1、西安新鴻基曲江項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,2,項(xiàng)目定位審視,3,本項(xiàng)目屬二線省會城市、新興高檔居住區(qū)非核心地段、無強(qiáng)勢景觀資源的中等規(guī)模項(xiàng)目,項(xiàng)目屬性：,區(qū)域?qū)傩裕?有利因素： 曲江區(qū)位優(yōu)勢 限高條件較為寬松 無拆遷壓力 不受政府90/70等政策限制 片區(qū)規(guī)劃前景向好 不利因素： 目前周邊不成熟、生活配套少、物業(yè)相對檔次較低 相比中海、金地，品牌知名度相對較弱,曲江新區(qū),西高新,主城區(qū),市中心（鐘樓）,車程半小時(shí)內(nèi),4,本項(xiàng)目面臨的四大機(jī)會,資本流動性過剩帶來資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)成為財(cái)富工具，市場補(bǔ)漲，房價(jià)逐步拉升，整體大勢向好,機(jī)會 1,機(jī)會 2,曲江作為西安唯一的城市豪宅片區(qū)，已經(jīng)確立其富人區(qū)

2、地位,機(jī)會 3,在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項(xiàng)目的地段價(jià)值將快速提升,機(jī)會 3,2項(xiàng)目不能成功聯(lián)動，而是內(nèi)部競爭，貶損價(jià)值,5,資本流動性過剩帶來資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)成為財(cái)富工具，市場補(bǔ)漲，房價(jià)逐步拉升，整體大勢向好,機(jī)會一,07年5月起，居民儲蓄余額出現(xiàn)滑坡，最高縮水幅度2.5%,市場現(xiàn)象1：儲蓄搬家，民間資本主動尋找投資對象,市場現(xiàn)象2：資產(chǎn)價(jià)格全面升值,國家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，07年上半年全國商品房價(jià)格漲幅為14.22%，全國36個(gè)大中城市連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲超過1.5%，二線城市全面上漲。,07年上半年部分二線省會城市主要區(qū)域平均房價(jià)（元/平米）,西安市部分樓盤06-

3、07價(jià)格對比情況表,6,曲江作為西安唯一的城市豪宅片區(qū)，已經(jīng)確立其富人區(qū)地位,曲江是西安歷史積淀的凝結(jié)，是城市文明的聚合，是整個(gè)西安菁華之所在，是城市房地產(chǎn)價(jià)值峰值區(qū)。,曲江被賦予文化旅游區(qū)的定位，其內(nèi)核在于片區(qū)所承接的“皇家園林”歷史形象和文化價(jià)值,以唐文化為主題的多個(gè)大型旅游休閑娛樂項(xiàng)目的開發(fā)，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源,臨近城市核心區(qū)，周邊片區(qū)收入水平較高，片區(qū)內(nèi)外交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性良好,機(jī)會二,7,香蜜湖1號,熙園,水榭花都,價(jià)值峰值區(qū),中旅公館,價(jià)值承接區(qū),香域中央,翠?；▓@,香格麗苑,香蜜山,東海花園,香榭里,楓丹雅苑,瀚城,新天國際名苑,價(jià)值輻射區(qū),堤香名苑,價(jià)值逐級遞減,一級

4、資源 配套核心區(qū),二級資源 配套較弱,遠(yuǎn)離核心資源 遠(yuǎn)離配套,深圳香蜜湖,在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項(xiàng)目的地段價(jià)值將快速提升,大唐芙蓉園,大雁塔 旅游區(qū),曲江池公園,海洋館,愛情谷,香蜜湖,金地芙蓉湖畔,中海國際社區(qū),本項(xiàng)目,隨著曲江池公園的建成，本項(xiàng)目所在地段將成為片區(qū)資源價(jià)值的峰區(qū)。,機(jī)會三,金地南湖項(xiàng)目,8,西安曲江的低密度市場充滿機(jī)會，高端的低密度市場存在巨大空缺,曲江位于城市豪宅的價(jià)值體系，競爭優(yōu)勢明顯,航天御苑價(jià)格變化,單體規(guī)劃以行列式布局為主，建筑密度過高； 景觀園林主題不鮮明，欠缺軟景、層次感，精細(xì)化不足； 建筑外觀缺乏創(chuàng)新，外立面粗糙，品質(zhì)感

5、差； 戶型設(shè)計(jì)浪費(fèi)大量空間，人性化不足，實(shí)用性較差； 內(nèi)部缺乏配套，且檔次不高，難以滿足頂端客戶的需求。,市場產(chǎn)品以大為美，以豪為美，規(guī)劃呆板，精細(xì)不足，配套欠缺，品質(zhì)感有限,機(jī)會四,9,本項(xiàng)目面臨的三大挑戰(zhàn),項(xiàng)目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對本項(xiàng)目的形象與價(jià)位都存在負(fù)面影響,挑戰(zhàn) 1,挑戰(zhàn) 2,本項(xiàng)目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項(xiàng)目所阻隔,挑戰(zhàn) 3,本項(xiàng)目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的競爭，且多數(shù)項(xiàng)目地段優(yōu)于本項(xiàng)目,10,項(xiàng)目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對本項(xiàng)目的形象與價(jià)位都存在負(fù)面影響,目前曲江片區(qū)的高價(jià)值物業(yè)集中在雁塔南路沿線及大唐芙

6、蓉園和大雁塔周邊； 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相對較早，且多數(shù)為政府單位的定向開發(fā)項(xiàng)目，以高層、小高層的物業(yè)形態(tài)為主，價(jià)格低于與片區(qū)平均水平。,挑戰(zhàn)一,南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園（法院等單位集資房，樓盤檔次一般，只接受團(tuán)購）； 西側(cè)：芙蓉西路，隔路相對的是低品質(zhì)感的安居房； 北側(cè)：建設(shè)中的南湖一號（煙草局集資房，不公開銷售，與項(xiàng)目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。,11,本項(xiàng)目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項(xiàng)目所阻隔,本項(xiàng)目與曲江池公園之間為金地南湖項(xiàng)目所隔斷； 根據(jù)目前所掌握的資料，金地項(xiàng)目整體建筑面積約100萬； 介于本項(xiàng)目與南湖之間地塊容積率約2.0。,挑戰(zhàn)二,南湖1號高層,雁

7、南四路,低品質(zhì)的安居房,芙蓉西路,雁南五路,翠竹園高層,曲江池公園南湖,上林苑路,金地南湖項(xiàng)目,按正常操作思路，本項(xiàng)目與南湖之間很可能出現(xiàn)金地項(xiàng)目的高層小高層物業(yè)，本項(xiàng)目對南湖景觀資源的占有存在極大的不確定性。,做價(jià)高手金地的介入在貶損本項(xiàng)目景觀價(jià)值的同時(shí)，卻有利于改善片區(qū)形象，與本項(xiàng)目共同拉升地段價(jià)值。,12,本項(xiàng)目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的競爭，且多數(shù)項(xiàng)目地段優(yōu)于本項(xiàng)目,挑戰(zhàn)三,總建面37萬,金地芙蓉湖畔,本項(xiàng)目,中海國際社區(qū),16萬,16.2萬低密度,1318萬,135萬總建面,融僑曲江觀邸,金地南湖項(xiàng)目,100萬,融僑曲江觀邸容積率2.5，總建面37萬，距離片區(qū)核心景觀較遠(yuǎn)，

8、預(yù)計(jì)未來整體定位中高端,中海項(xiàng)目總建面為135萬，目前預(yù)計(jì)別墅區(qū)面積為16.2萬，是綜合性的大規(guī)模高尚居住區(qū),金地南湖項(xiàng)目總建面預(yù)計(jì)為100萬，具有各種物業(yè)類型，定位于中高檔的高尚居住區(qū),金地芙蓉湖畔總建面19萬，容積率1.35，定位相對高端,本項(xiàng)目論規(guī)模、品牌都遜色于競爭對手，尋求差異化成為競爭關(guān)鍵。,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,1,2,3,4,13,本項(xiàng)目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn),如何抓住市場大勢向好的機(jī)會，最大化地利用曲江的富人區(qū)地位及地段價(jià)值升遷的利好？,關(guān)鍵 1,關(guān)鍵 2,如何形成差異化，應(yīng)對金地、中海、融僑等品牌開發(fā)商優(yōu)勢地段項(xiàng)目的競爭？,關(guān)鍵 3,如何擺脫現(xiàn)階段周邊項(xiàng)目中低端

9、形象的影響，突破片區(qū)的價(jià)格瓶頸，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)？,14,在區(qū)域市場，從與金地、中海、融僑的差異化看，定位高端應(yīng)是本項(xiàng)目的主要方向,中小規(guī)模 面向高端群體,中大規(guī)模 多數(shù)人進(jìn)入,大氣 私密 神秘 含蓄 個(gè)性,規(guī)模 張揚(yáng) 強(qiáng)勢 開放 速度,融僑曲江觀邸容積率2.5，且位于曲江片區(qū)的邊緣位置，社區(qū)將以高層小高層產(chǎn)品為主，整體定位中高端。,中海國際社區(qū)是總建面135萬的大規(guī)模項(xiàng)目，其產(chǎn)品線與客戶層面必然趨于多元化，從成都中海國際社區(qū)的實(shí)踐來看，其定位為中高端的高尚居住區(qū)。,金地南湖項(xiàng)目具有曲江池南湖的景觀資源，中等容積率的大規(guī)模項(xiàng)目，定位為主流豪宅。,競爭對手定位覆蓋了高端市場的各個(gè)層級，但定位越偏

10、向中檔，面臨的競爭將越激烈。,金地芙蓉湖畔定位修正，由主流豪宅走向高端豪宅。,若項(xiàng)目定位進(jìn)入主流豪宅與高端住宅的區(qū)間，將在規(guī)模、強(qiáng)勢、開放、速度上與對手展開競爭，對本項(xiàng)目更為不利。,15,從突破周邊項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知，彰顯區(qū)域價(jià)值，切合市場客戶需求出發(fā)，主攻高端市場均有支撐,突破周邊認(rèn)知,項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利潤最大化，實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格必然遠(yuǎn)高于周邊； 塑造絕對領(lǐng)先的高端形象方能從現(xiàn)有周邊環(huán)繞的中低價(jià)位住宅項(xiàng)目中脫穎而出；,高端項(xiàng)目的溢價(jià)空間更大，更容易產(chǎn)生附加值,彰顯區(qū)域價(jià)值,曲江富人區(qū)地位已經(jīng)形成，成為西安房地產(chǎn)市場的峰值區(qū)； 隨著曲江池南湖公園的建成及大唐芙蓉園周邊首批開發(fā)項(xiàng)目的售罄，本項(xiàng)目的地段價(jià)值快

11、速提升； 本項(xiàng)目位于西安一流區(qū)域的一流地段之上，定位高端方能有力地彰顯區(qū)域價(jià)值；,切合客戶需求,越接近核心景觀的項(xiàng)目客戶層面越高，外圍的客戶層面更復(fù)合，低密度物業(yè)成為客戶追捧的對象； 進(jìn)駐曲江核心圈的客戶多數(shù)將其作為終極置業(yè)，由于之前存在豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，客戶對產(chǎn)品的要求極高。,16,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位,借區(qū)域規(guī)劃之力，成就城市價(jià)值峰值區(qū),塑造全面超越競爭對手的城市高端豪宅,以產(chǎn)品創(chuàng)新、極致奢侈，形成產(chǎn)品核心競爭力,產(chǎn)品檔次確定為絕對領(lǐng)先的高檔的低密度社區(qū),17,高端定位下的容積率研判,18,目前曲江各種物業(yè)類型市場實(shí)現(xiàn)度均好，從自身?xiàng)l件出發(fā)，項(xiàng)目的主要可采用聯(lián)排、疊加、疊院、小高四種物業(yè),

12、項(xiàng)目的物業(yè)類型,雙拼,聯(lián)排,疊加,疊院,洋房,小高,對容積率貢獻(xiàn)過低，僅考慮作為價(jià)值標(biāo)桿。,出容積率不如疊院、小高，檔次稍遜于疊院。,19,若從展現(xiàn)領(lǐng)先的的高端形象，匹配頂端豪宅定位的角度出發(fā)，項(xiàng)目容積率應(yīng)控制在1.3為宜,要成為曲江的高端豪宅，建議本項(xiàng)目別墅物業(yè)的建筑面積占比應(yīng)維持在30%以上，大部分建筑層高限制在12層以內(nèi)。,從曲江各項(xiàng)目的市場實(shí)現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項(xiàng)目檔次有重要影響。,從曲江各項(xiàng)目的市場實(shí)現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項(xiàng)目檔次有重要影響； 航天御苑、曲江公館等高端項(xiàng)目都以低密度別墅物業(yè)為主流產(chǎn)品，曲江至今尚未出現(xiàn)高層、中高層的城市豪宅； 曲江地區(qū)12層以下的小高層市場實(shí)現(xiàn)較好，18層及

13、以上物業(yè)實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格相對較低。,從其他地區(qū)的頂級豪宅來看，別墅物業(yè)需要在項(xiàng)目中占相當(dāng)比例。,深圳香蜜湖1號，別墅物業(yè)建面占比約35%,深圳熙園，別墅物業(yè)建面占比約30%,在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿1.8，僅能達(dá)到1.3的水平。,20,若從做滿容積率，博取后期市場溢價(jià)的角度出發(fā)，項(xiàng)目的整體形象將與應(yīng)有的定位有所差距,在1.8容積率之下，為增加本項(xiàng)目低密度物業(yè)比例，將疊加變?yōu)槿B加物業(yè)，本項(xiàng)目成為由聯(lián)排、三疊加、12層疊院、18層小高層組成的社區(qū)。,建筑面積占比,占地面積占比,在1.8容積率限制之下，在疊加變?yōu)槿B加的前提下，本項(xiàng)目的低密度物業(yè)占比面積難以超過20%； 低密度物業(yè)占地面

14、積比將在40%左右，非低密度產(chǎn)品成為社區(qū)形象的主要代表； 18層小高層將成為主流產(chǎn)品。,在做滿1.8容積率的前提下，本項(xiàng)目勢必難以匹配高端豪宅的整體定位。,21,當(dāng)做滿1.8容積率時(shí)，項(xiàng)目將面臨以下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目將陷入?yún)^(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目的激烈競爭當(dāng)中,風(fēng)險(xiǎn) 1,項(xiàng)目無法擺脫周邊中低價(jià)位項(xiàng)目的影響,難以符合市場高端客戶的需求，高溢價(jià)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有難度,風(fēng)險(xiǎn) 2,風(fēng)險(xiǎn) 3,從規(guī)模、品牌等方面的直接競爭均難以與中海、融僑相匹敵,大量高層建筑，與周邊的曲江蘭亭、曲江南苑頗為相似，中高層實(shí)現(xiàn)高價(jià)有難度,高端客戶期望在一流地段享有一流產(chǎn)品，過多的非低密度物業(yè)和非高端的社區(qū)形態(tài)將影響高端客戶的選擇取向，影響

15、高價(jià)值物業(yè)的銷售,22,從經(jīng)濟(jì)測算的結(jié)果來看，兩個(gè)方案利潤實(shí)現(xiàn)的差距并不明顯,方案一利潤稍優(yōu)于方案二，從保證社區(qū)高端形象定位，差異化競爭的角度出發(fā)，方案一更優(yōu)； 若市場上小高層的價(jià)格上漲幅度領(lǐng)先于低密度物業(yè)，從博取后期高溢價(jià)的角度出發(fā)，則方案二更優(yōu)。,測算結(jié)果說明,測算價(jià)格預(yù)期,當(dāng)選擇1.8容積率方案時(shí)，本項(xiàng)目操作思路將發(fā)生部分改變。,23,1.8容積率下項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略,24,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,25,地塊內(nèi)部不存在可利用的坡地及景觀資源，四面臨路，且為高層所阻隔,東側(cè)：依次為正在興建的上林苑

16、路、金地南湖項(xiàng)目（容積率2.0，很可能出現(xiàn)高層建筑）、曲江池公園； 南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園的高層建筑（樓盤檔次一般，只接受團(tuán)購）； 西側(cè)：芙蓉西路，噪音影響較大，隔路相對的是低品質(zhì)感的多層安居房； 北側(cè)：建設(shè)中南湖一號的高層建筑（與項(xiàng)目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。,外部資源條件分析,地塊資源條件分析,東側(cè),南側(cè),北側(cè),西側(cè),內(nèi)部資源條件分析,地塊內(nèi)部為荒地，不存在可利用的景觀資源；高差不明顯，不存在可利用的坡地。,550畝南湖,曲江池絲路風(fēng)情園,金地南湖項(xiàng)目,26,單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性,多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率

17、的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設(shè)計(jì)上欠缺相應(yīng)的處理，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性； 大多數(shù)項(xiàng)目缺乏對稱軸線、功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，小區(qū)缺乏儀式感，層次感； 高層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感； 訪談客戶對現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿，認(rèn)為過于密集。,尚林苑,航天御苑,曲江公館,曲江華府,競爭樓盤規(guī)劃布局,整體性，儀式感 私密性，舒適度,欠缺：,27,最大化地利用外部景觀資源，輔以內(nèi)景營造，形成戶戶有景的社區(qū)； 多采用圍合式布局，豐富社區(qū)層次感；或通過由低至高的層層遞進(jìn)營造規(guī)劃的大氣勢； 適當(dāng)增加高層物業(yè)比例，更好的利用外部景觀，并借其區(qū)隔社區(qū)內(nèi)外，減少噪音，提高私密性，降低建筑密

18、度以提升居住舒適度。,以圍合式布局為主，營建高層物業(yè)最大化利用景觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度,市場成功案例借鑒,熙園,公園大地,圣莫麗斯,戶戶有景，圍合式 層次感，大氣勢,關(guān)鍵詞：,中信紅樹灣,28,項(xiàng)目整體規(guī)劃方案示意,物業(yè)分布規(guī)律 整體規(guī)劃要體現(xiàn)皇家氣度與創(chuàng)新前瞻的整體氣質(zhì)； 實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化，規(guī)避高層建筑包圍的劣勢； 把握西安客戶的親水情結(jié)和對朝向的高要求。,綠化阻隔帶,核心景觀綠軸,外環(huán)車行道,核心水系(曲江池),聯(lián)排,三疊加,疊院,小高層,29,利用小高層產(chǎn)品與綠化帶共同阻隔周邊高層及噪音的影響，形成圍合的私密社區(qū),以小高層產(chǎn)品阻隔周邊高層的視線，保證社區(qū)內(nèi)部的私密性； 適

19、當(dāng)增加退紅線幅度，鋪設(shè)綠化帶阻隔四周路面噪音的影響，增加社區(qū)私密性，增加社區(qū)綠化面積。,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（1）,南湖1號高層,雁南四路,低品質(zhì)的安居房,芙蓉西路,雁南五路,翠竹園高層,金地南湖項(xiàng)目,上林苑路,入口,18層小高層,綠化阻隔帶,香蜜湖1號,市政主干道,綠化帶,綠化帶,綠化阻隔帶,私家路,人行道,5排樹木,18層小高層,30,核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（2）,地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； 軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次； 核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應(yīng)，水

20、系面積約3000。,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,會所,主入口,次入口,31,組團(tuán)式布局，實(shí)現(xiàn)戶戶有景的核心理念,部分聯(lián)排與三疊加產(chǎn)品可享有社區(qū)核心景觀； 聯(lián)排、疊加、疊院均可享有社區(qū)的組團(tuán)景觀； 小高層在外圍形成圍合，居高臨下，可遠(yuǎn)觀低密度組團(tuán)景觀，近看彼此之間的綠化景觀。,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（3）,考慮到對南湖景觀資源的占有具有很大的不確定性，本項(xiàng)目主要依靠內(nèi)部園林的營造實(shí)現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念,1.8容積率下的兵營式排布,組團(tuán)式布局,32,厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、尊貴的聯(lián)想,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（4）,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,會所,次入口,主入口,主入口設(shè)置符合

21、傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑或影壁，對外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)； 通過臺階、坡度形成進(jìn)入的儀式感； 運(yùn)用高墻建筑或繁茂植物形成“屏風(fēng)”，強(qiáng)化社區(qū)私密性。,33,創(chuàng)新建筑外觀設(shè)計(jì)，打造皇冠親水會所，體現(xiàn)絕對奢華的尊貴氣度,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（5）,34,合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)人車分流，保證項(xiàng)目車位比達(dá)到1:1，位于市場平均水平之上,規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（6）,盡可能做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布置； 車行動線與停車場出入口設(shè)置相協(xié)調(diào)； 組團(tuán)停車就近解決、集中布置，方便物業(yè)管理； 盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本。,交通組織原則,同片區(qū)項(xiàng)目停車設(shè)施比較,Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強(qiáng)化低密度社區(qū)的私

22、密性特征,35,規(guī)劃設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,36,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,37,本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議歐式新古典主義，融入中式元素,產(chǎn)品現(xiàn)狀,客戶感知度不強(qiáng)，不能很好的將西安的歷史文化積淀與開放融合的現(xiàn)代氣息融合。,客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格建筑，既能滿足居住新鮮感，又不失歷史所賦予的厚重文化底蘊(yùn)。,古長安皇家奢華的內(nèi)涵與新西安創(chuàng)新前瞻的氣息。,客戶偏好,項(xiàng)目氣質(zhì),關(guān)鍵

23、詞：,厚重、歐式、新古典、創(chuàng)新、中式元素,歐式建筑風(fēng)格與中式建筑符號的完美結(jié)合,38,聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式元素體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵,強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) 在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感 在造型上重視輪廓,39,小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴,40,關(guān)鍵點(diǎn)1：歐式風(fēng)格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表達(dá)尊貴內(nèi)涵功能為導(dǎo)向,九龍壁 華表 亭 地?zé)?屋尖頂 雙鳳和璽（大堂） 地?zé)?假山 馬頭墻 坡屋頂,41,關(guān)鍵點(diǎn)2：注重材料的質(zhì)感和色彩的搭配,使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； 強(qiáng)調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； 玻璃使建筑變得通

24、透和敞亮，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺。,42,關(guān)鍵點(diǎn)3：注重細(xì)部工藝的精良,注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值； 注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。,43,關(guān)鍵點(diǎn)4：對于客戶而言，南北朝向比景觀更加重要，住宅為朝向景觀而出現(xiàn)非南北朝向不可取,西安公園天下公寓樓朝向景觀，非南北朝向，不具可比性,曲江華府小高層部分出現(xiàn)15南偏東朝向，市場可以接受,15,曲江華府樓體偏角示意,“正南北朝向遠(yuǎn)遠(yuǎn)比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風(fēng)險(xiǎn)很大”,本項(xiàng)目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安

25、人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過15,44,關(guān)鍵點(diǎn)5：注重立面的設(shè)計(jì)感，采用坡屋頂，符合項(xiàng)目限制條件,通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，不落俗套。,45,關(guān)鍵點(diǎn)6：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項(xiàng)目形象，提高居住品質(zhì),新材料的運(yùn)用,46,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議,三疊加/疊院產(chǎn)品建議,小高層產(chǎn)品建議,戶型配比及面積區(qū)間,47,針對市場產(chǎn)品的不足，本項(xiàng)目Townhouse應(yīng)著力實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先，營造奢華尊貴的感

26、覺,營造類獨(dú)棟感覺,創(chuàng)新提高舒適度,看齊獨(dú)棟的空間構(gòu)成,實(shí)惠性,意向古典的皇家氣度,奢侈感,項(xiàng)目氣質(zhì)的表達(dá),有天有地的充分表達(dá),起居室、書房、家庭廳,臥室、客房、衛(wèi)生間,入口、客廳、餐廳,天井、地下室、車庫,花園、庭院、露臺,面積贈送,大尺度空間,中式符號的融入,奢華尊貴,標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先,意向古典,產(chǎn)品創(chuàng)新,48,通過錯聯(lián)的方式，擴(kuò)大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度,庭院,建筑,傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差,改良型： 通過錯落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持； 擴(kuò)大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。,營造類獨(dú)棟感覺,49,外部入口設(shè)計(jì)增加內(nèi)

27、外空間體量感,通過室外走廊、入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。,營造類獨(dú)棟感覺,50,入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩,首層 入戶庭院,三層 主臥大露臺,四層陽光房（閣樓）,營造類獨(dú)棟感覺,51,前庭后院可以實(shí)現(xiàn)全部贈送，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動空間，滿足高端客戶價(jià)值取向，提升項(xiàng)目尊貴感,在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間； 特別重視擴(kuò)大后院的體量； 增加院落情趣活動設(shè)施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動空間。,創(chuàng)新提高舒適度,52,超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴,創(chuàng)新提高舒適度,53

28、,產(chǎn)品雙主臥設(shè)計(jì)，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感,多次置業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位； 起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致。,主臥室落地窗與陽臺,創(chuàng)新提高舒適度,54,附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、凸窗等,創(chuàng)新提高舒適度,可加蓋的閣樓預(yù)留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度2m，保障使用舒適,此高度結(jié)構(gòu)上預(yù)留預(yù)埋件，供加蓋閣樓,半地下室預(yù)留窗戶，可采光通風(fēng)，彈性空間可下挖,車庫上方預(yù)留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等,大露臺，可實(shí)現(xiàn)全部贈送，提升居住舒

29、適度,55,在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計(jì)融入簡化的中式元素，體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),56,建筑頂層選用四坡屋頂，突出項(xiàng)目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),57,通過內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習(xí)慣和房屋格局遵循中國傳統(tǒng)價(jià)值觀念,前庭后院 天井、玄關(guān) 動靜分離 等級森嚴(yán)的空間體系，長幼禮節(jié)布局,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),58,外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項(xiàng)目頂級豪宅的奢華氣質(zhì),門頭：天然花崗石材,底層：天然花崗巖磨菇石,天然文化石材,外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條,墻面：高級灰色瓷磚,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),59,豪宅符號充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給客戶帶來超強(qiáng)的價(jià)值感,細(xì)膩的

30、施工工藝，各種立體配件的運(yùn)用，體現(xiàn)豪宅符號； 通過建筑符號，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)； 門窗、護(hù)欄等細(xì)節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感； 每戶入口均設(shè)單獨(dú)住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感； 入戶臺階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)； 戶內(nèi)設(shè)置藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),60,聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：奢華尊貴、意向古典、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,61,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,聯(lián)排別墅

31、產(chǎn)品建議,疊院（三疊加）產(chǎn)品建議,小高層產(chǎn)品建議,戶型配比及面積區(qū)間,62,疊院house是綜合情景洋房和電梯洋房優(yōu)勢的創(chuàng)新產(chǎn)品,疊院House產(chǎn)品特點(diǎn)： 每兩層一戶 每戶客廳挑高6米 6米高闊綽陽臺 多層價(jià)值，別墅式享受,6米闊綽陽臺,6米氣派客廳,6米氣派餐廳,挑空空間,挑空空間,63,疊院house的價(jià)值點(diǎn),在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受,通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感,提升容積率和景觀最大化利用,在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感,64,通過控制單層平面面積，向上發(fā)展，控制戶型面積,每兩層一戶 控制每層面積 頂層贈送坡屋頂,1,2,3,4,65,利用陽臺

32、、露臺形成立體庭院，增強(qiáng)居住的層次感及舒適度,景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性,根據(jù)景觀資源的不同，設(shè)置不同的戶內(nèi)庭院，形成豐富的空間形式，同時(shí)賦予空間不同的功能,66,立體庭院戶戶帶花園，通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品的產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感,1,2,1,底層庭院花園,3,2,二三層空中花園,頂層屋頂花園,屋頂花園,頂層屋頂花園,入戶花園,前庭院,后庭院,露臺,露臺,3,67,入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實(shí)惠性,上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺； 同時(shí)將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。,屋頂花園,入戶花園,屋頂

33、花園,三四層,68,室內(nèi)局部縱向空間處理，提升項(xiàng)目價(jià)值感,對于首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，開闊室內(nèi)空間； 地下室天井、內(nèi)庭院、下沉式庭院等等的設(shè)計(jì)不僅不增加面積而且增加室內(nèi)的通風(fēng)采光，同時(shí)一定程度上豐富室內(nèi)空間功能，開闊客戶心理空間。,69,挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受,8米高大堂，空間感極度奢華； 5米客廳、餐廳； 4.5米主臥。,70,空中大露臺大面積贈送，增加情趣觀景活動空間，提升生活品質(zhì),大露臺可以增加情趣的觀景活動空間； 可以實(shí)現(xiàn)全部贈送，實(shí)現(xiàn)物超所值。,71,位于中心位置的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新

34、的單體設(shè)計(jì)，使客戶享有360度的景觀資源,深圳蝴蝶谷,雙向門電梯，電梯直接入戶； 入戶花園成為可觀景的私有空間； 大面積贈送，三房變四房的高價(jià)值感設(shè)計(jì)； 錯層空間，豐富的居住空間體驗(yàn)。,72,下疊占有半地下室有效提升居住功能享受,內(nèi)天井采光,半地下室與室外,層高低于2.2米，地上部分低于1.5米，利用土層墊高，客戶入伙后可下挖到2.8米（適用于地下室贈送）； 地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等； 進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式內(nèi)庭院采光通風(fēng)。,多功能空間,地坪上天窗采光,星河丹堤聯(lián)排闊庭躍層半地下室,多功能空間,可下挖部分,半地下室,73,上疊贈送坡屋頂送頂層閣樓

35、和屋頂花園作為功能房和活動空間，增加客戶購買的價(jià)值感,坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度； 通過加設(shè)夾板，可以充分利用上層空間 。,74,疊院house（三疊加）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、奢華尊貴,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,75,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議,疊院（三疊加）產(chǎn)品建議,小高層產(chǎn)品建議,戶型配比及面積區(qū)間,76,本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升

36、居住品質(zhì),居住品質(zhì)提升,不同價(jià)值（面積）的戶型舒適度逐級提升； 越高價(jià)值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價(jià)提升的抗性； 新材料運(yùn)用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項(xiàng)目超前性及國際化。,架空層處理,挑高大堂設(shè)計(jì),入戶花園,空中花園,陽光房,觀景露臺,飄窗、凸窗,主臥空間,77,68米架空層設(shè)計(jì)，引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間,底層建議營建68米的架空層，同時(shí)引入部分景觀體系，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透； 架空層的裝飾運(yùn)用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感； 于架空層靈活設(shè)置電梯間，大廳或休憩點(diǎn)。,架空層處理,78,高品質(zhì)電梯間,

37、挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì),超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積/智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。,入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點(diǎn)，也是身份的象征，需著重處理； 挑高入戶大堂設(shè)計(jì)，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。,挑高的入戶大堂,挑高大堂,79,入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈送空間的實(shí)用性,可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或其它功能室,入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（全部贈送面積）,錯層部分實(shí)現(xiàn)全部贈送入戶花園面積,入戶花園改房,入戶花園景觀,入戶花園,80,獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽

38、臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積,獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)； 空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺，有頂無柱銷售時(shí)計(jì)一半面積； 讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一半花園的面積。,空中花園（內(nèi)凹式陽臺）,空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力,獨(dú)立花園,81,贈送陽光房設(shè)計(jì)，為室內(nèi)采擷更多陽光，增添居室情趣,陽光房 方正實(shí)用 觀景良好 附送面積,地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高2.2米，該部分面積增送,陽光房設(shè)計(jì)可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度； 大面積的贈送

39、有利于提升產(chǎn)品的實(shí)惠性及競爭力；,陽光房,82,通過觀景露臺或是大面積落地窗來實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳,通過觀景陽臺的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間； 充分利用落地窗的開放式空間營造感、同時(shí)增加采光與通透； 大面積的觀景露臺，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢； 露臺在設(shè)計(jì)時(shí)考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。,觀景露臺,83,窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價(jià)值； 窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，

40、具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。,大尺度轉(zhuǎn)角飄窗充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場所或陳設(shè)放置處,建議可在主臥等重要生活空間采用,轉(zhuǎn)角飄窗,84,凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。,凸窗市場常用贈送手法，僅為“保值選項(xiàng)”,可贈送全部面積，是市場常用的手法,可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間,凸窗,85,適度強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，特別是高價(jià)值物業(yè)，使主人的生活更加舒適,高價(jià)值物業(yè)采用雙主臥設(shè)計(jì)，提供更為舒適的主人居住空間,雙主臥設(shè)計(jì),主臥室,次主臥室,衣帽間,強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度,適度活動空間,主臥空間,86,小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先

41、、奢華尊貴,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,87,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議,疊院（三疊加）產(chǎn)品建議,小高層產(chǎn)品建議,戶型配比及面積區(qū)間,88,本項(xiàng)目戶型配比如下,該配比方案僅作為總體控制目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)可作適當(dāng)浮動； 考慮到價(jià)值差異，三疊加產(chǎn)品上疊、中疊面積稍小于下疊； 聯(lián)排面積的差異主要由各戶型所處位置不同，即邊套、中間套造成的資源差異引起的； 所有房型在贈送大面積情況下，均能保證舒適度和功能。,根據(jù)本項(xiàng)目的

42、城市高端豪宅定位，聯(lián)排別墅將是項(xiàng)目中的主流低密度產(chǎn)品，應(yīng)該保持較好的舒適度。故建議面積在市場主流供應(yīng)區(qū)間250-280平米； 雙拼作為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品可以面積稍大，在350平米左右； 疊加產(chǎn)品作為產(chǎn)品多元化的手段，可適當(dāng)控制面積，戶型面積建議在200-220平米； 疊院產(chǎn)品的體量較大，由于市場比較缺乏，其本質(zhì)是洋房的變體，建議參照洋房戶型體系，戶型面積建議在180-200平米； 當(dāng)做滿1.8容積率時(shí)，小高層產(chǎn)品體量最大，其中頂層和部分底層以復(fù)式形態(tài)出現(xiàn)，約占7%建筑面積。戶型面積在市場主流面積區(qū)間內(nèi)偏大，略小于金地芙蓉湖畔戶型面積區(qū)間，形成差異化。,89,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建

43、筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,90,基于定位階段對皇家園林的分析，得出其特征主要包括三個(gè)方面：對稱、融合、符號,整體布局軸線對稱、層疊有序、高低錯落、層次分明，體現(xiàn)皇家園林疊山理水的氣勢與風(fēng)格； 園林與建筑相生相融，通過對比手法實(shí)現(xiàn)景隨步轉(zhuǎn)，景園合一、園中有園的境界； 皇家園林建筑符號的多重表達(dá)體現(xiàn)其宏偉、輝煌、神秘、奢華的特色。,如何實(shí)現(xiàn)皇家園林與項(xiàng)目的完美融合？,91,北京萬科紫臺將皇家氣質(zhì)、文化與現(xiàn)代生活理念結(jié)合，造就具有領(lǐng)域感和歸屬感的景觀園林，拔升項(xiàng)目形象,紫臺位于皇城腳下，用高低起伏的臺地造景，將現(xiàn)代皇脈園林納入社區(qū)整體環(huán)境之中，融入濃郁人文氣質(zhì)的

44、城市景觀； 將國學(xué)中的禮、樂、律、射、御、數(shù)、書七藝引申發(fā)展，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)的語言將國學(xué)特色創(chuàng)意引申為龍（皇家權(quán)貴）、文、武。,武園,龍園,文園,案例借鑒,92,通過硬景與軟景的結(jié)合打造鮮明的園林主題，輔以中式元素符號體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴的內(nèi)涵,園林主題鮮明，分為龍園、文園、武園： 龍園由國學(xué)中的禮、樂、律來體現(xiàn)； 文園由國學(xué)中書、數(shù)來體現(xiàn)； 武園由國學(xué)中的射、御來體現(xiàn)； 現(xiàn)代板式風(fēng)格融入中式符號，通過華表、石凳、石階、中國龍的雕飾提升項(xiàng)目檔次感。,案例借鑒,93,龍園以丹陛御道、紅墻、國槐、龍等體現(xiàn)出皇家權(quán)貴的氣派，既具有禮儀性，又有生活氣息,中心庭園： 龍園以園心水景為核心，磚、石、木材為材料砌成一

45、條放射狀主道，連接會所入口； 園心處紅色景墻喻示著皇權(quán)尊貴； 周圍輔以國槐、白蠟、玉蘭、白皮松及花草植被，參差錯落，視線豐盈； 現(xiàn)代的休閑功能得益于歷史皇家的符號感受于身份隱喻。,案例借鑒,94,南北一文一武兩個(gè)院落將國學(xué)融入園林景觀，更側(cè)重生活化的氣氛,南園：文園以帝王書法廣場、曲水流觴等特色景觀為節(jié)點(diǎn)，植被輔裝，突出皇家文風(fēng)與國學(xué)內(nèi)涵。,北園：武園定位為武院，將國學(xué)科目中射、御揉和在造園之中，具備休閑與健身功能。,案例借鑒,95,本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議以皇家園林為主題，融入中式文化元素，注重意境的展示以表達(dá)尊貴內(nèi)涵,精細(xì)化,移步換景,中式符號與建筑的融合,軸線對稱,挖掘景觀內(nèi)涵,雕琢細(xì)節(jié),增加

46、綠化空間,曲江池,九曲橋,皇后大道,拜將臺,丹陛御道,漢唐影壁,皇冠會所,資源最大化,皇家主題,與南湖聯(lián)動,御花園,核心景觀節(jié)點(diǎn),私密性處理,小高層與低密度之間的景觀圍合,圍合式景觀,96,項(xiàng)目核心景觀節(jié)點(diǎn)演繹,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,會所,主入口,次入口,皇后大道,皇冠會所,御花園,漢唐影壁,丹陛御道,小南湖,九曲橋,核心景觀節(jié)點(diǎn)： 漢唐影壁 皇后大道 丹陛御道 拜將臺 皇冠會所 小南湖 御花園 九曲橋 圍合式景觀隔離帶,拜將臺,景觀隔離帶,97,漢唐影壁入口處設(shè)置類屏風(fēng)性質(zhì)的影壁，營造私密性,入口處設(shè)置類屏風(fēng)性質(zhì)的雕塑或影壁，如香蜜湖一號，營造私密性； 景觀打造建議選用能夠

47、反映西安千百年來的歷史文化的標(biāo)志。,主入口,98,皇后大道運(yùn)用大量高大的珍稀常青樹種，形成儀式感，體現(xiàn)居住者的尊貴,主入口至?xí)鶠轫?xiàng)目核心景觀北軸，種植對稱、高大的珍稀常青樹種，形成儀式感； 道路兩邊通過一些雕塑進(jìn)行裝飾，能夠反映西安的歷史文化。,主軸景觀,99,丹陛御道通過臺階形成層次感，體現(xiàn)項(xiàng)目皇家氣勢,通過在皇后大道與皇冠會所之間建設(shè)丹陛御道，運(yùn)用臺階形成層次感，營造皇家氣勢； 通過丹陛石刻，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的皇家氣息。,主軸景觀,100,拜將臺將西安千百年來傳承的歷史文化糅合在園林景觀中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵,在丹陛御道與皇冠會所之間，打造拜將臺，充分體現(xiàn)西安歷史文化內(nèi)涵。,主軸景觀,101,

48、皇冠水上會所充分體現(xiàn)項(xiàng)目奢華，從外觀上造成一定的沖擊力,皇冠造型，充分體現(xiàn)奢華，從外觀上造成一定的沖擊力； 通過外部水系及內(nèi)部泳池的雙重水系將會所打造成為皇冠水上豪華會所； 會所前廣場雕飾中式元素的構(gòu)筑物。,皇冠水上會所,102,曲江池項(xiàng)目核心景觀區(qū)，強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊景觀資源的互動,強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊休閑功能的互動； 在硬質(zhì)景觀與曲江池水景之間恰當(dāng)?shù)倪^渡處理，形成獨(dú)特的親水平臺，提高居住者的參與性； 低密度物業(yè)布局盡可能多的享有內(nèi)部曲江池水景資源，提高產(chǎn)品價(jià)值。,曲江池,103,御花園相對私密空間，滿足高價(jià)值物業(yè)居住者的景觀需求,會所至項(xiàng)目南端打造后花園，通過特色風(fēng)格的硬質(zhì)鋪裝及周邊軟景的打造，

49、增強(qiáng)文化氣息； 廊、橋、路不僅是主要的交通流線，也是一系列觀光的活動帶； 建議景觀帶的營建以植被、步行棧道、健身及娛樂休閑設(shè)施為主，局部配以小型水景； 富有禪意的枯山水，為冬季景觀增添情趣，用質(zhì)樸的素材、抽象的手法表達(dá)意念。,休閑景觀,104,九曲橋通過曲形小橋的打造，將項(xiàng)目水景與周邊景觀相聯(lián)，增強(qiáng)居住的趣味性,通過小橋流水表達(dá)項(xiàng)目的意境，帶給居住者閑適、寧靜的感覺； 通過曲形小橋的打造，演繹歷史久負(fù)盛名的“曲江流飲”，一方面增加社區(qū)園林的趣味性，另一方面突出項(xiàng)目皇家氣質(zhì)； 小橋打造時(shí)注重與周邊建筑的融合及中式符號的運(yùn)用。,休閑景觀,105,在項(xiàng)目整體采用圍合式布局的前提下，運(yùn)用景觀帶隔離方式

50、最大化保證低密度物業(yè)的私密性,在小高層產(chǎn)品與低密度物業(yè)之間運(yùn)用曲折小路有效區(qū)隔； 在保證低密度物業(yè)采光的前提下，在底層植造濃密植被，提高私密性。,圍合式景觀,106,園林景觀設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，意向古典,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,107,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,108,本項(xiàng)目配套建議以主題特色會所為主，少量商業(yè)（滿足生活基本配套）,區(qū)域配套,曲江新區(qū)周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套比較齊全，但生活配套較匱乏

51、。,配套普遍被忽視，功能以滿足基本需求為主，檔次偏低，特色亮點(diǎn)少，難以符合高端需求。,項(xiàng)目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強(qiáng)體驗(yàn)感，其他配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及周邊配套而定。,社區(qū)配套,案例借鑒,項(xiàng)目配套建議以會所為主，配有少量商業(yè)（滿足生活基本配套）。,會所對于項(xiàng)目的意義： 提升樓盤的形象及品質(zhì)：使項(xiàng)目形象得以深化及深入延展，提升客戶對樓盤整體形象及檔次的作用。 配合銷售展示：展示一個(gè)客戶感同身受的會所，讓客戶在這里能體驗(yàn)到未來的生活狀態(tài)，對項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感，從而產(chǎn)生購買的欲望。 會所未來的經(jīng)營：解決社區(qū)業(yè)主和周邊圈層的運(yùn)動休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。,10

52、9,會所（銷售中心）為皇冠造型，深化項(xiàng)目皇家形象和體現(xiàn)豪宅氣質(zhì),皇冠，至高無上榮耀的象征,會所（銷售中心）作為項(xiàng)目形象展示體系之一，與項(xiàng)目皇家氣質(zhì)相契合的皇冠造型使項(xiàng)目形象得以深化及深入延展，提升客戶對樓盤整體形象及檔次的作用。,110,商務(wù)主題會所曲江皇家俱樂部，屬于西安頂級階層的交際場、生活場,俱樂部定位： 超五星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)主題會所，打造西安頂級階層俱樂部。 俱樂部設(shè)施建議： 會所面積約3000平米，設(shè)置紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐廳、多功能廳、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娛樂室。 會員權(quán)益 高爾夫球會、五星級酒店等高檔場所消費(fèi)優(yōu)惠卡 贈送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優(yōu)惠、永久豁免年

53、費(fèi)等優(yōu)惠 享受全國范圍內(nèi)鴻基集團(tuán)所開發(fā)房產(chǎn)的額外優(yōu)惠,參考標(biāo)準(zhǔn) 北京：京城俱樂部 中國會俱樂部 長安俱樂部 美洲會俱樂部,上海：銀行家俱樂部 鴻藝會 雍福會,111,曲江皇家俱樂部：一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集，一個(gè)社會精英的活動場所,古典家具、水晶燈飾、紫檀木屏風(fēng)，加上漢唐風(fēng)韻 這座“現(xiàn)代宮殿”將成為西安一個(gè)身份的標(biāo)簽，一個(gè)圈層的交集，一個(gè)社會精英的活動場所。,定期邀請專家對熱點(diǎn)問題作專題報(bào)告，邀請感興趣的企業(yè)家、官員作為嘉賓參與。 會員還可以根據(jù)自己的愛好自發(fā)組織不同主題的沙龍，如藝術(shù)沙龍、品酒沙龍。,“希望有一個(gè)地方可以讓我與自己有一樣想法的朋友們愜意地交流大家的訴求基本相同、工作的氛

54、圍基本類似、有共同感興趣的話題在這里，不僅能放松自己，還可以得到來自各方面的信息?！?一位企業(yè)家說,112,曲江皇家俱樂部：歸屬與私密，休閑與交際的融合,花梨木家具 紫檀木屏風(fēng) 水晶燈飾 銅制雕塑 御廚名菜 高檔服務(wù) 這一切構(gòu)成一種熟悉的氛圍，讓會員擁有強(qiáng)烈的歸屬感，放松心情，盡情品味，享受生活 他們是一群有名望、有權(quán)力并能帶動社會發(fā)展的代表人物 他們是一個(gè)具有很高消費(fèi)檔次和品位的群體 在這個(gè)私密的空間里，他們獲得交流機(jī)會，交際拓展人脈關(guān)系，不僅生活，還有生意,113,雙重水系，以有限尺度營造頂級感受,室內(nèi)游泳池：300-400平米，恒溫系統(tǒng)； 與室外核心景觀水系相融，在感官上擴(kuò)大水域面積,1

55、14,多功能廳、中西餐廳,115,紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧,116,健身房、桑拿室、娛樂室,117,滿足生活需要的商HOUSE,商業(yè)約2000平米，以滿足生活需求為主； 設(shè)置在項(xiàng)目西北角。,118,配套設(shè)施建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先,需要說明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素,119,項(xiàng)目配套設(shè)施建議,項(xiàng)目物業(yè)管理建議,項(xiàng)目建筑單體建議,項(xiàng)目整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目園林景觀建議,啟動區(qū)策略建議,120,項(xiàng)目要建立西安頂級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵點(diǎn)：專屬價(jià)值體系，服務(wù)分級，深度禮賓,著眼于細(xì)節(jié)，在將傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基

56、礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時(shí)，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專屬的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，,121,本項(xiàng)目物業(yè)管理建議五星級、管家式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匹配皇家形象，讓西安人享受前所未有的尊貴,確立物管品牌，如第一太平戴維斯物管； 精心挑選形象好、素質(zhì)高、服務(wù)意識強(qiáng)的保安人員； 實(shí)現(xiàn)“社區(qū)管家式服務(wù)體系”； 實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)品牌與物管品牌的良性合作。,122,專屬、周到的社區(qū)管家式服務(wù)體系讓西安享受前所未有的尊貴,社區(qū)管家式服務(wù)體系：全面實(shí)現(xiàn) “主動服務(wù)、貼身服務(wù)、親情服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”，讓業(yè)戶享受提供一站式、全方位的物業(yè)服務(wù)。,專屬、一對一、 面對面的服務(wù): 根據(jù)物業(yè)綜合環(huán)境特點(diǎn)和管理幅度的要求，把社區(qū)劃分為若

57、干管理區(qū)域后設(shè)置”一對一”事務(wù)管家， 業(yè)戶將需求直接告知所在區(qū)域的管家，由管家與物業(yè)各職能部門協(xié)調(diào)，全程跟進(jìn)，確保問題圓滿解決，并就處理結(jié)果向業(yè)戶做跟蹤回訪，進(jìn)而承擔(dān)執(zhí)行這一問題的直接責(zé)任。,直接負(fù)責(zé)解決問題，并對最終的服務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)： 業(yè)戶有任何需要物管公司解決的問題和投訴，不必找管理處、找各部門，只需找“社區(qū)管家”就可以了，如果業(yè)戶認(rèn)為問題解決得不好或不徹底，也可以直接找管家尋求解釋。管家和客服中心都有24小時(shí)服務(wù)電話，可滿足業(yè)主根據(jù)需要隨時(shí)提出的各種常規(guī)免費(fèi)服務(wù)和特約服務(wù)，也可根據(jù)業(yè)主對服務(wù)內(nèi)容的意見和建議，制定更為全面、細(xì)致、完善的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，對業(yè)主生活進(jìn)行全方位的呵護(hù)。,123,安全、私密的現(xiàn)代化智能物業(yè)管理系統(tǒng)讓西安享受前所未有的尊貴,出入口控制系統(tǒng) 家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng)