1、1、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷學(xué)思考、信地國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2、項(xiàng)目工程報(bào)告、商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查分析、商業(yè)部分定位與營(yíng)銷學(xué)、項(xiàng)目工程SOHO部分營(yíng)銷學(xué)、項(xiàng)目工程總體研究分析、3、項(xiàng)目工程報(bào)告、商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查分析、商業(yè)部分定位與營(yíng)銷、 項(xiàng)目工程SOHO部分營(yíng)銷學(xué)，項(xiàng)目工程占地面積： 279473平方米(419畝)建筑面積： 85萬(wàn)平方米(其中地面建筑面積75萬(wàn)平方米，地下面積10萬(wàn)平方米的停車區(qū))項(xiàng)目工程修訂版：城市商業(yè)(及商業(yè)套件) 15萬(wàn)平方米，專業(yè)市場(chǎng)20萬(wàn)平方米， 城市綜合體18萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目工程作為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、結(jié)賬臺(tái)、物流、酒店、會(huì)展、商業(yè)、金融、旅游、居住等為一體的城市綜合體建構(gòu)。 6、根

2、據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析，區(qū)域商業(yè)環(huán)境正在成熟的國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)紛紛進(jìn)駐，商業(yè)活躍，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的城市居民人均支配收入為11013元，比上年增長(zhǎng)13.7%的社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年增長(zhǎng)18.5%達(dá)384.31億元，2010 新站區(qū)發(fā)展前景看好的新站區(qū)已成為安徽省主導(dǎo)地位的商貿(mào)物流綜合區(qū)。項(xiàng)目工程網(wǎng)站優(yōu)勢(shì)明顯人流、物流、商流十分集中，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 7、項(xiàng)目工程S-W-O-T分析、區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目工程位于新商圈的核心區(qū)域，交通優(yōu)勢(shì)：新站擁有合肥汽車樞紐站、觀光游覽車站、火車站，可以有效集聚大量流動(dòng)人口的規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總體商業(yè)面積達(dá)48萬(wàn)平方米的行業(yè)優(yōu)勢(shì)：零售業(yè)狀態(tài)為20萬(wàn)平方米

3、，百貨店、 超市大市集的大賣場(chǎng)、家電產(chǎn)品、家具建材、娛樂(lè)電影城、圖書(shū)文化城、各種連鎖店、室內(nèi)室外步行道、餐飲街等。 開(kāi)發(fā)者優(yōu)勢(shì)：布蘭德優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、政府支持：政府重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目工程原一不是真正意義上的SHOPPINGMALL，而是以商業(yè)半身裙從本項(xiàng)目工程合肥商業(yè)進(jìn)行升級(jí)。 做SHOPPINGMALL的最佳時(shí)間節(jié)點(diǎn)新站商圈集中在60多個(gè)高尚住宅區(qū)，商圈3公里，公共交通系統(tǒng)不完善，不能方便快捷地運(yùn)輸?shù)南M(fèi)集團(tuán)站前商圈商業(yè)主要以批發(fā)和物流為主， 零售商業(yè)氛圍差的新站SHOPPINGMALL的消費(fèi)意識(shí)還不成熟，需要培養(yǎng)市場(chǎng)新站區(qū)居民的消費(fèi)能力不高的新站商圈的輻射范圍有限，目前還很難與老城區(qū)商

4、圈競(jìng)爭(zhēng)的原一MALL和短期內(nèi)合肥市出現(xiàn)了像本項(xiàng)目工程這樣的大型商業(yè)中心(例如安福南門(mén)項(xiàng)目工程)，發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)威脅各商圈形成了自己的商業(yè)勢(shì)力范圍，群雄割據(jù)，單一商業(yè)的影響范圍越來(lái)越小，跨區(qū)消費(fèi)受到限制的政府批發(fā)這個(gè)地轄區(qū)，將其定位為物流基地，與大型購(gòu)物商城缺乏整合，優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅，8， 項(xiàng)目工程可輻射范圍不足，合肥市地轄區(qū)與整個(gè)周邊地轄區(qū)可有效輻射新站、老城區(qū)、肥東消費(fèi)群、信地國(guó)際廣場(chǎng)、9、直接招攬消費(fèi)者分析他們掌握、傳播信息快、易接受新事物的小二哥消費(fèi)頻率快、個(gè)人消費(fèi)水平不高、但整體消費(fèi)大的他們個(gè)性、富少年兒童喜歡對(duì)新事物感興趣，對(duì)于玩具和計(jì)算機(jī)男同性戀，喜歡大型游樂(lè)場(chǎng)。10、小結(jié)、地區(qū)決

5、定價(jià)值、主題決定特色、體驗(yàn)決定差異、人流決定成敗、信地國(guó)際廣場(chǎng)、信地國(guó)際廣場(chǎng)由于其優(yōu)越的地理位置、無(wú)與倫比的、不可復(fù)制的商業(yè)人流及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Χ股虡I(yè)項(xiàng)目工程發(fā)展的“金礦”修訂中國(guó)一流的國(guó)際結(jié)賬臺(tái)、購(gòu)物商城建設(shè)，我們有理由相信信地國(guó)際廣場(chǎng)將成為安徽新商業(yè)、新商務(wù)、新社區(qū)的榜樣。11、項(xiàng)目工程報(bào)告、商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查分析、商業(yè)部分定位和營(yíng)銷學(xué)、項(xiàng)目工程SOHO部分營(yíng)銷學(xué)、項(xiàng)目工程總體研究分析、12、第1章：Shopping Mall市場(chǎng)調(diào)查分析、13、合肥商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析、 精品商店的氣勢(shì)是以商業(yè)房地產(chǎn)研發(fā)為主題的商業(yè)街是光桿兒，國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)紛紛進(jìn)入“一條龍掌門(mén)人”結(jié)賬臺(tái)購(gòu)物大頭針理念

6、流行的一些商店也面臨銷售招商困難的形勢(shì)，總體形勢(shì)簡(jiǎn)介，14，合肥市商圈分布圖，15，老城區(qū)商圈是合肥市傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、文化、 科技、商務(wù)、旅游中心有市政府廣場(chǎng)、四牌老城區(qū)商圈和主要商業(yè)點(diǎn)16，該商圈有動(dòng)車組新站、合肥站等交通定徑套，已成為合肥市主要物流集散地，隨著周邊大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，也使其領(lǐng)域商業(yè)版結(jié)構(gòu)和商圈價(jià)值大幅提升。 該商圈商業(yè)的主要支持是現(xiàn)代購(gòu)物大頭針、服裝、日用品批發(fā)和合肥現(xiàn)代物流基地。 新站商圈、17、這個(gè)商圈隨著鞍山南路的開(kāi)通和周邊生活社區(qū)的建設(shè)，新城市環(huán)球廣場(chǎng)的開(kāi)通、法國(guó)家樂(lè)福超市的進(jìn)入、蘇寧電器的加盟，再加上原來(lái)的合家福購(gòu)物商城，這個(gè)商圈已成為合肥市東南區(qū)的主要二次商圈。 鞍山路

7、商圈、18、該商圈交通便利、人口眾多、消費(fèi)能力強(qiáng)，家樂(lè)福超市、家福特和國(guó)美電器進(jìn)駐國(guó)家采購(gòu)廣場(chǎng)，使該二次商圈進(jìn)一步完善成熟。 以現(xiàn)代購(gòu)物大頭針為主體的區(qū)域綜合商圈、三里庵商圈、19，該商圈形成了傳統(tǒng)綜合商圈和IT商圈的復(fù)合物，依靠科大等高等院校的支持，通過(guò)市場(chǎng)影響力強(qiáng)、以合肥市高新技術(shù)發(fā)展為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的城市戰(zhàn)略定位，未來(lái)合肥將積極推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 南七商圈沿金寨路一線分布，細(xì)長(zhǎng)行，粘聚力不強(qiáng)。南七商圈、二十、企劃轉(zhuǎn)換、商業(yè)轉(zhuǎn)換、商業(yè)轉(zhuǎn)換、消費(fèi)轉(zhuǎn)換、零散街道向大型商業(yè)發(fā)展、MALL概念開(kāi)始引領(lǐng)商業(yè)市場(chǎng)。 消費(fèi)特征呈多元化趨勢(shì)，時(shí)尚創(chuàng)新成為消費(fèi)趨勢(shì)。 隨著原一時(shí)代廣場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、買(mǎi)國(guó)廣

8、場(chǎng)的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，合肥商圈的重點(diǎn)開(kāi)始從“一個(gè)中心”(老城區(qū))轉(zhuǎn)向“各地開(kāi)花”。 政府商務(wù)修訂的重點(diǎn)是從老城區(qū)轉(zhuǎn)向市內(nèi)各領(lǐng)域，形成次商務(wù)中心區(qū)，這為領(lǐng)域商務(wù)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。 合肥商業(yè)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”、合肥商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)21、合肥市大型購(gòu)物商城市場(chǎng)分析(營(yíng)業(yè)與準(zhǔn)備中)、22、元朝廣場(chǎng)購(gòu)物商城、行業(yè)分布23、項(xiàng)目分析是合肥唯一真正意義上的銷售郵件行業(yè)組合，但其總量略小， 引進(jìn)的主力店和布蘭德店在國(guó)際知名度較低，不能形成強(qiáng)大的市場(chǎng)集聚效應(yīng)，輻射范圍狹小，經(jīng)營(yíng)效果一般。 由于原來(lái)的SHOPPINGMALL是半身裙商務(wù)，所以修訂版設(shè)定修訂和商務(wù)空間的區(qū)分并不完美。 內(nèi)外線組織有不合理之處，很難形成整個(gè)百貨

9、大樓的均勻性。24、安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、行業(yè)分布、25、總建筑面積：約75881、商業(yè)模式：引入SHOPPING MALL國(guó)際商業(yè)流行理念，集購(gòu)物大頭針、結(jié)賬臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)為一體的“一次性掌門(mén)人”購(gòu)物商城。 經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷學(xué)、分散經(jīng)營(yíng)主力店：法國(guó)家樂(lè)福、深圳家福特建材、國(guó)美電器、屈臣氏、體育100、味千拉面、美高美國(guó)際俱樂(lè)部、肯德基等國(guó)際知名布蘭德。安徽國(guó)際購(gòu)物商城、項(xiàng)目分析、評(píng)價(jià)：在合肥的幾個(gè)大型購(gòu)物商城中，國(guó)家購(gòu)物商城銷售具有最高的地理位置，男低音系統(tǒng)發(fā)達(dá)，通過(guò)高校云集，可以吸引眾多年輕客戶。 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)確立三里庵商圈在合肥下一個(gè)商業(yè)中心地位不足之處外來(lái)人流混亂，設(shè)置天橋和地

10、下通道沒(méi)有引導(dǎo)長(zhǎng)江路對(duì)面客流，26、新都環(huán)球購(gòu)物大頭針廣場(chǎng)、業(yè)態(tài)分布、27、位置優(yōu)勢(shì)：鞍山南路和屯溪路兩個(gè)干線公路交匯處的商業(yè)主力店：家居樂(lè)福商場(chǎng)定位：“吃、喝、玩、買(mǎi)”一次性掌門(mén)人消費(fèi)汽車停車空間：萬(wàn)平方米合肥最大型停車區(qū)百貨大樓外觀：外墻全透明玻璃幕墻設(shè)計(jì)目標(biāo)市場(chǎng)定位：中青年時(shí)尚集團(tuán)，新城全球購(gòu)物大頭針廣場(chǎng)，項(xiàng)目分析，評(píng)價(jià)：區(qū)域商業(yè)中心， 輻射力不強(qiáng)的客戶群全方位消費(fèi)需求難以滿足，不能說(shuō)是真正意義上的SHOPPINGMALL，28，合肥發(fā)明商業(yè)廣場(chǎng)，位于合肥市北二環(huán)與四里河路交匯處，占地面積18萬(wàn)平方，建筑面積58萬(wàn)平方，購(gòu)物、旅游、結(jié)賬臺(tái)、 包括游玩等四個(gè)系統(tǒng)項(xiàng)目工程于4月29日在廈門(mén)、

11、無(wú)錫、揚(yáng)州、南京、合肥、淮安等地轄區(qū)的一系列商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程總面積達(dá)200萬(wàn)平方米以上。 通過(guò)以上分析，發(fā)明集團(tuán)在非商業(yè)繁榮區(qū)建設(shè)大型商業(yè)項(xiàng)目工程成功經(jīng)驗(yàn)豐富，合肥開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目工程有準(zhǔn)備，29、該項(xiàng)目工程占地213畝，總建設(shè)面積72萬(wàn)平方米，是金寨路杜崗村“城中村”改造項(xiàng)目工程。 合肥南集商業(yè)中心、星級(jí)酒店、辦公建筑、大型百貨大樓、結(jié)賬臺(tái)娛樂(lè)、住宅五大行業(yè)為一體的城市綜合體。 省投資集團(tuán)和國(guó)內(nèi)其他大型投資集團(tuán)正在運(yùn)行中，合肥市南門(mén)換乘中心安福項(xiàng)目工程，30，合肥購(gòu)物商城市場(chǎng)總結(jié)，31，第2部分：建材Mall市場(chǎng)調(diào)查分析，32，前景廣闊的建材工業(yè)發(fā)展速度高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度5，“十一五”末建材市

12、場(chǎng)發(fā)展前景非常樂(lè)觀國(guó)內(nèi)建材市場(chǎng)狀況，33，大致經(jīng)歷了如下形態(tài)。 從攤位的線性型開(kāi)始，如建材批發(fā)市場(chǎng)、建材綜合性市場(chǎng)、建材連鎖店、建材MALL、家庭生活MALL等。 中國(guó)建材市場(chǎng)的發(fā)展歷史，34，世界第三、歐洲第一世界第四位的家庭建材零售商歐倍德百安居已成功收購(gòu)歐培德，其建材超市壟斷地位已成為世界最大的家庭建材零售企業(yè)美國(guó)“家庭貨物棧內(nèi)存”策劃著中國(guó)攻略同樣做好準(zhǔn)備的美國(guó)勞動(dòng)。 法國(guó)建材超市的樂(lè)華梅蘭已經(jīng)在中國(guó)開(kāi)業(yè)了。 瑞典宜家是世界上最大的家庭用品零售商之一，1998年進(jìn)入中國(guó)。外國(guó)大型建材市場(chǎng)進(jìn)入中國(guó)35、合肥建材市場(chǎng)的發(fā)展歷史合肥建材市場(chǎng)的發(fā)展分為三個(gè)階段98年前的小建材店、建材批發(fā)市場(chǎng)之

13、一以街道為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)和形態(tài)1998年安徽紅旗建材批發(fā)市場(chǎng)成立， 從而使合肥建材市場(chǎng)進(jìn)入建材綜合性市場(chǎng)發(fā)展階段2006年歐洲第一、世界第三國(guó)際建材超市集團(tuán)英吉利百安居(b質(zhì)量提高，特色產(chǎn)品即將上市的形象塑造概念先行，高級(jí)公寓師著名的硬件除外，與軟件相比，服務(wù)價(jià)值越來(lái)越高215、公寓項(xiàng)目工程相繼上市，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，在這種時(shí)期，建造公寓房產(chǎn)，應(yīng)成為受人喜愛(ài)的大眾戀人，應(yīng)適合居住的商業(yè)投資，216、應(yīng)居住的、后集體時(shí)代的生活社區(qū)就是說(shuō)，在這里大家聚在一起，沒(méi)有人追究你的過(guò)去，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家可以一起網(wǎng)絡(luò)聊天，一起做，一起做，根據(jù)個(gè)人的愛(ài)好，在這里可以溫暖久違的集體生

14、活。 217、以商務(wù)、創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和商務(wù)的圣三一，服裝市場(chǎng)、大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、代理行在這里工作，可以從事商務(wù)活動(dòng)的創(chuàng)業(yè)者可以把它作為事業(yè)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)的中小企業(yè)在這里可以快速成長(zhǎng)。 218、投資、低門(mén)檻、低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定高收益的投資工具、低總價(jià)格投資成本、穩(wěn)定的出租率、固定資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抗逆性、中小投資者投資方向與良性投資工具、219、(工房)、創(chuàng)業(yè)者、中小公司成為業(yè)務(wù)領(lǐng)域，Studio辦公建筑的最大特點(diǎn)是小空間的Studio概念所定位的辦公建筑客戶(公司)員工在1040人之間，以從事高智商的開(kāi)發(fā)、研究和創(chuàng)作為主，對(duì)空間要求不大，但要求有個(gè)性，有靈氣。 因此，Studio辦公建筑提供的用戶的二次裝飾侑地大，能

15、夠一盞茶地滿足個(gè)性的發(fā)揮。 解析合肥studio、221、合肥辦公建筑市場(chǎng)，目前合肥市辦公建筑總建筑面積達(dá)到170萬(wàn)平方米。 合肥質(zhì)量高、物業(yè)管理和商務(wù)服務(wù)好的企業(yè)創(chuàng)業(yè)、成長(zhǎng)的辦公建筑房產(chǎn)極少，無(wú)法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，這導(dǎo)致了供求平衡的不符點(diǎn)。 市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有以studio為概念開(kāi)發(fā)的辦公建筑房地產(chǎn)。 這為本項(xiàng)目工程的studio (演播廳)部分提供了一定的定位依據(jù)和參考，以幫助項(xiàng)目工程填補(bǔ)市場(chǎng)空白并獲得市場(chǎng)認(rèn)同。222、辦公建筑的分布情況可分為區(qū)域大板塊和形成類型兩大類：一類：四牌樓大板塊、三孝口大板塊、百花井大板塊和大鐘樓二類：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新技術(shù)板塊和新站板塊。 從

16、分布區(qū)域來(lái)看，一類辦公建筑主要分布在市中心老城區(qū)，兩類辦公建筑主要分布在近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。223、從銷售、租賃情況來(lái)看，合肥辦公建筑客戶群比較分析如下：辦公建筑各大板塊客戶群分析，224、在辦公建筑調(diào)查過(guò)程中，由于辦公建筑質(zhì)量、地點(diǎn)、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)定徑套等多種因素的不同，合肥市辦公建筑的租賃價(jià)格有很大差異， 其租金水平平均為35/左右，根本原因是合肥綜合經(jīng)濟(jì)滯后，增長(zhǎng)型公司過(guò)多，經(jīng)濟(jì)力量不強(qiáng)，因此整體租金水平不高。辦公建筑租賃情況、225、辦公建筑客戶分析、合肥辦公建筑已經(jīng)進(jìn)入了真正的市場(chǎng)化，從市場(chǎng)上看目前辦公建筑客戶主要可分為2類：226、劍偏鋒，中央環(huán)繞，Studio (演播廳)營(yíng)銷學(xué)構(gòu)想，兵法曰：所有戰(zhàn)爭(zhēng)者當(dāng)前、 合肥市辦公建筑市場(chǎng)供應(yīng)量雖然逐年增加，但市場(chǎng)眾多辦公建筑目標(biāo)客戶群已被定位為發(fā)展中中型以上的公司。 面向創(chuàng)業(yè)者、中小公司的演播廳類辦公建筑極少。在這樣的市場(chǎng)狀況下，為我們的studio演播廳提供了發(fā)展的契機(jī)：228，定勢(shì)：把項(xiàng)目工程的有利資源整合起來(lái)，進(jìn)入市場(chǎng)，在明確了項(xiàng)目工程的發(fā)展方向之后，項(xiàng)目工程如何規(guī)劃、包裝、推進(jìn)。 從項(xiàng)目工程定位的特殊性出發(fā)，區(qū)分市場(chǎng)純粹的辦公建筑房地產(chǎn)，更好地營(yíng)銷對(duì)象客戶群的需求。 229