1、第6部分第1階段開始，第1階段項目市場定位2，第1階段項目構建3，第1階段開始戰(zhàn)略4，第1階段價錢戰(zhàn)略，第1階段項目市場定位，第1階段目標消費者組定位：西安市自由職業(yè)者(包括記者、律師、會計師、顧問、搜狐系列等)；產(chǎn)品市場定位：第一個產(chǎn)品以多層(5-6層)為主，適當開發(fā)9-12層的小高層，形成比較豐富的多元產(chǎn)品結構。第一個專題概念、整個項目戰(zhàn)略市場定位和基于目標客戶的市場定位，以及第一個開始項目，第一個專題概念已確認如下：充分發(fā)掘智慧的花街軟化年，第一期開發(fā)俱樂部酒店和風土商業(yè)街的內涵，重點展示風土商業(yè)街(即智慧的花街)，西安市新階層真正的商業(yè)體驗新天地。2、項目建設的第一階段，總體思路：第一

2、階段項目正式銷售的第一階段，為了支持第一環(huán)境，可以使用會所、美食廣場、風格商業(yè)街(智能街)等套餐，環(huán)境景觀也形成了。如果沒有以比競爭對手快半步的速度入住，就已經(jīng)感覺像家一樣，就可以體驗套裝的完美。市場定位支持，第一階段核心引擎市場定位：酒店式俱樂部：長安新城的政務交流中心和商務中心式商業(yè)街(智能街):大學城時尚消費新天地；美食公園：長安新城是以陜西膳食為主，各地風味兼?zhèn)涞拿朗程焯?。支持功能計劃，酒店俱樂部?5英畝，建筑面積5000平方米；風風商業(yè)街(智慧的花街):占地20畝，總長200米(考慮第一次開發(fā)100米)，總建筑面積20000平方米(第一次開發(fā)8000平方米)；美食公園：10畝，建筑

3、面積5000平方米，1-2層臨時建設為主，半包圍式，中間是美食文化廣場，綠化散布在美食街之間。建筑示意圖，第3，1期項目啟動戰(zhàn)略，選擇時機：明年“五月一日”將利用五月一日假期的購房高峰和長安新行政中心的投入，充分制作輿論地圖。利用項目高質量和中低價創(chuàng)造“開盤密封”的奇跡。起始規(guī)模：面積約80英畝；建筑規(guī)模約為8萬至10萬平方米，其中以多層住宅為主，平方米配制約1萬套。4，根據(jù)價錢戰(zhàn)略的第一階段、項目市場定位和企業(yè)發(fā)展需要，本案第一階段價錢第一階段采用“進入低價市場，逐步改善”戰(zhàn)略。第一次開業(yè)價格為2680元，總價約26萬元，合同金8萬元，月供應量約1000元。之后，根據(jù)銷售情況，可以分3個階段

4、將房價逐步提高到3000韓元，總價格控制在30萬韓元左右。第7部分營銷，1，營銷戰(zhàn)略2，營銷理念3，營銷方法4，營銷專題5，項目賣點細化6，6大營銷節(jié)點，1，營銷戰(zhàn)略，“區(qū)域營銷項目營銷”全部，“區(qū)域營銷項目營銷”推薦的知識長安，“推薦的知識長安”，2，營銷宣傳的整體思考，提出“營銷樹”的立體營銷理念：所謂“營銷樹”結構的傳播方式是以項目重大時間節(jié)點為主。整合新聞輿論、宣傳事件及廣告宣傳，與主要節(jié)點的主題對接，實現(xiàn)項目營銷的“看點、立體轟動”，項目廣告?zhèn)鞑デ馈?、傳播方式、智能城的營銷要以活動營銷和重大節(jié)點營銷為主線，以新聞輿論指導和宣傳廣告為兩翼，組合式全方位展開。事件爆炸：以節(jié)點為核心，

5、將長安新行政中心的搬遷、多個大學入住(大學聯(lián)合和大學生文化慶典)等各種事件和活動融合在一起。輿論引導：即借權勢做戲。充分利用西安市及長安的新聞事件和平臺(如西安市集會、長安重點建設項目推薦等)。提出了“為南部新西安市地區(qū)創(chuàng)造價值”、“打造大學城中風華正茂的社區(qū)”等口號。廣告：在廣告公司整合、廣告戰(zhàn)略開發(fā)媒體選擇中，建議使用主要有適當報紙、雜志、電視廣告等的戶外媒體。4，營銷宣傳整體主題的建立，主要訴求的節(jié)奏：理性感性從理性訴求開始，用理性說明描述西安市南部新中心、西部大學城誕生的高貴人文共同體，使人們對市場建筑有了認識。接著用感性的呼吁，用極具力量和感染力的語言來描述項目代表的高尚生活和美好的

6、夢想，創(chuàng)造市場牙齒強烈的購買沖動，將潛在需求切換為現(xiàn)實需求。主要訴求：知識書知識人生惠慧天下，開盤前整體普及專題建議：知識長安智慧新城，5，項目賣點精化，(1)項目本身的賣點：人文環(huán)境：西部大學城中數(shù)十萬大學生與你一起成長！教育：山時代聯(lián)為幼兒園、子女提供優(yōu)質教育機會！智慧街：體驗法國風格，享受時尚生活！健康社區(qū)：擁有游泳池、健身房、藍場、羽毛球等多種體育健身房！(2)位置環(huán)境賣點：位于新長安區(qū)行政中心的核心區(qū)域；位于大學城市。交通便利，子午大道、威郭路等交通干線直通智慧之城。離市中心不到30分鐘的車程；大型商業(yè)中心繁榮接近商業(yè)資本。(3)項目核心優(yōu)勢長安區(qū)新行政中心的住房支持項目；長安區(qū)20

7、06年主要建設項目；西方大學城第一個高尚的人類社區(qū)；(4)價錢/性能訴求智能城市住宅(2800元/平方米)10萬元轎車高科技區(qū)中高檔住宅套；(5)規(guī)劃設計的重點是200多英畝，占地近30萬平方米的人文社區(qū)。氣勢宏偉，西安市南部新中心第一位法國風情豐富的新生活代表；自然和諧共生，對話交流的發(fā)展觀；簡潔優(yōu)雅的外觀，天際線，美麗的居住空間家具有風景，家具有陽光，家具有綠地。(6)景觀銷售法國風格商業(yè)街智能花街；區(qū)域社會東西方出口各有大型綠化公園。法國主要入口和水景廣場；社區(qū)中心地標人文建筑智慧之光(智能塔或鐘樓)；多層立體綠化，前往多處園林景觀，宜景。商業(yè)街的風格雕塑和建筑小品；(7)是一家包和服務

8、齊全的酒店式俱樂部，在屋外也可以享受高貴的商務生活。與陜西師大聯(lián)合經(jīng)營一流常春藤學校村，使子女接受更好的教育。整個寬帶進入社區(qū)、高質量的房地產(chǎn)管理和人性化服務。與長安新行政中心共享醫(yī)療衛(wèi)生等輔助服務。享受盛世商家和智慧花家完美的商業(yè)配套服務。(8)其他賣點設計合理、利用率高的多種戶型選擇；提供個性化的裝飾服務。美食公園等等。6，市場營銷控制：6茄子主要專題節(jié)點，(1)項目整體營銷流程，項目整體時間節(jié)點控制，(2)項目宣傳的6茄子核心節(jié)點，智能城市項目營銷中的每個流程鏈接對應于每個促銷節(jié)點，因此每個時間節(jié)點的控制至關重要。宣傳目的：正式出道社會，傳遞項目信息，為下一步強勢普及奠定基礎。主要輿論：

9、通過戶外媒體、報紙媒體等發(fā)布項目信息，給民眾以項目認識。組建項目西安市媒體俱樂部。核心事件：項目奠基工程酒店式會所及美食公園封孔廣告宣傳：制作智慧的花街招引手冊，發(fā)布招租信息，制作新聞議題。牙齒階段以戶外廣告為主，兼部分軟線畫和新聞。，專題廣告提案：大學城人文社區(qū)300，000景觀洋房智慧之城，節(jié)點2: 06四月，階段性質：強有力的宣傳和客戶批準階段。宣傳目的：通過前一階段的氣勢宣傳，打開水閘，放水，擴大項目主要賣點，引起西安市房地產(chǎn)的轟動，形成了大學城第一個高尚的人文住宅概念。輿論引導點：(1)智慧之城，知識場增加價值。(2)智慧城市，大學城中的知識景觀信陽玉。核心事件：(1)投入酒店式俱樂

10、部和智慧的花街，先體驗智慧之城的生活。(2)參加西安市春季住宅博覽會，通過現(xiàn)場展示全面展示智慧城市項目。廣告宣傳：以戶外廣告和報紙廣告(硬寬屏)為主，部分電視機和網(wǎng)絡廣告?，F(xiàn)階段的專題廣告：知識書了解人生，慧仁惠自行引領天下！智慧城市，節(jié)點3: 06五月初，階段性質：快速銷售階段打開。宣傳目的：通過廣告、現(xiàn)場等創(chuàng)造人氣氛圍，促進項目快速銷售。輿論地圖店：(1)大學城第一座高尚人文住區(qū)智慧之城全面上市。(2)先體驗智慧的花街的花樣年華。(。核心事件：“五月一日”黃金周主辦西安市大學生文化節(jié)?！白銐颉钡闹腔郏瑲W洲主題促銷。廣告宣傳：以現(xiàn)場展示推薦和戶外指示廣告為主，報紙和網(wǎng)絡宣傳合作。牙齒階段的專

11、題：(1)智慧之城，邀請數(shù)十萬大學生一起成長！(2)智慧之城，給你一生的智慧！提出核心活動：西安市大學生文化節(jié)，目的：聚集人氣，創(chuàng)造品位，促進項目銷售。主辦：短期示威，長安區(qū)政府大樓：長安集團協(xié)辦：西安市大學生聯(lián)合會場所：智能廣場，智能化街時間：2006年四月末五月初，5日左右內容：大學生音樂節(jié)，大學生街舞比賽，大學生電子競技大會，大學生文化用品展等。核心活動提議：“充分”的智慧，歐洲主題活動，目的：促進銷售，提高智慧城市的影響力，建立好的牌子形象的形式：抽獎，智慧城市第一期項目所有者中挑選10名幸運兒，贊助歐洲大學城(如劍橋大學城市等)。要求：(1)全部公證；(二)媒體俱樂部追蹤報告；(3)

12、中獎者發(fā)表中獎感言或旅行經(jīng)驗。(4)其他詳細要求。專題：“足夠”的智慧，歐洲之旅！內涵：(1)用“購買”和“足夠”的諧音，暗示有機會到智慧之城，即歐洲旅行。(2)充分智慧。項目客戶群都是新知識階層，高智商的人。加強項目人文素質。節(jié)點4: 2006年78月，促銷目的：拉平銷售淡季，制作持續(xù)熱門話題。主要內容：中獎業(yè)主旅行日程或部分媒體記者同行追蹤報道。宣傳形式：以媒體軟線化和新聞報道為主，完善戶外、印刷媒體廣告。節(jié)點5: 06年910月，活動1:九月教師節(jié)特別宣傳活動(1)活動目的：促進銷售，提高項目文化內涵和社會形象(2)活動口號：大學城風格社區(qū)，支持建設“西部大學城”。(3)活動形式：A方案

13、(價錢打折):對購買大學城市教師進行特別優(yōu)惠，活動期間對買房的教師給予9.5% 9.8%的優(yōu)惠。b方案(學生支持):以張建智的名義，設立智慧之城特別獎學金，對西部大學城內優(yōu)秀貧困大學生進行學校支持活動，幫助貧困大學生完成學業(yè)?；顒?:九月秋季集會：(1)目的：展示智慧現(xiàn)建筑的美麗景色，促進銷售，注冊項目二期圣心城。(2)內容：根據(jù)銷售控制計劃和第一期銷售情況，適當提高房價，提高前期購買者的信心，利用“買價上漲不景氣”心理影響潛在的住房需求。(3)方法：現(xiàn)場展示和解說，連同部分媒體廣告。，活動3: 10.1黃金周促銷活動(1)活動目的：充分利用購房旺季，促進項目全面銷售，實現(xiàn)第一期結束。(2)活動內容建議：舉行