1、1.第1章，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格，第1節(jié)，房地產(chǎn)的概念和特征，第2節(jié)，房地產(chǎn)價(jià)格和類型，第3節(jié)，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，2，1。房地產(chǎn)概念(一)房地產(chǎn)1。房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物和土地上的其他固定物體，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的綜合體。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念和特征。房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對象，房地產(chǎn)權(quán)益，土地，建筑物，其他固定裝置，房屋，結(jié)構(gòu)，權(quán)利，利益，位置和利益，2。房地產(chǎn)對象、權(quán)益和位置、地理位置、可達(dá)性、交通便利性、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等。房地產(chǎn)有三種存在形式：土地、建筑物和房屋。6.從物理角度看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對象有：(1)開放空間；(二)有建筑物的土地(包括尚未建成的建筑物)；(三)地上建

2、筑物；(4)土地與建筑物的結(jié)合(竣工建筑物)；(5)在建工程(土地和未完工建筑的組合)；(6)未來的房地產(chǎn)；(7)消失的房地產(chǎn)；(8)當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)與過去情況下的房地產(chǎn)之間的差異，如后續(xù)裝修的增加；(9)部分房地產(chǎn)，如公寓套房；(十)有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)；(11)房地產(chǎn)作為整個(gè)企業(yè)的一部分。陸地陸地是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義的土地是指由氣候、地貌、巖石、土壤、植被和水文組成的自然和歷史綜合體，也包括人類過去和現(xiàn)在生產(chǎn)活動的成果。8、土地利用的三大約束：土地權(quán)利的確立和地役權(quán)的行使限制，土地與通風(fēng)、采光、排水和污水排放的相鄰關(guān)系；危險(xiǎn)條件與危害的相鄰關(guān)系。土地使用控制，使

3、用控制，城市規(guī)劃限制，9。了解土地的位置、面積、形狀、四個(gè)方向、地形、周圍環(huán)境和景觀、利用、土地權(quán)利、地質(zhì)和水文、基礎(chǔ)設(shè)施完整性和土地平整、規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求等。10，*待開發(fā)土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：土地使用性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、建筑后退、建筑藝術(shù)、出入口、停車位建設(shè)、地面標(biāo)高、其他要求，11。房屋、構(gòu)筑物、水塔、道路、橋梁、隧道、住宅、非住宅建筑、(3)建筑、建筑構(gòu)成：建筑，12。供人們居住、生產(chǎn)和生活的房屋除了建筑物和房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪、柵欄等。13、分為商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅建筑、公共設(shè)施、公共建筑等。根據(jù)經(jīng)濟(jì)目的；根據(jù)結(jié)構(gòu)材料，分

4、為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)；建筑物的分類：14、建筑物的基本認(rèn)識：位置、面積、樓層數(shù)和高用途建筑結(jié)構(gòu)的附屬設(shè)備、空間格局、外觀、完整性、公共服務(wù)設(shè)施的維護(hù)和損壞程度、產(chǎn)權(quán)等。15，自然特征的不可移動性，個(gè)體耐久性的有限數(shù)量，社會經(jīng)濟(jì)特征的多樣性和涉及廣泛權(quán)益的使用，保存和增值，二。房地產(chǎn)的特征，16、對房地產(chǎn)的基本理解：每一個(gè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體都是不可移動的；房地產(chǎn)通常是耐用的，房地產(chǎn)的供應(yīng)是有限的；房地產(chǎn)對人們有用。房地產(chǎn)分類(1)按用途：住宅、商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、娛樂、工業(yè)倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊和綜合。(二)按開發(fā)程度劃分：未開發(fā)土地、毛地、耕地、在建工程和現(xiàn)

5、有房屋。(3)根據(jù)是否產(chǎn)生收入來劃分：盈利性房地產(chǎn)和非盈利性房地產(chǎn)。(4)根據(jù)經(jīng)營和使用方式分為銷售型、租賃型、經(jīng)營型和自用型。1.房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格在某一時(shí)間點(diǎn)為獲取他人房地產(chǎn)的相應(yīng)權(quán)益而支付的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格；不同的房地產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同的價(jià)格；一般來說，付款是用貨幣支付的。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其類型，19，2，房地產(chǎn)價(jià)格的形成(效用)，房地產(chǎn)的有效需求，20，3，房地產(chǎn)價(jià)格的基本特征，土地價(jià)格與一般價(jià)格的區(qū)別：不同的生產(chǎn)成本，不同的折舊現(xiàn)象，不同的價(jià)格差異，不同的市場屬性，不同的形成時(shí)間，不同的供求變化，21，房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

6、；房地產(chǎn)的價(jià)格可以表示為交換價(jià)格或使用和收入的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的；房地產(chǎn)價(jià)格一般是隨著交易的需要而個(gè)別形成的，交易主體之間的個(gè)別因素容易發(fā)揮作用。房地產(chǎn)價(jià)格特征：22，1。根據(jù)價(jià)格形成、市場價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場價(jià)格、評估價(jià)格、政府指導(dǎo)價(jià)格和政府定價(jià)對交易價(jià)格進(jìn)行分類。房地產(chǎn)價(jià)格類型，23，2。土地價(jià)格按實(shí)物形態(tài)分類-原始土地價(jià)格，原始土地價(jià)格，耕地價(jià)格-土地價(jià)格，單位土地價(jià)格，底價(jià)，補(bǔ)充土地價(jià)格，建筑價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格-現(xiàn)有房價(jià)-期貨房價(jià)，24，3。根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)行為對買賣價(jià)格進(jìn)行分類，租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、稅收價(jià)格、征收(收入)價(jià)格，25、各種影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)

7、格的各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格有不同程度的影響；影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素和房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不一樣的；一些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)模型來衡量，但更多因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無形的，難以用數(shù)學(xué)模型來表達(dá)。第三部分是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。1.反映實(shí)物、權(quán)益和房地產(chǎn)本身位置的因素。(1)位置(對城市土地尤其重要)西方有句關(guān)于房地產(chǎn)的名言：“位置，位置，位置?！狈康禺a(chǎn)的區(qū)位可以分為自然地理區(qū)位和社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位。(2)土地面積和形狀，27。(3)地形和地貌是指同一土地上的地面起伏。地形是指這片土地與相鄰?fù)恋氐年P(guān)系，尤其是與相鄰道路的關(guān)系。地質(zhì)條件它決定了土地的承載能力(這對建筑物非常重要)。土地

8、承載力是指土地承載貨物的能力，尤其是在保證地基穩(wěn)定的情況下，建筑物沉降不超過允許值的地基承載力。案例(巨樓危機(jī)):70層巨樓在奠基時(shí)遇到地層斷層帶，建筑樁基達(dá)到65米深，額外花費(fèi)3000萬元。此外，還發(fā)生了兩次洪水，建筑物的地基被浸濕，這使施工期推遲了10個(gè)月。這一事件導(dǎo)致了整個(gè)巨人集團(tuán)的危機(jī)。肥力(對農(nóng)業(yè)用地特別重要)可分為自然肥力和人工肥力。(6)日照、風(fēng)向、降水、自然周期性災(zāi)害(7)建筑外觀形象和其他建筑外觀形象包括建筑風(fēng)格、風(fēng)格和色調(diào)等。此外，建筑朝向、布局、功能、質(zhì)量等因素對房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。(8)權(quán)益完整性、城市規(guī)劃、使用控制等。環(huán)境因素(1)大氣環(huán)境：臭味、有害物質(zhì)、灰塵等。

9、包括氣候條件(降雪、降雨、地震等)。(2)聲環(huán)境：汽車、火車、飛機(jī)、工廠、農(nóng)貿(mào)市場等。可能會產(chǎn)生噪音。(3)水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流等的污染程度。(4)視覺環(huán)境：建筑、公園、綠化等之間的協(xié)調(diào)。(5)衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生。(6)人文環(huán)境：居民素質(zhì)與鄰里關(guān)系。(7)交通條件(8)公共服務(wù)設(shè)施：學(xué)校、商店、公園、食品農(nóng)場、娛樂和文化娛樂設(shè)施(如圖書館、劇院、教堂等服務(wù)設(shè)施)。31，3，人口因素(1)人口(晝間人口和夜間人口；常住人口、暫住人口和流動人口；人口密度從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)價(jià)格：人口密度、商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展價(jià)格、人口密度、居住環(huán)境惡化價(jià)格、人口質(zhì)量、文化教育水平、生活質(zhì)量和教育水平、家庭人口

10、規(guī)模、全社會或某一地區(qū)平均家庭人口、價(jià)格、年齡和性別結(jié)構(gòu)、32、4、經(jīng)濟(jì)因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，表明投資和生產(chǎn)活動活躍，對工廠、寫字樓、商場、住宅和各種娛樂設(shè)施的需求增加，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，特別是土地價(jià)格上漲。(2)整體價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格，部分價(jià)格(如建筑材料和人工成本)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲(3)居民收入(與就業(yè)狀況，工資水平和物價(jià)水平有關(guān))，低收入人群的收入對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大，中高收入人群的收入對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，但是，如果你從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)價(jià)格，(4)抵押貸款成本和可用性(利率)，33，5， 社會因素，(1)政治穩(wěn)定：不同政黨和組織之間的沖突，當(dāng)前政治權(quán)力的穩(wěn)定，(2)社會安全：

11、犯罪情況，(3)房地產(chǎn)投機(jī)：在不同時(shí)期購買或出售房地產(chǎn)以從差異中獲利的行為。 它可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲、下跌或穩(wěn)定。(4)城市化城市人口增加，農(nóng)村人口相對減少，城市人口比例增加；城市的數(shù)量和規(guī)模都有所增加；城市的質(zhì)量在不斷提高；隨著城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系和生產(chǎn)方式的普及和擴(kuò)大，農(nóng)村逐漸認(rèn)識到城市的生產(chǎn)方式和生活方式。(5)教育態(tài)度：重視教育，34，6。行政因素：制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等。(1)房地產(chǎn)制度(2)房地產(chǎn)價(jià)格政策，貨幣政策(3)行政隸屬關(guān)系變化(4)特殊政策(如建立經(jīng)濟(jì)特區(qū))(5)城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，建設(shè)和安全法規(guī)，環(huán)境保護(hù)法律(6)交通管制(7)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的，可分為房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)控股。35，