1、瑞昌市廬山花海及青銅小鎮(zhèn)項目前期可研報告,內(nèi)容總綱,1,項目本體,2,宏觀環(huán)境分析,3,4,5,區(qū)域價值分析,房地產(chǎn)市場機會,整體戰(zhàn)略定位,經(jīng)濟測算,6,項目本體分析,1,項目區(qū)位項目位于瑞昌市湓城區(qū)，主城區(qū)一華里南面，受到鐵路和省道的隔離，處于城市的邊界地段，屬于城東新區(qū),本體解讀,城西,鐵路線,區(qū)域情況項目鄰近瑞昌核心區(qū)域，鬧中取靜，距離市政府約十分鐘車程。整個地塊被長河所包圍，南靠萬寶山，擁有較好的外部景觀。,本體解讀,長河,區(qū)域配套以雙瑞線為界，項目周邊基本生活配套都集中在雙瑞線以北，居住人口集中氛圍較好，雙瑞線以南靠近地塊屬于安置房，居住尚未成型，土地空曠，無商業(yè)氛圍,本體解讀,地塊

2、所在區(qū)位雖較為偏僻，但距離城中心較近，地塊1.5km內(nèi)基本生活配套較為齊全。 以雙瑞線為界，人口居住及商業(yè)氛圍差距較為明顯。 周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，且經(jīng)營較差。,項目四至東臨新長河閘及環(huán)城大道、通達性較好，南臨廬山花海及S303省道，道路貨車通行較多、有一定噪音影響。西臨武九鐵路、北臨瀼溪河，被安置房隔開，與主干道相隔離。地塊較為封閉，四面不臨街。,本體解讀,安置房區(qū),項目內(nèi)部項目與外部只有一條出入口相連，通達性較差，無內(nèi)部資源，目前花海用地正在建設(shè)中，內(nèi)部有數(shù)十戶居民待拆遷，地塊較為平整,本體解讀,內(nèi)部交通交通路線被阻隔，北面一條寬10m鄉(xiāng)道與雙瑞線連接，南面一條寬5m岔道與省道相連,本體解

3、讀,項目被S303省道和武九鐵路線環(huán)繞而過，嚴重限制了項目與外部的聯(lián)系，目前只有北面一條雙環(huán)線可共通行。 西面通行道也被鐵路線阻隔。,主出入口,次出入口,項目指標住宅開發(fā)用地550畝，容積率1.0，建筑面積約為36.67萬方，商業(yè)開發(fā)用地約100畝，容積率為1.0，建筑面積約為6.67萬方，必須自持30%，總建面43.34萬方。另有50畝學(xué)校劃撥用地（學(xué)區(qū)房）,本體解讀,項目屬性 五線城市非核心地段，居住氛圍不足、較好花海資源、低密生態(tài)大型學(xué)區(qū)住區(qū),宏觀環(huán)境分析,2,城市重點去庫存，降息降稅降首付，樓市政策利好,政策背景,全國,九江市,瑞昌市,2016年4月15日,去庫存 三四線城市去庫存為今

4、年地區(qū)房地產(chǎn)工作重心,2016年3月1日,降首付 首套房首付最低2成，二套房首付最低3成,2016年2月13日,契稅下調(diào) 二套房契稅從3%降至1%,2015年2月,2015年12月,2016年4月1日,城市建設(shè)促住宅發(fā)展 市委市政府積極號召，大力發(fā)展住宅推動城市建設(shè)快速發(fā)展,公積金省內(nèi)異地貸款 公積金省內(nèi)異地貸款啟動,營改增啟動 房地產(chǎn)營業(yè)稅改增長稅,政策支撐,當前經(jīng)濟環(huán)境下，需要房地產(chǎn)發(fā)展推動城市建設(shè)快速發(fā)展，預(yù)計2016年樓市政策利好會持續(xù)推出，以及持續(xù)寬松的宏觀政策,2015 年初，江西房地產(chǎn)市場跌入低谷，商品房銷售面積增速創(chuàng)近年來新低。其后，隨著中央及地方一系列以促消費、去庫存、穩(wěn)定房

5、地產(chǎn)市場為總基調(diào)的調(diào)控政策陸續(xù)推出，全省房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇。 2015 年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長、施工規(guī)模繼續(xù)擴大、銷售市場逐步回暖、資金到位持續(xù)好轉(zhuǎn)，市場企穩(wěn)向好。,2016 年，隨著中央著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去庫存將成為房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。,去庫存,穩(wěn)增長,促兼并,積極財政政策加大力度（降息降稅降首付）以及靈活的貨幣政策（公積金省內(nèi)異地貸款啟動）,二胎生育政策的放開，城市公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)將進一步刺激市場需求釋放。政府更加重視房地產(chǎn)在促進消費和拉動投資方面的作用，調(diào)控聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費潛能。,2016年政策預(yù)期,降準降息 兼并重組力度將加大 農(nóng)民工購房優(yōu)惠政策逐步出臺,城市發(fā)展,

6、瑞昌市發(fā)展目標：中等城市規(guī)模，產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的濱水生態(tài)園林城市。,瑞昌市城市總體規(guī)劃（20132030年）指出，瑞昌市城市發(fā)展總體目標為：交通優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美的長江中游和鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)中等城市規(guī)模，產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的濱水生態(tài)園林城市。,瑞昌市,城市發(fā)展,瑞昌市GDP快速增長，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)增長，支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。,GDP快速增長，年度增幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排名九江市各區(qū)第一位。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，以第二產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，近年來第三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)增長，20

7、14年占比約22%，未來將通過文化旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)來進一步激發(fā)第三產(chǎn)業(yè)活力。,瑞昌GDP水平在九江市排位,城市發(fā)展,瑞昌市產(chǎn)業(yè)布局實施“西農(nóng)東城，南游北工”規(guī)劃布局，本案所處湓城區(qū)，將打造瑞昌市未來綜合型城區(qū),瑞昌市區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局“西農(nóng)東城，南游北工”,本案,我市市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)形成六種類型： 市域中心綜合型城區(qū)（湓城區(qū)） 市域中心港口工貿(mào)型城區(qū)（碼頭區(qū)） 工貿(mào)型城鎮(zhèn)（南義、高豐、白楊、黃金） 旅游型城鎮(zhèn)（武蛟、肇陳、洪一、大德山、青山、橫港） 商貿(mào)型城鎮(zhèn)（夏畈、南陽、洪下、范鎮(zhèn)） 農(nóng)林型城鎮(zhèn)（花園、樂園、橫立山）,產(chǎn)業(yè)支撐,強工興城戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟在全市經(jīng)濟中占主導(dǎo)作用，高位工業(yè)投

8、入，推動全市經(jīng)濟增長。,2015年，預(yù)計全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入460億元，年均增長24.4%；增加值105億元，年均增長14%；利稅總額52億元，年均增長18.5%，全部實現(xiàn)了翻番。 2015年工業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)超過340%，比2010年提升了100多個百分點。工業(yè)投資明顯加速，預(yù)計2015年完成工業(yè)投資150億元，年均增長18.5%，5年累計完成工業(yè)投資580億元，增長2倍，凈增390億元。,發(fā)揮瑞昌市長江港口岸線資源優(yōu)勢，突出臨港產(chǎn)業(yè)特色,產(chǎn)業(yè)支撐,實力型企業(yè)增加，主營業(yè)務(wù)過億企業(yè)5年間增加近一倍，達到80家，稅收過千萬企業(yè)增加3家。有助于提升城市房地產(chǎn)購買力,魏,瑞昌主要產(chǎn)業(yè)行業(yè)

9、分布： 紡織服裝產(chǎn)業(yè)：被認定為省級產(chǎn)業(yè)基地 木業(yè)家俱業(yè)：中部紅木產(chǎn)業(yè)和華中木業(yè) 電線電纜業(yè)：吉恩重工 造紙及紙制品業(yè)：理文造紙 化學(xué)品制造業(yè)：理文化工、新洋豐復(fù)合肥 化工產(chǎn)品制造業(yè)：亞洲水泥 其他主要公司及品牌：皮塑、藍谷新能源、森奧達、格雷斯科技 省著名商標：華瑞縫紉線“華美瑞”、中材科技“三鉆”、天興農(nóng)業(yè)“天興”、溢香禽蛋“溢流香”，錦麗公司“皇氏” 名牌產(chǎn)品：匯爾油泵“BQ噴油泵總成”、興海王子“彈簧床墊”、鴻達紡織“棉線”,人口支撐,瑞昌市人口基數(shù)小，且呈現(xiàn)人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內(nèi)需型城市，房地產(chǎn)市場需求增長幅度有限。,瑞昌市全市戶籍人口基本維持在45萬人水平，其中非農(nóng)業(yè)戶口

10、人數(shù)基本維持在11萬左右，城市化水平較低，外出就業(yè)、外出打工人口較多，人口呈現(xiàn)外流趨勢，基本無外來人口導(dǎo)入，屬于內(nèi)需型城市。導(dǎo)致瑞昌房地產(chǎn)市場需求增長幅度有限。,消費水平,瑞昌市城鎮(zhèn)居民收入水平提升，支付能力一般,2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達23554元，比上年增長10.5%； 人均消費支出首次破萬達10283元，同比增長9.5%,瑞昌市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)快速增長，最高年度增幅達到43.4%。2014年達到12.24億元，在整個九江市排名第二，處于較高水平,樓市發(fā)展,2014年在整個九江市各地區(qū)房地產(chǎn)投資總額中瑞昌市位列第二，為12.24億元，處于較高水平； 瑞昌市房地產(chǎn)投資總額2011

11、年開始快速增長，最高年度增幅達到43.4%；,瑞昌市近三年的商品住宅成交量穩(wěn)中有升，2015年銷售破4200套。月均成交332套；每年二月（春節(jié)）為成交高峰（返鄉(xiāng)置業(yè)）。,樓市表現(xiàn),2013-2015年，瑞昌市住宅成交量穩(wěn)步增加，2014年銷售破4000套，相比2013年增長約400套；2015年銷量再增長，突破4200套 2015年2月、2016年2月份（春節(jié)）為成交高峰，分別成交為788套和937套，占比全年約2成的市場份額。城市春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求表現(xiàn)明顯。,返鄉(xiāng)置業(yè),返鄉(xiāng)置業(yè),住宅成交均價較為平穩(wěn)，2014年漲幅約2%，2015年持平。月度均價波動幅度小，月度均價環(huán)比增減幅度多在2%以內(nèi)。

12、,樓市表現(xiàn),2013-2015年，瑞昌市住宅均價保持平穩(wěn)態(tài)勢，2014年均價同比上漲約2%，2015年均價同比持平，整體均價穩(wěn)定在3830元左右。 月度成交均價在3800元/上下波動，月度環(huán)比增減幅度集中在2%以內(nèi)。,整體住宅市場存量共計3890套/44萬方，去化周期約12個月，供需相對平衡,樓市表現(xiàn),最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，瑞昌市住宅在售項目56個，總量約3890套，其中存量100套以上項目16個。存量最高為東方星城310套，主要由于項目體量大，開發(fā)較早，且已全盤推售。 根據(jù)市場年度去化量測算，當前市場存量去化周期約12個月，整體供需相對平衡，住宅市場發(fā)展狀態(tài)良好。,存量100套以上項目：,樓市表

13、現(xiàn),商業(yè)市場：發(fā)展不成熟，去化慢，存量高，存量高達10133套/63萬方，開發(fā)風險較大,瑞昌商業(yè)存量高達10133套/63萬方，其中，中部廬山皮革紅木大市場和九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園屬于專業(yè)市場，存量較大，合計存量占比達四成； 根據(jù)幾個典型項目的商業(yè)來看，商業(yè)銷售較差，項目普遍去化率不足20%，其中東方星城2009年入市，銷售7-8年的時間，商業(yè)去化量也不足50%。商業(yè)市場大面積空置。,未來樓市預(yù)測,瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定發(fā)展空間，但商業(yè)市場面臨較大的開發(fā)風險。,城市發(fā)展：中等規(guī)模、宜居宜業(yè) 瑞昌打造中等城市規(guī)模，產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的濱水生態(tài)園林城市。 實施“西農(nóng)東城，南游北工”規(guī)

14、劃布局，本案所處湓城區(qū)，將打造瑞昌市未來綜合型城區(qū)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：快速增長，結(jié)構(gòu)優(yōu)化 強工興城戰(zhàn)略，推動全市經(jīng)濟快速增長，GDP快速增長，增幅排名九江市前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 實力型企業(yè)增加，提升城市房地產(chǎn)購買力 人口基礎(chǔ)：內(nèi)需型城市，支付能力一般 人口基數(shù)小，且呈現(xiàn)人口外流趨勢，城市化水平低，屬于內(nèi)需型城市，房地產(chǎn)市場需求增長幅度有限。 城鎮(zhèn)居民收入水平提升，但整體支付能力一般。 樓市發(fā)展： 房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長，投資水平位居九江市第二位 住宅市場供需平衡，年度銷量穩(wěn)中有升，均價表現(xiàn)平穩(wěn)；商業(yè)市場發(fā)展不成熟，存量大，去化慢，存在開發(fā)風險。,從以下幾個方面看，

15、瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定基礎(chǔ),宏觀背景小結(jié),瑞昌樓市：房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，房地產(chǎn)投資處于較高水平，位列九江市各區(qū)第二； 住宅市場：整體市場情況向好，供需平衡，存在發(fā)展空間； 商業(yè)市場：發(fā)展不成熟，市場存量巨大，去化緩慢，且大量空置，經(jīng)營情況較差，市場風險較高 未來預(yù)測：受益于寬松的樓市政策影響，以及城市的發(fā)展，未來瑞昌市住宅市場有一定成長空間；,區(qū)域價值分析,3,區(qū)域規(guī)劃,湓城主城區(qū)升級定位為城市綜合服務(wù)中心，規(guī)劃集中瑞昌市的經(jīng)濟，政治、文化等資源，在現(xiàn)有規(guī)模上，向南、向西、向北拓展，區(qū)域發(fā)展空間大。,中心聚集，雙核驅(qū)動：指瑞昌市域形成以中心城區(qū)為發(fā)展聚集中心，湓城區(qū)，碼頭區(qū)為雙核心，

16、全方位協(xié)作推進瑞昌市經(jīng)濟社會發(fā)展。 三帶：指沿九碼快速路，瑞碼快速路以及武九鐵路發(fā)展的主要城鎮(zhèn)發(fā)展帶瑞碼城鎮(zhèn)發(fā)展帶和沿省道S304（婺桃線），縣道X282（立肇線）形成的次要城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 三區(qū)：指瑞碼發(fā)展片區(qū)，肇陳發(fā)展片區(qū)，南義發(fā)展片區(qū)。,中心聚集，雙核驅(qū)動，三帶三區(qū),瑞昌中心城區(qū)形成一城兩區(qū)（湓城區(qū)和碼頭區(qū)）的格局，以湓城區(qū)為主城區(qū)，以碼頭鎮(zhèn)為副城區(qū)。湓城區(qū)規(guī)劃集中瑞昌市的經(jīng)濟，政治、文化等資源。,區(qū)域規(guī)劃,湓城區(qū)形成“一廊五組團”的空間結(jié)構(gòu)，城東組團定位市級公共服務(wù)中心，未來隨著公共服務(wù)配套設(shè)施逐步的遷入，將形成新的城市中心，層次將明顯提高,湓城區(qū)形成“一廊五組團”的城市空間結(jié)構(gòu)，在城市布

17、局中，構(gòu)筑生態(tài)廊道，將自然山體通過生態(tài)廊道滲透至城市中： 一廊：指瀼河生態(tài)廊道； 五組團：指黃金組團、城東組團、城西組團、桂林組團、大唐組團；,強化城東組團的公共服務(wù)中心，主要承擔市級的行政辦公、文化娛樂、教育科研、信息服務(wù)等綜合服務(wù)功能，配備相對完善的生活服務(wù)設(shè)施； 市級公共服務(wù)副中心位于城西組團和大唐新區(qū)，主要承擔城市行政，教育、醫(yī)療等綜合功能。,交通規(guī)劃,“四橫四縱” 的城市交通性主干路網(wǎng)以及S303與S304省道的貫穿將進一步提高區(qū)域的通達性。,湓城區(qū)規(guī)劃形成“四橫四縱”的城市道路網(wǎng)，通達全市各區(qū)。 四橫：北環(huán)路，赤烏西路赤烏中路潯陽西路潯陽東路，南環(huán)路，長河大道 四縱：創(chuàng)業(yè)路；龍泉路

18、；黃金北路黃金南路；瑞碼快速通道安定湖路,景觀資源,低密城市人口，依托廬山花海、瀼河生態(tài)廊道以及城中湖等景觀資源適宜打造生態(tài)住宅區(qū),瀼河生態(tài)廊道：瀼河位于現(xiàn)狀湓城區(qū)的南側(cè)，規(guī)劃湓城區(qū)向南擴張，跨越瀼河建設(shè)大唐新區(qū)，規(guī)劃結(jié)合瀼河兩側(cè)建設(shè)公園綠地，形成一條生態(tài)走廊。,東關(guān)湖,區(qū)域配套,行政辦公、教育科研較為集中，文化娛樂，信息服務(wù)、體育活動等基礎(chǔ)公共設(shè)施將陸續(xù)遷入，為區(qū)域后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更多條件,檢測大樓,瑞昌市政府,電影院,城東小學(xué),瑞昌市司法局,城東學(xué)校,瑞昌市人民醫(yī)院,鐵路線,城東城市發(fā)展,從小規(guī)模的純居住區(qū)進入配套完善、規(guī)模大盤集中的舒適宜居中心,成熟區(qū)：,新熱點區(qū)：,本案,城東城市形象,品質(zhì)

19、規(guī)模大盤陸續(xù)進入將帶動區(qū)域整體形象升級和價值提升,區(qū)域發(fā)展升級,區(qū)域價值小結(jié)：未來的城市綜合服務(wù)中心,房地產(chǎn)市場機會,4,區(qū)域劃分,瑞昌市房地產(chǎn)承托傳統(tǒng)剛需置業(yè)需求，主要沿城市主干道整體由西向東發(fā)展，形成城西傳統(tǒng)居住區(qū)與城東生態(tài)宜居區(qū)，整體價格中心區(qū)域高于兩端,瑞昌城區(qū)以高鐵線為界，鐵路以西為老城區(qū)，以東為城東新區(qū),城東板塊,城西板塊,行政中心 市場供應(yīng)量逐年增加 新市政府、新人民醫(yī)院落戶，商業(yè)配套薄弱 價格水平：3400-4500,傳統(tǒng)商業(yè)中心 商場較為集中 居住環(huán)境純粹 價格水平：3600-4000,板塊細分,目前城東板塊沿城市中軸線以北發(fā)展相對飽和，城東板塊向南拓展，居住氛圍逐漸形成，發(fā)

20、展向好，人口導(dǎo)入性優(yōu)于成熟板塊,成熟板塊 主要價值：交通便利，配套較為完善 主流產(chǎn)品：多層剛需三房為主，輔以大兩房，四房產(chǎn)品 價格水平：3400 3900 客群：區(qū)域內(nèi)客戶為主,新熱點板塊 主要價值：規(guī)劃利好，具升值潛力 主流產(chǎn)品：小高層，舒適三、四房大戶型，別墅 價格水平：3700 4300 客群：本地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主,鐵路線,城市中軸線,區(qū)域供應(yīng),城東板塊南部為市場新熱點板塊，為當前市場供應(yīng)主體,項目入市時間較早，多步入尾期，存量房源不多,當前市場主力在售樓盤和熱銷樓盤，分別于2014年、2015年入市，供應(yīng)量相對充足,板塊產(chǎn)品特征,多層接受度優(yōu)于小高層/高層，主力熱銷戶型集中于100-13

21、0m2的三房,板塊客戶特征,以本地改善和鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置客戶為主，少量周邊縣市客群，主要滿足居住及附近就學(xué),板塊價值,依托廬山花海，南靠萬寶山，瀼河生態(tài)廊道環(huán)繞，低密居住群，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,板塊限制,本案所在區(qū)域（雙瑞線以南）發(fā)展起步，當前相對落后，人口稀少，交通匱乏,雙瑞線南北區(qū)域相差較大，以北區(qū)域發(fā)展成熟，以南區(qū)域發(fā)展起步，當前發(fā)展相對落后。,雙瑞線以北,雙瑞線以南,板塊主要競案分析,區(qū)域內(nèi)主要存在兩個競案項目，與本案地塊相距500m,板塊主要競案分析,銷售情況：小高層去化較好，高層去化較慢 項目賣點：高端住宅區(qū)，學(xué)區(qū)房，環(huán)境較好，一比一的車位，戶型設(shè)計較好，南北通透 客戶選擇原因：產(chǎn)品戶型較好，緊

22、鄰城東學(xué)校，1:1的全地下車位，周邊配套齊全,名門世家：全三房社區(qū)，戶型設(shè)計較好，學(xué)區(qū)房，市場接受度高,板塊主要競案分析,銷售情況：多層熱銷，小高層去化較好，高層去化較慢 項目賣點：高端住宅區(qū)，學(xué)區(qū)房，環(huán)境較好，一比一的車位、政府單位旁 客戶選擇原因：緊鄰城東學(xué)校，1:1的全地下車位，綠化率較高、政府單位旁、周邊配套齊全,龍翔國際：品質(zhì)中大盤，產(chǎn)品線豐富，學(xué)區(qū)房，受到市場追捧,板塊主要競案分析,競案分析總結(jié)： 高端公園級景觀社區(qū)大盤，一比一的全地下車位及較高園林綠化。 產(chǎn)品線豐富，客戶在購房選擇上，接受度依次為：多層小高層高層。 不同產(chǎn)品線形成價差，多層價格最高，均價4800元/，小高層/高層

23、均價在4300-4500元/。 熱銷戶型集中在100-130的三房，以110、120戶型成交最好。 學(xué)區(qū)房是整個區(qū)域最大賣點，尤其臨近名校，其次是周邊配套，注重生活便利與城市氛圍。,SWOT分析,項目四周不臨街和城市主干道有一定距離 項目內(nèi)部有待拆遷居民，居住氛圍較差 緊鄰武九鐵路和S303省道，有噪音影響 受限于項目區(qū)位條件，無法打造有影響力的商業(yè)輻射區(qū)域 相比周邊項目無明顯的高端教育、政府單位、完善配套等優(yōu)勢,城市規(guī)劃城東組團打造生態(tài)居住區(qū)，隨著未來人口的遷入，居住氛圍將得到有效的改善 目前城東南部板塊屬于發(fā)展期，但市場供應(yīng)不大，項目將可有效補缺,項目周邊三大高端住宅城市吸附力較強，對本項

24、目人口導(dǎo)入產(chǎn)生直接影響 城市人群對項目區(qū)位認可度較低，項目關(guān)注受限，對營銷水平提升,區(qū)域生態(tài)環(huán)境好，私密度高 居住密度低 教育、生活基本配套規(guī)劃完善，未來生活便利,項目機會 本項目作為板塊內(nèi)為數(shù)不多的低密生態(tài)大型學(xué)區(qū)住區(qū)，可借勢逐漸成型的居住氛圍，依托獨有的花海資源、內(nèi)部規(guī)劃的生活教育配套等，吸引城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需、改善型客戶導(dǎo)入。,整體戰(zhàn)略及定位,5,整體發(fā)展戰(zhàn)略,借勢區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，突出項目核心優(yōu)勢，以景觀、低密、學(xué)區(qū)等資源撬動項目價值，形成項目核心競爭力。,形象定位,廬山花海旁純低密都市生態(tài)學(xué)府住區(qū) 住在花園里的學(xué)區(qū)房,客戶定位,在外務(wù)工人員（返鄉(xiāng)置業(yè)）,城區(qū)改善客戶,鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,目標客群：城

25、區(qū)改善客戶、返鄉(xiāng)置業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,客戶關(guān)注點： 功能齊全，較高的性價比 生活便利，居住環(huán)境較舒適 子女上學(xué)便利,產(chǎn)品定位,本案容積率為1，有條件打造低密度多層產(chǎn)品。 而從瑞昌市場的接受度看： 多層小高層高層,綜合項目規(guī)劃條件及市場接受度，建議本案打造純多層低密住宅小區(qū)。,容積率與物業(yè)類型參考對照表：,戶型定位,市場熱銷面積段集中在100-130三房，以110、120戶型接受度最好（總價適宜）。100以下戶型市場接受度較低。,名門世家分戶型去化,龍翔國際分戶型去化,龍翔國際分戶型去化,戶型定位,參照市場接受度，建議本案戶型集中在100以上，主力戶型為115-130三房兩廳產(chǎn)品，配備一定比例135-

26、145四房產(chǎn)品和100-110小三房產(chǎn)品。,戶型借鑒,戶型亮點：最大化的利用南向面，保證客廳+2臥室朝南，配備獨立的儲藏間，南北雙陽臺，提升居住舒適度和實用性 。,3房2廳2衛(wèi)120,3房2廳1衛(wèi)105,儲藏間,戶型借鑒,4房2廳2衛(wèi)135,4房2廳2衛(wèi)140,戶型亮點：以大面寬提升采光面，最大化的利用南向面，保證客廳+3臥室朝南，配備獨立的儲藏間，提升居住舒適度和實用性 。,儲藏間,生活陽臺,經(jīng)濟測算,6,住宅定價,瑞昌市客戶價格敏感度高，建議定價持保守的原則。 根據(jù)區(qū)域主力在售項目價格體現(xiàn)，多層產(chǎn)品溢價水平最高，價格水平在4400-4800元，最高達到5200元，且面積越大，單價越高（在市場熱銷面積段以內(nèi)），本案多層價格可參照龍翔國際120系產(chǎn)品售價，約4800元/。 瑞昌市均價相對平穩(wěn)，年度漲幅約在2%左右，本案最早預(yù)計2017年入市，保守估計售價4900元/。,商鋪定價,由于瑞昌市商業(yè)市場表現(xiàn)較差，整體銷售緩慢，多個項目商業(yè)0去化，且市場存量大，因此，在商鋪的定價上持保守原則，保守設(shè)定商鋪售價為住宅的1.7倍，因此，商鋪售價約為8330元/。,全市典型項目商鋪情況及價格：商鋪價格波動大，一般為同期住宅價格的1.72.5倍之間,收