1、根據(jù)膠東銀座雄心李滄區(qū)面粉廠項目的市場報告顯示，該項目是銀座第二大出現(xiàn)面包，也是占據(jù)青島北部城市市場的橋頭堡，輻射四方區(qū)北部、李滄區(qū)和城陽區(qū)的大部分。 對銀座來說，意義不僅在于第二個綜合業(yè)務(wù)的整合成功，而且在于全面占領(lǐng)青島乃至膠東。 濟南銀座中心、本案、項目目標(biāo)、項目區(qū)劃分析、市場研究判斷、市場機會分析、項目定位、目標(biāo)溝通、項目背景、機會與戰(zhàn)略、定位1、2、3、項目遠景與目標(biāo)、市場研究判斷、區(qū)劃分析、項目企業(yè)品牌的意義：建設(shè)青島人高度認(rèn)可的銀座品牌商業(yè)，商業(yè)品牌提升其他房地產(chǎn)品牌。 實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)：以商業(yè)為主體，其他各類房地產(chǎn)協(xié)調(diào)運行，穩(wěn)定恢復(fù)，最終為商業(yè)服務(wù)。目錄contents、1、2、3、

2、項目愿景和目標(biāo)、市場研究判斷、區(qū)劃分析、市場研究判斷、項目背景研究、房地產(chǎn)市場研究，2010年1月12日晚，中央銀行發(fā)表了2009年11月末59兆2500億元的存款馀額，同時， 考慮到農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫時不提高因素，分析師有望收回2500億元的基礎(chǔ)貨幣。 另外，由于中央銀行的上調(diào)時間比預(yù)想的要早，預(yù)計市場會產(chǎn)生強烈的緊縮預(yù)想。 中國人民銀行決定從2010年2月25日起，將存款類金融機構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點。 為了加強對“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟的支持，目前不會提升農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)。 2010年1月10日國務(wù)院辦公廳日前通知，取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在規(guī)定時間內(nèi)一

3、次性公開所有房地產(chǎn)來源，嚴(yán)格按照申報價格，明確價格對外銷售。 根據(jù)通知，住宅城鄉(xiāng)建設(shè)部門需要與有關(guān)部門合作，提高對掩飾盤舍、囤積、散發(fā)虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的調(diào)查力度，加強對住宅特別是保障性住宅的工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理。 宏觀政策，2010年4月15日國務(wù)院常務(wù)會議，首次購買住宅，套房型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比率必須低于30；貸款第二次購買住宅的家庭，首付比率必須低于50；貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)隨著新“國四條”的公布，新一輪的政策壓力即將開始，套房首付要低于50%，這是國家政策控制的第一拳，未來的市場形勢不容樂觀。 開發(fā)人員建議在開發(fā)過程中提前出臺，規(guī)避風(fēng)險。 李滄區(qū)的開

4、發(fā)過程可以分為三個階段的發(fā)展初期(20002002年) :經(jīng)濟適用房基地的上世紀(jì)末，李滄區(qū)地產(chǎn)給人們的印象是“野戰(zhàn)軍”，當(dāng)時第一代李村開發(fā)商的動向是零星之戰(zhàn)，初期樓盤廣業(yè)西山花園的7萬平方米規(guī)模已經(jīng)是李滄地產(chǎn)地產(chǎn)其消費者主要是在李滄區(qū)工作生活的人，當(dāng)?shù)刭徺I需求有限，房地產(chǎn)銷售速度較慢。 發(fā)展中期(20022006年):進入快速發(fā)展期，市區(qū)中低端的客戶開始流入李滄2001年青島申請奧運帆船競賽舉辦權(quán)的成功，政府決定縮小南北差距，多個市政項目開始實施，2002年青島因為李滄區(qū)是城市副中心最近的發(fā)展(2006年目前):主要接受城市中端職業(yè)生涯需求，轉(zhuǎn)向中端職業(yè)生涯需求2006年初，李滄地產(chǎn)的終極目標(biāo)

5、CLD得到確認(rèn)，同年綠城、偉東、百通等知名開發(fā)商開始進軍李滄，目前李滄的正確定位是作為未來CLD的輔助區(qū)域，李滄區(qū)綜合輔助完善的前景更為人們所熟悉，規(guī)模較大的李村商業(yè)區(qū)改造項目已經(jīng)啟動，青島站總站也將成為落戶滄口，李滄區(qū)有望成為未來青島市最受歡迎的居住社區(qū)。 政府訂閱逐漸清晰，城市功能集逐漸成熟，李滄區(qū)經(jīng)過十年，其居住價值實現(xiàn)低端-中低端、中低端-中端持續(xù)提高，一極雙軸三區(qū)四帶“一極”是全力打造區(qū)域增長極。 “兩軸”連接青島城市南北，是承擔(dān)中心城市職能的重慶路發(fā)展軸和黑龍江路發(fā)展軸。 三區(qū)分別是交通商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和生態(tài)商住區(qū)。 四帶是“青帶”全長17公里的李村河休閑產(chǎn)業(yè)帶、“銀帶”全長12

6、公里的九水路(九水京口振華)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶、“金帶”全長12公里的金水路商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶、“綠帶”全長14公里的(百果山虎)李滄區(qū)的發(fā)展歷史、城市發(fā)展、“環(huán)灣保護、灣發(fā)展青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定城市市區(qū)空間由南向北發(fā)展的戰(zhàn)略李滄成為連接市南市北、黃島、紅島的地理中心，青島城市化發(fā)展軌跡、2007、2007、2007、中心城市、集群化同時城市呈多核發(fā)展，新城市的核心發(fā)展，一定會帶來大量農(nóng)村人口和流動人口的流入李滄區(qū)作為青島未來的城市副中心，城市多核發(fā)展的核心之一，人口的大量流入成為青島市房地產(chǎn)市場的最大起爆點。 青島城市化率超過60%，城市化處于高速發(fā)展期，受城市多極化影響，農(nóng)村人口和流動人口大量流入，李滄區(qū)

7、成為青島市房地產(chǎn)市場的最大起爆點。 青島市地鐵訂劃、軌道網(wǎng)由軌道交通M1、M2、M6和L2號線組成環(huán)灣軌道交通線。 M3和M5號線可以加強環(huán)灣帶和城市中心帶的聯(lián)系。 地鐵M2線：太行山路李滄東部。 鐵路途徑黃島區(qū)政府、薛家島、青島站、臺東、市政府、啤酒城、李村，到達李滄東部。 李滄區(qū)位于青島市軌道交通的重要位置，地鐵建設(shè)將拉近與市中心的距離，加快市中心人口溢出，使李滄區(qū)更加成為人口聚集地。李滄板塊城市蔓延區(qū)、城市中低端居住區(qū)、李滄區(qū)區(qū)位、青島老城區(qū)南部靠海，東部?？扛呱?，城市發(fā)展四方，沿著李滄，由南向北蔓延，李滄位于城市地理中心。 李滄區(qū)經(jīng)濟隨著中央居民區(qū)建設(shè)的啟動和一系列重要商貿(mào)項目的引進，

8、李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)現(xiàn)代化趨勢。 青島CLD修訂7個領(lǐng)域的修訂面積為34平方公里，控制修訂畫的建筑面積達到800萬平方米，竣工后的居住人口達到20萬多人，2010年將建成“中央居住區(qū)”。 綠城理想城堡是青島CLD中第一個項目，占地面積4100畝，建設(shè)面積202萬，入住人口有望達到5萬人。 分五期開發(fā)，一期占地面積12萬平米，建設(shè)面積23萬平米，容積率1.4，李滄區(qū)發(fā)展，近期李滄新客站、過海橋等重大設(shè)施和資源，李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢進一步提高。 發(fā)展李滄區(qū)，由李滄區(qū)規(guī)劃的三大集團，將李滄從城市地理位置轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ芏嘣獜?fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、城市特色鮮明的城市新中心。

9、李村領(lǐng)域修訂、李村領(lǐng)域整體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體的功能綜合領(lǐng)域。 修訂形成“兩心、三帶、四軸、六領(lǐng)域”的修訂結(jié)構(gòu)。 李村領(lǐng)域整體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體的功能綜合領(lǐng)域，規(guī)劃人口20萬人。 李村領(lǐng)域修訂區(qū)域東至308國道，西至重慶中路，北至金水路，南至張村河，修訂總面積986.77公頃，現(xiàn)有總?cè)丝?7.5萬人。 修訂形成“兩心、三帶、四軸、六領(lǐng)域”的修訂結(jié)構(gòu)。 “兩心”指本地區(qū)的李村商業(yè)中心和李村公園綠化中心；“三帶”指本地區(qū)的李村河、大村河、張村河濱河綠化景觀帶；“四軸”指夏莊路、京口路、書院路和九水路四個景觀軸線；“六個領(lǐng)域”指六

10、個綜合居住領(lǐng)域。 總結(jié)，青島已進入城市高速發(fā)展階段，居民消費和房地產(chǎn)投資也有所提高。 青島城市化率已經(jīng)超過60%，受城市多極化發(fā)展的影響，李滄區(qū)成為青島市房地產(chǎn)市場的最大起爆點，為未來房地產(chǎn)開發(fā)提供市場機會。 李滄區(qū)是青島的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，在青島的新一輪訂劃中，第二產(chǎn)業(yè)都遷到了遠郊，李滄區(qū)是集總部經(jīng)濟、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等城市副中心的李滄區(qū)規(guī)劃的三大集團中，桑毛渠和中央居住區(qū)已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，將來李滄功能多元復(fù)合李村領(lǐng)域的未來整體功能定位是以“現(xiàn)代商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑娛樂、居住”為主體的功能綜合領(lǐng)域，為綜合項目的開發(fā)提供了巨大的市場空間。市場研究判斷、項目背景研究、房地產(chǎn)市場研究、房地產(chǎn)市場研究、住宅市場

11、分析、公寓市場分析、商業(yè)市場分析、整體住宅市場研究、地區(qū)住宅市場研究、城陽：價格區(qū)間： 4500-8000別墅溫泉鎮(zhèn)價格區(qū)間： 8000-16000產(chǎn)品形式：高層、西室、別墅、四方李滄CLD價格區(qū)間： 是離城市最近的資源型居住區(qū)，現(xiàn)在形成了高端居住區(qū)的認(rèn)知，重工業(yè)區(qū)、港灣區(qū)依靠港口和產(chǎn)業(yè)集團的優(yōu)勢，形成了重工業(yè)區(qū)和港灣區(qū)，核心海景豪宅區(qū)的城市和海資源的重合造就了青島的最高居住價值，城市核心區(qū)市南是青島城市的商貿(mào)、金融、行政、商務(wù)中心，城市高級海景居住度假區(qū)具備高山區(qū)良好的空氣質(zhì)量和山體資源，配合海景與城市的合適距離，成為青島兼居和度假功能的首選，機場和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城具備高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和國際

12、機場的最近距離，塑造生態(tài)新城形象，中央居住區(qū)接納城市溢出人口便利交通與城市形成了密切關(guān)系的市南沿海一線價格區(qū)間： 3萬-8萬產(chǎn)品形式：高層、高山沿海一線價格區(qū)間：2-3萬產(chǎn)品形式：高層、青島房地產(chǎn)市場已形成明顯的板塊特征，隨著青島市區(qū)房價的上漲，李滄CLD成為城市人口的主要溢出方向青島中央休閑區(qū)溫泉鎮(zhèn)已形成休閑度假認(rèn)知，鰓山正在建設(shè)大型休閑設(shè)施。 溫泉鎮(zhèn)和鰓山衛(wèi)板塊為青島首席重點區(qū)、房地產(chǎn)市場板塊結(jié)構(gòu)、浮山新區(qū)8500-1.3萬高層多層、住宅市場-供應(yīng)、2009青島七區(qū)總供應(yīng)906.7萬平方米、其中新增560.04萬平方米。 供給量最少的地區(qū)是李滄區(qū)，供給量為89.23萬平方米，所占比例不到1

13、0%。截至2010年2月底，青島七區(qū)住房總庫存為266.63萬平方米。 李滄區(qū)庫存面積排名第六，截至2010年2月底，區(qū)域庫存為23.34萬平方米，占8.8%，目前存在較大的市場空間。 住房市場成交，2009年青島七區(qū)住房成交625.66萬平方米。 其中李滄區(qū)產(chǎn)量居第四位。 2009年地區(qū)總產(chǎn)量為75.03萬平方米，所占比例為11.99%。 住宅市場價格，從整個市場來看，年初的平均價格是6264元/元，之后，隨著島城樓市的爆炸，青島市整體的平均價格有上升的傾向。 其中，7月份有大幅上漲，7月份的平均價格高達8549元/平方米，是全年的最高值，主要是上實海上海、海信天現(xiàn)等高端項目的成交良好，帶動

14、了整體平均價格的大幅上漲。 7月份以后的平均價格平穩(wěn)上升，到年末平均價格為8459元/平方米。 2009年青島市房價穩(wěn)定中上漲，年末平均價格比年初上漲2000元/平方米左右，上漲幅度為31.9%，屬版權(quán)所有，資料請：整理編輯，轉(zhuǎn)載，匯總。 從供給量方面來看，2009年供給量最小的區(qū)域是李滄區(qū)，供給量為89.23。從庫存方面來看，現(xiàn)在的李滄區(qū)庫存面積排在第六位，庫存為23.34萬平方米。 從成交方面看，2009年李滄區(qū)產(chǎn)量排名第四，區(qū)域月平均產(chǎn)量為6.25萬平方米2009年李滄區(qū)銷售點總供應(yīng)量最少，現(xiàn)在庫存23.34萬平方米，消化期不足4個月，現(xiàn)在市場庫存明顯不足。 房地產(chǎn)市場研究、住宅市場分析

15、、公寓市場分析、商業(yè)市場分析、整體住宅市場研究、區(qū)域住宅市場研究、從市場庫存來看，李滄區(qū)的可銷售住宅來源主要以60-90平方米的兩室產(chǎn)品為主，90-120平方米的產(chǎn)品居第二位。 60平方米以下和180平方米以上的產(chǎn)品供應(yīng)很少。 從成交情況來看，李滄區(qū)2009年全年總交易量為75.03萬平方米，月平均銷售6.25萬平方米，2010年3月初李滄區(qū)住房庫存為23.34萬平方米，銷售期約為3.7個月，目前供應(yīng)量明顯不足青山灣、春和景明等項目價格相對較低，為前期長時間積累客戶，交易量高，月平均銷量均在120套以上。 從房地產(chǎn)價值來看，目前區(qū)域內(nèi)銷售項目的普通住宅平均價格在7500-8500元之間，花園洋

16、房平均價格在9000-10000元/平方米之間，二手住宅價格集中在700010000元/平方米之間。 客戶是剛性需求和一次改善性需求并存的客群以青島當(dāng)?shù)貫榻^對主力。 從潛在供應(yīng)量來看，李滄區(qū)作為青島未來的中央居住區(qū)，市場供應(yīng)量為1116.91萬平方米，供應(yīng)量巨大，未來市場競爭環(huán)境異常激烈。 李滄中央居住區(qū)目前推進量不足，但未來供應(yīng)量巨大，根據(jù)2009年市場推進量89.23萬平方米的修訂，保守推進12年。住宅市場概況、李滄區(qū)整體市場現(xiàn)狀、李滄區(qū)住宅市場供應(yīng)和成交情況、供應(yīng)： 2009年李滄區(qū)供應(yīng)89.23萬平方米。 供給量呈逐月減少的趨勢。 2010年2月李滄區(qū)住房供應(yīng)大幅上升，到2010年2月底李滄區(qū)住房庫存面積為23.34萬平方米。 成交： 2009年李滄區(qū)成交75.03萬平方米。 3月以后幾乎在上位運轉(zhuǎn)。 到一月份，隨著傳統(tǒng)淡季的到來，交易量略有減少。 2009年李滄區(qū)全年銷售率達到84%。 以去年的銷售速度，現(xiàn)在剩下的佗庫存3.7個月就能消化。 李滄區(qū)2009年住宅年供應(yīng)量89.23萬平方米，產(chǎn)量75.03萬平方米。 成交率高達