1、瑞清花園營(yíng)銷策劃方案,二OO七年五月二十一日,瑞清花園營(yíng)銷策劃思路,第一篇市場(chǎng)研究篇,清遠(yuǎn)總面積19,152平方公里，總?cè)丝?91.3萬(wàn)人。清遠(yuǎn)從2004年開始連續(xù)三年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省增速第一，2005年，清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行取得了“七個(gè)全省第一”，2006年取得了“六金一銀”的好成績(jī)，全省經(jīng)濟(jì)總量排位躍升最快實(shí)現(xiàn)GDP430億元，人均GDP突破了1000美元大關(guān)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始進(jìn)入加速增長(zhǎng)的重要黃金時(shí)期。 自清遠(yuǎn)明確實(shí)施工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化及珠三角后花園四大發(fā)展戰(zhàn)略以來，掀起了“二次創(chuàng)業(yè)” 的高潮。區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商業(yè)發(fā)展讓清遠(yuǎn)逐步向一線城市發(fā)展。 清遠(yuǎn)

2、的城市發(fā)展趨勢(shì)是新城區(qū)發(fā)展住宅，舊城區(qū)發(fā)展商業(yè)，而新城作為四大版塊中最重要的版塊, 擁有得天獨(dú)厚的自然資源，生活配套成熟，是清遠(yuǎn)的政治文化中心,對(duì)于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展及長(zhǎng)久興旺有著天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)。,清遠(yuǎn)概況：,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況,2006年清遠(yuǎn)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)8.63；其中：商品房建設(shè)投資比去年同期增長(zhǎng)5.38，土地開發(fā)投資比去年同期增長(zhǎng)9.54。2007年上半年清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年同期相比有所增加，土地開發(fā)面積增大，商品房施工面積、銷售量等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與去年同期相比均有不同的升幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資量的不斷增加，意味著清遠(yuǎn)房地產(chǎn)的騰飛，產(chǎn)品的更新?lián)Q代及市場(chǎng)細(xì)分將是贏取

3、客戶的關(guān)鍵。,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)施工面積情況,2007年上半年全市施工面積比去年同期增加6.72，住宅施工面積和新開發(fā)商品房面積與去年同期相比分別增加12.26、14.55。隨著清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，客戶對(duì)住宅的綜合要求將越來越高，誰(shuí)能開發(fā)有前瞻性的項(xiàng)目，并從細(xì)節(jié)著手，注重細(xì)分市場(chǎng),誰(shuí)就能在市場(chǎng)上屹立不倒。,清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售情況,2007年上半年的商品房銷售面積與去年同期相比增加1.48，商品房銷售額則增加0.81，說明市場(chǎng)單價(jià)有上升的趨勢(shì)，但是空置面積比去年相比增加3.72，潛在的銷售壓力不容忽視。,清遠(yuǎn)住宅銷售均價(jià),全市住宅平均售價(jià)和市區(qū)住宅平均售價(jià)與去年同期相比分別增長(zhǎng)14.58、36.14，

4、如果單從房?jī)r(jià)的升幅來看，清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較穩(wěn)健，但對(duì)比珠三角同級(jí)市場(chǎng)，清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)還具有很大的升值空間。,清遠(yuǎn)市各區(qū)樓市板塊房地產(chǎn)情況分析,舊城塊板,江濱板塊,新城板塊,黃坑板塊,舊城板塊 ： 發(fā)展時(shí)間最久、面積最大、受眾面最廣的板塊，可稱為清新房地產(chǎn)的“發(fā)源地”。但缺乏有規(guī)模的小區(qū)、產(chǎn)品單一滯后、同質(zhì)化程度高是該版塊的特征。 新城板塊 ： 新城板塊主要對(duì)象以普通公務(wù)員及年輕人居多，均價(jià)較高。 江濱板塊 ： 近二年來新崛起的板塊，板塊自然風(fēng)光優(yōu)美。以高檔次項(xiàng)目開發(fā)為主， 日漸取得高端消費(fèi)者的接受與認(rèn)同，無愧為市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“新貴區(qū)”。 清新板塊 ： 吸引的買家以清新周邊四鄉(xiāng)的公務(wù)員群體和

5、小經(jīng)營(yíng)主為主，均價(jià)相對(duì)較低 。,清遠(yuǎn)市各區(qū)樓市板塊房地產(chǎn)情況分析,新城版塊房地產(chǎn)開發(fā)投資情況,新城區(qū)近兩年來的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，占地面積過萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目如雨后春筍般推出市場(chǎng)，使新城的房地產(chǎn)發(fā)展緊貼江濱版塊。由于交通便利、并且與廣州緊密相連，再加上地價(jià)相對(duì)便宜，相信新城將是外來房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入清遠(yuǎn)投資首選的核心地域。,新城目前的商品房開發(fā)建設(shè)處于提升階段，正在向規(guī)范、規(guī)模和高檔的方向邁進(jìn)，本項(xiàng)目所屬板塊中有清遠(yuǎn)目前最具影響力的商住小區(qū)鳳城世家，以及在本版塊中的廣信花園、凱旋花園,以上三個(gè)盤處于新城的高端市場(chǎng)部分，中端市場(chǎng)分別有美好居、弘福花園、尚景峰等，其他部分如康樂花園康盈閣等則相對(duì)處于較低端

6、和較分散狀態(tài),還有正在動(dòng)工開發(fā)的晟禾匯江花園和云山詩(shī)意亦將影響本版塊市場(chǎng).,新城版塊樓市現(xiàn)狀分析,根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，目前新城房地產(chǎn)的主力購(gòu)房客戶群分為四大類： 市內(nèi)的機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位人員； 市轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城人士； 老家在清遠(yuǎn)，但在外地工作的返城人士； 市內(nèi)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入的個(gè)體及小型企業(yè)主; 廣大珠三角地區(qū)隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至清遠(yuǎn)的企業(yè)主及高管階層。,新城房地產(chǎn)消費(fèi)群分析,目標(biāo)客戶生活及消費(fèi)習(xí)慣,作為購(gòu)房者主要群體的機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位人士，生活較為平實(shí)，作息有規(guī)律，喜歡休閑、健康的生活，飲食、娛樂消費(fèi)一般集中在市區(qū)的商業(yè)圈。 日常消費(fèi)習(xí)慣較為喜歡吃喝、唱歌, 平時(shí)購(gòu)物花費(fèi)在服飾方面的比

7、例較大，娛樂主要以卡拉、迪士高及桑拿按摩、沐足、宵夜為主。 休閑購(gòu)物方面喜歡在城市廣場(chǎng)、贏之城、北門街購(gòu)買日用商品，而奢侈品及名牌產(chǎn)品則會(huì)到廣州及香港購(gòu)買。,目標(biāo)客戶居住現(xiàn)狀及需求,潛在客戶的居住形態(tài)： 大部分居住在單位宿舍 從原來租住單位宿舍到購(gòu)買單位房改房，是大多數(shù)清遠(yuǎn)人的 居住現(xiàn)狀，到現(xiàn)時(shí)仍比較普遍，這些住房都具有以下特點(diǎn)： 購(gòu)房經(jīng)濟(jì)性； 鄰近工作單位，上下班方便； 鄰居同屬一單位，居住人文關(guān)系親切、友好，便于往來。,居住自購(gòu)的商品房 后房改房時(shí)期，憑個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力及單位補(bǔ)助，自購(gòu)商品房的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍，所選購(gòu)的商品房都比較分散。 早期居住房改房人士為改善居住環(huán)境而進(jìn)行的二次及多次置業(yè)。

8、,居住需求： 清遠(yuǎn)市商品房市場(chǎng)的形成已經(jīng)有多年的時(shí)間，特別經(jīng)近兩年的快速發(fā)展，購(gòu)房者的置業(yè)動(dòng)機(jī)也正處于 “解決居住需要”與“改善居住環(huán)境”兼而有之的過程中的狀態(tài)： 需求型購(gòu)房者 關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)用性（如：可解決多個(gè)家庭成員的居住、戶型為三房居多、面積在套內(nèi)面積120平米以上）； 關(guān)注價(jià)格，充分考慮承受能力,面積在套內(nèi)面積80-90平米左右； 關(guān)注生活配套的便利性。 改善型購(gòu)房者 注重樓盤的地段位置； 注重樓盤的自然環(huán)境； 注重產(chǎn)品在生活情調(diào)的附加值（如躍式、超大露臺(tái)等）。,目標(biāo)客戶獲知樓盤信息渠道,我司通過人脈關(guān)系，進(jìn)行定點(diǎn)式的市場(chǎng)調(diào)查，在常規(guī)市場(chǎng)各推廣階段中，客戶所獲知樓盤信息的比例大致如下：,

9、備注：無線、本港、為主流電視廣告的主要收看頻道，清遠(yuǎn)日?qǐng)?bào)是主流報(bào)紙廣告媒體。,項(xiàng)目名稱：鳳城世家 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積42600，共建設(shè)12棟高層住宅， 總建筑面積170225 ，其中住宅面積128888 、 商業(yè)面積16182 、住宅總戶數(shù)916戶， 容積率3.53，停車位671個(gè)，綠化總面積達(dá)27800 。 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市恒遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司 現(xiàn)售貨量：7棟洋房，共524套(一期) 價(jià)格：3100元/ 戶型面積配比： 兩房（94-96）120套； 三房（125-128）240套； 四房（159）104套； 復(fù)式（226）60套。 管理費(fèi)：1.2元/ 銷售情況：約6成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)市人

10、民二路與鳳翔大道交匯處, 現(xiàn)售第一期。小區(qū)布局合理,歐陸式園林設(shè)計(jì)精致,戶型方正實(shí)用，并且戶戶配有入戶花園,于06年9月底公開發(fā)售，銷售情況一般，是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。,新城版塊主要在售項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱：廣信花園 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 19800.30， 總建筑面積65500 ，容積率3.308， 綠化總面積達(dá)6230 。 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市泰興房地產(chǎn)有限公司 現(xiàn)售貨量：兩棟多層住宅及四棟高層住宅，約424套 價(jià)格：3000元/ 戶型面積配比： 三房（120-159）200套； 四房（170-189）224套； 復(fù)式（250）12套。 管理費(fèi)：1.2元/ 銷售情況：約4成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)市人

11、民二路與鳳翔大道交匯處, 現(xiàn)售第一期。 小區(qū)布局合理,歐陸式園林設(shè)計(jì)精致,戶型方正實(shí)用，但密度仍較大，樓距較窄，且靠近鳳城大道的單位噪音很大。,新城版塊主要在售項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱：帝景豪園 項(xiàng)目規(guī)模：由3棟高層住宅和3棟小高層組成 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市百思特房地產(chǎn)有限公司 現(xiàn)售貨量：6棟，共408套 價(jià)格：2800元/ 戶型面積配比：兩房（96）76套； 三房（166-176）150套； 四房（186-217）170套； 復(fù)式（230）12套。 管理費(fèi)：0.8元/ 銷售情況：約5成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)洲心鎮(zhèn)，為一線江景樓盤，將于07年7月交樓，但區(qū)域生活配套不完善，交通不便，目前銷售情況一般。,新城

12、版塊主要在售項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱：弘?；▓@ 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積50673，規(guī)劃16棟小高層和3棟高層住宅， 總建筑面積11萬(wàn),容積率為2.17. 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 現(xiàn)售貨量：8棟小高層(約600套) 價(jià)格：2400元/ 戶型面積配比： 三房（90-150）300套； 四房（180-250）250套； 錯(cuò)層（22）50套。 管理費(fèi)：0.9元/ 銷售情況：約5成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)市銀泉南路,現(xiàn)售第二期。為新城區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的運(yùn)動(dòng)型小區(qū),區(qū)內(nèi)環(huán)境舒適,布局合理,園林精致,戶型方正實(shí)用，并且戶戶配有入戶花園，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。,新城版塊主要在售項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱：康樂花園

13、3期(康盈閣) 項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃為兩棟小高層住宅 發(fā)展商：清遠(yuǎn)市金瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 現(xiàn)售貨量：約176套 價(jià)格：2300元/ 戶型面積配比： 兩房(106 )44套 三房（94-121）116套； 復(fù)式（220）16套。 管理費(fèi)：0.8元/ 銷售情況：約3成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)市銀泉南路,屬加建項(xiàng)目,戶型較差,現(xiàn)售第三期。該項(xiàng)目樓距密集，通風(fēng)采光較差，綠化率低，靠近大馬路，噪聲較大，銷售情況一般。,新城版塊主要在售項(xiàng)目分析,新城版塊主要在售項(xiàng)目分析,項(xiàng)目名稱：凱旋花園 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積2.5萬(wàn)，總建筑面積9.8萬(wàn),容積率為3.92，規(guī)劃為10棟小高層住宅 發(fā)展商：富城地產(chǎn) 現(xiàn)售貨量：約30

14、0套 價(jià)格：3000元/ 戶型面積配比： 兩房(90-100)60套；三房（119-146）200套；躍式（180-220）40套。 管理費(fèi)：0.9元/ 銷售情況：約4成 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：位于清遠(yuǎn)市靜福廣場(chǎng)旁,現(xiàn)售第一期。該項(xiàng)目為清遠(yuǎn)首個(gè)法國(guó)風(fēng)情的社區(qū)，區(qū)內(nèi)園林精致，環(huán)境優(yōu)美，戶型實(shí)用，但周邊環(huán)境較差，且交通不便，銷售情況一般。,綜上所述，目前清遠(yuǎn)市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以向東及向南發(fā)展為主，并且隨著江濱及一河兩岸的高尚住宅不斷涌現(xiàn)，將整體售價(jià)不斷提升，令清遠(yuǎn)樓市往中高端發(fā)展。 我們的項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)市區(qū)的中心偏南面，是擁有超高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)和完善的市政配套資源，加上越來越多人都開始注重健康，對(duì)居住環(huán)境有了更高的

15、要求，特別是追求健康生活和改善居住環(huán)境的居民對(duì)本區(qū)域都情有獨(dú)鐘。 故“以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以配套為核心，以運(yùn)動(dòng)設(shè)施為輔助，以精英文化為氛圍”將是本項(xiàng)目戰(zhàn)勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。,結(jié)論：,第二篇項(xiàng)目分析篇,本項(xiàng)目位于四大板塊之一新城板塊， 在四大板塊中屬中高端的一塊，是最具成長(zhǎng)性的板塊，隨著城市東擴(kuò)和南移，伴隨新城大盤的開發(fā)，將帶動(dòng)該板塊整體提升。本項(xiàng)目地塊天然價(jià)值較高，但占地面積不大，當(dāng)屬精品小區(qū)概念。,項(xiàng)目區(qū)域理解,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性指標(biāo),項(xiàng)目項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于新城銀泉南路 規(guī)劃用地面積：15501.9平方米 總建筑面積：50171.16平方米 建筑密度：26% 容積率：2.82 綠化率：30% 地下室：6380平

16、方米 地下停車位：148個(gè) 總戶數(shù)：262戶,項(xiàng)目規(guī)劃情況,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，由4棟小高層住宅組成；樓宇坐北朝南，以南北向戶型為主，建筑布局合理且與周邊自然環(huán)境和諧；配套設(shè)施較齊全，具備發(fā)展精品樓盤的潛質(zhì)。,項(xiàng)目SWTO分析,抓住地段位置、規(guī)劃配套特別是緊貼市體育中心的優(yōu)勢(shì)，放大精品的制高點(diǎn)特征，打造專為都市精英度身定造的精品項(xiàng)目，體現(xiàn)出都市精英的生活文化。,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,以本地市場(chǎng)為中心，積極爭(zhēng)取本區(qū)域客源及外地投資者。發(fā)揮自身?xiàng)l件和地理位置優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以領(lǐng)先的理念引導(dǎo)市場(chǎng)，屏蔽劣勢(shì)，化解威脅。,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉,地段競(jìng)爭(zhēng)力交通便利、配套齊全，特別是緊貼市

17、體育中心； 理念競(jìng)爭(zhēng)力以打造都市精英文化為理念，領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)，并引導(dǎo)區(qū)域居住理念轉(zhuǎn)變，提升同區(qū)居住標(biāo)準(zhǔn)； 營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力整合優(yōu)化合作資源，保證效益最優(yōu)化。,第四篇項(xiàng)目定位篇,市場(chǎng)定位思路,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,項(xiàng)目形象定位,單有概念是不夠的，園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理是體驗(yàn)物業(yè)質(zhì)素、保證物業(yè)升值的關(guān)鍵。為了能達(dá)到“小投入，效果好”的目的，我司綜合考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況，再針對(duì)目標(biāo)客戶的喜好及居住習(xí)慣，建議以“都市精英文化生活”為理念，打造成“清遠(yuǎn)都市精英文化生活”的精品小區(qū)。,市場(chǎng)定位思路,關(guān)鍵詞：清遠(yuǎn)、都市、精英、文化社區(qū),清遠(yuǎn)：說明項(xiàng)目所在的區(qū)域。 都市：區(qū)域所在城市核心，項(xiàng)目誕生于都市，發(fā)展成熟依賴都市，同時(shí)

18、服務(wù)都市，造福都市。 精英：針對(duì)不同年齡、不同行業(yè)、不同喜好的客戶群而度身定造的項(xiàng)目，以“高定位、高格調(diào)、高品味、高配套”吸引城市白領(lǐng)、高級(jí)管理人員及老板階層。 文化社區(qū)：項(xiàng)目區(qū)別其他項(xiàng)目具有鮮明社區(qū)文化，通過居住主流人群特性都市精英，打造出新時(shí)代都市精英生活，即追求個(gè)性、品味、自由、上進(jìn)、享受生活形成獨(dú)有的“都市精英社區(qū)”文化。,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,項(xiàng)目市場(chǎng)定位推導(dǎo),清遠(yuǎn)都市精英專屬領(lǐng)地,關(guān)鍵詞：清遠(yuǎn)、都市、精英、文化社區(qū),“瑞清花園”項(xiàng)目形象定位導(dǎo)入：,配合項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，迎合當(dāng)?shù)乜蛻舻膶徝烙^，采用現(xiàn)代風(fēng)格的裝修； 美觀、簡(jiǎn)潔、實(shí)用，兼具個(gè)性化的展現(xiàn)，讓客戶提前感受未來的理想生活。,示范單

19、位裝修風(fēng)格建議,園林部份的建議,園林設(shè)計(jì)：范會(huì)所式園林是近年來最受市場(chǎng)歡迎的主題園林，它的建設(shè)成本相比其他主題園林要便宜，并且容易出效果。而新城目前尚未有以運(yùn)動(dòng)會(huì)所為招徠點(diǎn)的精品項(xiàng)目，故建議本項(xiàng)目的園林以運(yùn)動(dòng)范會(huì)所風(fēng)情為主題，吸引市場(chǎng)關(guān)注。,中心廣場(chǎng)及小區(qū)主入口通道地花設(shè)計(jì),兒童活動(dòng)區(qū)（滑梯及沙池）,休閑椅及健康步道,宅前綠化及休閑椅,宅前綠化,園林小品設(shè)計(jì),園林小品及架空層設(shè)計(jì),巨石棋盤,雕花石臺(tái)花盤,細(xì)部處理：注重路面材質(zhì)運(yùn)用，用天然、質(zhì)樸的的材質(zhì)，通過植物和鋪裝工藝的變化和搭配，增加園林的親切感和趣味性。并且在園林內(nèi)以健康步道作主題景觀，不但造價(jià)便宜，而且具有可觀、可玩、環(huán)保、易打理的特

20、點(diǎn)。,小區(qū)主入口景觀設(shè)計(jì)：項(xiàng)目位置不明顯，難以營(yíng)造都市精品項(xiàng)目的感覺，而小區(qū)入口是項(xiàng)目的“ 門臉”之一，為突出主題，建議采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的保安亭、特色門樓等形式體現(xiàn)其風(fēng)格。,首層為商鋪，二層以上是住宅的人行入口。,較有氣勢(shì)的保安亭及人車分流入口。,以私家花園吸引買家購(gòu)買首層單位,由于頂層單位受層高及太陽(yáng)直射等因素影響，一直是最難銷售的單位，為增加頂層單位及復(fù)式單位的銷售賣點(diǎn)，建議充分利用天臺(tái)空間建造空中花園以提升項(xiàng)目檔次，加快銷售速度。,以空中花園吸引買家購(gòu)買頂層單位,小區(qū)住戶專屬會(huì)所功能配套建議,棋牌室,健身室,桌球室,茶藝館,兒童活動(dòng)中心,乒乓球室,一、客廳： 地面：鋪8080拋光磚，配同色

21、同質(zhì)地腳線。 天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。 墻身：煽灰后掃米色I(xiàn)CI乳膠漆。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吊頂燈。 門坎石：印度紅大理石。 二、飯廳： 地面：鋪8080拋光磚，配同色同質(zhì)地腳線。 天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。 墻身：煽灰后掃米色I(xiàn)CI乳膠漆。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吊頂燈。,三、廚房： 地面：鋪3030防滑地磚。 天花：鋁扣板吊頂。 墻身：鋪2030瓷片到頂。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。 門：塑鋼推拉門。 地柜：用三聚氰胺板或防火板作飾面，配淺色石材臺(tái)面，配不銹鋼洗菜盆及水龍頭。 吊柜：與地柜配套材料、顏色的吊柜。 其他：配排氣扇、包水管。,客戶可選擇將裝修套餐的費(fèi)用打入樓價(jià)一起按揭，目的是吸引

22、更多首次置業(yè)人仕及年輕購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)本項(xiàng)目。,裝修套餐建議,裝修套餐建議,八、公用衛(wèi)生間： 地面：鋪3030防滑地磚。 天花：鋁扣板吊頂。 墻身：鋪2030瓷片到頂。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。 門：塑鋼門。 其他：配蹲廁、水箱、洗手盆、面鏡、鏡前燈、花灑、排氣扇、包水管。 九、其他水電安裝要求： 給水安裝、排水管安裝。 開關(guān)插座及燈布線。 空調(diào)布線、電腦布線、電視布線、電話布線。 總配電箱：含漏電開關(guān)、空氣開關(guān)。,四、陽(yáng)臺(tái)： 地面：鋪3030防滑地磚。 天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。 五、主人房： 地面：鋪6060拋光磚，配同色同質(zhì)地腳線。 天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。

23、 墻身：煽灰后掃米色I(xiàn)CI乳膠漆。 房門：夾板門連門套及門鎖。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。 七、客房及小兒房： 地面：鋪6060拋光磚，配同色同質(zhì)地腳線。 天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。 墻身：煽灰后掃米色I(xiàn)CI乳膠漆。 房門：夾板門連門套及門鎖。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。,門坎石：印度紅大理石。,客廳、飯廳地面：主要鋪米色(杏色)8080拋光磚，外圍鋪淺咖色同質(zhì)拋光磚,地腳線與外圍地磚顏色相同。,陽(yáng)臺(tái)磚：30X30防滑磚。(以橙色磚為主,外圈配白色磚),客廳、飯廳燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吊頂燈。,天花：煽灰后掃白色I(xiàn)CI乳膠漆。墻身：煽灰后掃米色I(xiàn)CI乳膠漆。角位安裝石膏飾線。,門：玻璃夾板推拉門。廚房地

24、面：鋪3030防滑地磚。,廚房： 天花：鋁扣板吊頂。 燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈。 其他：配排氣扇、包水管。,地柜：用三聚氰胺板或防火板作飾面，配淺色石材臺(tái)面，配不銹鋼洗菜盆及水龍頭。,房間地面：鋪復(fù)合木地板,飄窗臺(tái)：鋪高級(jí)進(jìn)口云石,房間燈具：品牌優(yōu)質(zhì)吸頂燈,洗手間地面：鋪3030防滑磚 墻身鋪2030磁片到頂,不建議采用此類光面地磚,洗手間墻身：貼同質(zhì)工藝腰線,洗手間：安裝排氣扇，,主房洗手間：安裝座廁,浴室安裝面鏡、鏡前燈,洗手臺(tái)、洗手盆,淋浴花灑,獨(dú)立間隔淋浴間,總配電箱：含漏電開關(guān)、空氣開關(guān)。建議選用西門子、松本等品牌優(yōu)質(zhì)的電器產(chǎn)品。,安裝實(shí)用、美觀的衣架、毛巾架,淋浴間：地面鋪玻璃馬賽克,

25、廚房安裝優(yōu)質(zhì)洗菜盆、水龍頭,房門：夾板門連門套及門鎖,樓宇的建筑質(zhì)量已成為購(gòu)房者的重點(diǎn)考慮因素之一，為了增加客戶信心及表現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，建議在示范單位未裝修好時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置解釋項(xiàng)目建設(shè)用料及工藝的工法房，使其成為新聞炒作的熱點(diǎn)。,設(shè)置工法房的建議,管家式物業(yè)管理理念 管家式物業(yè)管理的目的是將一般性的物業(yè)管理升華為量身定做的管家及秘書服務(wù)，進(jìn)而最大限度地滿足業(yè)主的居家要求，提升項(xiàng)目的形象。其形式是從物業(yè)管理的角度在每一特定范圍再細(xì)分小組團(tuán)，每一組團(tuán)單獨(dú)設(shè)置物業(yè)管理聯(lián)絡(luò)員，即策劃包裝上的“管家”，負(fù)責(zé)為業(yè)主聯(lián)系各項(xiàng)服務(wù)的物業(yè)人員提供全方位服務(wù)。,軟件部分的建議,智能保安系統(tǒng)：包括紅外線邊界防范系統(tǒng)、

26、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、智能可視對(duì)講系統(tǒng)、電子門禁、電子巡更系統(tǒng)、停車一卡通系統(tǒng)。 信息管理系統(tǒng)：主要為Internet光纖接入網(wǎng)及公共廣播(背景音樂)系統(tǒng)。,智能化配套建議,軟件部分的建議,現(xiàn)場(chǎng)包裝及指示系統(tǒng)建議,第五篇 營(yíng)銷策略篇,市場(chǎng)發(fā)動(dòng),市場(chǎng)引爆,市場(chǎng)擴(kuò)散,推廣步驟,重新進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)媒介包裝，以嶄新面貌吸引一線準(zhǔn)買家，分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一線買家； 灌輸全新生活理念，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行洗腦。,推廣目的,延續(xù)銷售氣勢(shì)，清洗當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并隨項(xiàng)目知名度的提升進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)； 隨項(xiàng)目的成熟，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,精確做好市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)，以高性價(jià)比引爆式開盤，低開高走；直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的高端客戶，并以此形成銷售慣性。,整體營(yíng)銷思

27、路,“泛售樓部”銷售并不僅僅局限于在銷售中心售樓，將其區(qū)域有效擴(kuò)大，示范單位、示范園林等均納入銷售中心范圍。 以朋友交流式的銷售方式拉近與客戶的心理距離，讓客人感覺不是在參觀示范單位，而是在參觀朋友的家。 通過示范園林、示范單位等體驗(yàn)式情景展示，讓客戶產(chǎn)生出強(qiáng)烈的代入感 ，消除客戶的銷售防范心理，并可有效拉近銷售人員與客戶的心理距離。,策略一: 采用“泛售樓部”策略,在項(xiàng)目形成巨大的輿論效應(yīng)，積聚了充足的客源之后，舉辦大型開盤儀式，采用集中式公開發(fā)售的方式引爆市場(chǎng)，使項(xiàng)目的知名度在這一刻迅速擴(kuò)散，進(jìn)一步瓜分區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。 開盤時(shí)以高性價(jià)比刺激市場(chǎng)，一舉擊潰市場(chǎng)的心理抗性，并保留充分的價(jià)格上升空

28、間，利于日后升值炒作。,具體參考形式：,在未有售樓部時(shí)利用巡展收取誠(chéng)意金，給予首批客戶最優(yōu)價(jià)，并且隨著工程進(jìn)度及展示效果升價(jià)，但所有交誠(chéng)意金的客戶均不能定單位，務(wù)求積累所有的目標(biāo)客戶在同一天成交，制造排隊(duì)搶購(gòu)的效應(yīng)。,策略二: 低開高走，發(fā)動(dòng)山洪式開盤策略,策略三: ：“直效營(yíng)銷”銷售模式策略,作為我司首創(chuàng)的營(yíng)銷新模式，經(jīng)歷了多個(gè)樓盤的實(shí)驗(yàn)，將為本項(xiàng)目的熱賣提供可行性參考。 直效營(yíng)銷模式將是貫穿整個(gè)營(yíng)銷期的有力的工具，其與廣告是并行的、是一種針對(duì)性極強(qiáng)的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”或“點(diǎn)對(duì)面”的營(yíng)銷模式，能直接產(chǎn)生營(yíng)銷績(jī)效。 其具有小投入、高收效的特性，是以環(huán)環(huán)緊扣的人脈傳播為渠道的實(shí)務(wù)推廣模式。,在項(xiàng)目開賣并

29、且已積累了相當(dāng)?shù)哪繕?biāo)客戶及業(yè)主后，我們將利用業(yè)主口碑開展泛銷售活動(dòng)，以及針對(duì)目標(biāo)客戶眾多的機(jī)關(guān)單位進(jìn)行實(shí)務(wù)營(yíng)銷。 業(yè)主泛銷售：實(shí)行業(yè)主推薦購(gòu)房積分制度，凡業(yè)主成功介紹親友購(gòu)買本項(xiàng)目均可獲不 同數(shù)量的積分，憑不同的積分可換取不同的管理費(fèi)、電器、甚至現(xiàn)金。 而新業(yè)主亦可獲取額外的購(gòu)房折扣。 實(shí)務(wù)營(yíng)銷：利用發(fā)展商和本公司在當(dāng)?shù)氐娜嗣}關(guān)系，邀請(qǐng)財(cái)局、稅局、移動(dòng)公司、電 信公司等收入較豐厚的公司職員到現(xiàn)場(chǎng)舉行不同類型的活動(dòng)，并派專人到各企事業(yè)單位進(jìn)行“產(chǎn)品說明會(huì)”，以優(yōu)惠直銷的方式開展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。,策略四:泛銷售及實(shí)務(wù)營(yíng)銷的開展,工程形象：住宅封頂。 環(huán)境形象：完成售樓部周邊及通向示范單位的銷售通道的示范園林環(huán)境。 銷售條件：預(yù)售證、銷售中心、銷售道具及物料、示范單位、現(xiàn)