1、第二講 土地權(quán)屬調(diào)查,主要內(nèi)容,2.1 土地權(quán)屬 2.3 土地劃分與編號 2.4 土地權(quán)屬調(diào)查,2,2.1 土地權(quán)屬,一、 土地權(quán)屬的內(nèi)涵,土地權(quán)屬：又稱地權(quán)，是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在土地之中的排他性完全權(quán)利。,土地所有權(quán),土地所有者依法對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利,土地使用權(quán),土地使用人依法對土地加以利用的權(quán)利,核心,土地他項權(quán)利：租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)（相鄰權(quán)）,3,地役權(quán),地役權(quán)，是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。 其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便

2、利而設(shè)立的用益物權(quán)。,一、 土地權(quán)屬的內(nèi)涵,5,土地權(quán)源,6,一、 土地權(quán)屬的內(nèi)涵,土地使用權(quán)出讓的最高年限： 住宅用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或者其他用地50年。,土地權(quán)屬主：指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用 權(quán)的單位或個人。,7,二、土地權(quán)屬管理,定義：為維護土地的社會主義公有制、保護土地所有權(quán)與使用者的合法權(quán)益、正確處理土地權(quán)屬問題、妥善調(diào)處土地權(quán)屬糾紛和合理調(diào)整土地關(guān)系而進行的工作。,內(nèi)容： 土地權(quán)屬的確認 土地權(quán)屬變更 土地權(quán)屬爭議的調(diào)處 土地權(quán)屬方面違法行為的查處,8,土地權(quán)屬的確定：簡稱確權(quán)，指依照法

3、律對土地權(quán)屬狀況的認定，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類別、權(quán)利人及其身份、土地位置等的認定。,二、土地權(quán)屬管理,土地權(quán)屬變更：通過土地登記手段對土地使用權(quán)、所有權(quán)的權(quán)屬或土地他項權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變更進行的管理工作。,9,三、土地權(quán)屬的確定,1、土地權(quán)屬的確認方式,文件確認,慣用確認,仲裁確認,協(xié)商確認,10,2、農(nóng)村地區(qū)（含郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認 文件確認、慣用確認、協(xié)商確認和仲裁確認結(jié)合 3、城市土地使用權(quán)的確認,文件確認,房地產(chǎn)使用證,征（撥）地批準書和合同書,城市住宅用地確權(quán)的文件,有償使用合同書和國有土地使用權(quán)證書,土地使用合同書、協(xié)議書、換地書等,單位用地紅線圖,三、土地權(quán)

4、屬的確定,11,4、鐵路、公路和軍隊、風(fēng)景區(qū)國有土地使用權(quán)的確認,2.2 土地劃分與編號（重點）,一、土地的劃分 概念：土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。 1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分： 省市區(qū)街道街坊宗地（地塊） 2. 農(nóng)村地區(qū)土地劃分： 省縣（縣級市）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政村宗地（地塊） 圖斑,12,二、地塊與宗地,13,三、宗地的劃分,1、 劃分方法： 由一個權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地，稱為獨立宗； 如果同一權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地； 如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各

5、權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗（分為共有宗或共用宗）。 對一個權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。,14,三、宗地的劃分,2、爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分 爭議地：即兩個或兩個以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。 間隙地：指無土地使用權(quán)屬主的空置土地。 飛地：鑲嵌在另一個土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。,15,三、宗地的劃分,3、集體土地所有權(quán)宗地的劃分 依照中華人民共和國土地管理法規(guī)定，農(nóng)

6、村可根據(jù)集體土地所有權(quán)單位的土地范圍劃分土地所有權(quán)宗地。 4、集體土地非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)宗地劃分 按集體土地的使用權(quán)單位的用地范圍劃分為宗地，一般反映在農(nóng)村居民地地籍圖上。,四、土地編號,1、地籍編號 地籍編號是地籍管理的基礎(chǔ),地籍編號有利于土地規(guī)劃、計劃、統(tǒng)計與管理，便于利用計算機建立地籍信息系統(tǒng)，以便于檢索、修改、貯存和使用。,地籍編號的原則 適應(yīng)性 惟一性 統(tǒng)一性 可擴展性 可更新性 實用性,地籍編號的順序 自西向東、自北向南，由“01”或“001”開始,17,四、土地編號,地籍編號的方法 以地（市）級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查，地籍編號分為四級。 即：區(qū)（縣）街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）街坊（村）

7、宗地 舉例：廣州市東山區(qū)第 3 街道第 5 街坊第 28 宗地，其地籍編號為：002 03 05 028 ，也可以表示為002-3-5-28。 以縣級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查時，地籍編號分為三級。 即：街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）街坊（村）宗地 舉例：安徽省宿州市靈壁縣第 4 街道第12街坊第115宗地，其地籍編號為：04 12115 ，也可寫為：4-12-115 。,18,表2-1 宗 地 編 號,注：城鎮(zhèn)中在劃分街坊時一般以馬路、巷道、河溝等線狀地物為界來劃分、街坊劃分不宜過大， 以宗地不超過999個為宜，并且要給變更編號留有較大的余地。,19,宗地編號實例,20,根據(jù)宗地的劃分情況，每個宗地編號共

8、長13位，第1-10位為該宗地所屬行政區(qū)劃的代碼。其中：前6位即省、地市、縣/區(qū)的代碼可直接采用身份證的前6位編號方案；第7、8位為街道/鎮(zhèn)/鄉(xiāng)代碼；第9、10位為街坊/村代碼。第11、12、13位為宗地所在街坊村范圍內(nèi)按“弓”型順編的序號。,410811 060 209 111 焦作山陽區(qū)，身份證前六位 李萬街道區(qū)劃 北李萬村 某宗地號 410811 060 210 112 小北張村 某宗地 410811 060 211 220 靈泉陂村 某宗地,四、土地權(quán)屬界址,土地權(quán)屬界址（簡稱界址）包括界址線、界址點和界標。 界址線：指相鄰宗地之間的分界線，或稱宗地的邊界線。 界址點：指界址線或邊界線

9、的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點。 界標：指在界址點上設(shè)置的標志。,五種界標,混凝土界址標樁,帶鋁帽的鋼釘界址標樁,噴漆界址標樁,帶塑料套的鋼混界址標樁,石灰界址標樁,21,圖2-1 混凝土界址標樁,圖2-2 石灰界址標樁,圖2-3 帶鋁帽的鋼釘界址標樁,圖2-4 帶塑料套的鋼棍界址標樁,22,圖2-5 噴漆界址標志,23,五、邊界類型與邊界系統(tǒng),1.邊界類型： 行政邊界 宗地邊界 地塊邊界 2.邊界系統(tǒng) 邊界系統(tǒng):人們或政府管理機構(gòu)通常以某種方式所承認的界線存在形式。一般包括普通邊界和法律邊界。 普通邊界:主要依靠自然或人造的邊界要素，依據(jù)各地的普通規(guī)則，但沒有精確的邊界數(shù)據(jù)，或有界數(shù)據(jù)但又沒有法律手續(xù)

10、固定下來的邊界。 法律邊界:對人造的或自然的邊界要素進行精確的測量，獲取測量數(shù)據(jù)，通過法律程序給予承認，并在實地以法律的形式固定下來的邊界。,24,2.3 土地權(quán)屬調(diào)查,土地的權(quán)屬狀況； 土地的位置； 土地的行政區(qū)劃界線，及相關(guān)的地理名稱等； 對城鎮(zhèn)國有土地，調(diào)查土地的利用狀況和土地級別。,一、調(diào)查的主要內(nèi)容,其中權(quán)屬狀況是重點，包括權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得土地時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。,25,二、 土地權(quán)屬調(diào)查的實施,土地 權(quán)利人,土地登記公告,土地調(diào)查申請,材料審查,指界通知,預(yù)編宗地號,劃分街坊,現(xiàn)場確權(quán),宗地草圖,街坊草圖,地籍測量,成果應(yīng)用,測繪與土地管理部門,土

11、地管理部門,地籍調(diào)查準備,26,二、 土地權(quán)屬調(diào)查的實施,27,1、權(quán)屬調(diào)查準備,注意問題： 各種資料尤其是權(quán)屬資料的完整、多樣； 工作任務(wù)明確、合理、協(xié)調(diào)統(tǒng)一； 考慮調(diào)查中各種可能的糾紛； 合理的劃分街坊、宗地，為地籍測量作準備。,28,1、權(quán)屬調(diào)查準備,街坊界線,第1街坊,第2街坊,第4街坊,第3街坊,第5街坊,1：500,1）街坊劃分圖,29,1、權(quán)屬調(diào)查準備,2）預(yù)編宗地號,結(jié)合土地登記申請材料、權(quán)源材料、舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖; 預(yù)編宗地號; 注意不重不漏。,30,資料準備,繪制宗地草圖,定 界,指界通知,指 界,資格確認,熟悉地籍權(quán)屬的有關(guān)檔案，做到心中有底，知源知界；,發(fā)

12、放指界通知書，土地使用者資格材料審核；,現(xiàn)場對土地使用者、相關(guān)使用者法人代表或委托代理人的資格認證；,對土地用途，坐落，地號的調(diào)查，現(xiàn)場核實土地使用者權(quán)源材料、申請材料檔案的一致性；,經(jīng)三方確認界址點（線）無爭議后，填寫地籍調(diào)查表，簽章，并現(xiàn)場為界址點做標記，或埋設(shè)標志；,繪制宗地草圖，實地丈量界址線。,2、實地調(diào)查,31,三、 土地權(quán)屬狀況調(diào)查,1、土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查,土地權(quán)屬性質(zhì)分為國有土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)及土地他項權(quán)利等。 集體土地使用權(quán)分為集體農(nóng)用土地使用權(quán)、集體土地 建設(shè)用地使用權(quán)（農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地）、 集體土地未利用地使

13、用權(quán)。 土地他項權(quán)利 用益物權(quán)：擔(dān)保物權(quán)：,三、 土地權(quán)屬狀況調(diào)查,2、土地權(quán)屬來源情況、使用權(quán)類型調(diào)查 土地權(quán)屬來源(簡稱權(quán)源)是指土地權(quán)屬主依照國家法律獲取土地權(quán)利的方式。,33,國有土地使用權(quán)類型有：劃撥、出讓、國家作價出資 （入股）、國家租賃、國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)。,3、其他要素的調(diào)查,1） 取得土地的時間和土地年限 2） 土地位置 3） 土地利用分類和土地等級調(diào)查,34,三、 土地權(quán)屬狀況調(diào)查,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,1. 指界 概念：界址調(diào)查的指界是指確認被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址點線的具體位置。 現(xiàn)場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。當(dāng)由單位法人代表指界

14、，則出示法人代表證明。當(dāng)法人代表不能親自出席指界時，應(yīng)由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個土地所有者或使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。,35,對于違約缺席指界的，按下述辦法處理： (1) 如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準確定； (2)如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關(guān)圖件和文件，結(jié)合實地現(xiàn)狀決定。 (3) 確定界址線確界后的結(jié)果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場公告，如有異議的，必須在結(jié)果送達之日起十五日內(nèi)提出重新確界申請，逾期不申請，確界自動生效。,36,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,2. 權(quán)屬主不明確的界線調(diào)查,37,

15、四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,(1)征地后未確定使用者的剩余土地和法律、法規(guī)規(guī)定為國有而未明確使用者的土地，在國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 集體土地所有權(quán)和村集體土地所有權(quán)界線調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況劃定土地界線。 (2) 暫不確定使用者的國有公路、水域的界線，一般按公路、水域的實際使用范圍確界。 (3) 不明確或暫不確定使用者的國有土地與相鄰權(quán)屬單位的界線，暫時由相鄰權(quán)屬單位單方指界，并簽訂權(quán)屬界線確認書，待明確土地使用者并提供權(quán)源材料后，再對界線予以正式確認或調(diào)整。,3. 界標的設(shè)置,38,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,（1）對于弧形界址線，按弧線的曲率可多設(shè)幾個界標。對于彎曲過多的界址線，可以采取截彎取直

16、的方法，但由取直劃進、劃出的土地面積應(yīng)盡量相等。 （2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村、村民小組、公路、鐵路、河流等界線一般不設(shè)界標。但土地行政管理部門或權(quán)屬主有要求和易發(fā)生爭議的地段，應(yīng)設(shè)立界標。,編號順序：從左向右、自上而下，由左上角開始,4、界址點編號,按宗地編號,按地籍街坊統(tǒng)一編號,按圖幅統(tǒng)一編號,界址點編號,以宗地為單位，用阿拉伯?dāng)?shù)字順時針,39,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,按行政區(qū)統(tǒng)一編號,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,5、權(quán)屬界線協(xié)議書,（1）文字部分 （2）權(quán)屬界線走向說明 （3）權(quán)屬界線協(xié)議書附圖,四、 土地權(quán)屬界址調(diào)查,6、土地權(quán)屬爭議處置,（1）協(xié)商解決 （2）行政處理 （3）擱置爭議,有爭議的土地

17、權(quán)屬界線，調(diào)查人員填寫土地爭議原由書。調(diào)查人員根據(jù)實際情況，選擇雙方實際使用的界線，或爭議地塊的中心線，或權(quán)屬雙方協(xié)商的臨時界線作為現(xiàn)狀界線，并用紅色虛線將其標注在提供市、區(qū)的土地爭議原由書和航片(或地形圖)上。爭議未解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀，不得破壞土地上的附著物。,五、 土地權(quán)屬界址的審核,外業(yè)調(diào)查后，要對其結(jié)果進行審核和調(diào)查處理。使用國有土地的單位，要將實地標繪的界線與權(quán)源證明文件上記載的界線相對照。若兩者一致，則可認為調(diào)查結(jié)束；否則需查明原因，視具體情況作進一步處理。對集體所有土地，若其四鄰對界線無異議并簽字蓋章，則調(diào)查結(jié)束。,42,一、填寫地籍調(diào)查表,2.4 地籍調(diào)查表

18、填寫與宗地草圖繪制,43,44,地籍調(diào)查表樣表,45,地籍調(diào)查表樣表（續(xù)1）,（083）,（083）,46,地籍調(diào)查表樣表（續(xù)2）,47,地籍調(diào)查表樣表（續(xù)3）,48,二、宗地草圖的繪制,宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地草編記錄。,圖2-6 宗地草圖樣圖,49,1. 宗地草圖記錄的內(nèi)容 (1) 本宗地號和門牌號，權(quán)屬主名稱和相鄰宗地的宗地號、門牌號、權(quán)屬主名稱； (2) 本宗地界址點，界址點序號及界址線，宗地內(nèi)地物及宗地外緊靠界址點線的地物等； (3) 界址邊長、界址點與鄰近地物的相關(guān)距離和條件距離； (4) 確定宗地界址點位置，界址邊長方位所必須的建筑物或構(gòu)筑物； (5) 概略指北針和比例尺、丈量者、丈量日期。,50,二、宗地草圖的繪制,2. 宗地草圖的特征 (1) 它是宗地的原始描述； (2) 圖上數(shù)據(jù)是實量的，精度高； (3) 所繪宗地草圖是近似的，相鄰宗地草圖不能拼接。,3. 宗地草圖的作用 (1) 它是地籍資料中的原始資料； (2) 配合地籍調(diào)查表，為測定界址點坐標和制作宗地圖提供了初始信息； (3) 可為界址點的維護、恢復(fù)和解決權(quán)