1、重慶市花園洋房市場(chǎng)初探,房產(chǎn)論壇第二期,解決的問題,1 . what？什么是花園洋房 2. how？市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 3. where？產(chǎn)品和市場(chǎng)的發(fā)展方向 4. conclusion 小結(jié),花園洋房的歷史,1 老上海的小洋樓（上海） 2 珠江國(guó)際的“洋屋運(yùn)動(dòng)”（北京） 3 競(jìng)地朔源居（重慶） 4 情景花園洋房（武漢等地）,消費(fèi)者對(duì)花園洋房的理解,1：建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格 2：建筑密度很低（容積率 一般在左右） 3：環(huán)境舒適而寧?kù)o ， 多集中在郊區(qū) 4：綠化率較高，首層普遍擁有私家花園,狹義的花園洋房定義,花園別墅（Garden Villa） 帶有花園草坪和車的院式平房或二、三層小樓，戶戶有花園，包

2、括聯(lián)排（或雙拼）或者 TOWNHOUSE等,廣義的花園洋房定義,花園住宅（Garden House ） 包括6層以下、以四層為主的多層板式建筑。具有外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，綠化率較高，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)等特點(diǎn),如何判斷花園洋房？,到底什么樣的產(chǎn)品算作花園洋房？ 本人觀點(diǎn)：花園洋房已經(jīng)不在是一特定產(chǎn)品的名稱，市場(chǎng)上的所謂的 花園洋房，介于廣義和狹義的兩者之間 的都可以認(rèn)為是花園洋房，可以稱為類別墅產(chǎn)品 溫馨提示：本篇隨后的分析以廣義的定義來界定,重慶市場(chǎng)現(xiàn)狀（how）,1 花園洋房的銷售情況 2 花園洋房的供應(yīng)方式 3 花園洋房樓盤的區(qū)位分布,在售樓盤的銷售情況,縱觀2004年的樓市，花園

3、洋房以其較低的價(jià)位、較高的品質(zhì)，迅速了的占領(lǐng)了重慶市中高端住宅產(chǎn)品的市場(chǎng) 2004年供不應(yīng)求，一些樓盤剛剛開盤就被搶購(gòu)一空；銷售價(jià)格一路走高，現(xiàn)在市場(chǎng)均價(jià)在3800元到4800之間；以3+2，4+2為主流，面積在120到170平方米之間,花園洋房的供應(yīng)方式,1 純花園洋房的樓盤社區(qū) 2 花園洋房為主力的樓盤 3 花園洋房為輔（湊熱鬧）樓盤,花園洋房的區(qū)位分布,北部新區(qū)： 奧林匹克花園 棕櫚泉國(guó)際花園 天湖美鎮(zhèn) 中央美地 金科天籟城 楓林秀水 建工未來城等,花園洋房樓盤的區(qū)位分布,渝北區(qū)： 水木清華 山語間 恒運(yùn)清河灣 在水一方,花園洋房樓盤的區(qū)位分布,江北區(qū)： 華立天地豪園 天江鼎城 魯能星城

4、,花園洋房樓盤的區(qū)位分布,南岸區(qū)： 學(xué)府大道69號(hào) 中天陽光美地 天池林海 高山流水,花園洋房樓盤的區(qū)位分布,其他地區(qū)個(gè)案： 水天花園鷺島 廣廈江畔語林 晉愉綠島等,重慶花園洋房樓盤的區(qū)位分布特點(diǎn),1 地域性較強(qiáng)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物 2 對(duì)周邊的環(huán)境和配套要求很高 3 項(xiàng)目的占地規(guī)模較大，對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)作用很大 4 具有很強(qiáng)的區(qū)域聚集效應(yīng),市場(chǎng)上在售產(chǎn)品形態(tài)分類,連排別墅 2+2 花園洋房 3+1、4+1花園洋房 5+1、5+2花園洋房 6+1”花園洋房” 我們將結(jié)合一些具體的樓盤的照片，說明不同類的產(chǎn)品的特征,龍湖香樟林,龍湖香樟林,龍湖藍(lán)湖郡,龍湖藍(lán)湖郡,金科天籟城,金科天籟城,金科天籟城,

5、金科天湖美鎮(zhèn),金科天湖美鎮(zhèn)戶型,融僑風(fēng)臨洲,水天花園鷺島,類別墅產(chǎn)品的未來發(fā)展契機(jī),產(chǎn)品形態(tài)的演進(jìn)，出現(xiàn)了情景洋房等新產(chǎn)品 產(chǎn)品的移植，占領(lǐng)更多的市場(chǎng) 中產(chǎn)階層的壯大 政府的支持（增大城市綠化面積） 公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善,金山大道,產(chǎn)品的變革,市場(chǎng)需求的四個(gè)階段 A.地點(diǎn) B.戶型 C.面積 D.生態(tài) 今天的奢侈品 就是 明天的必需品！,為什么花園洋房為市場(chǎng)所接受,適應(yīng)了住宅發(fā)展的趨勢(shì)； 兼有別墅與普通住宅的優(yōu)點(diǎn): 低層、低密、相對(duì)價(jià)格較低、空間開放 人們對(duì)產(chǎn)品數(shù)量的追求可能是有限的， 但對(duì)品質(zhì)的追求則是無限的。,情景花園洋房小資料,萬科的專利產(chǎn)品； 核心技術(shù)：建筑物的向陽面有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)； 已開發(fā)的樓盤： 深圳、廣州、武漢、南昌的四季花城系列； 天津水晶城； 上海、成都城市花園系列；,深圳四季花城,深圳四季花城,深圳四季花城,深圳四季花城,萬科四季花城,花園洋房產(chǎn)品面對(duì)的挑戰(zhàn),高層低密度社區(qū) 小獨(dú)棟的引進(jìn) 郊區(qū)土地、自然景觀資源的日益稀缺,龍湖水晶酈城,龍湖水晶酈城,分析總結(jié),1 產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)和整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)同步，成為重慶樓市的引導(dǎo)型產(chǎn)品 2 未來的市場(chǎng)供應(yīng)量還會(huì)有巨大的突破，物業(yè)形態(tài)呈多元化發(fā)展，花園洋房會(huì)被賦予