1、論土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的異同摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.61.2個百分點。中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)不斷發(fā)展的同時，也伴隨著各種土地問題的產(chǎn)生，土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥是其中比較突出的兩個問題。關(guān)鍵詞：出讓 劃撥 土地使用權(quán) 期限正文： 最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 房地產(chǎn)開發(fā)投資從1993 年的193715 億元增長到2003 年的1010611 億元,10年間增長了4. 2 倍,

2、平均每年增長17. 96% , 盡管比同期我國全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1. 5 個百分點, 但是卻遠遠超過了同期我國GDP 的增長速度。在此背景下, 由于一段時間以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格大幅上漲, 全國各地高達1. 2 億平方米的商品房庫存量, 以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的拖欠民工工資、暴力征地等現(xiàn)象, 引起人們對房地產(chǎn)開發(fā)的批評與質(zhì)疑。近年來，隨著機關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個人對劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢。例如,2007年，隆陽區(qū)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓13.779公頃，補繳土地出讓金179.148萬元；2008年，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12.708公頃，補繳土地出讓金48

3、5.294萬元，劃撥土地使用權(quán)交易2008年比上年下降1.071公頃，而補繳土地出讓金比上年增加306.146萬元?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。土地問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中比較突出的問題，接下來我就土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的定義、區(qū)別、以及各自的使用情況做下一簡要的論述。劃撥土地與出讓土地是取得國有土地使用權(quán)的兩種不同法定方式，在適用范圍、土地地價、管理方式、權(quán)益內(nèi)容等方面存在諸多不同。劃撥用地主要是國家機關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施等用地，無償取得是其主要特征；出讓用地是當前最普遍的取得土

4、地使用權(quán)的方式，其主要特征是土地使用者應向國家支付土地使用權(quán)出讓金，并通過合同方式進行管理。 【土地使用權(quán)出讓】，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標、拍賣、掛牌、協(xié)議四種?！就恋厥褂脵?quán)劃撥】：指劃撥土地使用權(quán)。根據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十二條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補

5、償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”【區(qū)別】：從時間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年；而劃撥是無期限的。從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償?shù)瘸杀举M用就可以供地了。 從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無盈利性質(zhì)的?！颈锥恕砍鲎尩谋锥耍?、出讓年限過長，例娛樂、商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，如果隨著土地出讓加快，可以

6、出讓的地塊也隨之減少，那么幾十年后，還有什么地可以出讓。2、出讓方式中的拍賣、掛牌以價高者得的單純形式，那么造成的就是有些土地價格抬高，虛高。最明白就是房地產(chǎn)業(yè)的，地王現(xiàn)象。劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機關(guān)、企業(yè)，等到機關(guān)、企業(yè)搬遷、破產(chǎn)，需要處置土地時候，資產(chǎn)都流失了！目前劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓存在的主要問題劃撥國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是指以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實

7、利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進入市場。在實際過程中也產(chǎn)生了一些問題。劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓一是大量劃撥土地被閑置。例如，軍隊、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個人使用，要么被閑置。雖然城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七條規(guī)定“對未經(jīng)批準擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款”，而在現(xiàn)實中，對這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因為沒有較好的強制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各級行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的

8、劃撥土地，政府沒有及時收回儲備，導致老街區(qū)的土地由這些單位報政府批準后自行轉(zhuǎn)讓出售，導致國有土地資產(chǎn)流失。如何采取措施應對劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題（一）嚴格執(zhí)行土地收購、儲備制度（二）修改相關(guān)法規(guī)，嚴格限制減免劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補交土地出讓金（三）建立劃撥土地使用權(quán)動態(tài)管理制度（四）嚴格劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。嚴格執(zhí)行城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。為此土地使用權(quán)出讓