事員 3 600 18004 物業(yè)管理員 1 800 8005 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 35006 水電工 1 700 7007 保潔員 2 400 800工資總額合計(jì) 9600工資總額合計(jì)：9600元/月；元/年福利：*23%=26496（元/年）合計(jì)：14.17萬元/年（2） 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元（3） 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*8