1、第四章 土地征收管理,第一節(jié) 土地征收概述 第二節(jié) 土地征收的審批 第三節(jié) 土地征收的補(bǔ)償及安置 第四節(jié) 土地征收方案的編制、審批及批后實(shí)施,第一節(jié) 土地征收概述,一、土地征收的概念及特征 二、土地征收的法律特征 三、土地征收的原則,一、土地征收的概念,土地征收，是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，并依法給予一定補(bǔ)償?shù)男袨椤?二、土地征收的法律特征,1、征收主體、客體的確定性 2、征收性質(zhì)的強(qiáng)制性 3、征收行為的有償性 4、征收過(guò)程的程序性 5、征收土地行為的公開(kāi)性 6、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性,三、土地征收的原則,1、嚴(yán)格維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制原則 2、珍惜耕地，合理利用土地的

2、原則 3、兼顧國(guó)家和集體利益的原則 4、征收土地要符合法律規(guī)定的原則,第二節(jié) 土地征收的審批,一、土地征收的審批權(quán)限 二、征收土地報(bào)批程序 三、征收土地審批與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批之間的關(guān)系,一、土地征收的審批權(quán)限,1經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地 (1)基本農(nóng)田。 (2)基本農(nóng)田以外超過(guò)35公頃的耕地。 (3)超過(guò)70公頃的其他土地。 2省級(jí)人民政府批準(zhǔn)方可征收的土地 征收前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。,二、征收土地報(bào)批程序,申請(qǐng) 擬訂方案并上報(bào) 審批 公告、登記 實(shí)施征收 頒發(fā)證書(shū)，辦理土地登記 征收土地的收回,三、征收土地審批與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批之間的關(guān)系,1農(nóng)

3、用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)屬?lài)?guó)務(wù)院，則征地批準(zhǔn)權(quán)也屬?lài)?guó)務(wù)院；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)屬省級(jí)政府的，則征地也在省政府。 2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用由省級(jí)政府批準(zhǔn)，征地需報(bào)國(guó)務(wù)院的，則省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后，將材料隨征地方案報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 3單獨(dú)選址的項(xiàng)目在批準(zhǔn)征用集體土地的同時(shí)，批準(zhǔn)建設(shè)用地； 4規(guī)劃區(qū)內(nèi)分批次的土地征收有時(shí)在辦理審批手續(xù)時(shí)無(wú)具體的建設(shè)項(xiàng)目，所以在批準(zhǔn)征收土地時(shí)，不一定批準(zhǔn)建設(shè)用地(不批準(zhǔn)供地方案)。 5建設(shè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地，在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)，批準(zhǔn)建設(shè)用地，不搞征地。 6. 建設(shè)項(xiàng)目使用未利用國(guó)有土地，不搞農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，直接批準(zhǔn)建設(shè)用地。,第三節(jié) 土地征收的補(bǔ)償及安置,一、征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)成 二、征地補(bǔ)償?shù)牟?/p>

4、驟 三、土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 四、關(guān)于土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),一、征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)成,土地補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi),二、征地補(bǔ)償?shù)牟襟E,1. 辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?2. 確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 3. 擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見(jiàn) 4. 征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施 5. 征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用,三、土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),（一）征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 1. 征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六倍至十倍?！?2. 征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 征收耕地安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地

5、單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍，但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年的15倍。 3. 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 依照法律規(guī)定，地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定。,（二）征收其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這里的其他土地包括園地、魚(yú)塘、藕塘、宅基地、林地、牧地、草地等。,（三）關(guān)于征收城市郊區(qū)菜地的問(wèn)題 關(guān)于新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，按照城市規(guī)模的大小分別確定不同的標(biāo)準(zhǔn)。每征收

6、1畝城市郊區(qū)菜地，城市人口100萬(wàn)以上，繳納700010000元；城市人口50萬(wàn)-100萬(wàn)的，繳納5000-7000元；城市人口50萬(wàn)人以下的，繳納3000-5000元。,（四）大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償和移民安置辦法由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例已經(jīng)2006年3月29日國(guó)務(wù)院第130次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2006年9月1日起施行。,四、關(guān)于土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),（一）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制定 1、 統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的概念及內(nèi)涵 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域?yàn)橹鳎?，綜合考慮被征收農(nóng)用地類(lèi)型、質(zhì)量、等級(jí)、

7、農(nóng)民對(duì)土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值。 統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)。征地補(bǔ)償費(fèi)用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素確定相應(yīng)的土地補(bǔ) 償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。,2、制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基本原則 （1）主導(dǎo)性原則。 （2）適當(dāng)從高原則 （3）協(xié)調(diào)平衡原則 （4）公開(kāi)聽(tīng)證原則,3、制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基本要求 兩個(gè)層次 一是市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市（縣）行政區(qū)域?yàn)榛締卧朴啠?二是市（縣）內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市（縣）劃分為不同區(qū)域，確定各

8、區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。 市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)，在省內(nèi)進(jìn)行綜合平衡；市（縣）分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上形成。 分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)地塊修正體系。 統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般35年調(diào)整一次。,4、制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的工作步驟 （1）確定測(cè)算范圍； （2）確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量； （3）確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值； （4）確定市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)； （5）確定市（縣）分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。,5、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定 （1）主導(dǎo)耕作制度的確定 主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類(lèi)。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種

9、面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類(lèi)在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進(jìn)行判斷。 （2）主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定 主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過(guò)抽樣調(diào)查采集。,6、主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值的確定 （1）主要農(nóng)作物價(jià)格的確定 主要農(nóng)作物價(jià)格在調(diào)查市場(chǎng)價(jià)格和國(guó)家收購(gòu)價(jià)格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價(jià)格確定。 （2）主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的確定 主要農(nóng)作物年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。,7、市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定 市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值在主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地附加收益情況（其他種植、養(yǎng)殖等多種

10、經(jīng)營(yíng)）適當(dāng)向上調(diào)整后確定。 8、分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定 分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市（縣）統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上通過(guò)區(qū)域條件修正測(cè)算確定。 各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農(nóng)作物類(lèi)別以及多種經(jīng)營(yíng)水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。 9、聽(tīng)證和驗(yàn)收 根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)必須依法組織聽(tīng)證，并根據(jù)聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)評(píng)審驗(yàn)收，綜合平衡。,（二）征地區(qū)片綜合地價(jià)的制定 1、概念及內(nèi)涵 征地區(qū)片綜合地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征地區(qū)片價(jià)）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、

11、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 征地區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。,2、基本原則 （1）維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則 （2）同地同價(jià)原則 （3）協(xié)調(diào)平衡原則 （4）公開(kāi)聽(tīng)證原則,3、基本要求 （1）征地區(qū)片價(jià)作為征地補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下不設(shè)定宗地補(bǔ)償費(fèi)修正體系；確需設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系應(yīng)一并公布。 （2）一個(gè)市（縣）的征地區(qū)片價(jià)

12、原則上控制在46個(gè)級(jí)別。 （3）征地區(qū)片價(jià)應(yīng)設(shè)定對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般35年更新一次。,4、工作步驟 （1）確定測(cè)算范圍； （2）劃定區(qū)片； （3）測(cè)算區(qū)片綜合地價(jià)； （4）對(duì)區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整； （5）測(cè)算結(jié)果聽(tīng)證和修改； （6）確定征地區(qū)片價(jià)； （7）整理與編制成果。,5、區(qū)片的劃定 （1）有農(nóng)用地定級(jí)成果市（縣）的區(qū)片劃定 已經(jīng)根據(jù)農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程完成農(nóng)用地定級(jí)工作的市（縣），在農(nóng)用地級(jí)別的基礎(chǔ)上，按照關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)土資發(fā)2004238號(hào)的精神，考慮人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對(duì)農(nóng)用地級(jí)別進(jìn)行修正和調(diào)整

13、，劃分區(qū)片。 （2）沒(méi)有農(nóng)用地定級(jí)成果市（縣）的區(qū)片劃定 沒(méi)有開(kāi)展農(nóng)用地定級(jí)工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據(jù)地類(lèi)、人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位等因素對(duì)基本單元進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和調(diào)整，劃定區(qū)片。,6、測(cè)算方法 （1）農(nóng)地價(jià)格因素修正測(cè)算法 征地區(qū)片價(jià)以農(nóng)地價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮人均耕地?cái)?shù)量和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。 （2）征地案例比較測(cè)算法 根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比較確定征地區(qū)片價(jià)。 （3）年產(chǎn)值倍數(shù)測(cè)算法 根據(jù)年產(chǎn)值倍數(shù)分別計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)確定征地區(qū)片價(jià)。,7、驗(yàn)證和調(diào)整 征地區(qū)片價(jià)初步結(jié)果必須與現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平進(jìn)行

14、比較和驗(yàn)證，測(cè)算的征地區(qū)片價(jià)低于現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平和農(nóng)民現(xiàn)有生活水平的，不足以支付失地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的， 需要進(jìn)行調(diào)整。 8、聽(tīng)證和驗(yàn)收 根據(jù)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定，征地區(qū)片價(jià)必須依法組織聽(tīng)證，并根據(jù)聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)綜合平衡，評(píng)審驗(yàn)收。,五、關(guān)于被征地農(nóng)民安置途徑,1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。 2、重新?lián)駱I(yè)安置。 3、入股分紅安置。 4、異地移民安置。,第四節(jié) 土地征收方案的編制、審批及批后實(shí)施,一、土地征收方案的編制 二、土地征收方案批后實(shí)施,一、土地征收方案的編制,(一)征收土地方案編制的主體 征收土地方案一般由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)編制。 (二)征收土地方案的內(nèi)容 征收土地

15、方案要說(shuō)明被征土地的數(shù)量、位置、權(quán)屬以及土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等內(nèi)容，以表格的形式填寫(xiě)，同時(shí)另附以下材料： 建設(shè)擬征(占)地土地權(quán)屬情況匯總表。 耕地以外的其他土地的有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 用地單位對(duì)本方案的意見(jiàn)。 1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地范圍、面積、利用現(xiàn)狀及權(quán)屬關(guān)系。,（三）征地方案的編制程序,1、確定征地范圍 2、告知征地情況 3、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 4、確定征地補(bǔ)償費(fèi)、需要安置的人數(shù)和安置途徑 5、擬定征收土地方案 6、征求意見(jiàn) 7、簽字上報(bào)審批,（四）土地征收方案的審核,擬定的土地征收方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領(lǐng)導(dǎo)簽字上報(bào)至有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審查批準(zhǔn)。,二、土地征收方案批后實(shí)施,（一）批后實(shí)施的工作程序 1、土地征收方案公告 2、制訂補(bǔ)償?shù)怯浄桨?3、征地補(bǔ)償?shù)怯?4、擬定征地補(bǔ)償安置方案，并公告、聽(tīng)取意見(jiàn) 5、征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后實(shí)施,（二）批后實(shí)施的目的與特點(diǎn),1、增加了辦事的透明度。 2、征地補(bǔ)償?shù)怯浿贫仁怯衅谙薜?不是無(wú)期限的. 3、安置方案批準(zhǔn)后由市縣土地管理局會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究落實(shí). 4、廣泛征求被征地村民小組群眾的意見(jiàn)。 5、體現(xiàn)征地的強(qiáng)制性。 6、是征地方案改革的主要途徑（防止腐