1、Unique Partner Customer Skills，城市宏觀市場環(huán)境研究，城市概況和城市化水平研究城市經(jīng)濟運行特征城市修訂發(fā)展研究，揚州位于蘇中，具有承南啟北的特殊區(qū)位，三個城市圈交叉的區(qū)位優(yōu)勢為城市發(fā)展奠定了基礎，揚州市位于蘇中腹地， 擁有承南啟北，建設揚州列車客運站，潤揚大橋開通，隨著328國道(揚州段寧通道)的使用，揚州的對外開放度不斷提高。 因為落在長江北側，是比較深的腹地，揚州市隨著對外經(jīng)貿聯(lián)系歷史上曾經(jīng)薄弱的江蘇省內南京都市圈、蘇南蘇錫常都市圈及上海都市圈的發(fā)展和成型，揚州都市區(qū)位強調了三大都市圈的交匯，但從經(jīng)濟聯(lián)系來說主要屬于南京都市圈。作為國家級歷史文化名城，揚州市歷

2、史文化基礎深厚，榮譽眾多，揚州是國務院1982年公布的前24座國家級歷史文化名城近年來，揚州市以美化城市形象、拓寬城市空間、提高城市品味、增強城市功能為目標，在省內首次成為全國最大歷史悠久的文化名城國家園林城國家雙擁示范城江蘇省人居環(huán)境獎國家衛(wèi)生城國家環(huán)境保護示范城全國文明城市建設工作先進城市2006年度“聯(lián)合國人居獎”，揚州市即將進入城市化發(fā)展的第三階段，工業(yè)成為絕對的經(jīng)濟支柱，經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段，2003-2007年， 揚州市人口保持低速增長，5年來2007年底，戶籍總人口為459.25萬人，比上年末增加23287人，增加0.51 %。 自然增長率為1.37。 全市登記出生人口31638

3、人，出生率6.92死亡人口25367人，死亡率5.55。 的雙曲馀弦值。 預計2005年揚州城市化率將增加到48.3，2005年增加到49.2，2005年揚州城市化率將達到50%。 城市宏觀市場環(huán)境研究、城市概況和城市化水平研究城市經(jīng)濟運行特點城市規(guī)劃發(fā)展研究、經(jīng)濟總量高速增長、經(jīng)濟高速化處于釀造期，城市房地產處于快速發(fā)展階段，GDP和人均GDP自“十五”以來保持兩位數(shù)的增長率，城市經(jīng)濟主要依賴第二產業(yè)， 其他第三產業(yè)也比較發(fā)達的經(jīng)濟發(fā)展多依賴工業(yè)發(fā)展，工業(yè)所占的比例每年上漲幅度大，揚州是以工業(yè)為發(fā)展重點的城市，是包括房地產在內的第三產業(yè)，發(fā)展比較慢，但從06年開始這一局面發(fā)生了變化。 隨著經(jīng)

4、濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費者支出增加迅速，全市消費品零售總額06年大幅增加，近年揚州居民人均可支配收入和消費性支出穩(wěn)步增加，居民巨大商品受力不斷增強。 固定資產投資額不斷增大，全市經(jīng)濟牽引作用明顯，近年揚州市固定資產投資額增長明顯，特別是2007年增長率達到34.6%，GDP增長率超過近15個百分點，全市經(jīng)濟牽引作用明顯。 城市宏觀市場環(huán)境研究、城市概況和城市化水平研究城市經(jīng)濟運行特點城市規(guī)劃發(fā)展研究、南延：擴大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，飛躍開發(fā)港口區(qū)和瓜洲區(qū)，發(fā)展第二產業(yè)的主要載體西進東拓：城市主要居住人口集中在西部地區(qū)，充分提高基礎設施和公共服務設施利用率的東部地區(qū)揚州市的發(fā)展方向是“主

5、導南、東西擴張”，城市主要居住人口集中在西部地區(qū)，小結、揚州市特殊地理區(qū)、資源及高城市化率注定其城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展期。 高速發(fā)展的經(jīng)濟給當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展帶來了保障，在資本市場的強烈支持下，高速穩(wěn)定發(fā)展的工業(yè)(特別是高資本、技術密集型產業(yè))，快速發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)、商業(yè)流通業(yè)將推進經(jīng)濟的高速穩(wěn)定發(fā)展，不斷提高居民的消費能源水平， 商品房購買者大幅擴大的城市“主導向南、拓展”發(fā)展方向為這些地區(qū)的發(fā)展帶來了活力，在城市發(fā)展和增容過程中，城市建設和房地產開發(fā)迎來了更多的市場機遇和挑戰(zhàn)。 城市房地產市場研究、土地市場商社市場運行特點受城市房地產板塊分布、管制的影響，揚州房地產開發(fā)土地成交面積在07年

6、大幅下降，2007年1-12月，房地產開發(fā)用地成交為166.47萬平方米，比上年下降53.67%，平均價格為1304元/， 與前期相比下降的其中面料成交為78.24萬，比前期增加470.97%，平均價格為527元/，比前期減少45.89%，熟地成交為88.23萬，比前期減少74.47%，平均價格為1992元/，比前期增加42.69%。 城市房地產市場研究、土地市場商社市場運行特征城市房地產板塊分布、市區(qū)房地產開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)定增長，2007年增長率大，其中住房投資占絕對主力，房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，其增長率07年又上升。 住房開發(fā)仍然是房地產開發(fā)投資的主體，但辦公室開發(fā)投資近年來有所提高，市區(qū)商

7、品房竣工面積基本上比較平穩(wěn)，這預示市區(qū)商品房供應市場比較健康有序，市區(qū)商品房呈現(xiàn)出不求供應的良好局面， 其中07年普通商品住宅、別墅等產品表現(xiàn)尤為突出，2007年供比，07年市區(qū)供應住宅產品主要為多層，從供應情況來看，小高層、高層產品已被市場接受的市區(qū)商品住宅市場供應套數(shù)主要集中在100-144，城市房地產市場研究、 土地市場的商社市場運行特征城市房地產板塊分布，市區(qū)房地產主要分為五塊板塊，西區(qū)是比較成熟的區(qū)域，老城區(qū)：范圍小，現(xiàn)揚州對老城區(qū)的開發(fā)有許多保護和限制，因此新產品小西區(qū)：西區(qū)長期占住宅市場供應和銷售的主體， 揚州現(xiàn)在的中高端住宅產品基本集中在該地區(qū)，隨著發(fā)展，該地區(qū)的套餐、交通、人

8、氣等大幅增強，居民的生活、工作等非常便利。 東區(qū)：與西區(qū)相比，東區(qū)發(fā)展比較緩慢，由于歷史原因，該區(qū)域長期比較骯臟，陳舊，近年環(huán)境有所改善，但整體居住環(huán)境和居民素質等不及西區(qū)的北區(qū)：北區(qū)發(fā)展緩慢，接近高速，因此形成了許多大型專業(yè)市場，另外北區(qū)利用瘦西湖南區(qū)：南區(qū)開發(fā)緩慢，目前沒有項目。 西區(qū)占市區(qū)商品住宅的半數(shù)以上的市場份額，其次是北區(qū)，1-12月西區(qū)新增供給92.41萬，占市區(qū)整體的58.5%，東區(qū)的普通商品住宅新增供給20.58萬，占市區(qū)整體的13%。 北區(qū)通過石油山莊的加入，新供給40.44萬，占市區(qū)町村全體的25.6%； 老城區(qū)的新供給達到4.62萬，占市區(qū)町村全體的2.9%。、從成交來

9、看，西區(qū)產量大，各地區(qū)07年平均呈不求供應局面，其中東區(qū)、西區(qū)市場形勢最好，從合同成交價格情況來看，西區(qū)和老城區(qū)價格高，總結，07年揚州土地市場大幅下跌現(xiàn)象表明揚州政府對土地市場的管理能力市區(qū)房地產市場發(fā)展健康秩序，從良好的供托結構使當前市場價格節(jié)上漲的地區(qū)看，西區(qū)長期占市場主要份額，是當前市區(qū)主要投資熱點，北區(qū)如下： 作為典型的內需型園林城市揚州地產發(fā)展比較健康，產品不斷更新，價格也不斷上漲，城市商品住宅市場包含了很大的發(fā)展空間，其中西區(qū)最典型。 西區(qū)房地產市場研究，西區(qū)發(fā)展規(guī)劃西區(qū)土地市場研究西區(qū)板塊分布和典型項目分析，西區(qū)現(xiàn)在勢頭強勁，主導地位顯著，新城西區(qū)全部從“新”開始，新規(guī)劃，新城

10、設施基礎設施，新道路交通組，西區(qū)作為揚州市的新人口居住板塊，新樓多、區(qū)域規(guī)劃結構：“三軸五區(qū)一環(huán)”、“三軸”分別是通往文昌西路城市的東西發(fā)展軸南北西環(huán)結合綠地交通干線道南北貫穿西區(qū)中心朝向趙家支溝和沿河綠地景觀軸的“五區(qū)”是車站區(qū)、西區(qū)中心北側科教文化娛樂區(qū)、南側商貿旅游區(qū)、西環(huán)線兩側居住區(qū)1、 新城西區(qū)作為城市副中心具備必要的公共建筑功能，城市廣場和城市公園，起到展示城市形象的作用。 西區(qū)城市定位高，發(fā)展快，區(qū)域潛力大，西區(qū)城市定位：揚州市重要的生活居住和教育文化基地，是重要的對外交通樞紐，配備完善的生活服務設施，創(chuàng)造美好居住環(huán)境其核心區(qū)包括行政事務、商業(yè)金融、圖書館、文化娛樂、休閑游憩等多

11、功能復合型功能區(qū)西區(qū)發(fā)展歷史： 20002003年，新城西區(qū)形成，以來以鶴臺為中心，大潤發(fā)進駐。 2002年5月開始建設新城。 2004年4月車站開通了。 2004年寧啟鐵路建成，貫通揚州城，貫通西連京滬線、東接新長線、全國。 2005年潤揚大橋開通，從揚州到鎮(zhèn)江只用了10分鐘。 2005年10月雙博館開館，市體育公園同時開館。 2006年5月，蘇中機場國內首個橫跨地區(qū)的“聯(lián)合機場”開始預備。 2007年城市副中心成型，配套全面提高。 西區(qū)房地產市場研究，西區(qū)發(fā)展規(guī)劃西區(qū)土地市場研究西區(qū)板塊分布和典型項目分析，07年目前西區(qū)住宅用地成交名錄，07年目前西區(qū)住宅用地主要分布在城西板塊，整個西區(qū)土

12、地庫存不大，總量86.68萬平方米，1.5容積率，未來銷售量130萬平方米。 西區(qū)房地產市場研究，西區(qū)發(fā)展規(guī)劃西區(qū)土地市場研究西區(qū)板塊分布和典型項目分析，區(qū)域大廈板塊圖，區(qū)域共分三個板塊，其中城西板塊項目比較集中，板塊范圍：江陽路以南， 古運河西方區(qū)域板塊掠影：該板塊主要以開發(fā)區(qū)部分區(qū)域、開封河鎮(zhèn)、運西鎮(zhèn)區(qū)域為主的板塊北接已發(fā)揮部分功能的“商城商圈”，該商圈目前以家具建材物流為主，有新世紀飯店等，休閑娛樂配套齊全。 但是百貨商店柜臺不足，這個板塊的商業(yè)生活套裝不完備，歐尚超市的引進已經(jīng)確定了。尚城項目隨著自身商業(yè)街區(qū)的建設，未來西南板塊腹地商業(yè)生活補助水平將大幅提高。 現(xiàn)在樓市：在這個板塊名興

13、花園、星都芳庭、淮左郡、金湖灣奠定基礎之后，富川瑞園、尚城、林溪山莊、日光地帶等項目相繼開設，形成了支撐大學城、靠產業(yè)園的新型住宅區(qū)域。 西南板塊、城西板塊、板塊范圍：江陽路以北、西望亭路以南的板塊掠奪：城西板塊是市區(qū)房地產市場產量最活躍的板塊，西區(qū)中成交份額最大的是城西板塊。 這塊板塊是城市發(fā)展過程中“西進”戰(zhàn)略的主要載體。 城西板塊修訂起點高，城市功能配套現(xiàn)代化完善，教育配套完善，揚州市多所名校及其分校位于此，舉辦西區(qū)房地產市場的“教育房地產”。 現(xiàn)在的大樓市：城西板塊是大盤集中的區(qū)域，產量很大。 奧都花城、京華城中城的成交數(shù)據(jù)驚人。 這兩個樓盤的產量穩(wěn)定在排行榜的前兩位。 特別是隨著京華

14、城中LIVING MALL全生活廣場的營業(yè)，這塊板塊的生活套裝和購物休閑快速升級，加上望月路步行路的成熟，這塊板塊仍然是購房的優(yōu)先地。 西北板塊，板塊范圍：四望亭路以北，蜀崗以南板塊陰影：對城西板塊成交勢頭的“霸氣”，西南板塊基于前景發(fā)展的“無限性”，西北板塊各板塊的開發(fā)進度不同，因此該板塊內的舊板塊和新板塊由于西部板塊東鄰瘦西湖板塊，北依蜀岡是西區(qū)自然條件較為優(yōu)越的區(qū)域，低密度房地產項目在該板塊內占有一定比例，如以清園、山河園等別墅產品為主的樓盤，其成交表現(xiàn)一直平穩(wěn)。 目前樓市：目前該地區(qū)尾盤項目較多，中信泰富錦苑的發(fā)售給該地區(qū)帶來了新的活力和發(fā)展機會。 西南板塊：銷售大廈一覽，代表項目：富

15、川瑞園“揚州南，我南”，開發(fā)者：揚州富川置業(yè)有限公司項目概況：提倡揚州第一座“低能源”節(jié)能先鋒住宅示范小區(qū)，城市最低建筑觀望率為20.9%，并開始揚州“水在”。 項目從訂劃開始聘請國際執(zhí)事香港戴德梁行擔綱物業(yè)管理顧問，并最終引進國家一級資質物管大公司深圳鴻基全委服務，實現(xiàn)樓盤與物管品牌的強聯(lián)合。 建設小區(qū)成為揚州南區(qū)高級住宅的典范。 開盤和銷售項目自2006年10月1日開始繼續(xù)受歡迎，現(xiàn)供應產品基本銷售完成，城西板塊：銷售樓盤一覽表，代表項目：京華城城，開發(fā)人員：揚州京華城城生活置業(yè)有限公司項目概況：總建筑面積130萬平方米其中京華城三期“君臨天下”建設39.9項目的開盤和銷售：項目自05年開

16、盤以來銷售情況良好，繼續(xù)占銷售榜首，價格上漲。 代表項目：萬豪西花苑，開發(fā)商：江蘇萬豪房地產開發(fā)有限公司項目概況：東依中心西分岔路、西寄西外環(huán)路、南臨京華城路、北座沿山河景觀帶。 項目總建筑面積約26.4萬，規(guī)劃容積率1.5，綠化率約38.4%； 社區(qū)文雅完備，擁有高尚會館、風情街區(qū)、大型綠化景觀帶及格調公園等休閑設施的周邊設施完備，揚州中學西校區(qū)、邗江中學、著名九年制學校等。 開盤和銷售： 2007年9月1日開盤，現(xiàn)在的銷售率不高。西北板塊：銷售大廈一覽，代表項目：中信泰富錦苑，開發(fā)者：中信泰富(揚州)置業(yè)有限公司項目概況：中信泰富錦苑位于蜀崗板塊，邗江北路與翠崗路交匯處，占地493畝，總建筑面積43.7萬平方米， 作為香港萩名上市公司中信的項目寄售： 2007年9月28日寄售，目前銷售情況良好，比較分析：城西板塊是傳統(tǒng)的熱門區(qū)域，而且西南板塊也逐漸得到市場認可，比較分析：城西板塊后續(xù)競爭最激烈， 城西板塊住宅項目多規(guī)模大，后續(xù)供應量達155.1萬平方米的西北板塊隨著揚州天下和中信泰富錦苑項目的上市，后續(xù)供應量大的西南地區(qū)目前新項目很多，但總體規(guī)模不及城西和西北板塊。 總而言之，作為市區(qū)主要的住宅產品供應地，西區(qū)的未來