1、南匯周康板塊市場報告,區(qū)域市場簡析 區(qū)域競品掃描 區(qū)域市場總結(jié),PART ONE,區(qū)域市場簡析,ONE,ONE,08年1月至08年6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 隨著美國次貸危機爆發(fā)以及全球經(jīng)濟蕭條逐漸呈現(xiàn)，08年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟一同下滑 09年1月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買方市場 供應(yīng)方面，08年10月至12月市場出現(xiàn)集中放量，主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城 從08年12月開始價格下滑趨勢明顯,08年1月09年1月周康公寓供求情況,ONE,周康板塊總價成交段主要集中在萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是萬區(qū)間。,ONE,板塊內(nèi)主力在售項目的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階

2、段，各項目成交單價主要徘徊于8000-9000元/平方米的范圍內(nèi)。,ONE,近期成交低迷，導致目前在售項目存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.4萬平米,ONE,周康板塊項目存量余房比例,剩余量位居前列的項目有印象春城、東方晶華園和綠洲康城 其中印象春城主要由于年年底推出新盤，開盤強銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預售 許可證的房源延遲對客戶公開，導致大體量的后續(xù)房源囤積 東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項目，都是由于年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳而導致的房源累計 菱翔苑和綠地東上海一期項目已是尾盤，剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步,ONE,近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當

3、月成交84套，單價較前批 房源有大幅度下降，以12000元/平米單價打7折銷售，成交均價僅8690元/平米,PART TWO,區(qū)域競品掃描,TWO,周康板塊競品掃描,6 圣鑫苑,8 中邦城市,5 周浦萬達廣場,11 萬科金色里程,10 金柳灣（墅外）,4 印象春城,7 綠地東上海,本案,3 東方晶華園, 粵亮灣,9 綠洲康城親水灣,12 保利林雨溪,2 和居水岸,TWO,基本信息,印象春城,區(qū)域位置：周浦年家浜東路129弄 占地面積：35萬 總建筑面積：46萬 開盤時間：08.10.30（首批） 推盤案量：288套 交付標準：毛坯 交房時間：09.12.31 戶型：一房：63平米 二房：88平

4、米、92平米、113平米 三房; 131平米 08.11開盤報價：均價8500元/平米 價格范圍：8200-9000元/平米 開盤優(yōu)惠活動：開盤當天認購優(yōu)惠200元/平米,TWO,成交信息,印象春城,TWO,2.21推出3號和7號兩棟樓，帶63平米小戶型一房，開盤報價7600-9500元/平米，均價8500元/平米，開盤當天優(yōu)惠總價16000元,房地網(wǎng)上反應(yīng)開盤當天預定93套，其中成交戶型一房和二房所占比例平均。,印象春城,媒體信息,硬廣媒體主要為：晨報、晚報、時代報、租售情報,TWO,印象春城,戶外廣告,周浦鎮(zhèn)區(qū)：無戶外媒體 外接待點：金豐易居代理，依靠周浦鎮(zhèn)上 易居中介門店共同銷售 導示系

5、統(tǒng)：無交通導示，在周浦鎮(zhèn)區(qū)宣傳力度 不夠，年家浜路無交通指示牌，引導動線差,TWO,ONE,印象春城,廣告訴求,基本信息,綠洲康城,區(qū)域位置：康橋路1558弄 占地面積：50萬 總建筑面積：70萬 開盤時間：08.12.13 推盤案量：215套 交付標準：毛坯 交房時間：2010.6.30 08.12開盤報價：均價9300元/平米 價格范圍：8700-12500元/平米 價格促銷活動：原價均價12000元/平米，7折銷售,TWO,成交信息,綠洲康城,康橋區(qū)域超級大盤，早期銷售在05年，經(jīng)歷市場最高峰1.3萬價格，在沉寂一年后，緊隨印象春城開盤，去年年底推出2幢小高層，215套房源，價格也是采取

6、直線跳水方式，表價12500元/平米打7折銷售，成交均價9073元/平米，但銷售情況依然不理想。,TWO,綠洲康城,戶外廣告,外接待點：無 看房班車：龍陽路地鐵站 導示系統(tǒng)： 交通指示牌: 滬南公路、康橋路 戶外看板：康橋路2塊 刀旗: 康橋路,TWO,綠洲康城,廣告訴求,93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮(zhèn),TWO,基本信息,東方晶華園,區(qū)域位置：康沈路1758弄近年家浜路 占地面積：60300平米 總建筑面積：77443平米 開盤時間：07.09.30 推盤案量：487套 可售房源243套（扣除動遷房可售88套） 交付標準：毛坯 交房時間：09.2.28 戶型： 二房：102-104平米

7、三房; 123-130平米 復式：160-200平米 價格：報價均價9000元/平米，一月成交均價8687 元/平米,TWO,成交信息,東方晶華園,該盤是區(qū)域在售項目中位置最好的項目，除動遷房外，目前可售剩余房源88套。該盤以報價均價9000元/平米，較開盤期間價格下滑約1400元/平米，成交均價8687元/平米，在區(qū)域市場內(nèi)成交緩慢。,TWO,基本信息,綠地東上海,區(qū)域位置：秀浦路788弄 占地面積：405810平米 總建筑面積：61萬（其中住宅51萬，商業(yè)10萬） 開盤時間：06.10 推盤案量：1270套 交付標準：毛坯 交房時間：07.12 戶型： 二房：92-114平米 三房; 13

8、0-140平米 價格;一期尾盤報價均價12000元/平米 二期房源工程進度主體6層，預計09.5開盤 二期報價均價約9000元/平米以內(nèi),TWO,成交信息,綠地東上海,該盤是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的項目，從銷售情況上看，一期尾盤報價12000元/平米，從08 年8月到現(xiàn)在都是“零”成交。二期約09.5月開盤，該批房源開盤均價直接跳水，9000元/平米的價格可能導致周康地區(qū)新一輪的價格大戰(zhàn),TWO,基本信息,中邦城市,區(qū)域位置：秀沿路867號 占地面積：35萬平米 總建筑面積：40萬平米 開盤時間：07.6.30 推盤案量：918套 交付標準：毛坯 交房時間：現(xiàn)房 目前一期、二期已經(jīng)全部售罄，三期地塊在

9、秀沿路南側(cè)，尚未動工，預計周期較長，業(yè)務(wù)已經(jīng)在年前撤場,TWO,中邦城市,媒體信息,硬廣媒體主要為：早報、上海樓市、租售情報 近期二期售罄，三期未動工，媒體投入減少,TWO,廣告訴求,中邦城市,東上海、大盤、創(chuàng)新藝術(shù)生活,TWO,周浦萬達廣場,基本信息,區(qū)域位置：滬南公路3467號 占地面積：50萬 總建筑面積：31.8萬 開盤時間：08.12.27 推盤案量：966套 交付標準：裝修 交房時間：2010.3.31 房屋性質(zhì)：辦公 戶型：40-90平米 價格：開盤報價均價9500元/平米，2月報價均價10000元/平米,TWO,成交信息,周浦萬達廣場,區(qū)域唯一在售小戶型辦公產(chǎn)品，開盤均價950

10、0元/平米，是區(qū)域近期成交最好的項目，這是和大量的廣告投入和良好的現(xiàn)場表現(xiàn)分不開的。從該盤可以看到，小戶型產(chǎn)品存在較大需求量,TWO,戶外廣告,周浦萬達廣場,該項目戶外廣告做的是競品中最到位的，滬南公路交通指示標牌，外環(huán)線高炮、上南、三林、康橋、周浦地區(qū)橫幅，競品門口橫幅，周浦鎮(zhèn)燈箱、看板，小上海商業(yè)城燈箱、派單等結(jié)合使用，為現(xiàn)場成交帶來穩(wěn)定的來人。,TWO,媒體信息,周浦萬達廣場,硬廣媒體主要為：晨報、時代報、早報、上海樓市、租售情報,TWO,廣告訴求,周浦萬達廣場,萬達品牌、精裝小戶型,TWO,基本信息,圣鑫苑,區(qū)域位置：川周公路4056弄 占地面積：54800平米 總建筑面積：7萬平米

11、開盤時間：最早一期05.1.14 推盤案量：557套 交付標準：毛坯 交房時間：三期09.6 戶型： 二房：104-110平米 三房：130-140平米 價格：一月成交均價7554元/平米,TWO,成交信息,圣鑫苑,該盤在區(qū)域市場中，受周邊小環(huán)境及大型變電站等抗性影響，成交低迷，成交價格一直維持在7500元/平米左右，一月成交均價7554元/平米。,TWO,媒體信息,圣鑫苑,硬廣媒體主要為：晨報、青年報,TWO,廣告訴求,圣鑫苑,TWO,粵亮灣,基本信息,區(qū)域位置：周市路39弄 占地面積：5.94萬平米 總建筑面積：8萬平米 開盤時間：08.3.29 推盤案量：392套 可售房源257套 交付

12、標準：毛坯 交房時間：09.8.31 戶型： 二房：81-86平米 08年3月至今銷售135套，銷售率34%，可以說成交非常緩慢，目前在價格沒有優(yōu)勢的情況下，月成交保持在5套左右，無法擺脫成交低迷的狀況。,TWO,成交信息,粵亮灣,該盤在區(qū)域市場中屬于小戶型產(chǎn)品，有一定的總價優(yōu)勢，目前剩余房源都是高區(qū)高單價產(chǎn)品，在印象春城開盤后，受同類型產(chǎn)品低單價沖擊，成交量明顯萎縮,TWO,基本信息,和居水岸（金色水岸、沈墨荷蘭苑 ）,區(qū)域位置：康沈路1838號 占地面積：6.7萬平米 總建筑面積：11.4萬平米 開盤時間：最早04.6，綠地接手重新開盤：08.7 推盤案量：172套 交付標準：毛坯 交房時

13、間：現(xiàn)房銷售 戶型： 二房：95平米 三房：123平米 價格：一月成交均價8820元/平米 該案曾經(jīng)爛尾，開發(fā)商無法還銀行貸款，導致交房延遲3年，區(qū)域口碑差，現(xiàn)由綠地接手，目前銷售狀況慘淡。,成交信息,和居水岸,該盤04年就開盤，受銀行貸款拖欠影響，一度被禁止銷售3年，08.8重新開盤，因地段在競品中較占優(yōu)，成交價格在8500-9000元/平米。,媒體訴求,和居水岸,項目在尾盤銷售階段，三期工地尚未開工，初開盤報紙稿外，其他無媒體投入，包括在周浦鎮(zhèn)區(qū)無戶外媒體。,基本信息,金柳灣,區(qū)域位置：康橋川周公路2828弄 占地面積：4.8萬平米 總建筑面積：10萬平米 開盤時間：08.12 推盤案量：163套 交付標準：精裝修 裝修標準： 25003000元/平米 帶地暖、中央空調(diào)、西門子廚衛(wèi)、科勒潔具 交房時間：09.10 戶型： 二房：170平米 三房：210-270 價格：網(wǎng)上價格曲線路（近七天）：1070011600元/平米 開盤兩個月成交8套，小高層產(chǎn)品，統(tǒng)一大戶型，做精裝修走高端路線,ONE,媒體訴求,金柳灣,平面媒體做過三次租售情報廣告，戶外在外環(huán)和滬南公路有高炮,PART THREE,區(qū)域市場總結(jié),THREE,TH