1、物業(yè)管理“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范一目的二適用范圍三職責(zé)四程序點(diǎn)(重點(diǎn)論述)，一、目的、規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理要完成創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)完成工作的完善有效。 結(jié)合軟件園管理所的實(shí)際工作進(jìn)行闡述，提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平，二、適用范圍，適用于物業(yè)公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)成工作。三、職責(zé)、三. 1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)完成創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)督。 3.2公司將副總經(jīng)理和項(xiàng)目處理經(jīng)理的具體組織分開實(shí)施創(chuàng)優(yōu)工作。 3.3項(xiàng)目所和公司各部門負(fù)責(zé)按照本規(guī)范完成創(chuàng)優(yōu)工作的具體工作。 物業(yè)管理“達(dá)成創(chuàng)優(yōu)”的介紹，創(chuàng)優(yōu)達(dá)成工作是指物業(yè)管理企業(yè)選擇合適的管理項(xiàng)目，參加政府行業(yè)主管部門組織的整個(gè)管理項(xiàng)目的形象、綜合管理以及對(duì)全面服務(wù)工作的綜合

2、評(píng)價(jià)檢查。 重點(diǎn)：政府行業(yè)主管部門組織參與評(píng)價(jià)項(xiàng)目符合條件的綜合評(píng)價(jià)檢驗(yàn)。 達(dá)到創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的工作按組織評(píng)價(jià)的水平可以分為國(guó)家級(jí)、省(直轄市、自治區(qū))級(jí)、市/區(qū)級(jí)，也就是通常所說的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市/區(qū)優(yōu)”。 物業(yè)管理達(dá)成創(chuàng)優(yōu)的概要，國(guó)優(yōu)(發(fā)行單位：建設(shè)部，達(dá)成點(diǎn)數(shù)： 90 )省優(yōu)(發(fā)行單位：省建設(shè)廳，達(dá)成點(diǎn)數(shù)： 85 )市優(yōu)(發(fā)行單位：市國(guó)土房管局)區(qū)優(yōu)(發(fā)行單位：市國(guó)土房管局)。 1995年，建設(shè)部修改了基準(zhǔn)，再次發(fā)行了全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)基準(zhǔn)(1990年基準(zhǔn)停止)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生和發(fā)展，1997年，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司還發(fā)行全國(guó)城市房地產(chǎn)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)細(xì)則，更適合將小區(qū)和大廈的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分離，開

3、展各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備。 2000年公布了新的全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大樓、工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分細(xì)則(簡(jiǎn)稱2000年標(biāo)準(zhǔn))，舊標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分細(xì)則停止執(zhí)行。 標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容是，2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)按不同的物業(yè)類型分為3類：住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)園區(qū)。 住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8大類：基礎(chǔ)管理； 房屋管理和維護(hù)的養(yǎng)護(hù)共享設(shè)施的設(shè)備管理保安/消防/車輛管理環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理精神文明建設(shè)管理效果。 大樓和工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)分別為9項(xiàng)，共享設(shè)施設(shè)備管理分為共享設(shè)備管理和共享設(shè)施管理。 (重點(diǎn)闡述)如佛山市2009年度物業(yè)管理示范大廈評(píng)選活動(dòng)申報(bào)基本條件：1.參考項(xiàng)目滿足城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施完善

4、。 住宅小區(qū)建筑面積3萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大樓建筑面積3萬平方米以上，非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)到85以上。 例如，2 .物業(yè)管理企業(yè)建立了各種管理規(guī)章制度3 .物業(yè)管理企業(yè)沒有發(fā)生重大責(zé)任事故4 .主管部門對(duì)事實(shí)確認(rèn)的費(fèi)用、服務(wù)質(zhì)量等沒有發(fā)生重大抱怨。 天安房地產(chǎn)優(yōu)秀示范大樓，創(chuàng)優(yōu)工作的主要步驟，“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)到的基本工作要點(diǎn)是結(jié)合實(shí)際，明確目標(biāo)國(guó)優(yōu)、省優(yōu)還是其他？ 公司領(lǐng)導(dǎo)親自指揮，設(shè)立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)，必要人才、物資創(chuàng)優(yōu)總動(dòng)員通過會(huì)議、宣傳，全體員工進(jìn)入狀態(tài)，做好心理準(zhǔn)備，參照“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)到的基本工作要點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部整頓硬件設(shè)施(房屋、設(shè)備、設(shè)備創(chuàng)優(yōu)資料

5、(原始管理體系等)的完善，硬件設(shè)施的整備，管理的房地產(chǎn)大廈的外觀的完善，清潔“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)，大廈的外觀的完善，墻的剝落，涂鴉的紊亂，清潔污染，防銹，油漆明亮，標(biāo)識(shí)要清楚。特別要注意不違反陽臺(tái)關(guān)閉的統(tǒng)一秩序和法規(guī)，不改變陽臺(tái)的使用功能，各種外觀管道干凈，無銹污染，“不存在違反裝修管理規(guī)定的亂線、亂造、隨意改變門窗色調(diào)等現(xiàn)象。硬件設(shè)施整修、管理的大樓內(nèi)部整潔、有序、安全，沒有違反裝修管理和消防管理法規(guī)的混亂、混亂、混亂(改變房屋使用功能，特別是擅自改變房屋結(jié)構(gòu))等建章現(xiàn)象的各類大樓內(nèi)部基本設(shè)施干凈、清潔、標(biāo)志完全與研發(fā)樓對(duì)照，大樓標(biāo)識(shí)不完整，門牌號(hào)碼不足，整理、管理硬件設(shè)施的小區(qū)/大樓/工業(yè)區(qū)的各種

6、公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)特別注意兩個(gè)方面的問題：一是各種公共配套設(shè)施、設(shè)施的完善， 即小區(qū)規(guī)劃和作為居家生活應(yīng)該配置的公共輔助設(shè)施、設(shè)備的不足和第二個(gè)是各種公共設(shè)施、設(shè)備的使用完成率應(yīng)該注意滿足標(biāo)準(zhǔn)，日常管理比較被忽視的設(shè)施、設(shè)備，例如路燈、路標(biāo)等特別應(yīng)該注意維持其使用完成率。 硬件設(shè)施的整改，設(shè)備室的環(huán)境和設(shè)備表面的維護(hù)管理應(yīng)清潔干燥，無灰塵，無銹，油漆脫落，無垃圾，無蟲、鼠害痕跡。 設(shè)備室和設(shè)備的表面反映了直觀的設(shè)備維護(hù)管理水平的高低，整改時(shí)特別注意機(jī)械室的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，以機(jī)械室的清潔、干燥、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施的完善為目標(biāo)，設(shè)備表面光澤豐富，標(biāo)識(shí)清晰，無油污

7、、生銹、涂裝現(xiàn)象， 硬件設(shè)施整改、消防系統(tǒng)配置完善、消防避難通道暢通優(yōu)先”整改時(shí)特別注意消防系統(tǒng)的整改，努力使消防設(shè)施、設(shè)備完善、隨時(shí)有效，消防避難緊急照明燈、消防避難通道暢通，無任何障礙， 特別是注意高層建筑的防火通道入口隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺(tái)、避難臺(tái)的防火門沒有關(guān)閉的大樓周邊的消防通道占有、停車等容易被忽略的消防風(fēng)險(xiǎn)，硬件設(shè)施的整備、消防以外的居民的身心健康、安全相關(guān)的重要設(shè)施，如二次供水系統(tǒng)、池、水消毒、煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備安全防護(hù)措施必須完善，嚴(yán)格控制硬件設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生狀況極為重要的小區(qū)內(nèi)亂幅度、涂鴉等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)對(duì)家禽、硬件設(shè)施進(jìn)行整改，“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大樓/工業(yè)區(qū)的環(huán)

8、境美化給“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)價(jià)帶來很大的整改時(shí)，特別要注意環(huán)境美化、綠化的整改，以讓人耳目一新、賞心悅目的境界為目標(biāo)。 公共秩序的改善以各種治安、交通標(biāo)志的完善、各種必要的防護(hù)設(shè)施的完善、保安設(shè)備的先進(jìn)完善為目標(biāo)：研發(fā)樓、大樓監(jiān)視的缺失、創(chuàng)優(yōu)資料的完善、詳細(xì)情況請(qǐng)參照天安數(shù)字城南區(qū)國(guó)優(yōu)再檢查資料的總結(jié)“自檢”和“預(yù)檢”、a ) 改善硬件和整理每次的自檢以目標(biāo)為基準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自我檢查，詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題，執(zhí)行到負(fù)責(zé)人的上限完成整改。 “自檢”的目標(biāo)是一次、一次修正，小幅度提高，短時(shí)間內(nèi)大幅度提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的驗(yàn)收水平。在“自檢”和“印前檢查”、b )“印前檢查”迎來檢查的1個(gè)月前，“印前檢查”的領(lǐng)

9、導(dǎo)小組委托行業(yè)專家對(duì)“印前檢查”項(xiàng)目進(jìn)行正式檢查前的“印前檢查”，“印前檢查”是完全正式的檢查評(píng)價(jià)形式硬件整改基本達(dá)到的資料、記錄真實(shí)、全面、說服力強(qiáng)得業(yè)主客戶的了解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”的意義是與業(yè)主客戶充分理解，使業(yè)主客戶大多數(shù)能夠支持創(chuàng)優(yōu)工作。 挑選得到業(yè)主管理委員會(huì)支持和協(xié)助的客戶代表，為向評(píng)論團(tuán)匯報(bào)工作做準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)論團(tuán)，一般評(píng)論團(tuán)都在參加評(píng)論團(tuán)的小區(qū)大廈工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真挑選客戶代表，贏得客戶代表的鼎力支持對(duì)評(píng)價(jià)很重要。 寫了歡迎檢查的報(bào)告資料：歡迎檢查的報(bào)告資料用于向?qū)彶閳F(tuán)報(bào)告工作，注意“歡迎檢查”的準(zhǔn)備、分工責(zé)任、歡迎檢查環(huán)境的配置，注意歡迎檢查氛圍的面包，力爭(zhēng)創(chuàng)造有利于歡迎檢查、給審查團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。 注意儀容和言行，以最充實(shí)的精神風(fēng)貌迎接評(píng)價(jià)。 歡迎檢查時(shí)員工的儀容