1、房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析,-房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力分析,波特五力模型理論,五力分析模型是邁克爾波特(Michael Porter)于80年代初提出，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。,五力分別是：,2.潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、,3.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、,4.購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力、,1.替代品的替代能力、,5.行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力、,五力模型框架,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,現(xiàn)有公司間的競(jìng)爭(zhēng),潛在進(jìn)入者,新進(jìn)入者的威脅,供應(yīng)商,供方議價(jià)能力,替代品的威脅,替代品,購(gòu)買者,買方議價(jià)能力,房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析,房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況,研究,Part 1,（一）替代產(chǎn)品的

2、威脅：,波特認(rèn)為，替代品價(jià)格越低、質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低，其所能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力就強(qiáng)。,房地產(chǎn)的住房屬于商品房。對(duì)于商品房的替代品有政府保障性住房的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房；還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房；單位的公積金住房。,政府的保障性住房數(shù)目不多，地方的腐敗現(xiàn)象都難以使其發(fā)揮到作用，無(wú)法滿足住房需求 。更不可能真正威脅到商品房。,小產(chǎn)權(quán)房主要問(wèn)題是購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)太大。,綜上所述：這些替代品的缺陷較大、競(jìng)爭(zhēng)力弱，很難威脅到商品房。,（二）潛在的新進(jìn)入者威脅：,波特認(rèn)為，潛在競(jìng)爭(zhēng)者在給行業(yè)帶來(lái)新生產(chǎn)能力、新資源，但也有威脅。,首先，房地產(chǎn)的進(jìn)入與退出的壁壘很高，很難有企業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)并且搶占市場(chǎng)。,其次，隨著近兩年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控加劇和銀行對(duì)房地產(chǎn)的銀根緊縮，很少有人會(huì)再次冒險(xiǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。,再者，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代成為不爭(zhēng)的事實(shí)。,綜上所述：由于進(jìn)入的門檻高，產(chǎn)品差異化、資本要求高、政府政策限制，所以國(guó)內(nèi)新進(jìn)入者威脅小。,（三）供應(yīng)商的議價(jià)能力：,從波特五力模型來(lái)分析，中國(guó)供應(yīng)商從住房的交易中他們得到的是暴利。,開發(fā)商在與政府的博弈中，政府下達(dá)的限制購(gòu)買的政策絲毫沒有觸及開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，歷來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控總是緊一緊松一松，開發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周期。,房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒有替代品，因而只有一種供應(yīng)商，供應(yīng)商的議價(jià)能力得

4、到提高。,綜上所以，在中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)商的議價(jià)能力比較強(qiáng)，面對(duì)他們的威脅手段提高價(jià)格，和降低產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)，客戶往往沒有辦法，只能妥協(xié)。,我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。,（四）購(gòu)買方的議價(jià)能力：,目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。,在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響都猶如蚍蜉撼大樹的效果可見一斑。,綜上所述，在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，購(gòu)買方的議價(jià)能力比較弱。,波特認(rèn)為，大部分行業(yè)中的企業(yè)，相互之間的利益都緊密地交織在一起。其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度與許多因素有關(guān)。,（五）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力：,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量。,（五）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者

5、的競(jìng)爭(zhēng)能力：,例如：萬(wàn)科、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)、綠地、中國(guó)海外、綠城、富力、碧桂園、雅居樂。這十個(gè)是2011年我國(guó)房地產(chǎn)前十巨頭壟斷者。,（五）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力：,行業(yè)增長(zhǎng)程度高。,高額固定成本。,區(qū)域性強(qiáng)。,綜上所述：我國(guó)房地產(chǎn)同行之間競(jìng)爭(zhēng)不厲害。表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。, 房地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素,Part 2,房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵成功因素,（一）必要的土地資源儲(chǔ)備 土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈，同時(shí)，地價(jià)也是房地產(chǎn)成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越，價(jià)格便宜的土地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言非常關(guān)鍵，土地資源的豐竭

6、直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 （二）豐富的人力資源 房地產(chǎn)業(yè)具有知識(shí)密集、業(yè)務(wù)門類廣、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，涉及投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、企業(yè)管理、成本核算、建筑施工、物業(yè)管理、法律等諸多專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須擁有大量高素質(zhì)的復(fù)合型人才。,（三）雄厚的資金實(shí)力 房地產(chǎn)資金密集型行業(yè)，投資金額大，回收期限長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實(shí)力做后盾。 雄厚的資金實(shí)力包括兩個(gè)方面：一是要有充裕的自有資金，二是要有良好的融資能力。,（四）誠(chéng)實(shí)可信的品牌 國(guó)內(nèi)的一些企業(yè)，如萬(wàn)科、中海、金地等在公眾中樹立了良好的品牌形象，因此其產(chǎn)品在市場(chǎng)上也是極受歡迎的，保證了公司的成長(zhǎng)環(huán)境。 （五）準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握能力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)把握能力是指企業(yè)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)把握能力表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷方案的選擇和現(xiàn)代營(yíng)銷手段的運(yùn)用能力等方面。,（六）良好的企業(yè)文化 企業(yè)愿景,企業(yè)宗旨,企業(yè)核心價(jià)值觀，規(guī)范管理，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，循法尚德，回饋社會(huì)。追求卓越，以人