1、投資運(yùn)營部經(jīng)理工作計(jì)劃首先是市場調(diào)研，最后形成項(xiàng)目調(diào)研報告、商場整體定位、業(yè)務(wù)比例規(guī)劃、品牌基地規(guī)劃、品牌登陸圖、商場移動線路規(guī)劃、租賃決策文件等一系列投資前工作；其次，是一系列的中期工作，如部門人員組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、崗位職責(zé)、制度流程、合同文本、部門預(yù)算、招商倒排計(jì)劃、租金執(zhí)行政策、招商修辭、招商手冊制定等。從2011年9月初，招商部的同事開始正式招商。經(jīng)過15個月的周期，超市的計(jì)劃承包面積為22459平方米，實(shí)際承包面積為20414平方米；簽約率為90%，簽約柜臺預(yù)算收入為1779萬元，xx全柜臺預(yù)算收入為1977萬元，預(yù)計(jì)達(dá)到租賃決策文件批復(fù)版本計(jì)劃的80%(與考慮免租期的高標(biāo)準(zhǔn)相

2、比批復(fù)預(yù)算收入指標(biāo)為2477萬元)。運(yùn)行中的主要工作：2011年3月前，早期運(yùn)行部的工作主要是組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和團(tuán)隊(duì)組建；審核運(yùn)營部要求的各種前期工作文件，包括系統(tǒng)流程、倒排計(jì)劃、工作職責(zé)、培訓(xùn)計(jì)劃、商戶裝修手冊、商戶手冊、銷售人員手冊、工程技術(shù)條件提交、圖紙細(xì)化等前期工作；中影和家樂福進(jìn)場后，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)部分到位，施工現(xiàn)場正式進(jìn)入角色，開始指導(dǎo)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與房地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)各種工程問題；xx年6月，所有作業(yè)主管上崗，指導(dǎo)部門經(jīng)理帶領(lǐng)作業(yè)團(tuán)隊(duì)全面開展各項(xiàng)工作。前期主要協(xié)調(diào)重點(diǎn)商戶的進(jìn)入、房地產(chǎn)公司工程技術(shù)條件的整改、現(xiàn)場施工進(jìn)度的跟蹤、施工安全的控制和問題的處理。xx年4月至12月初，承包商戶改造基本結(jié)束，

3、投資率與開工率基本一致，除家樂福和瓦鍋鎮(zhèn)外。12月份，我們開始重點(diǎn)跟蹤各項(xiàng)運(yùn)營任務(wù)在開盤前的倒排計(jì)劃，并逐一實(shí)施，確保各項(xiàng)運(yùn)營任務(wù)滿足開盤要求，包括人員培訓(xùn)、材料準(zhǔn)備、開盤前重點(diǎn)跟進(jìn)項(xiàng)目的時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、復(fù)選會議、牌照辦理等。(1)市場調(diào)研報告：根據(jù)瓦房店市場的調(diào)研，主要調(diào)研對象為旺角新商場、大偉時代廣場、婦女兒童、步行街；接下來是長興購物、嘉泰購物中心、商業(yè)城和交易會。研究重點(diǎn)是各項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌、客流、營業(yè)時間、租金和扣款率，并分析瓦房店的商業(yè)氛圍和消費(fèi)習(xí)慣，主要著眼于夜間客流趨勢和消費(fèi)者消費(fèi)趨勢。一系列調(diào)查為項(xiàng)目研究報告的制定提供了第一手資料。(2)招商準(zhǔn)備：一是成立團(tuán)隊(duì)，以部門經(jīng)理為

4、重點(diǎn)，臨時抽調(diào)運(yùn)營經(jīng)理協(xié)助招商；其次，要準(zhǔn)備好各種招商文件，包括：招商手冊、招商統(tǒng)一用語、系統(tǒng)流程的制定和培訓(xùn)、初步規(guī)劃圖紙的交底培訓(xùn)、租金計(jì)劃的交底培訓(xùn)、資源的收集和分配、招商任務(wù)的分配等。(3)倒排方案的制定：根據(jù)公司要求，于xx年10月開業(yè)，制定了一套倒排方案，涵蓋了整個招商過程中的所有工作內(nèi)容和完成時間節(jié)點(diǎn)。招商部門作為招商工作的最高指導(dǎo)文件，定期對倒掛計(jì)劃進(jìn)行梳理和審核，是完成招商工作的關(guān)鍵工作。(4)各類圖紙深化：圖紙是吸引投資的必要元素。根據(jù)cad和現(xiàn)場調(diào)查，結(jié)合北京市規(guī)劃、根據(jù)公司的建議和各種da的要求(6)制度流程和合同文本的制定：制定投資促進(jìn)期和運(yùn)營期的部門制度流程。原則是

5、結(jié)合商業(yè)公司和集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)和審批流程，嚴(yán)格遵循既定的制度流程；各種合同文本和所附文件在簽訂合同前已被制定為重要文件。(7)投資促進(jìn)實(shí)施階段的重點(diǎn)和分析：在整個招商過程中，應(yīng)該說經(jīng)歷了許多波折。在市場環(huán)境下，招商引資面臨巨大壓力。但是，總的來說，我們可以及時分析和總結(jié)招商引資各個階段遇到的各種問題，理清思路，啟動備選招商引資方案，基本解決問題。詳情如下。首先，家樂福的主店，簽署了一份合同作為吸引投資的機(jī)會，并主動談判第二大主店，工作室，嘉禾和橫店。結(jié)果，合作被放棄，因?yàn)樽饨馃o法滿足預(yù)算，但可以說，它與商人建立了良好的關(guān)系。從另一個角度，也了解了三線、四線城市電影院的擴(kuò)張計(jì)劃、房產(chǎn)需求和租金貢獻(xiàn)

6、。最后，與中影談妥了合同，并簽訂了運(yùn)營補(bǔ)充協(xié)議，以確保裝修等級和日常運(yùn)營。當(dāng)兩家大商場簽約后，二級大商場和重點(diǎn)品牌將開始談判。主要目標(biāo)是引進(jìn)快速時尚品牌，優(yōu)衣庫和ca是主要的進(jìn)口目標(biāo)，但由于北區(qū)開放計(jì)劃的限制，無法達(dá)成合作。在引入快時尚的想法受阻后，招商局立即調(diào)整了思路，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到服裝服飾專賣店和精品專賣店。服裝和服飾成功簽約拉查佩爾收藏店，虛擬機(jī)，太平鳥和大嘴猴。這些品牌基本實(shí)現(xiàn)了商場的定位和檔次。加上一樓重點(diǎn)品牌華立蘭、蘋果體驗(yàn)店、手表收藏店、化妝品收藏店的加盟，一樓投資已基本形成。一樓招商的遺憾，首先是肯德基簽合同晚了，這對觀望品牌的投資沒有起到很好的促進(jìn)作用；第二個是屈臣氏。由于其他

7、公司決策的不確定性，它沒有被成功引入，這影響了一樓的品牌水平。雖然達(dá)能梅沙在經(jīng)營實(shí)力、經(jīng)營品牌和租金水平上符合要求，但品牌影響力仍然較弱；第三個是中國銀行的空缺。應(yīng)該說，這個位置是商場里最有利的位置。但是，由于銀行中間的合作反彈，我們整個一樓的規(guī)劃、租金預(yù)測和資源儲備都出現(xiàn)了很大的危機(jī)；第四，由于公司人員調(diào)整，吉野家的合作意向不明確，影響了招商的順利進(jìn)行，對觀望品牌的簽約有很大的負(fù)面影響。二樓的招商是最顛簸的，而目前空置店鋪的數(shù)量也是最大的，主要是由于服裝行業(yè)的經(jīng)營不景氣。應(yīng)該說，招商部門在招聘人才方面也注重服裝。投資促進(jìn)部門的所有員工都利用各種關(guān)系來收集資源并進(jìn)行全方位的談判。可以說，大連的

8、服裝商家基本上都談到了這一點(diǎn)；需要指出的是，布局規(guī)劃和較大的店鋪面積對招商引資有一定的影響。內(nèi)衣專賣店、運(yùn)動用品店和皮草廣場保證了投資推廣的速度和進(jìn)度，但我們也面臨著同樣的痛苦，那就是租金預(yù)算被大量積壓。從第二層，我們可以得出結(jié)論，即使服裝在企業(yè)規(guī)模規(guī)劃中的比重已經(jīng)很低，也是最難實(shí)現(xiàn)招商引資和租賃的。此外，品牌水平與規(guī)劃還有很大差距，許多進(jìn)口品牌的質(zhì)量和運(yùn)營能力也為以后的調(diào)整埋下隱患。在三樓的早期階段很難吸引投資。佤族市場童裝優(yōu)勢資源集中，合作意向無法確定。開心之星推出后的布局大調(diào)整，應(yīng)該說是三樓招商工作的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這兩個主要的商店分布在項(xiàng)目的北部和南部，這對移動線路有很大的幫助。三樓的招商

9、效果相當(dāng)不錯。雖然童裝的水平并不理想，但合同期是可以控制的，不再擔(dān)心三樓的冷點(diǎn)。應(yīng)該指出的是，湯姆貝爾的合作并沒有落后，這對于三樓甚至整個廣場來說都是一個遺憾。從另一個角度來看，娛樂項(xiàng)目在購物中心的作用越來越明顯，商家對城市和商場的考慮有嚴(yán)格的要求。四樓餐飲投資比較順利，餐飲廣場和勝道燒烤瓦鍋鎮(zhèn)的簽約引進(jìn)了其他品牌雖然起到了積極的作用，但是鐵板燒、烤魚、西餐廳和路中間的瓦鍋鎮(zhèn)的反彈給我們的招商工作帶來了很大的考驗(yàn)。招商部門也得到公司的大力支持，想盡一切辦法解決困難。年糕火鍋、牛肉湯、五谷面、麻辣燙姐妹的品牌水平和管理力度雖然令人擔(dān)憂，但位置和面積可以控制，以備后續(xù)調(diào)整。目前，有一家空店傾向于經(jīng)

10、營自助火鍋，但尚未實(shí)施。從談判周期和供應(yīng)商數(shù)量來看，主要是因?yàn)橥叻康晔袌龌疱仒I(yè)務(wù)低迷，淡季時間過長，很多供應(yīng)商對自主經(jīng)營自助火鍋心存疑慮，放棄投資。(1)團(tuán)隊(duì)組建：運(yùn)營從團(tuán)隊(duì)組建開始。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，基本上按照時間節(jié)點(diǎn)和要求，成功地建立了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為整個運(yùn)營的發(fā)展提供了保障；(2)工作職責(zé)：根據(jù)組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，確定并要求各崗位的職責(zé)，并提交審批；(3)制度流程：根據(jù)以往項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合以往項(xiàng)目，制定了部門制度流程。原則是確保解決運(yùn)營工程中所有問題的及時性，消除一些繁瑣的程序，確保與公司內(nèi)部和外部處理標(biāo)準(zhǔn)的一致性，并綜合各部門的建議形成一個批準(zhǔn)版本。(4)項(xiàng)目對接：在商業(yè)規(guī)劃期和商戶進(jìn)入市場前后，與房地產(chǎn)項(xiàng)目對接尤為重要。由于前期規(guī)劃和實(shí)際投資進(jìn)度調(diào)整的巨大變化，水、電、氣、空調(diào)、消防等方面存在各種問題。雖然在對接過程中出現(xiàn)了許多矛盾和不合作的問題，但基本上只有一個目的后續(xù)滿足商業(yè)運(yùn)營需求，剩下的問題很少。(5)圖紙審查：從操作角度提出意見和建議是審查各類圖紙的一項(xiàng)非常重要的工作。雖然從某個角度來看，我們的專業(yè)精神不足以做到?jīng)]有遺漏或錯誤，但我們基本上解決了設(shè)計(jì)階段的問題，減少了各種浪費(fèi)，確保了公司的最小損失。(6)裝修管理：裝修管理是運(yùn)營的重點(diǎn)。從招商部收到聯(lián)系單后與商家建立聯(lián)系的那一刻