1、,陽光 香山紅葉下階段營銷報告,中馳地產(chǎn),第一篇：項目分析,項目位于婁底市中心城區(qū)東部 北臨：湘陽東街 南臨：長青東街達(dá)市中心僅6分鐘車程 東臨：棉紡廠家屬區(qū)（隔規(guī)劃道路） 西臨：東接吉星路，連潭邵高速西西北：毗鄰婁底市新體育中心（即主體育場、體育館、綜合訓(xùn)練館、游泳跳水館、婦女兒童(青少年)活動中心） ，也將是大型會展首選之地。 公交路線： 1路、13路公交車可達(dá)城市各個區(qū)域。,長青東路,湘陽東路,吉星路,新星南路,月塘街,婁底體育中心,香山紅葉,市文化 公園,檀香公園,江龍公園,項目區(qū)位分析：路網(wǎng)通達(dá)，交通便利，地段價值優(yōu)越,婁底市新體育中心（在建）,連潭邵高速,市中心僅8分鐘車程,項目景

2、觀環(huán)境：項目周邊景觀資源優(yōu)越，環(huán)境宜居。,漣水河（天然綠化帶） 江龍公園,市文化公園（規(guī)劃中） 檀香公園,項目毗鄰：市文化公園（規(guī)劃中）、江龍公園、檀香公園、漣水河（天然綠化帶），植被豐富、綠氧充沛,醫(yī)院： 婁底市婦幼保健院、星城醫(yī)院、婁底中心醫(yī)院 學(xué)校： 婁底三中、婁底行政學(xué)校、婁底職業(yè)技術(shù)學(xué)院 政務(wù)： 中級人民法院、婁底市稅務(wù)局 企業(yè)： 中國聯(lián)通婁底分公司 市政配套： 婁底市文化公園（規(guī)劃中）、婁底市新體育中心、檀山灣農(nóng)貿(mào)市場等。,企事業(yè)單位分布：周邊企事業(yè)單位分布居多，為項目開發(fā)提供了大量高消費力人群,香山紅葉,項目經(jīng)濟指標(biāo),中大規(guī)模社區(qū) 物業(yè)類型豐富，客戶面廣 小區(qū)居住環(huán)境舒適 社區(qū)配

3、套較為完善,產(chǎn)品配比：市場主流暢銷戶型3房為主,戶型：市場主流暢銷戶型3房為主；輔以極少數(shù)2房、頂層復(fù)式。 面積：實用、舒適型3房為主。,園林規(guī)劃：融合外部景觀環(huán)境，打造花園式景觀社區(qū),陽光廣場,中心水景紅葉湖,兒童游樂場,景觀綠島,景觀廊架、立體花池,小區(qū)打造了紅葉湖，陽光廣場等共28處一系列的景點 首層架空層將設(shè)置成景觀泛會所 小區(qū)按運動生態(tài)健康三重理念進(jìn)行規(guī)劃，獨創(chuàng)婁底花園式健康社區(qū),羽毛球場,建筑外立面：建筑外墻打造頗具品質(zhì)感,項目分析小結(jié)：,路網(wǎng)通達(dá)、景觀資源豐富，地段價值優(yōu)越 景觀花園社區(qū) 中大規(guī)模社區(qū)、小區(qū)配套較完善 物業(yè)類型豐富、市場主力暢銷戶型,中馳觀念：項目應(yīng)該可以成為市場

4、熱銷的中高檔景觀大盤！,第二篇：項目銷售現(xiàn)狀分析,開發(fā)周期：項目開發(fā)周期長、資金回籠慢、產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重，單位團購為項目目前主要去化渠道,門面售謦 銷售房源10多套,開工,營銷中心 進(jìn)場,單位團購90套,市場銷售31套,時間節(jié)點,營銷節(jié)點,07年年中,單位團購,市場銷售,2008年6月,2009年6月,2010年1月,2010年7月,多層108套售謦,市場銷售18套,1號棟開盤,進(jìn)場至今 單位團購132套,1號棟共244套房源 剩81套,開發(fā)周期3年,項目價格：項目較市場樓盤優(yōu)惠力度大，價格低,市場樓盤目前成交均價在2550-3265元之間，項目成交均價為2300元 市場樓盤優(yōu)惠折扣一次性97、9

5、8折、按揭98、99折，項目優(yōu)惠折扣為1成首付（相當(dāng)于90折）,項目來電狀況：來電客戶不足,項目進(jìn)場至今，除開盤前2個月客戶電月量達(dá)100批，其它月份客戶來電量約30批左右（約1批/天）。項目來電客戶嚴(yán)重不足。,項目來訪狀況：來訪客戶急速遞減,項目進(jìn)場至開盤前，每月來訪客戶約為60多批左右（約2批/天）； 開盤后，每月來訪量約為22-37批，趁下滑趨勢。,項目銷售狀況小結(jié)：,銷售周期長、資金回籠慢，產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重 相比市場樓盤，項目均價低，優(yōu)惠力度大 項目來訪來電客戶少,上述現(xiàn)象與我們之前預(yù)判的結(jié)果完全反之，到底問題出在哪里呢？,第三篇：項目營銷問題分析,項目周邊環(huán)境:目前項目周邊生活配套極為缺

6、乏，形象雜亂、居住環(huán)境差,目前項目周邊以汽車行業(yè)為主，生活配套較為匱乏； 項目周邊形象雜亂、破舊，居住環(huán)境差； 項目鄰近加油站，在客戶心理存在一定的安全隱患；,建筑施工：施工場地及樓體包裝形象展示差，影響樓盤品質(zhì),營銷中心周邊環(huán)境較差，過于陳舊、雜亂； 營銷中心相比周邊建筑成凹形，招示性不強； 營銷中心外立面設(shè)計簡陋，形象檔次較低； 營銷中心整體色調(diào)顯得過于冷清，周時與項目建筑形象差異較大； 營銷中心前庭綠化打造過于簡單，與項目景觀花園社區(qū)不符合；,營銷中心外立面：形象檔次低、品質(zhì)差，對外招示性不強,營銷中心內(nèi)部環(huán)境：缺乏品質(zhì)感，功能分區(qū)不合理，銷售氛圍打造過于冷清，銷售人員專業(yè)形象缺乏,一期

7、,二期,三期,一期,二期,三期,小區(qū)園林景觀各期分布不均勻，核心景觀主要集中在二、三期；一期園林打造過于簡單；,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,項目分期開發(fā)次序，不利于核心景觀提前展示,一期入伙后園林展示過于簡單，無品質(zhì)感，影響后期客戶購買的信心,市場在售房源：以3房為主，同質(zhì)化競爭激烈；其次為2房、4房產(chǎn)品；輔以1房、頂層復(fù)式。 市場在售3房面積區(qū)間：集中在110-145之間， 市場在售復(fù)式（5房）面積區(qū)間：集中在210-250之間。 3房面積無特別優(yōu)勢；頂層復(fù)式面積相比市場產(chǎn)品面積較小。,市場在售產(chǎn)品競爭：市場3房同質(zhì)化競爭激烈，項目3房產(chǎn)品面積無明顯競爭

8、優(yōu)勢； 項目產(chǎn)品線單一，客戶面窄。,影響事件：出租出售八中集資房,前期低價內(nèi)部團購： 優(yōu)勢：快速回籠資金； 影響：做為20萬方大盤來講，對項目價格提升存在一定的制約，同時也為后期銷售存在一定程度上的影響。,前期內(nèi)部團購對目前在售價格沖擊，一定程度上影響項目銷售。,新政的影響：受新政影響部分樓盤成交狀況受一定程度的影響,通過樓盤實地調(diào)查，與置業(yè)顧問了解到：近段時間受新政影響，部分市場客戶持觀望狀態(tài)。市場無獨特優(yōu)勢樓盤月銷售套數(shù)約為10-20套左右；個別樓盤銷售40-50套。 房地產(chǎn)市場受一定的影響，相比一二線城市場婁底整體市場影響市不大。,注：吉泰邦臣：一次性9.7、按揭9.9；VIP卡優(yōu)惠一萬

9、 南苑上和：一次性9.7、按揭9.9；送4888元大禮包 眾一桂府：銷售員1個點；銷售經(jīng)理2個點；銷售總監(jiān)3個點；首付3萬起,項目目前面臨的問題：,1、客戶不足問題：客戶嚴(yán)重不足導(dǎo)致開發(fā)周期長，價格低； 2、營銷環(huán)境及展示問題： 周邊生活配套匱乏、環(huán)境雜亂； 施工場地及樓體包裝形象展示差； 營銷中心外立面形象檔次低，招示性不強； 營銷中心內(nèi)部品質(zhì)感不強，銷售氛圍較冷清，功能分區(qū)不合理，銷售人員缺乏專業(yè)形象； 一期入伙后園林打造過于簡單，影響后期客戶購買的信心； 3、前期營銷問題： 項目分期開發(fā)次序，不利于核心景觀提前展示； 前期內(nèi)部認(rèn)購對后期價格提升及銷售存在一定的影響； 4、市場環(huán)境及競爭問

10、題： 新政對婁底市場存在一定的影響。 市場同質(zhì)化競爭激烈；項目產(chǎn)品線單一，客戶面窄，面積無明顯優(yōu)勢；,在內(nèi)外諸多不利因素影響之下，我們該將做何種改變？,Change We Need! -奧巴馬當(dāng)選美國總統(tǒng)競選名言,第四篇：剩余產(chǎn)品及成交客戶分析,剩余產(chǎn)品分析：總價31-41萬、17層以上高樓層的3房為項目銷售重點！,套數(shù)分析：剩余產(chǎn)品共計81套，其中3房72套，占比88.9%；頂層復(fù)式9套，占比11.1%。 總價分析：,樓層分布：主要分布在17層以上高樓層,B戶型,A戶型,剩余產(chǎn)品戶型分析：A、B戶型客廳均朝北，僅主臥朝南；其中B戶型次臥室臨大門入口，功能分區(qū)人流動線極不合理；A戶型南北通透,

11、最暢銷的房型是C戶型，功能分區(qū)設(shè)計好，朝向好，,C戶型,剩余產(chǎn)品戶型分析：C、D戶型客廳/主臥均朝南設(shè)計，其中C戶型三房朝南，功能分區(qū)合理；D戶型版式結(jié)構(gòu)、南北通透，但次衛(wèi)遠(yuǎn)離起居區(qū)，使用不方便。,D戶型,A戶型（項層復(fù)式）,6米挑空客廳,6米挑高陽臺,贈送露臺 （14）,剩余產(chǎn)品戶型分析,B戶型（項層復(fù)式）,6米挑空客廳,6米挑高陽臺,剩余產(chǎn)品戶型分析,C戶型（項層復(fù)式）,贈送露臺 （23.4）,6米挑空客廳,6米挑高陽臺,剩余產(chǎn)品戶型分析,D戶型（項層復(fù)式）,贈送屋頂花園 （近20）,6米挑空客廳,6米挑高陽臺,剩余產(chǎn)品戶型分析,3房戶型： D戶型（4.2%） 優(yōu) A戶型、C戶型（69.4

12、%） 優(yōu) B戶型（26.4%）,剩余產(chǎn)品戶型分析小結(jié)：戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計較好的產(chǎn)品居多,頂層復(fù)式5房：D戶型頂層復(fù)式（1套） 優(yōu) A、C戶型頂層復(fù)式（6套） 優(yōu) B戶型頂層復(fù)式（2套）,基本結(jié)論,前提：高樓層3房都是香山紅葉下階段銷售重點， 3房產(chǎn)品銷售的成功與否，是決定我們下階段營銷成敗的關(guān)鍵！ 建議： 采用高樓層銷售獎勵措施； 戶型較差、樓層較高產(chǎn)品可考慮采用優(yōu)惠折扣形式促銷。 頂層復(fù)式在銷售過程中突顯戶型優(yōu)勢，提升產(chǎn)品競爭力。如：挑高客廳、陽臺、贈送大面積露臺或屋頂花園以及相比市場同類產(chǎn)品，面積優(yōu)勢。 原則：調(diào)整價格時，提前考慮高層價位產(chǎn)品的優(yōu)惠折扣，保障發(fā)展商利潤。,第四篇：剩余產(chǎn)品及成交客

13、戶分析,成交客戶居住區(qū)域分析,分析：市場成交客戶中（不包括單位團購客戶），主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體，比例高達(dá)81.8%。通 過跟置業(yè)顧問的溝通，我們了解到其周邊縣市主要有漣源、雙峰、冷江。 值得注意的是：婁星區(qū)是成交客戶缺失之地，說明我們對該婁底市本地客戶的挖掘力度不夠，建議后期加強對婁底本地客戶的挖掘，特別是周邊企事業(yè)單位職工的購買需求的挖掘，擴大市場客戶覆蓋面。,分析：在上述項目擁有或曾經(jīng)擁有的推廣渠道中，54.5%的客戶獲知項目的信息是途徑項目地、親友介紹；其次是戶外?？梢婍椖楷F(xiàn)場昭示性打造、口碑營銷至關(guān)重要。 值得注重的是：現(xiàn)場圍墻成交客戶獲知途徑為0，主要與項目圍墻展示面不夠、形象差息

14、息相關(guān)。建議更換或改造項目圍墻、加強樓體推廣信息展示與營銷中心昭示性的同時，啟動老帶新。,成交客戶獲知項目信息途徑分析,成交客戶置業(yè)目的分析,分析：成交客戶的主要購房目的是以自住為主55%，其次是考慮小孩教育36%，投資客戶9%。說明客戶認(rèn)同未來片區(qū)居住環(huán)境、周邊教育配套優(yōu)勢以及項目地段價值的優(yōu)越性。 考慮到客戶上述需求特點，應(yīng)在下階段推廣中，有意識提高地段發(fā)展前景、周邊景觀綠化、教育配套。一定程度上弱化目前項目周邊居住環(huán)境雜亂。,不成交客戶的原因分析,通過跟置業(yè)顧問的溝通，我們了解到影響客戶沒成交的核心因素有以下幾點： 地理位置太偏，在這么偏的一個地段不值這個價。 對項目的信任度不高 戶型設(shè)

15、計不好,基本結(jié)論,1、本案成交客戶主要為周邊縣市，婁底本市客戶為缺失之地，建議在下階段加強婁底本市及項目周邊企事業(yè)單位職工的挖掘，以內(nèi)外場相結(jié)合形勢。 2、強化營銷中心昭示性、圍墻更換/改造、樓體廣告包裝（充分利用樓體高度和良好的昭示性），產(chǎn)品自身就是一副絕佳的宣傳畫面。 3、在涉及到產(chǎn)品推廣內(nèi)容上，宜有意識提高項目未來地段投資價值、景觀環(huán)境宜居、小區(qū)規(guī)劃，一定程度上弱化目前項目周邊生活配套不足、居住環(huán)境差。 4、啟動老帶新策略。,第五篇：下階段營銷策略制定,回顧近段銷售狀況較好的樓盤分析,在營銷節(jié)點舉行促銷活動（如贈送大禮包）促進(jìn)成交量！,把握合理的優(yōu)惠折扣（VIP優(yōu)惠1萬）能有效刺激客戶成

16、交！,回顧最段市場樓盤銷售狀況,優(yōu)惠策略分享： 銷售員1個點；銷售經(jīng)理2個點；銷售總監(jiān)3個點；首付3萬起,第一步：利好的噱頭會增加客戶上門量！ 第二步：減少首付壓力，讓客戶直接產(chǎn)生購買沖動！ 第三步：合理利用折扣，層層逼定！,中馳代理銷售的眾一桂府，一直保持高價位，并銷售狀況不錯。,營銷節(jié)點（事件/節(jié)慶日） + 噱頭（優(yōu)惠活動） + 促銷（優(yōu)惠折扣）,適合本項目剩余產(chǎn)品去化的營銷方式！,實現(xiàn)一期售謦： 時間：2010年7月底到11份底，共4個月時間 套數(shù)：1號樓剩余房源81套 銷售支撐： 30萬元推廣費用 同時，啟動二期產(chǎn)品蓄客,營銷目標(biāo),改觀一期銷售滯后的現(xiàn)狀，為二期熱銷做鋪墊！,下階段營銷

17、總策略建議,實用推廣 階段推進(jìn) 頻造熱點,策略分解推廣拓客,借力打力，遵循小成本、實用原則,前提客觀因素制約：推廣費用30萬元。 借力打力： 1、借助其他樓盤購房資源優(yōu)勢，“借”來擴客。 2、借用單位關(guān)鍵人及業(yè)主人群效應(yīng)，為項目帶來客戶資源。 小成本、實用： 1、不主張進(jìn)行規(guī)模線上推廣，如報廣、網(wǎng)絡(luò)慎用，但在關(guān)鍵營銷節(jié)點時，可采用短信規(guī)模群發(fā)。 2、注重線下拓客渠道上，采用激勵和獎勵方式，發(fā)動競爭樓盤銷售帶來客戶。 3、線下拓客為主、線上推廣為輔。,客戶資源占有為王 ！,策略分解銷售策略,銷售節(jié)點：把握營銷節(jié)點，進(jìn)行合理推售！,抓住購房集中時段，如入伙、節(jié)慶日、1號棟外立面呈現(xiàn)等。,把握節(jié)點、

18、階段推進(jìn)、營造噱頭原則,合理分解銷售目標(biāo)，制定引導(dǎo)、強銷及尾盤銷售期。,銷售周期：結(jié)合營銷節(jié)點，制定不同銷售周期,銷售噱頭：結(jié)合銷售節(jié)點及銷售周期，營造銷售噱頭，吸引客戶上門。,增加客戶來訪量是提高成交量、加速回籠資金的根本！,策略分解價格策略,頻造熱點原則,千方百計拓展其它樓盤客戶資源，市區(qū)客戶是“量”點,銷售回款才是硬道理，內(nèi)外動員齊銷售,價格策略：超低特價房，千方百計吸引客戶到訪,客戶來訪量是前提，通過制造符合市場的低價 起售噱頭和熱點吸引客戶來訪。,策略分解營銷展示,提升居住環(huán)境、項目品質(zhì)及銷售氛圍原則,展示策略：,項目核心景觀園林展示，改觀項目前期園林打造不良形象 營銷中心、圍墻、樓

19、體、路旗、單張等形象提升、展示加強、熱銷氛圍打造 提前啟動招商及商業(yè)街包裝展示，弱化周邊配套不足,策略分解營銷推廣,增強產(chǎn)品市場競爭力原則,營銷推廣：地段升值前景、教育配套、社區(qū)配套等優(yōu)勢,第六篇：推售節(jié)奏及營銷執(zhí)行,2010年香山紅葉下階段推售節(jié)奏建議,銷售引導(dǎo)期,時間：2010年7月底8月底，1個月 階段目標(biāo)：三房13套，預(yù)計回款468萬元。 營銷主題：主體提前完工 拓客渠道及推廣： 線上推廣：樓體燈光字、圍墻、路旗、短信群發(fā)、戶外廣告、單張 線下拓客：中馳客戶資源、周邊樓盤資源轉(zhuǎn)介 需要發(fā)展商的支持： 1、營銷中心重新包裝、功能分區(qū)重新布置、更換家具、布置窗簾； 2、增加營銷中心/樓體發(fā)

20、光字； 3、項目圍墻重新包裝、增加周邊路旗； 4、一期園林細(xì)化、提升品質(zhì)；,7月,8月,9月,10月,11月,引導(dǎo)期,12月,中馳轉(zhuǎn)介,維持現(xiàn)有面價不變，取消首付二成送一成優(yōu)惠，給予客戶一次性95折、按揭96折折扣再送3000元教育基金或商業(yè)保險 與中弛代理的眾一桂府銷售員、其他樓盤銷售員聯(lián)動，及周邊汽車4S店銷售員轉(zhuǎn)介客戶成交，發(fā)展商額外給予800元/人/次獎勵（眾一無效客戶）； 同時鑒于項目上門客戶稀缺，針對帶客戶上門的其他樓盤銷售員給予20元/批次獎勵，（本項目銷售除外）實現(xiàn)全員營銷。,線下拓客,線下拓客,依據(jù)：項目來訪顧客量不足 措施：聘請學(xué)生或?qū)ｉT人員，培訓(xùn)后蹲點，對競爭樓盤來訪客戶

21、進(jìn)行截留。 操作方法：聘請1025人不等大學(xué)生/銷售員專門蹲點競爭樓盤售樓部，2人/組，主要職責(zé)：對造訪其他售樓部購房客戶，想方設(shè)法拉到本項目銷售中心，并實行指標(biāo)獎勵，根據(jù)每批人數(shù)不等進(jìn)行如20元/批金錢獎勵。 同時，宣傳單張輔助給予配合。,蹲點競爭樓盤售樓部,考慮增加樓頂營銷中心燈光字，以增加推廣效果及昭示性。,樓頂發(fā)光字體,圍墻更換建議,更換現(xiàn)有的圍墻外立面，宣傳內(nèi)容簡潔、明了，提升項目昭示性及品質(zhì)感。建議做高，增強招示性。,項目周邊形象雜亂，項目招示性不強，建議在營銷中心臨街馬路兩邊設(shè)置50米距離的路旗。增強項目昭示性及熱銷氛圍的同時，對周邊雜亂形象具有一定的遮掩效果。 內(nèi)容：建議結(jié)合項

22、目優(yōu)勢及買點做為主力營銷推廣內(nèi)容。,銷售氛圍營造建議,營銷中心導(dǎo)視系統(tǒng)建議,營銷中心的位置與臨街面成凹形，被二邊建筑遮擋，昭示性不強。 建議在臨馬路位置設(shè)置導(dǎo)視牌，增強項目昭示的同時，指引營銷中心位置。,營銷中心入口形象差，廣場較為空曠。 建議1：在廣場二邊設(shè)置綠化帶（有一定高度的盆栽），一定程度上與周邊二棟建筑區(qū)隔的同時，又與項目主題：景觀大盤相結(jié)合。 建議2：在臨馬路的入口外設(shè)計保安廳，指示來訪客戶停車的同時，增強項目形象。最重要的是，成本不高。,營銷中心前庭打造建議,營銷中心建議更換全布料沙發(fā)或坐椅，增加客戶舒適度，讓客戶停留時間更久點。 建議入口玻璃墻掛窗簾，豐富色調(diào)、調(diào)和氛圍、突顯品

23、質(zhì)。 營銷中心白熾燈，使?fàn)I銷中心氛圍過冷，建議營銷中心燈光利用暖色調(diào)，增強銷售氛圍。,營銷中心內(nèi)部銷售氛圍,建議更換布面沙發(fā)/坐椅，增加客戶舒適度,建議安裝窗簾,營銷中心內(nèi)部銷售氛圍,1） 銷售信息、賣點展示。 現(xiàn)場增加形象廣告裝飾吊旗信息展架，突顯項目賣點、優(yōu)惠活動等信息，周時增加現(xiàn)場銷售氛圍。 2） 人氣氛圍打造 客戶來訪不易，任何來到現(xiàn)場的“客戶”（含踩盤）都要為現(xiàn)場盡可能的做出貢獻(xiàn)“人氣”，讓客戶在現(xiàn)場逗留足夠的“時間”。 3） 銷售現(xiàn)場各部分和人員的配合 其次，是現(xiàn)場音樂的選擇和工作人員的配合，一切原則就是讓現(xiàn)場“動起來”。打假電話、扮客戶、合作部門（財務(wù)等）的配合等，共同促進(jìn)客戶的

24、現(xiàn)場成交。,賣點、促銷信息,營銷中心功能分區(qū)建議,沙盤,前臺,項目展架區(qū),分區(qū)模型,辦公室 洗水間,洽談區(qū),制定銷售人員每周的跑盤計劃，對于市場上的競爭樓盤進(jìn)行每周一次的信息更新。 每月一次相關(guān)主題的培訓(xùn)講座，保證銷售人員與客戶的零距離溝通，保證銷售人員對客戶心理的充分把握，培訓(xùn)主題例如： 市場的培訓(xùn) 區(qū)域規(guī)劃的培訓(xùn) 政策的相關(guān)培訓(xùn),定期的培訓(xùn)保證銷售人員與客戶的零距離溝通,銷售線,園林展示建議,項目一期園林綠化打造過于簡單，嚴(yán)重影響目前營銷。 如不能在一期園林細(xì)節(jié)加強打造或改進(jìn)的前提下 中馳建議：提前打造項目核心景觀，重拾客戶購買信心以及對項目形象改觀，為二期產(chǎn)品熱銷做鋪墊。,銷售引導(dǎo)期,時

25、間：2010年9月初10月底，2個月 階段目標(biāo)：三房40套、頂層復(fù)式6套，預(yù)計回款1770萬元。 營銷主題： 一口價，首付二、三萬 6套特價房慶祖國華誕62年！ 3房復(fù)式：教師節(jié)，教師購房多重禮！ 商業(yè)：熱烈慶祝某某（商業(yè)）入駐香山紅葉，購房有好禮！ 拓客渠道及推廣： 線上推廣：戶外更換、樓體廣告、短信群發(fā) 線下拓客：營層營銷、外展點（DM單張派發(fā)）、掃樓搜客（組織團購）、蹲點競爭樓盤售樓部、中馳資源轉(zhuǎn)介 需要發(fā)展商的支持： 1、價格策略調(diào)整審核批復(fù)；2、1號棟外立面脫架；3、打造核心景觀； 4、主力店招商，商業(yè)街打造,7月,8月,9月,10月,11月,重點強銷期,12月,一口價，首付二、三萬

26、！,對于發(fā)展商而言，降低首付門檻只會為項目帶來雙贏，表面上在短期內(nèi)為置業(yè)客戶降低購房門檻，尤其是針對資金不足又想一步到位，購買舒適型產(chǎn)品的客戶；而實際發(fā)展商并沒有降低利潤的風(fēng)險，反倒更能促進(jìn)銷售，盤活資金。 降低購房客戶入住首付，建議優(yōu)惠如下： 3房戶型產(chǎn)品:,方案一：項目3房產(chǎn)品折后總價31-41之間，大多集中在30多萬。第一次購房，首付三成，其中二成首付交房時交付。購房時，只需交付一成首付，其3萬多。 方案二：客戶與發(fā)展商簽訂精裝合同，總價提高，首付提高。私下客戶與發(fā)展商簽訂要求毛胚房源，首付總價減去精裝價格，付首減少。 例：31萬房源+精裝價格10.72萬（800元/134）房源總價41.72萬、首付三成：12.516萬 實際首付：12.516萬-10.721.796萬,教師節(jié)，教師購房多重禮！,操作方法： 項目總價31-57萬之間，優(yōu)惠一個點折扣3100-5700元之間，建議教師節(jié)當(dāng)天，客戶憑教師證購買，贈液晶電視一臺，如不選擇禮品，可直接優(yōu)惠1個點的折扣。,熱烈慶祝某某（商業(yè)）入駐香山紅葉，購房有好禮！,目的： 改觀目前項目周邊生活配套不足，提升項目價值； 吸引客戶到營銷中心，促進(jìn)成交。 操作方式： 客戶到訪營銷中心，誠意度較高的客戶，建議贈送50元小禮品（如：印有項目LOGO的保溫茶