1、第二節(jié) 契稅法律制度,契稅的概念指國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。,房產(chǎn)稅與契稅的區(qū)別,房產(chǎn)稅是在擁有房產(chǎn)的期間繳納的稅款，它是期間性的稅費(fèi)，要一年一年的交。 契稅是在購(gòu)買房地產(chǎn)的這個(gè)瞬間，由買方繳納的稅款，它是買一次交一次的。,在我國(guó)境內(nèi)“承受”（獲得）“土地、房屋權(quán)屬”（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。 【提示】契稅的納稅人是在我國(guó)境內(nèi)“承受”（而非轉(zhuǎn)讓）土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。,一、契稅納稅人,歷年真題,【判斷題】契稅的納稅人是在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。（ ） 【答案】,征稅對(duì)

2、象境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為,二、契稅征稅范圍,三、相關(guān)的基本規(guī)定,三、相關(guān)的基本規(guī)定,三、相關(guān)的基本規(guī)定,視同轉(zhuǎn)移（轉(zhuǎn)讓、買賣或贈(zèng)與）的情況： （1）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股； （2）以土地、房屋權(quán)屬抵債； （3）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬； （4）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬；,（5）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán)的； （6）公司增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的； （7）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的。,非債權(quán)人指的是在破產(chǎn)清算之

3、前與企業(yè)沒有任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系的人， 比如甲企業(yè)破產(chǎn)清算了，甲和乙之前沒有任何的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，然后甲破產(chǎn)將房產(chǎn)、土地等變賣給乙企業(yè)，那么乙企業(yè)承受土地、房屋權(quán)屬就屬于非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬。,【提示1】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 【提示2】土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。,【提示3】土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。只考慮其價(jià)格的差額，交換價(jià)格不相等的，要繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。,【提示4】對(duì)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格而無(wú)正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額

4、明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。,【單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納契稅的是( )。 A.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) B.企業(yè)受讓土地使用權(quán) C.企業(yè)將廠房抵押給銀行 D.個(gè)人承租居民住宅,歷年真題,【答案】B 【解析】（1）選項(xiàng)A：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；（2）選項(xiàng)CD：土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。,知識(shí)點(diǎn)補(bǔ)充,用土地房屋做抵押的，在抵押期間的，因?yàn)樵诘盅浩陂g所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，所以不屬于契稅的征稅范圍。 但是如果到期沒有按期還款，用土地、房屋抵押物償債的，此時(shí)所有權(quán)發(fā)生改變了，

5、抵押償債的需要視同發(fā)生土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)繳納契稅。,【判斷題】甲企業(yè)以價(jià)值300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)互換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價(jià)款100萬(wàn)元。在這次互換中，乙企業(yè)不需繳納契稅，應(yīng)由甲企業(yè)繳納。（ ） 【答案】,歷年真題,【多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，以成交價(jià)格作為契稅計(jì)稅依據(jù)的有（ ）。 A.房屋買賣 B.土地使用權(quán)交換 C.房屋贈(zèng)與 D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,歷年真題,【答案】AD 【解析】（1）選項(xiàng)AD：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；（2）選項(xiàng)B：土地使用權(quán)交換、房屋交換，以價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)；（3）選項(xiàng)C：土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，

6、由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格確定計(jì)稅依據(jù)。,【單選題】下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅義務(wù)人的是( )。 A.土地、房屋抵債的抵債方 B. 房屋贈(zèng)與中的受贈(zèng)方 C.房屋贈(zèng)與中的贈(zèng)與方 D.土地、房屋投資的投資方,例題,答案：B,【單選題】林某有面積為140平方米的住宅一套，價(jià)值96萬(wàn)元。黃某有面積為120平方米的住宅一套，價(jià)值72萬(wàn)元。兩人進(jìn)行房屋交換，差價(jià)部分黃某以現(xiàn)金補(bǔ)償林某。已知契稅適用稅率為3，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，黃某應(yīng)繳納的契稅稅額為（）萬(wàn)元。 A.4.8 B.2.88 C.2.16 D.0.72,歷年真題,【答案】D 【解析】（1）房屋交換，以所交換房屋的價(jià)格差額為

7、計(jì)稅依據(jù)；（2）交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；（3）黃某應(yīng)繳納契稅（9672）30.72（萬(wàn)元）。,【單選題】周某原有兩套住房，2017年8月，出售其中一套，成交價(jià)格為70萬(wàn)元；將另一套以市場(chǎng)價(jià)格60萬(wàn)元與謝某的住房進(jìn)行了等價(jià)置換；又以100萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)置了一套新住房，已知契稅的稅率為3。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，周某計(jì)算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的是（ ）。,歷年真題,A.10033（萬(wàn)元） B.（10060）34.8（萬(wàn)元） C.（10070）35.1（萬(wàn)元） D.（1007060）36.9（萬(wàn)元）,【答案】A 【解析】（1）契稅由房屋權(quán)屬承受人繳納，周某將其70萬(wàn)元的房屋

8、出售時(shí)，由對(duì)方繳納契稅；（2）房屋進(jìn)行交換的，若交換價(jià)格相等，免征契稅；（3）周某以100萬(wàn)元購(gòu)置新住房時(shí)，應(yīng)繳納契稅10033（萬(wàn)元）。,【單選題】周某向謝某借款80萬(wàn)元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬(wàn)元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬(wàn)元。已知契稅稅率為3。關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（ ）。,歷年真題,A.周某應(yīng)繳納契稅3萬(wàn)元 B.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬(wàn)元 C.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬(wàn)元 D.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬(wàn)元,【答案】C 【解析】（1）以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)繳納契稅；（2）契稅的納稅人，是在我國(guó)境內(nèi)“承受”土

9、地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人，在本題中，謝某是契稅的納稅人；（3）謝某取得了90萬(wàn)元的房屋，應(yīng)納契稅9032.7（萬(wàn)元）；,1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。,四、契稅稅收優(yōu)惠,3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，“酌情”準(zhǔn)予減征或者免征契稅。 4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。,5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 6.依照我國(guó)的有關(guān)法律、條約或協(xié)定的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可免征契稅。,例題,多選題下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有（ ）。 A.城鎮(zhèn)職工自己購(gòu)買商品住房 B.政府機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公 C.非債權(quán)人在企業(yè)破產(chǎn)清算期間承受破產(chǎn)企業(yè)房屋權(quán)屬 D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施,答案：BD,（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他