1、，內(nèi)部資料、機(jī)密、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的全過程精細(xì)化管理，Cost control in real estate project，朱書東，住宅和城市建設(shè)部政策研究中心特任專家中國房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)專家中國建筑工程建筑工程價(jià)格管理協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員，Pa PART.1特別是產(chǎn)業(yè)企業(yè)，這種趨勢(shì)正在放緩，成為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于外來資本和資本豐富的外行企業(yè)(大企業(yè)集團(tuán)和上市公司)的流入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，品牌力持續(xù)上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)差距減少，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已告一段落。成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。分析房地產(chǎn)情況，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀大稅收管理，引導(dǎo)房地

2、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)微觀大國成本主導(dǎo)成本管理根本過程全面精細(xì)化，情況，通貨膨脹壓力增加，擴(kuò)大土地供應(yīng)，加強(qiáng)消費(fèi)者觀看，進(jìn)入行業(yè)內(nèi)江河聯(lián)合門外漢企業(yè)。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增！生存或發(fā)展，冰火2天，新政購買限制繼續(xù)，貸款限制緊縮，住房配置保障，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大.4、房地產(chǎn)企業(yè)、政策、客戶、資本、市場(chǎng)、法律、資源、輿論；PART.1，3，PART.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化傾向日益嚴(yán)重的情況下，隨著企業(yè)生存技巧、盈利能力、發(fā)展能力、與企業(yè)成本控制的聯(lián)系的提高，成本控制力排名最后的企業(yè)將淘汰。特別是產(chǎn)業(yè)企業(yè)，這種趨勢(shì)正在放緩，成為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于外來資本和資本豐富的外行企業(yè)(大企業(yè)集團(tuán)和上

3、市公司)的流入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，品牌力持續(xù)上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)差距減少，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已告一段落。成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。分析房地產(chǎn)情況，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)微觀大國成本主導(dǎo)成本管理根本過程精細(xì)化，4，資本，土地，項(xiàng)目。4、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)運(yùn)營能力、成本管理能力、集合、重點(diǎn)、篩子、當(dāng)前、成本主導(dǎo)、成本主導(dǎo)戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最重要競(jìng)爭(zhēng)手段！看看我們的微觀運(yùn)行。PART.1，3，PART.1，前言今天房地產(chǎn)行業(yè)中，在競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)品同質(zhì)性傾向日益嚴(yán)重的情況下，隨著企業(yè)的生存技巧、盈利性、發(fā)展能力、與企業(yè)成本控制的相關(guān)

4、性的提高，成本控制力被選為最后一家企業(yè)。特別是產(chǎn)業(yè)企業(yè)，這種趨勢(shì)正在放緩，成為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于外來資本和資本豐富的外行企業(yè)(大企業(yè)集團(tuán)和上市公司)的流入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，品牌力持續(xù)上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)差距減少，新的競(jìng)爭(zhēng)格局已告一段落。成本控制力的競(jìng)爭(zhēng)。，分析房地產(chǎn)情況，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)微觀大國成本主導(dǎo)成本管理根本過程精細(xì)化，4，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)田園價(jià)，利潤a成本是生產(chǎn)過程中發(fā)生的所有成本的總和。b費(fèi)用是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟(jì)利益流出的重疊。c成本不僅包括產(chǎn)品成本本身，還包括各部門控制成本的成本。d成本不僅包括已

5、經(jīng)發(fā)生的實(shí)際成本，還包括運(yùn)營活動(dòng)中可能發(fā)生的估計(jì)成本和變更成本。3 .成本管理的方法建立了目標(biāo)責(zé)任成本管理系統(tǒng)。目標(biāo)責(zé)任成本管理系統(tǒng)是企業(yè)基于市場(chǎng)情況，與公司經(jīng)營計(jì)劃相結(jié)合，以合理的目標(biāo)成本度量為基礎(chǔ)，分解、執(zhí)行、控制、估價(jià)和估價(jià)目標(biāo)成本的成本管理方法。以利益為目的，對(duì)成本進(jìn)行字典測(cè)量、事件控制、后評(píng)價(jià)，將開發(fā)成本從傳統(tǒng)的后結(jié)算發(fā)展到字典控制，形成了全過程控制、精細(xì)管理、全員參與的多層次、全方位的成本管理體系。(注：，)，為在特定約束下實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)而采取的一系列有組織的活動(dòng)。成本管理不是不斷研究過去的錯(cuò)誤，而是專注于當(dāng)前的經(jīng)營活動(dòng)，尤其是未來的經(jīng)營活動(dòng)，以便通過有效的方法達(dá)到既定的成本目標(biāo)

6、。1 .成本概念，2 .成本管理的概念，4，房地產(chǎn)成本運(yùn)營過程和成本形成，土地成本(政府成本設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)案費(fèi))銷售成本，管理成本，成本是一系列經(jīng)營活動(dòng)的疊加，總收益目標(biāo)一句話：房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砀?jìng)爭(zhēng)，成本管理的根本途徑，3，房地產(chǎn)形勢(shì)整個(gè)過程要精細(xì)。、這是中國董事會(huì)主席朱信提出的“發(fā)展遲緩、開源節(jié)流、內(nèi)功高濕、加強(qiáng)管理、應(yīng)對(duì)危機(jī)”也歸結(jié)為很多企業(yè)。但是無論情況如何變化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，度過寒冬，為了生存和增長(zhǎng)，必須掌握政策變化的規(guī)律，堅(jiān)持釋放市場(chǎng)需求的節(jié)奏、管理的精細(xì)化和引導(dǎo)成本的戰(zhàn)略等，這不是法門。、內(nèi)部資料、機(jī)密、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理、房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本精細(xì)管

7、理、Cost control in real estate project、房地產(chǎn)成本管理誤區(qū)和新的成本管理概念、全過程成本精細(xì)管理實(shí)踐和基準(zhǔn)企業(yè)案例、成本管理什么？全成本精確管理，成本控制方法？全過程目標(biāo)成本管理系統(tǒng)，內(nèi)部資料，機(jī)密，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，一、二，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)茄子問題，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的三個(gè)茄子誤解，三、四，房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)管理新概念，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制it 目前我們開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本控制的一般做法是，大部分房地產(chǎn)公司都有負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)算、工程投標(biāo)和結(jié)算的成本審查部門或合同預(yù)算部門，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)，甚至施

8、工的多數(shù)費(fèi)用是多少，完工后總費(fèi)用是多少，很多開發(fā)人員很難回答。 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括土地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、房地產(chǎn)、融資(資本運(yùn)營)等多個(gè)部分，從投入到第一個(gè)產(chǎn)品計(jì)算，單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期通常持續(xù)兩到三年，使成本核算變得困難。另外，投資地區(qū)的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，使成本構(gòu)成更加多樣化。使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制更加困難。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的幾個(gè)茄子問題，一是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀，五，一。缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系。很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理是項(xiàng)目實(shí)施過程中的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理系統(tǒng)，沒有計(jì)劃階段介入，設(shè)計(jì)工作趕不上，成本計(jì)算延遲，施工延遲，結(jié)算管理延遲

9、，結(jié)算管理作為成本管理，最終成本失控的時(shí)候已經(jīng)無能為力了。(威廉莎士比亞，溫斯頓，成本管理，成本管理，成本管理，成本管理，成本管理，成本管理)成本管理的目的和原則不明確。很多地產(chǎn)公司認(rèn)為成本管理的目的是為了“節(jié)約、降低成本、不受騙”，他們強(qiáng)調(diào)成本管理=成本會(huì)計(jì)=成本計(jì)算(匯總、字典、結(jié)算)定額模式下的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為計(jì)算快速、準(zhǔn)確、定額成熟、價(jià)格正確。成本管理沒有組織保證。走向兩個(gè)極端：強(qiáng)勢(shì)：成本管理=權(quán)威部門官僚機(jī)構(gòu)；沒有成本意識(shí)：成本部=監(jiān)察部，我認(rèn)為成本管理處于被動(dòng)的審議水平。成本控制未能集中。很多房地產(chǎn)公司只重視一張紙、一張磚等“明確成本”的控制，忽視了設(shè)計(jì)階段對(duì)谷蛋白量等“隱性成本”的

10、控制，結(jié)果抓到芝麻，丟了西瓜。成本管理忽略前面的步驟。很多房地產(chǎn)企業(yè)一般只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程中的“工作”成本控制，對(duì)前期決策、計(jì)劃設(shè)計(jì)、投標(biāo)、合同等前期基礎(chǔ)階段“字典”成本控制缺乏充分的重視，成本管理正在被動(dòng)地轉(zhuǎn)變。6.費(fèi)用控制手段不當(dāng)。許多房地產(chǎn)公司一談到成本管理，就沒有將必要的項(xiàng)目費(fèi)用支出壓縮成成本控制的主要手段，而是對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)產(chǎn)生了重大影響，項(xiàng)目最終實(shí)際開發(fā)費(fèi)用沒有增加，利潤減少，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。，2，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)茄子問題，目前房地產(chǎn)成本管理存在三個(gè)茄子誤會(huì)，三個(gè)茄子混淆，六，管理什么，三個(gè)茄子誤會(huì)，如何管理，如何管理，行為偏差，三，房地

11、產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易產(chǎn)生三個(gè)茄子誤會(huì)，三個(gè)茄子混淆，誤解誰管理2:費(fèi)用(不管是什么)，9，土地、設(shè)計(jì)、購買、建設(shè)、銷售、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本和影響成本曲線、成本曲線、比率、牙齒過程的運(yùn)營過程對(duì)產(chǎn)品總成本的影響。成本曲線價(jià)值鏈發(fā)生，應(yīng)計(jì)成本：在牙齒過程的工作過程中產(chǎn)生的成本。影響成本：成本管理的核心是控制影響成本！10，誤解3:成本控制模式尚未建立(管理方法)，10，3，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上存在3茄子誤解，3茄子混亂，3茄子混淆。未能正確區(qū)分財(cái)務(wù)管理和成本管理。不能正確區(qū)分成本管理和工程管理，不能正確區(qū)分建安成本管理和項(xiàng)目成本管理。問題的根本原因：受建設(shè)工程企業(yè)項(xiàng)目成本承包責(zé)任制的影

12、響，還沒有完全脫胎。11，1，房地產(chǎn)企業(yè)成本難控制嗎？計(jì)劃階段沒有介入。設(shè)計(jì)工作跟不上。費(fèi)用計(jì)算晚了。施工結(jié)算，結(jié)算管理成本管理！2，成本和財(cái)務(wù)脫節(jié)？財(cái)務(wù)管理費(fèi)用，非常郁悶的管理！費(fèi)用和財(cái)政按不同的賬目計(jì)算，永遠(yuǎn)不會(huì)合適。(威廉莎士比亞，溫斯頓，錢)分期核算利潤，財(cái)務(wù)不能，費(fèi)用不能計(jì)算。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由誰控制？苦惱，確立新的房地產(chǎn)成本管理理念，全過程成本精細(xì)管理，關(guān)鍵，房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)，內(nèi)部資料，機(jī)密，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀，一、二，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)茄子問題，房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的全過程精細(xì)管理。提高項(xiàng)目成本管理的目的價(jià)值2。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本

13、構(gòu)成全部成本3。項(xiàng)目成本管理步驟整個(gè)流程4。項(xiàng)目成本管理主體電源5。項(xiàng)目成本管理方法目標(biāo)成本管理6。項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)的確定和控制7。成本管理發(fā)展趨勢(shì)積極創(chuàng)造價(jià)值8。成本管理地圖思想全過程精細(xì)化，4、11利益是企業(yè)永恒的專題(2)利益和成本的關(guān)系。利潤=收入-成本收入在一定情況下成本越低，利潤越大，(3)成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)一致。企業(yè)/機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)成本節(jié)約效率(4)成本管理的目的是提高價(jià)值(5)降低成本不是降低質(zhì)量成本控制，而是省錢。寫得多就浪費(fèi)，寫得少就浪費(fèi)，寫得多并不重要。花的效果是關(guān)鍵。1.項(xiàng)目成本管理的目的是提高價(jià)值。1.項(xiàng)目成本管理目的2。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本要素3。項(xiàng)目成本管理步

14、驟4。項(xiàng)目成本管理主體5。項(xiàng)目成本管理方法6。項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)7。成本管理發(fā)展方向8。成本管理準(zhǔn)則，11，(1)全部成本要素，房地產(chǎn)項(xiàng)目全部成本物理成本，1。項(xiàng)目成本管理目的2。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本要素3。項(xiàng)目成本管理步驟4。項(xiàng)目成本管理主體5。項(xiàng)目成本管理方法6。項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)7。成本管理發(fā)展方向8。成本管理指導(dǎo)理念，第11，(1)階段：項(xiàng)目市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)軟件包施工竣工維護(hù)(2)相應(yīng)的成本實(shí)現(xiàn)過程從虛擬到實(shí)際虛擬成本成果的估算、概述、預(yù)算實(shí)際成本成果：合同價(jià)格、預(yù)付、進(jìn)度、結(jié)算金從虛幻到真實(shí)的轉(zhuǎn)變點(diǎn)(3) 設(shè)備合理選擇施工設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)，圖紙質(zhì)量及時(shí)間發(fā)包階段投標(biāo)，確保找到合適的價(jià)錢承包商。 簽署完整的合同施工階段，變更和簽證關(guān)口，嚴(yán)格支付，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段，加強(qiáng)營銷費(fèi)用預(yù)算管理，加強(qiáng)銷售承諾和資料完成結(jié)算階段的期末審核，處理索賠，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)操作階段保證