1、西安振華路項(xiàng)目 商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,前言：,本篇報(bào)告主要匯報(bào)的內(nèi)容是針對(duì)舜杰進(jìn)入陌生的西安市場(chǎng)，在規(guī)劃概念方案之前，根據(jù)北門(mén)地塊條件，及目前所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，合理的對(duì)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作提出思路及物業(yè)類型發(fā)展進(jìn)行建議。,城市核心內(nèi)城墻,本案,大明宮,區(qū)位概述：城市發(fā)展主軸之上，市中心范疇，大明宮板塊,地鐵二號(hào)線,北門(mén)西安明城墻北部安遠(yuǎn)門(mén)，靠近城市主要商業(yè)街北大街，是西安傳統(tǒng)城市生活中心地段；,西安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),大明宮西安未來(lái)的“城市中央公園”，成為西安未來(lái)城市發(fā)展的生態(tài)基礎(chǔ)、最重要的人文象征，并成為世界文明古都的重要支撐，進(jìn)一步提升西安的城市特色。,新市府西安市府的北遷給城北區(qū)域帶來(lái)“永動(dòng)機(jī)”，自身的落位使得

2、經(jīng)開(kāi)區(qū)一并納入城市未來(lái)發(fā)展主軸之上，城北區(qū)域由此在各項(xiàng)市政配套及規(guī)劃上享有得天獨(dú)厚的條件。,項(xiàng)目概覽區(qū)位,新市府,項(xiàng)目概述：47萬(wàn)方復(fù)合型項(xiàng)目，可發(fā)展住宅、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓或酒店式公寓或酒店,商業(yè)及動(dòng)遷房,住宅,項(xiàng)目概覽本體規(guī)劃,地塊運(yùn)作建議：,分物業(yè)類型掃描,住宅,寫(xiě)字樓/商住樓,酒店,商業(yè)廣場(chǎng),住 宅,西安住宅市場(chǎng)總體走勢(shì)：,西安住宅一年內(nèi)去化表現(xiàn),各區(qū)2011年度住宅去化套數(shù),住宅整體市場(chǎng)存量情況,新政后一年內(nèi)，西安住宅月平均成交65萬(wàn)，各區(qū)成交表現(xiàn)上城北成交套數(shù)最高； 目前全市住宅整體存量1123萬(wàn)，不包含新推量，去化周期將達(dá)到一年半，市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于供大于求態(tài)勢(shì)；,西安住宅市場(chǎng)戶型面積

3、需求：,從西安住宅發(fā)展趨勢(shì)上看出，目前西安住宅戶型需求逐漸趨小，70-130 是市場(chǎng)主力需求；,目前大明宮區(qū)位價(jià)值表現(xiàn)全市中端價(jià)格表現(xiàn),大明宮現(xiàn)有價(jià)值表現(xiàn)城市中端，甚至弱于城北市府區(qū)域。,未來(lái)的大明宮城北中心,城市向北，大明宮為絕對(duì)核心區(qū)域。,項(xiàng)目條件共享大明宮資源，住宅容積率高,項(xiàng)目屬于未央路沿線高容積綜合體項(xiàng)目，住宅規(guī)劃指標(biāo)條件偏弱。,未央路沿線,華遠(yuǎn)君城,新興駿景園,翠屏灣,東方羅馬,匯林華城,恒基碧翠,中建開(kāi)元,紫薇東進(jìn),錦里,盛龍廣場(chǎng),宮園壹號(hào),本案,未央路,項(xiàng)目條件后續(xù)供應(yīng)壓力較大,后續(xù)供應(yīng)量達(dá)到335萬(wàn)方，按個(gè)案首次開(kāi)盤(pán)截止目前的去化表現(xiàn)來(lái)看，全部去化完 畢需要6年，未來(lái)面臨嚴(yán)峻

4、的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),2年內(nèi)去化量,大明宮住宅現(xiàn)階段,高層點(diǎn)式建筑，3T8戶，,現(xiàn)代中式立面風(fēng)格， 整體立面品質(zhì)感不強(qiáng),建筑面積57平米 主臥面寬3.2米 客廳面寬3.6米,宅間景觀,現(xiàn)階段，未央路沿線項(xiàng)目表現(xiàn)區(qū)域級(jí)中低端產(chǎn)品運(yùn)作形象，弱于城北其他板塊項(xiàng)目。,錦里,區(qū)域典型個(gè)案產(chǎn)品比對(duì),建筑面積130平米 主臥面寬3.8米 客廳面寬5米,行列排布，高層建筑，2T4戶為主,Artdeco立面風(fēng)格 真石漆為主，部分石材,密植園林景觀 層次感豐富,白樺林間,未央路沿線高容積項(xiàng)目,大明宮板塊非高容積項(xiàng)目,大明宮住宅現(xiàn)階段,東：6100 去化率30% 南：7500 去化率80% 西：5700 去化率10% 北：6

5、100 去化率20%,城北大明宮板塊盛龍廣場(chǎng),城北市府板塊萬(wàn)科金域,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售至今4個(gè)月，去化112套；,89 三房?jī)蓮d，送11 ,三梯7戶,2梯4戶,79 兩房?jī)蓮d，送8 ,2012年4月底開(kāi)盤(pán)227套，目前已售198套，去化率90%，均價(jià)8500-10500元/ （帶1000元/ 裝修）,板式或點(diǎn)板結(jié)合建筑較點(diǎn)式建筑去化速度快，溢價(jià)空間高，若帶附加值更是當(dāng)前市場(chǎng)亮點(diǎn)；,西安住宅未來(lái),萬(wàn)科金域華府規(guī)劃，全板式規(guī)劃,萬(wàn)科金域華府實(shí)景樣板段,綠地海珀實(shí)景圖全石材立面,龍湖花盛香醍售樓處五重景觀體驗(yàn),目前全國(guó)重量級(jí)開(kāi)發(fā)商在西安均粉墨登場(chǎng)，以自身特色產(chǎn)品在市場(chǎng)大施拳腳，西安住宅市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到完全成熟

6、階段,目前西安住宅主流表現(xiàn)： 建筑規(guī)劃-板式為主 樣板段-實(shí)景體驗(yàn) 戶型-功能性、附加值 景觀-多層次景觀塑造 建材配置-真石漆配底部石材,住宅市場(chǎng)研判：,地塊條件新政后，西安住宅市場(chǎng)整體成交呈下降趨勢(shì)，且中長(zhǎng)期處于供大于求競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，但本案所屬大區(qū)域城北目前是西安住宅最集中的成交區(qū)域，且由于本案臨近市中心，城內(nèi)目前住宅基本供應(yīng)枯竭，加之地鐵通車，三大利好支撐起項(xiàng)目未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)具有良好前景；,規(guī)劃方向項(xiàng)目住宅部分容積率偏高，直接影響住宅的建筑類型，目前未央路沿線均以點(diǎn)式住宅規(guī)劃為主，建筑排布不規(guī)則，去化上表現(xiàn)出市場(chǎng)接受度差、溢價(jià)率低等現(xiàn)實(shí)情況；隨著全國(guó)性大開(kāi)發(fā)商集中入駐西安，引入一線城市產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

7、經(jīng)驗(yàn)，在建筑、戶型、景觀、配套上完全進(jìn)行顛覆，客戶需求逐漸被引導(dǎo)，基于項(xiàng)目立足于未來(lái)市中心高端住宅，規(guī)劃上必須是點(diǎn)板建筑，排布上盡可能朝南，景觀塑造出一定特色，戶型可能的情況下建議增加附加值，主力面積以70-130 的兩房和三房，同時(shí)在公共部位及會(huì)所配套上進(jìn)行提升。,辦公及商住樓,近些年，隨著西安經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)于辦公樓的需求逐年提升； 同時(shí)住宅“限購(gòu)”政策的全面推進(jìn)，對(duì)西安投資者來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的關(guān)注度逐步從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商辦地產(chǎn)市場(chǎng)，促使西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)11年成交量繼續(xù)上漲。,西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體走勢(shì)：,從成交區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)為全市辦公供應(yīng)成交的集中區(qū)域，占到全市的72%，其次為城北和城南， 201

8、1年對(duì)于西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講屬于寫(xiě)字樓發(fā)展的另一新階段，市政府北遷、北客站的投入使用、地鐵二號(hào)線的正式運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)了城北寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展。 2011年西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出城北、高新相爭(zhēng)的新格局。,西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體走勢(shì)：,目前西安寫(xiě)字樓缺乏高品質(zhì)甲級(jí)純辦公樓，均以商住樓形勢(shì)規(guī)劃，在租金水平上兩者有一定差距；,西安寫(xiě)字樓分布：,90%為商住樓,近一年開(kāi)盤(pán),城內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng),目前城內(nèi)寫(xiě)字樓入駐率達(dá)到90%以上，基本處于供不應(yīng)求，目前在售個(gè)案只有2個(gè)，甲級(jí)寫(xiě)字樓量?jī)r(jià)表現(xiàn)較好,城北寫(xiě)字樓主要經(jīng)開(kāi)區(qū)以商住樓為主，隨著市府搬遷、地鐵通車、北部產(chǎn)業(yè)基地逐漸形成，未來(lái)在新市府周邊將上市較多甲級(jí)辦公項(xiàng)目，而項(xiàng)

9、目所在的大明宮附近在售寫(xiě)字樓個(gè)案均定為商住樓，甲級(jí)商辦物業(yè)缺乏；,城內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng),目前報(bào)價(jià)（含800元/ 裝修配置）： 東面8000元/ ，去化20% 南面8350元/ ，去化90% 西面7900元/ ，去化10% 北面8100元/ ，去化10%,緊鄰本案，月均去化5套， 均價(jià)8000元/ ，與經(jīng)開(kāi)區(qū)甲級(jí)辦公單價(jià)差50%，公寓產(chǎn)品定位與周邊住宅形成競(jìng)爭(zhēng)，同樣面臨點(diǎn)式建筑朝向問(wèn)題； 去化速度及銷售價(jià)格上表現(xiàn)不佳,在售個(gè)案表現(xiàn)御玲瓏,商辦市場(chǎng)研判：,地塊條件西安隨著近5年經(jīng)濟(jì)大開(kāi)發(fā)，作為西部經(jīng)濟(jì)重心，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)于商辦物業(yè)需求強(qiáng)，特別是住宅限購(gòu)后，商辦物業(yè)去化逐年提高；本案地塊緊鄰市中心，

10、且隨著地鐵的通車，區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)在城北凸顯，目前市中心辦公供應(yīng)缺乏，特別是項(xiàng)目周邊個(gè)案均以商住公寓定位，未對(duì)稀缺的寫(xiě)字樓進(jìn)行有效補(bǔ)充，對(duì)本案未來(lái)發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓提供較好機(jī)遇；,規(guī)劃方向建議項(xiàng)目商辦部分發(fā)展甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)，以5A標(biāo)準(zhǔn)打造，純辦公商務(wù)軟硬件配置，即銜接城北新市府、經(jīng)開(kāi)區(qū)與市中心的城市發(fā)展主軸，并且可提升項(xiàng)目整體形象，在未來(lái)售價(jià)上也有較大溢價(jià)空間。,酒 店,西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。,西安市從事旅游業(yè)相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)單位有7萬(wàn)余戶，占全市各類市場(chǎng)主體的22%，擁有旅游景區(qū)近百家，達(dá)到國(guó)

11、家A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的景區(qū)（點(diǎn)）24家，其中5A級(jí)旅游景區(qū)2家，4A級(jí)旅游景區(qū)11家，3A級(jí)旅游景區(qū)6家，2A級(jí)旅游景區(qū)4家，A級(jí)旅游景區(qū)1家。,參照西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年，西安來(lái)訪旅客總數(shù)超過(guò)5201萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)34.7%。其中國(guó)內(nèi)旅客人數(shù)為5117萬(wàn)余人次，同比增長(zhǎng)34.8%。國(guó)際旅客按五大洲分類依次為歐洲，美洲，亞洲，大洋洲和非洲。,西安星級(jí)酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司

12、培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)。,西安目前掛牌的五星級(jí)酒店以及沒(méi)有掛牌但按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的酒店有10家，四星級(jí)酒店24家，三星級(jí)酒店71家。,旅游市場(chǎng),旅游資源,市場(chǎng)表現(xiàn),主要客源,酒店資源,西安旅游市場(chǎng)情況,隨著西安市政府對(duì)歷代遺跡的修復(fù)改善，以及城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，如：西安咸陽(yáng)國(guó)際基礎(chǔ)跑道和航站樓擴(kuò)建以及地鐵線路的建設(shè)等。預(yù)計(jì)西安在今后的幾年中，能吸引更多的國(guó)內(nèi)外游客。 外籍游客前來(lái)西安的數(shù)量增加，也將相應(yīng)增加其對(duì)高星級(jí)酒店及高端商業(yè)的需求量。,接待旅客統(tǒng)計(jì),平均增長(zhǎng)率19%,平均增長(zhǎng)率15%,隨著西安訪客數(shù)量的逐年增加，西安星級(jí)酒店在過(guò)去的10年中經(jīng)歷了巨大的增長(zhǎng)。星級(jí)酒店的客房

13、總供應(yīng)量年平均增長(zhǎng)為9%，其中以三星級(jí)酒店和四星級(jí)酒店的客房供應(yīng)增長(zhǎng)為主。2010年，一、二星級(jí)酒店的市場(chǎng)占有不到5%，而三、四星級(jí)的客房供應(yīng)比例占到總供應(yīng)的82%左右。,西安酒店目前供應(yīng),西安現(xiàn)有高星級(jí)酒店分布,西安酒店運(yùn)營(yíng)表現(xiàn),2011年西安世界園藝博覽會(huì)的召開(kāi)，使西安星級(jí)酒店的入住率大大提高?，F(xiàn)有主要酒店項(xiàng)目2011年至今的平均入住率達(dá)到73.2%，平均房?jī)r(jià)為810元。 就客源市場(chǎng)而言，散客和游客占現(xiàn)有主要酒店項(xiàng)目客源市場(chǎng)的60%左右，其他客源包括會(huì)議、商務(wù)、培訓(xùn)和政府客源。 商務(wù)客群往往住店預(yù)算較高，能有效拉動(dòng)酒店平均房?jī)r(jià)，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談和公司培訓(xùn)為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)的趨勢(shì)

14、；,西安星級(jí)酒店的未來(lái)供應(yīng)主要有以下16家，皆為五星級(jí)酒店定位，在全市范圍內(nèi)都有分布，其中本區(qū)域內(nèi)未來(lái)供應(yīng)6家，未來(lái)幾年內(nèi)西安五星級(jí)酒店供應(yīng)仍將保持高漲狀態(tài)。,西安酒店未來(lái)供應(yīng),酒店市場(chǎng)研判：,地塊條件本案所處地段屬于市中心邊緣，鐘樓及古城墻邊，地段及旅游資源性較佳，匹配旅游客；同時(shí)位于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸未央路上，商務(wù)便捷性較好，出勤便利性較佳；,規(guī)劃方向根據(jù)西安城市特性，旅游及商務(wù)未來(lái)的高速發(fā)展，建議開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店，提升項(xiàng)目形象之時(shí)也完善了項(xiàng)目的復(fù)合性概念，目前西安五星級(jí)酒店較為缺乏，但未來(lái)開(kāi)發(fā)量大，尤其經(jīng)開(kāi)區(qū)將在2-3年內(nèi)有6家五星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，形成一定飽和；針對(duì)商務(wù)和旅游的雙重考慮，四星級(jí)酒

15、店符合團(tuán)隊(duì)旅游及商務(wù)市場(chǎng)主流需求，未來(lái)可作為良好資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作及資產(chǎn)配置；,商 業(yè) 廣 場(chǎng),35,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,目錄,區(qū)域宏觀分析 項(xiàng)目本體認(rèn)知 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目規(guī)劃建議,36,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,一、區(qū)域宏觀分析,37,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,西安概況,西安，陜西省省會(huì)、副省級(jí)城市，地處關(guān)中平原中部，北臨渭河，南依秦嶺，是陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，城市建成區(qū)面積369平方公里，常住人口846.78萬(wàn)人。 西安古稱長(zhǎng)安，是我國(guó)黃河流域古代文明的重要發(fā)源地之一，與雅典、羅馬、開(kāi)羅并稱為世界四大古都。西安也是我國(guó)建都最

16、早、歷時(shí)最長(zhǎng)的古城，距今已有3000多年的歷史。自西周(公元前1134年)起直到唐代，先后共有13個(gè)王朝在此建都。 西安自古以來(lái)就是交通要道，如今鐵路、公路、航空交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。中國(guó)四大國(guó)際空港之一的西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)辟有100多條航線。中國(guó)特等客運(yùn)站西安火車站是歐亞大陸橋的重要站點(diǎn)。西安有公路2800公里，有5條國(guó)道干線通過(guò)，有以市區(qū)為中心通往各旅游景點(diǎn)的道路40多條，其中旅游專線9條。,西安市,陜西省,38,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,地區(qū)生產(chǎn)總值,西安市GDP總值逐年上漲， 2011年，全市GDP為3864.21億元，“十一五”時(shí)期年均增長(zhǎng)14.00%，西安市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)9年保持了1

17、3%及以上的速度，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 從西安2006-2011年癿人均GDP增長(zhǎng)來(lái)看，與GDP總量走勢(shì)一致，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)。2011年西安人均GDP達(dá)到45,676元。,39,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,西安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上漲，2011年為1935.18億元， “十一五”時(shí)期年均增長(zhǎng)20.54% 就西部省會(huì)城市相比較，2009年西安社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居西部省會(huì)城市第二，僅次于成都。,40,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,人口規(guī)模,西安市人口逐年增長(zhǎng)，2011年戶籍人口為791.83萬(wàn)人，常住人口為851.34萬(wàn)人。 戶籍人口與常住人口有近60萬(wàn)人的差距，說(shuō)明西安為

18、人口導(dǎo)入型城市特征，具備一定的區(qū)域吸引力。 西安市15-64歲人口所占比例為總?cè)丝?8.65%，該年齡段具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求，有利于商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。,41,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,城鎮(zhèn)居民生活情況,西安市居民可支配收入逐年增長(zhǎng)，2011年，人均城鎮(zhèn)居民可支配收入為25981元，漲幅為10.6%。 2008年至2011年，西安市民恩格爾系數(shù)平均值在30%左右，說(shuō)明當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，人民較有消費(fèi)能力。,注：恩格爾系數(shù)60%以上為貧困，50-60為溫飽，40-50%為小康，40%以下為富裕,恩格爾系數(shù)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重： 食物支出金額總支出金額x100%=恩格爾系數(shù),42

19、,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,二、項(xiàng)目本體認(rèn)知,43,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,項(xiàng)目區(qū)位,地鐵2號(hào)線 安遠(yuǎn)門(mén)站,本項(xiàng)目位于陜西省西安市蓮湖區(qū)，項(xiàng)目地塊分布于北關(guān)正街西側(cè)、振華南路以東、振華路南北兩側(cè)。 項(xiàng)目周邊為成熟住宅區(qū)域，居民密集度高，并且具有一定消費(fèi)能級(jí)。 西安市級(jí)商圈-鐘樓商圈與本項(xiàng)目直線距離為3公里。 西安目前唯一運(yùn)營(yíng)的地鐵線路-地鐵2號(hào)線安遠(yuǎn)門(mén)站距離本項(xiàng)目地塊400m。,44,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,項(xiàng)目概況,北關(guān)正街,振華路,紅廟坡路,振華北路,振華南路,DK1,DK2,DK4,DK3,本項(xiàng)目共計(jì)有4個(gè)地塊組成，其中DK1、DK2、DK4為2類住宅用地； DK3為商業(yè)金融用

20、地，為本次報(bào)告主體。,45,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,項(xiàng)目現(xiàn)狀,1,4,2,1,5,5,3,3,2,項(xiàng)目東北角的彩印標(biāo)牌市場(chǎng),北關(guān)正街與振華路路口,振華南路為企業(yè)及普通民居,振華路北側(cè)的城中村,振華路兩側(cè)分布地段民生類商鋪,4,本項(xiàng)目目前尚處于地塊階段，所在區(qū)域主要為為高密度普通民居，以及部分企業(yè)。地塊內(nèi)部的振華路兩側(cè)分布有低端民生類商鋪。 地塊沿北關(guān)正街東北角為在營(yíng)的彩印標(biāo)牌市場(chǎng)，為簡(jiǎn)易市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。,46,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,項(xiàng)目區(qū)域分析,本項(xiàng)目所在的北關(guān)正街向北連接未央路，向南連接北大街、南大街、南關(guān)正街、長(zhǎng)安北路。形成西安城市完整的中軸線。西安地鐵2號(hào)線與該中軸線平行，形成立體交

21、通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷度高。 在該中軸線上，分布有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈、龍首商圈、鐘樓商圈（市級(jí)）、以及向南延伸的小寨商圈（市級(jí)）。該軸線所分布商業(yè)幾乎占據(jù)西安商業(yè)市場(chǎng)半壁江山。 項(xiàng)目周邊居民區(qū)較多，人群較為密集，具有一定消費(fèi)基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目東側(cè)為正在開(kāi)發(fā)的唐大明宮遺址公園，項(xiàng)目自身亦處于唐大明宮遺址整體開(kāi)發(fā)范圍。未來(lái)具有一定的旅游客群資源。 本項(xiàng)目介于龍首商圈及鐘樓商圈-北大街商業(yè)街之間，目前區(qū)域商業(yè)相對(duì)滯后，屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)空白點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。,唐大明宮遺址公園,47,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研,48,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目,1,本案,4,3,2,49,西安振華路項(xiàng)

22、目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,盛龍廣場(chǎng),50,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,天地時(shí)代廣場(chǎng),51,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,賽高國(guó)際街區(qū),52,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),53,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域在售商鋪,2,本案,4,3,1,5,6,7,8,9,54,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域在售商鋪,55,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,主力商戶分布,56,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,百貨、生活類賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng),1,2,57,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域辦公樓分布,58,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域辦公樓分布,59,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,四、項(xiàng)目定位建議,60,西安振華路項(xiàng)目

23、商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,區(qū)域商業(yè)檔次分析,項(xiàng)目所在區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目/商業(yè)街的檔次定位均以中低定位、便捷性消費(fèi)為主，本案商業(yè)定位建議在現(xiàn)有商業(yè)檔次上有所突破，形成區(qū)域商業(yè)中心，在滿足區(qū)域消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上培養(yǎng)部分目的性消費(fèi)群體。,檔次,高,低,目的性,定位,便捷性,華潤(rùn)萬(wàn)家超市,區(qū)域商業(yè) 空白區(qū)間,人人樂(lè)超市,振華路街鋪,北關(guān)正街街鋪,本案可發(fā)展空間,盛龍廣場(chǎng),天地時(shí)代廣場(chǎng),賽高國(guó)際街區(qū),大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),61,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,核心消費(fèi)群體,區(qū)域住宅區(qū)居民,旅游人群,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 品味高端,外省市、外籍人士,以家庭為單位，餐飲及生活配套需求為主，部分兒童類消費(fèi)需求。,餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)需求。,消

24、費(fèi)特點(diǎn),人群組成,人群特征,本項(xiàng)目 核心消費(fèi)群,所占比例,周邊上班族,中檔偏上消費(fèi)需求,人際交往、餐飲及休閑娛樂(lè)消費(fèi)特征。,60%,10%,30%,62,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,功能定位,主題化消費(fèi)樂(lè)趣 一站式商業(yè)空間,63,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,業(yè)態(tài)選擇,重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài),64,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,主力商戶選擇,建議以上主力商戶及次主力商戶入駐本項(xiàng)目，根據(jù)各商戶實(shí)際需求安排于各樓層。 以上主力商戶主要考慮具有國(guó)內(nèi)及海外連鎖經(jīng)營(yíng)特征的知名品牌。,65,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,五、項(xiàng)目規(guī)劃建議,66,西安振華路項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)建議,地塊分析,紅廟坡路開(kāi)通后將成為區(qū)域東西向交通干道；北關(guān)正街為現(xiàn)有南北向交通干道