1、新禾 關(guān)于人生，他們自有高人一等的淡定; 在他們身上，總是多了一份修養(yǎng)，一份從容; 他們選擇摒棄鋒芒畢露的歐式建筑, 以師法自然的蘊(yùn)藉之度; 回歸蘇式園林別墅樸素為懷，清雅為心的境界; 他們重拾東方天倫哲理, 成就超越以往的豐功偉業(yè)。,分析篇/執(zhí)行篇,1/ 客層分析 2/面臨的問題,1/ 塑造專屬于本項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值和社會話題 2/ 塑造和提升開發(fā)商品牌，制造購買理由和產(chǎn)品的附加價(jià)值 3/ 吸引精準(zhǔn)客層，助力銷售，加快資金回籠,分析篇/執(zhí)行篇,1/贏的策略 2/廣告表現(xiàn),售樓處包裝建議 取址：在鬧市區(qū)新中國風(fēng)售樓處；待到現(xiàn)場樣板區(qū)、入口景觀組團(tuán)初見 規(guī)模，建議將售樓處搬遷至現(xiàn)場，令來者第一時(shí)間體

2、驗(yàn)本案作為 頂級園林別墅的魅力。 內(nèi)部裱板：裱板部分通過系列統(tǒng)一的視覺表現(xiàn)，以符合項(xiàng)目定位，文案 則注重表現(xiàn)理性的細(xì)節(jié)面內(nèi)容與廣告表現(xiàn)不同，需為來到現(xiàn)場的 客戶提供更理性實(shí)際的產(chǎn)品信息，因而企劃在設(shè)定表板的內(nèi)容時(shí)， 將從品牌（開發(fā)商及團(tuán)隊(duì)）、園林規(guī)劃、建筑工藝、產(chǎn)品規(guī)劃等 諸個(gè)方面進(jìn)行具體闡述，作為現(xiàn)場銷售引導(dǎo)。,售樓處包裝建議 風(fēng)格塑造：以新中國風(fēng)為主，將西方先進(jìn)的人體工學(xué)融合于貴氣典雅的 中式，充分運(yùn)用木雕、褐色基調(diào)大理石、深色鋼骨、金絲絨垂簾 等材質(zhì)，配合名貴、大氣的植栽，從細(xì)節(jié)將未來別墅的建筑品質(zhì) 提前呈現(xiàn)。 感覺培養(yǎng)：從來者視覺、聽覺、嗅覺、味覺等方面，全方位包裝售樓處， 營造低調(diào)奢

3、華的氛圍。 視覺：新中國風(fēng)的裝飾風(fēng)格。 聽覺：輕松優(yōu)雅的香頌、Jazz、江南絲竹樂均可，以純音樂為主，音量 若有若無， 切不可播放喧囂、節(jié)奏感的流行音樂。 味覺：配合精美的茶具，以茶香或淡淡的薰香消除來訪者的戒備感， 也為銷售對話營造良好的開端。,會所包裝建議 取址：以在基地附近湖面上小島，營建大面積玻璃幕墻為主體的會所， 與基地以木棧道相連，形成闊達(dá)視野的獨(dú)特觀景會所 。 風(fēng)格：外部臨湖區(qū)域以大面積玻璃幕墻結(jié)合鋼骨結(jié)構(gòu)，配合簡潔的外型， 在日夜不同色光的映照下，呈現(xiàn)出炫目的視覺效果；室外就餐區(qū)域 夏季地板定時(shí)噴出水霧，一方面降低夏日室外溫度，另一方面又可 以讓水晶會所宛如置身云霧繚繞、湖光山

4、色的仙境。 內(nèi)部塑造出宮廷般典雅華貴、端方沉郁的氣質(zhì)，運(yùn)用層次豐富的用色 和巧妙的規(guī)劃布局，制造出透視學(xué)上隔而未隔的深邃感和延伸感， 展現(xiàn)出層峰人士高敞闊亮的胸襟風(fēng)范。,項(xiàng)目營建細(xì)節(jié) 游船碼頭：在臨湖面島處，建議修建一處小型手劃式木船的停泊碼頭， 并在對客開放之時(shí)，放置幾艘小船，營造江南水岸的親切感 和人與自然的互動感。 親水木棧道：建議在臨湖防風(fēng)堤處，修建臺階式木棧道，延伸至湖面。 木棧道最低處需高于水面30-40公分，讓居住者產(chǎn)生身在美景 的參與感。,分析篇/執(zhí)行篇,1/贏的策略 2/廣告表現(xiàn),概念導(dǎo)入,琉璃：聚財(cái)聚福/47道冗長工藝/純手工淬煉/ 世間唯一/中國古代皇室專用/歷久彌新 琉

5、園：土地的珍稀性，是頂級別墅價(jià)值感的體現(xiàn)； 建筑的精工制造，是頂級別墅價(jià)值感的支撐點(diǎn)； 剔透通達(dá)的超然匠心，是頂級別墅價(jià)值感的升華； 而當(dāng)三者完美契合， 一處超越以往、不可復(fù)制、值得典藏的傳世之作，便誕生了。,SP活動整體策劃思路 目的：在整個(gè)營銷推進(jìn)過程中，特別是從客戶蓄水期到開盤之前的 階段中，產(chǎn)品品牌的樹立、告知并制造傳播高潮，針對特定 目標(biāo)消費(fèi)群，進(jìn)行產(chǎn)品特色、產(chǎn)品形象凸現(xiàn)，促進(jìn)銷售。 長線-組織長期的統(tǒng)一的活動主題，貫穿樓盤整個(gè)的銷售周期， 以 固定的內(nèi)容多種形式出現(xiàn) 節(jié)點(diǎn)-針對銷售人員入場、開盤、樣板房完工、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葮潜P重要 時(shí)點(diǎn)， 充分利用產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，進(jìn)行一些活動，強(qiáng)化樹立品

6、質(zhì) 品牌形象，促動銷售。,琉璃工藝大師王俠軍 年，王俠軍離開電影界，赴美國學(xué)習(xí)玻璃藝術(shù)創(chuàng)作 年，與友人創(chuàng)立了臺灣第一家玻璃藝術(shù)工作室 年，作品在北京故宮展出并被收藏，成為故宮博物院 收藏近代工藝作品的第一人 年，創(chuàng)“琉園” 年，在臺北創(chuàng)立了海峽兩岸第一座水晶博物館 年，琉園正式啟用“”的品牌形象,目的：以推廣名為線，為契合企劃精神，便于整個(gè)樓盤的營銷主題 推廣。營造獨(dú)特的社區(qū)文化，形成良好的傳播效應(yīng)，樹立樓盤 品牌。 內(nèi)容及形式： 1/全國范圍內(nèi)征集評選對象，要求能手工完成琉璃作品，能作藝術(shù)品者更佳。 2/ 建立周全的評獎(jiǎng)方案，嚴(yán)格按該方案制度評選。 3/大獎(jiǎng)獲得者將成為“琉園”形象大使，參與

7、各媒體的廣告宣傳及有關(guān)公關(guān)活動。,琉園琉緣-（長線活動）,系列一 新聞發(fā)布會 節(jié)點(diǎn)：售樓處完工前2個(gè)月 目的：讓社會各界了解琉園的各方面信息， 擴(kuò)大其知名度，制造新聞效應(yīng)，加強(qiáng)與媒體的溝通。 內(nèi)容及形式： 1/請開發(fā)商、設(shè)計(jì)師談設(shè)計(jì)理念、建筑風(fēng)格，請代理商談市場推廣思路。 2/媒體提問，由開發(fā)商、代理商、設(shè)計(jì)師解答介紹。 系列二 琉璃門牌揭幕儀式 節(jié)點(diǎn)：售樓處完工前1個(gè)月 目的：由琉璃引入琉園概念，讓消費(fèi)者感受樓盤的大氣及 品味，強(qiáng)化樓盤形象，幫助銷售蓄水客戶和造勢。 內(nèi)容及形式： 1/邀請琉璃工藝大師王俠軍親臨現(xiàn)場作交流； 2/現(xiàn)場發(fā)送琉璃工藝品，以配合本案特點(diǎn)。,醞釀期及售樓處完工前客戶蓄

8、水公關(guān)活動系列 -（節(jié)點(diǎn)活動）,節(jié)點(diǎn)：售樓處完工，銷售人員進(jìn)場 目的：讓社會各界了解琉園的各方面信息， 擴(kuò)大其知名度，制造新聞效應(yīng)，加強(qiáng)與媒體的溝通。 內(nèi)容及形式： 1/邀請系統(tǒng)單位、關(guān)系公司、意向客戶等到場祝賀及觀摩慶典 。 2/聘請樂隊(duì)渲染氣氛。 3/售樓處現(xiàn)場展示限量版琉璃工藝品 節(jié)點(diǎn)：樣板區(qū)完工 目的：琉園樣板區(qū)的亮相，樹立樓盤別致、高貴的形象概念 。 內(nèi)容及形式： 1/樣板房有抽獎(jiǎng)活動，中獎(jiǎng)?wù)呋颥F(xiàn)場認(rèn)購者可到琉璃工藝場館學(xué)習(xí)制作琉璃工藝， 2/邀請工藝大師現(xiàn)場講解、指導(dǎo)。 3/學(xué)習(xí)制作一件琉璃制品，并刻上自己的名字，放在售樓處展示廳陳列,售樓處及樣板房完工 -（節(jié)點(diǎn)活動）,節(jié)點(diǎn)：開盤

9、日，配合房展會全面公開 目的：渲染開盤熱潮、提高開盤日成交率 。 內(nèi)容及形式： 1、 琉園全新亮相，領(lǐng)導(dǎo)剪彩及各級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言等； 2、 揭曉“琉緣”活動的最終獲獎(jiǎng)?wù)?，并簽約“琉園”形象代言人 3、 邀請各大媒體機(jī)構(gòu)記者舉行新聞發(fā)布會； 4、琉璃工藝品現(xiàn)場拍賣； 5、抽獎(jiǎng)，大獎(jiǎng)為珍藏琉璃工藝品，當(dāng)場請大師簽名，并到上 海參觀靜安公園旁的Tittot園,開盤盛典 -（節(jié)點(diǎn)活動）,形象媒體,銷售媒體,戶外看板6個(gè)月（每三個(gè)月更換一次主題）,NP/MG/軟文 （配合銷售節(jié)點(diǎn)、重點(diǎn)活動及EVENTS發(fā)稿）,現(xiàn)場看板、精神堡壘、（工地圍板，售樓處）,現(xiàn)場道旗（每3個(gè)月更換一次主題）,樓書,MG廣告,機(jī)場看板

10、廣告,網(wǎng)絡(luò)媒體,短信廣播（配合活動和重大節(jié)點(diǎn)更換主題）,看板,客戶看哪些媒體？,銷平海/信用卡vip對帳單/樓書,銷售節(jié)奏的控制 -銷售任務(wù)達(dá)成-資金迅速回籠 項(xiàng)目氣質(zhì)的定位 -項(xiàng)目形象明晰-品牌內(nèi)涵深入,提案回顧,感謝聆聽,THE END,Thanks For Listening,S,1/建筑 a、具有極高的文化內(nèi)涵的經(jīng)典住宅 b、建筑組團(tuán)與景觀合理的搭配，合理中突顯開發(fā)商的用心良苦， 為銷售創(chuàng)造良好氛圍。 c、項(xiàng)目建筑以人性化的設(shè)計(jì)，為大部分業(yè)主考慮了通風(fēng)、日照及 室外的環(huán)境空間的合理性。 d、精雕細(xì)琢每一個(gè)環(huán)節(jié)，締造蘇式園林別墅全新高度。 2/園藝 a、汲取了蘇州園林的文化精髓，彰顯本案

11、在區(qū)域中的不凡地位 b、以蘇州園林的風(fēng)格施作建筑，迎合了現(xiàn)代都市人們對于生活 和休閑的全新向往。 3/市場 a、可吸收上海、蘇州和吳江的針對客源 b、對大都市的高階層人士是一個(gè)向往的地方，由于目前的別墅 市場多以歐美風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主，本案卻以全新的居住理念； 品味、幽雅、自然、古典融于一體的美學(xué)建筑,w,1/建筑 a、以一般別墅來說此密度合適，但就本項(xiàng)目產(chǎn)品定位來講 目前的建筑密度相對較高。 b、現(xiàn)場處于開發(fā)初期，對于銷售上沒有足夠的現(xiàn)場實(shí)景 供銷售使用。 2/市場 a、開發(fā)商在建立品牌認(rèn)知度上還有所不足，在前期的項(xiàng)目 推廣上，需要一定的時(shí)間取得市場的認(rèn)同。,T,a、周邊競爭個(gè)案多，且以別墅產(chǎn)品居多。 b、價(jià)格在整個(gè)區(qū)位上無很大的優(yōu)勢，其它競爭個(gè)案在此 方面上將是威脅點(diǎn),1、環(huán)境 極致的地理環(huán)境，完美的湖景寶地，營造了經(jīng)典、高雅的 住宅品質(zhì)，是搶占市場的制勝法寶。 2、市場定位 a、空間、結(jié)構(gòu)、外觀獨(dú)具個(gè)性化的規(guī)劃理念將是目前別墅 市場的強(qiáng)心劑 b、迎合上海、蘇州及當(dāng)?shù)馗唠A層人士