1、如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸現(xiàn)代工程管理體系的破解之道,2010年6月30日,南京,提出工程管理瓶頸的背景,中國(guó)的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？,提出工程管理瓶頸的背景,房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？,提出工程管理瓶頸的背景,都在管理工程質(zhì)量。為什么還會(huì)出現(xiàn)問題？,甲方工程部,監(jiān)理公司,施工單位,提出工程管理瓶頸的背景,對(duì)國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場(chǎng)反饋調(diào)查?？蛻魧?duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的滿意度，是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的,房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問題,一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題,二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求,三、外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理

2、的影響,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠, 萬科“金色雅筑”項(xiàng)目的“漏水門”和“隔 音門”事件,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠, 中?！拔娜A熙岸”項(xiàng)目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門 列入“黑名單”事件, 保利“西子灣”項(xiàng)目的“拒收門”事件,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 工程進(jìn)度滯后引起的延期開盤及交付, 金地“格林小鎮(zhèn)”因市政、道路、園林景觀 工程組織不當(dāng)，延期交付引起業(yè)主投訴及索 賠, 萬科“四季花城”因冬施組織問題，延期交 付引起業(yè)主投訴及索賠,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 工程成本突破引起的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利

3、潤(rùn)下降, 復(fù)地“國(guó)際公寓”因規(guī)劃、定位產(chǎn)生的時(shí)間 成本造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降, 萬科“萬科紫臺(tái)”項(xiàng)目因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大, SOHO中國(guó)“SOHO尚都”項(xiàng)目因總包單位 與幕墻安裝單位分工、配合要求約定不清， 造成項(xiàng)目工程管理難度加大, 珠江地產(chǎn)“珠江駿景”項(xiàng)目因道路景觀與市 政管井標(biāo)高配合要求約定不清，造成項(xiàng)目工 程管理難度加大,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 質(zhì)量、進(jìn)度、成本失衡造成管理混亂, 正確看待質(zhì)量、進(jìn)度、成本之間的平衡關(guān)系,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 樁基：成樁后28天達(dá)到齡期，開

4、始試樁, 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮, 砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到1.2N/mm2后才 能上人, 加氣塊砌筑：1天砌筑高度不得超過1.5米， 2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚時(shí) 間）才能開始粉刷,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天, 合理的施工技術(shù)間歇必須考慮, 防水：表干時(shí)間（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和 實(shí)干時(shí)間（聚氨酯24h，JS涂膜8h）, 地坪：養(yǎng)護(hù)7天后才能上人,房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題, 與外部資源的角色定位、分工不清, 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要任務(wù)是什么？,組織？,監(jiān)督？,協(xié)調(diào)？,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求,一、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變

5、及背景,二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求,四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本的要求,房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇引起的經(jīng)營(yíng)模式的演變,房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變, 業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高, 對(duì)功能的嚴(yán)格檢查, 對(duì)觀感的高度重視, 對(duì)細(xì)節(jié)的認(rèn)真查驗(yàn), 對(duì)合理性、舒適性的追求, ,房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變, 房地產(chǎn)企業(yè)品牌化建設(shè)引起的演變,非忠誠(chéng)業(yè)主,差距 （某個(gè)細(xì)節(jié)上）,品牌期待,符合或超越 （每個(gè)細(xì)節(jié)上）,忠誠(chéng)業(yè)主,品牌形象/廣告宣傳業(yè)內(nèi)口碑/朋友介紹,房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式的演變,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 傳統(tǒng)意義上工程

6、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：, 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn), 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果, 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的誤區(qū)：, 我國(guó)的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有缺陷嗎？, 設(shè)計(jì)圖紙能夠符合客戶需求嗎？, 符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求的圖紙有缺陷嗎？,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 人：質(zhì)量意識(shí)、質(zhì)量管理能力、技術(shù)技能, 料：材料采購(gòu)、材料驗(yàn)收、材料管理, 法：技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測(cè) 手段、施工組織設(shè)計(jì), 機(jī)：合理選配、使用維護(hù), 環(huán)：外部環(huán)境、氣候環(huán)境、工序環(huán)境,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求

7、, 廚房布置不當(dāng)，影響洗、切、炒的流線, 地漏的返味, 空調(diào)室外機(jī)的噪音, 外保溫的冷橋與結(jié)露, 私家花園內(nèi)的井蓋, 玄關(guān)設(shè)置過小, 新形式下更注重產(chǎn)品的功能性、舒適性等細(xì)節(jié),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 小尺度衛(wèi)生間布置不當(dāng), 戶與戶之間的對(duì)視干擾, 廚房煙道的串味, 小區(qū)入口的人、車分流, 戶內(nèi)的隔音, 地漏的防水節(jié)點(diǎn)處理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,廚房的常見問題：,廚房布置造成業(yè)主使用功能不完善,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,燃?xì)獗砑霸钆_(tái)布置沖突，管線設(shè)計(jì)時(shí)缺乏有效控制,廚房的常見問題：,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間,除了一個(gè)南向臥室外，其余三個(gè)都是北

8、向,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,屋面落水管雨水口：,防水層未粘進(jìn)雨水斗內(nèi)或防水層出現(xiàn)破裂,細(xì)石混凝土出現(xiàn)收縮裂縫或澆搗不密實(shí),找坡不夠 匯水區(qū)直徑不夠,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,外墻穿墻螺桿孔,容易忽視的穿墻螺桿：,施工單位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用細(xì)石混凝土，也容易出現(xiàn)干縮裂縫,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,不同材料釘鋼絲網(wǎng)的處理,砼上搭接不夠,只在砌體上固定,鋼絲網(wǎng)太細(xì),砼上粘膠不規(guī)范,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義, 以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)

9、量管控的重點(diǎn), 從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗(yàn)轉(zhuǎn)為向?yàn)楫a(chǎn) 品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)和建造的全過程質(zhì)量控 制,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn) 變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程 檢查）和零缺陷質(zhì)量控制（分戶驗(yàn)收）,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃成為工程質(zhì)量保證 體系的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ?質(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和 質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供 應(yīng)一體化保障的

10、質(zhì)量保證體系,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求,工程質(zhì)量雖然是在甲方的管理下形成，但畢竟是通過工程供方實(shí)現(xiàn)的。如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和體系，取得供方的認(rèn)可完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，都是很難達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)的,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過專 業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的 質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的要求, 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn), 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ?質(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計(jì)完善的 動(dòng)態(tài)管理工具，輔以先進(jìn)的信息設(shè)備，可 以實(shí)現(xiàn)對(duì)施

11、工部位、施工班組的動(dòng)態(tài)跟蹤,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度控制的定義：, 強(qiáng)調(diào)施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度 管理, 強(qiáng)調(diào)總、分包、分項(xiàng)工程協(xié)作、專業(yè)工序 穿插的施工組織管理,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管控的重點(diǎn)：, 施工組織設(shè)計(jì), 專項(xiàng)施工方案, 勞動(dòng)力保證, 材料保證, 機(jī)械設(shè)備保證, ,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度控制的定義, 從傳統(tǒng)的施工工藝進(jìn)度控制轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 控制，施工進(jìn)度管理是經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的組 成部分及實(shí)現(xiàn)保障環(huán)節(jié),如：具備預(yù)售條件形象進(jìn)度要求,實(shí)體售樓處保障,園林、景觀先行,配合銷售開盤,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的

12、要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的重點(diǎn), 依據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃分解的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 成為工程進(jìn)度管控的依據(jù), 一系列保障性資源計(jì)劃的管控成為項(xiàng)目 工程進(jìn)度管控的重點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求,概念設(shè)計(jì)研究 概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) 單體方案評(píng)審及確認(rèn) 擴(kuò)初方案完成 擴(kuò)初方案評(píng)審及確認(rèn) 土建施工圖完成 景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn) 銷售包裝設(shè)計(jì),開工時(shí)間 開盤時(shí)間 詳規(guī)報(bào)建 方案報(bào)建 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 施工圖報(bào)建 售樓處報(bào)建,設(shè)計(jì)控制點(diǎn),相關(guān)重要節(jié)點(diǎn),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)

13、工程進(jìn)度的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的重點(diǎn), 設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量的過程控制，可以有 效地避免因圖紙問題造成工程的調(diào)整及返 工, 總承包單位的生產(chǎn)組織能力和配合意識(shí)， 成為制約工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵。,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度的要求, 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的重點(diǎn), 甲供材、甲分包單位與總承包單位的配合、 協(xié)調(diào)往往成為制約項(xiàng)目工程進(jìn)度的瓶頸, 大小市政、設(shè)備配套用房土建專業(yè)的提前 配合，可以保障交付的能源開通,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：, 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約 成本控制, 傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是成本管 理部門,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 傳統(tǒng)

14、意義上工程成本管控的重點(diǎn)：, 招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的 主要手段, 通過施工組織和施工工藝控制施工成本, 對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理, 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證, 審查工程結(jié)算,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 新形勢(shì)下工程成本控制的定義：, 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào) 經(jīng)營(yíng)成本控制, 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析 產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建 造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過程成本控制,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求,在產(chǎn)品價(jià)值鏈中，利潤(rùn)最 高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷與 服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn) 最低。在研發(fā)方面具有競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通常比在制 造能力具有競(jìng)爭(zhēng)

15、優(yōu)勢(shì)的企 業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 新形勢(shì)下工程成本管控的重點(diǎn)：, 項(xiàng)目投資分析是項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，開 發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)控制等條件的多重制約, 產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性、差異性決定了項(xiàng)目成 本控制的優(yōu)劣,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求,房地產(chǎn)成本項(xiàng)目的設(shè)置, 土地成本, 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi), 主體建筑工程費(fèi), 主體安裝工程費(fèi), 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi), 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi), 配套設(shè)施費(fèi), 開發(fā)間接費(fèi),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 新形勢(shì)下工程成本管控的重點(diǎn)：, 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)、功能、技術(shù)參數(shù)、配 套檔次的確定，決定了70%以上的工程成 本, 最低價(jià)中標(biāo)是控制工程建

16、造成本的重點(diǎn), 時(shí)間成本和質(zhì)量成本往往是房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 工程質(zhì)量成本的重要性：, 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費(fèi)用以及沒有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成 的損失,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求,“十倍原理”圖形象 地說明項(xiàng)目進(jìn)展各階 段改正錯(cuò)誤所需費(fèi)用 的比較（見左圖）， 對(duì)于工程質(zhì)量成本而 言，達(dá)到成本控制的 最有效的時(shí)間是在項(xiàng) 目的施工準(zhǔn)備階段,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)：, 以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避 免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項(xiàng) 造成的后果，是質(zhì)量成本控制的

17、基礎(chǔ),新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)：, 百分之百的現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量控制施工手工 操作質(zhì)量是很難實(shí)現(xiàn)的，針對(duì)施工質(zhì)量 通病找出關(guān)鍵的故障點(diǎn)，通過前期的 設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化、施工工藝改進(jìn)往往能 避免施工手工操作的帶來的偏差,新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求, 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)：, 鑒定成本主要是完善材料檢驗(yàn)和對(duì)施工過 程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是質(zhì)量成 本控制的重點(diǎn),外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響,一、國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,二、國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)工程總承包商的總體概況：, 建筑施工企業(yè)總

18、體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資 本低，資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系, 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及 嚴(yán)格的過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前 提,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包 制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍 工程質(zhì)量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班 子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān) 系，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)差異很大, 施工企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目經(jīng)理部的支持監(jiān)管較 少，施工管理出現(xiàn)問題后，施工企業(yè)高層 的支持體現(xiàn)不明顯,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)總承包單位的分

19、類, 第一類：大型建安集團(tuán), 第二類：中型建筑企業(yè), 第三類：小型成建制的民營(yíng)、集體建筑企業(yè), 第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè),國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 從成本角度考慮總承包商的選擇策略：, 選擇承包商時(shí)，要重點(diǎn)考察承包方的成 本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的 成本控制。避免過多的管理層級(jí)造成不 必要的管理費(fèi)上升, 杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商 的重要指標(biāo),國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 選擇高效率，重信譽(yù)重合約，管理組織扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段, 房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對(duì)施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)保體系要求，可以 向

20、選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略：, 承包商施工項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目承包人）的質(zhì) 量意識(shí)、配合能力對(duì)工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊(duì)伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素,國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析, 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、 管理水平、管理人員配備，上級(jí)公司的支 持與重視程度等對(duì)工程質(zhì)量的影響較大, 對(duì)規(guī)模小的建筑公司和實(shí)行項(xiàng)目全面承包 的公司的材料管理需要額外加以關(guān)注,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 國(guó)內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況：, 市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)

21、理 公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全， 責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范, 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場(chǎng),國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用, 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 建設(shè)部建市【2002】189號(hào)文房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）,監(jiān)理旁站前的：“三查兩問一核對(duì)”,監(jiān)理旁站過程的：“一核查三監(jiān)督”,監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的是點(diǎn)還是區(qū)域？,哪些部位、

22、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 監(jiān)理公司對(duì)房地產(chǎn)成本和質(zhì)量的影響：, 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)成本的影響： 監(jiān)理費(fèi)用在房地產(chǎn)成本中所占比例較小， 目前監(jiān)理費(fèi)在不同城市、不同項(xiàng)目不同， 大約520元/，占建安費(fèi)0.5 0.8%， 占售價(jià)的0.25%。其價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn) 成本的影響較小,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 監(jiān)理公司選擇對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理的效果對(duì)工程質(zhì)量影響較大，監(jiān)理 公司責(zé)任是提供工程監(jiān)督，資源主要是 專業(yè)人員，監(jiān)理單位的素質(zhì)和管理能力 直接影響工程實(shí)體質(zhì)量,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 監(jiān)理公司的選擇策略：, 資格預(yù)

23、審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系, 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求。評(píng)標(biāo)時(shí) 應(yīng)對(duì)監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)考試、 總監(jiān)資格認(rèn)定等）,國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 清晰工作范圍，明確責(zé)任。招標(biāo)前應(yīng)書面 明確職責(zé)分工，要求監(jiān)理公司全面履行施 工過程的全面監(jiān)督，提高監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)要求， 對(duì)監(jiān)理公司重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序等檢驗(yàn)方 式及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等提出具體要求, 對(duì)監(jiān)理公司的報(bào)價(jià)可考慮采取成本加酬金 的方式進(jìn)行綜合報(bào)價(jià),國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析, 監(jiān)理公司是施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)管的主要力 量，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。對(duì)監(jiān)理 公司人員進(jìn)行月度評(píng)價(jià)考核, 對(duì)監(jiān)理公司

24、的監(jiān)督重點(diǎn)在于其管理體系， 甲方項(xiàng)目工程部應(yīng)通過不少于30%的施工 工序檢查檢驗(yàn)施工方及監(jiān)理方的管理體系, 工程承包方的協(xié)調(diào)、成本管理應(yīng)以甲方 管理為主,房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié),一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念,二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié),三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié),四、項(xiàng)目成本管理的薄弱環(huán)節(jié),房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程管理定位的誤區(qū)：, 房地產(chǎn)的工程管理，很多的現(xiàn)在是充當(dāng)傳 統(tǒng)施工管理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等 職能，對(duì)于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為 的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理， 沒有充分發(fā)揮 “系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能,房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念, 對(duì)房地產(chǎn)

25、企業(yè)工程管理人員所做的問卷調(diào)查分析,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 真正的工程質(zhì)量是在施工班組的手中實(shí)現(xiàn) 的，甲方工程管理人員的配備不可能達(dá)到 班組, 項(xiàng)目承包制下總承包單位“以包帶管”現(xiàn) 象嚴(yán)重，其自身質(zhì)保體系大多無法保證工 程質(zhì)量, 總承包單位不了解也不關(guān)心房地產(chǎn)的市場(chǎng) 標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本控制要 求，無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)甲分包及甲供材,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 房地產(chǎn)工程管理的定位：, ， 實(shí)際結(jié)果與最終需求的 符合性，付款,提要求,審核, 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、 政府部門的理解有很大不同, 分包管理在甲方要求明確的前提下，應(yīng)主 要以總承包單

26、位為主,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施 工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn), 提什么要求： 管理標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)保體系要求、進(jìn)度、成本控 制要求、總分包配合要求等） 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì) 量控制措施、質(zhì)量檢驗(yàn)要求等）,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 提要求的時(shí)間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到 招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、評(píng)標(biāo)定 標(biāo)的全過程, 提要求的方式： 招標(biāo)文件、合約文件、考察評(píng)標(biāo),房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 工程質(zhì)量不是只由現(xiàn)場(chǎng)施工管理決定的, 房地產(chǎn)專業(yè)分工的細(xì)化，開發(fā)節(jié)奏的加快 讓工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過程呈現(xiàn)多

27、專業(yè)、多部 門協(xié)同流水作業(yè)的形態(tài),投資分析,工程施工,產(chǎn)品定位,規(guī)劃設(shè)計(jì),銷售實(shí)現(xiàn),營(yíng)銷策劃,客戶服務(wù),物業(yè)服務(wù),房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 設(shè)計(jì)階段很少考慮工程質(zhì)量通病的防治， 傳統(tǒng)理念大多集中在嚴(yán)格按施工規(guī)范、 按施工工藝規(guī)程施工就能夠保證工程質(zhì)量 沒有考慮到工程質(zhì)量的遞減和手工操作的 偏差，沒有通過設(shè)計(jì)上的強(qiáng)化設(shè)計(jì)保證工 程質(zhì)量,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 設(shè)計(jì)對(duì)一些構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，往 往采用引注方式。如詳見標(biāo)準(zhǔn)圖集 P頁(yè)或參見做法。不同的管理者 不同的施工單位對(duì)此的理解，尤其是對(duì)工 藝質(zhì)量要點(diǎn)的控制要求，往往都不相同。 甲方現(xiàn)場(chǎng)的工程管理人員往往也因經(jīng)驗(yàn)的 不同產(chǎn)生不同的質(zhì)

28、量效果,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)工程管理普遍缺乏有效的 過程監(jiān)管工具和責(zé)任落實(shí)體系：, 甲方內(nèi)部的工程質(zhì)量保證體系不健全，項(xiàng) 目工程部?jī)?nèi)部的工程質(zhì)量管理理念、標(biāo)準(zhǔn)、 要求不統(tǒng)一，實(shí)際工程管理效果因人而異 差異性極大,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 甲方的工程質(zhì)量管理往往變成了施工企業(yè) 的質(zhì)檢部門，習(xí)慣于通過處罰等方式管理 施工企業(yè)，習(xí)慣于通過點(diǎn)的處理解決質(zhì)量 問題，而不是幫助施工企業(yè)完善自身的質(zhì) 量管理體系,房地產(chǎn)工程管理的理念及定位, 一個(gè)簡(jiǎn)單的討論題：, 一天，一個(gè)甲方的工程部經(jīng)理去 施工現(xiàn)場(chǎng)巡檢，發(fā)現(xiàn)幾個(gè)正在砌 筑的門窗洞口存在較大的偏差。 這時(shí)，砌筑工作剛剛展開。假如

29、這個(gè)工程部經(jīng)理是你，你會(huì)如何 處理？處理的重點(diǎn)是什么？,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 對(duì)設(shè)計(jì)過程質(zhì)量缺乏有效的控制：, 設(shè)計(jì)單位不一定了解客戶需求，不一定掌 握客戶標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，不一定清楚 開發(fā)企業(yè)的成本控制要求，更不一定知道 如何通過設(shè)計(jì)強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量通病進(jìn)行預(yù) 防,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 如果開發(fā)企業(yè)不能在設(shè)計(jì)前期，對(duì)設(shè)計(jì)單 位提出具體明確的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和細(xì)部要求， 完全依靠施工圖質(zhì)量控制。一旦出現(xiàn)重大 設(shè)計(jì)缺陷，要么造成設(shè)計(jì)返工，要么帶有 質(zhì)量缺陷進(jìn)行施工，都會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的 開發(fā)周期或工程質(zhì)量,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 設(shè)計(jì)專業(yè)計(jì)算、設(shè)計(jì)參數(shù)確認(rèn)、設(shè)計(jì)選型 等決定工程成本的關(guān)鍵因素，如

30、果不能在 設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)偏差，要 不造成顛覆性設(shè)計(jì)返工，要不造成甲方工 程成本的極大浪費(fèi)，依靠后期工程招標(biāo)壓 縮施工成本，只是治標(biāo)不治本的做法,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 對(duì)設(shè)計(jì)施工圖審查缺乏有效的管理：, 開發(fā)企業(yè)往往習(xí)慣性地一拿到施工圖，迫 不及待的馬上組織招標(biāo)、施工等后續(xù)工作 忽視了應(yīng)同步進(jìn)行的甲方施工圖審查環(huán)節(jié), 傳統(tǒng)的施工圖審查，往往偏重于設(shè)計(jì)規(guī)范 的審查，忽視對(duì)客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的審查,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 工程的施工圖會(huì)審，往往偏重于“錯(cuò)、漏、 碰、缺”和施工工藝工序等操作性方面的 審查, 客戶使用功能性審查、關(guān)鍵施工質(zhì)量通病 防治節(jié)點(diǎn)、甲供材、甲分包與總包的交叉 作業(yè)

31、界面及節(jié)點(diǎn)等，由于與總包單位和監(jiān) 理單位關(guān)系不大，往往在施工圖會(huì)審中很 難發(fā)現(xiàn),工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 缺乏標(biāo)準(zhǔn)的最低價(jià)中標(biāo)忽視了質(zhì)量控制, 在普遍采用“工程量清單”報(bào)價(jià)方式后， 最低價(jià)中標(biāo)成為開發(fā)企業(yè)普遍采用的中標(biāo) 原則。但由于在考察、入圍、招標(biāo)文件中 缺乏統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)、配合標(biāo)準(zhǔn)等方面的考核及要求，實(shí)際 產(chǎn)生的最低價(jià)往往是以降低工程質(zhì)量為代 價(jià)的,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 我們會(huì)在招標(biāo)文件中明確關(guān)鍵工序、關(guān)鍵 部位工藝質(zhì)量控制體系的具體要求嗎？, 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定工程質(zhì)量樣板要 求、成品保護(hù)要求、工程照管要求嗎？, 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定分戶驗(yàn)收、交付、 維修

32、等高、低限指標(biāo)的獎(jiǎng)懲要求嗎？, 我們會(huì)在招標(biāo)文件中約定不同階段施工企 業(yè)技術(shù)、質(zhì)檢人員的具體配備要求嗎？,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 對(duì)工程質(zhì)量偏重于目標(biāo)管理和結(jié)果管理, 施工組織設(shè)計(jì)審查忽視質(zhì)保體系和責(zé)任體 系要求, 專項(xiàng)技術(shù)方案要求不明確, 技術(shù)交底審查流于形式, 關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位質(zhì)量控制的重要手段 樣板引路流于形式,工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié), 缺乏過程質(zhì)量控制的管理工具，檢查要求、 檢查標(biāo)準(zhǔn)不清晰，質(zhì)量責(zé)任無法落實(shí), 對(duì)總分包施工界面、工序交叉作業(yè)質(zhì)量控 制缺乏明確的質(zhì)量控制要求, 分戶驗(yàn)收流于形式, 維修不及時(shí)、維修質(zhì)量不到位容易引發(fā) 激烈的業(yè)主投訴升級(jí),工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié), 工程進(jìn)度前期過程控制的薄弱環(huán)節(jié)：, 設(shè)計(jì)圖紙的保障, 報(bào)批報(bào)建手續(xù)的保障, 成本確定的保障, 招標(biāo)采購(gòu)的保障, 施工場(chǎng)地